ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А68-3650/2018

Резолютивная часть постановления объявлена   05.06.2019

Постановление изготовлено в полном объеме    13.06.2019

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – государственного учреждения Тульской  области «Тульские парки» (г. Тула,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 15.01.2019 № 3-Д), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ласт» (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –ФИО3  (доверенность от 29.05.2019 № 1) (после перерыва не явилась), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула) – ФИО4 (доверенность от 06.11.2018 № 29-01-17/16899) (после перерыва не явилась), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «МОЛМАРКЕТ» (г. Тула), индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Тула), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы государственного учреждения Тульской  области «Тульские парки» и общества с ограниченной ответственностью «Ласт» на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.03.2019 по делу № А68-3650/2018 (судья Глазкова Е.Н.),  

УСТАНОВИЛ:

государственное учреждение Тульской  области «Тульские парки» (далее – истец, ГУ ТО «Тульские парки», учреждение, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ласт» (далее – ответчик, ООО «Ласт», арендатор) о расторжении договора аренды от 20.08.2015 № 76А/2015 и обязании ООО «Ласт» в течение пяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить ГУ ТО «Тульские парки» по акту приема-передачи здание, расположенное по адресу: 

<

...>, а также о взыскании 12 504 374 руб. 38 коп., в том числе, задолженности в размере                                  8 437 906 руб. 80 коп., пени в сумме 1 000 596 руб. 76 коп. и убытков в сумме                                           3 065 870 руб. 82 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Тульской области от 27.11.2018 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Ласт» к ГУ ТО «Тульские парки» об установлении ежемесячной арендной платы в размере 162 828 руб. 88 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – министерство, МИЗО Тульской области), общество с ограниченной ответственностью «МОЛМАРКЕТ» (далее – ООО «Молмаркет»), индивидуальный предприниматель  ФИО5 

Решением Арбитражного суда Тульской области от 18.03.2019, с учетом определений об исправлении опечаток от 18.03.2019 и 30.05.2019, первоначальный иск удовлетворен в части взыскания с ООО «Ласт» в пользу ГУ ТО «Тульские парки» задолженности в сумме 8 437 906 руб. 80 коп., пени в сумме 995 468 руб. 52 коп.,  убытков в размере 3 065 870 руб. 82 коп. и судебных расходов по уплате госпошлины в размере                       85 487 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, стороны обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. По мнению арендодателя, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования об обязании ООО «Ласт» в течение пяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить ГУ ТО «Тульские парки» по акту приема-передачи арендованное имущество, поскольку возможность передачи по акту недвижимого имущества имеется. При этом ГУ ТО «Тульские парки» считает, что ссылка суда на  факт передачи арендатором и нахождения ключей у арендодателя  несостоятельна, поскольку данное обстоятельство не подтверждает факт возврата арендованного помещения и не освобождает ООО «Ласт» от обязанности возврата объекта аренды по акту, предусмотренной частью 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ООО «Ласт» в апелляционной жалобе ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска, поскольку использование арендованного имущества, частично уничтоженного пожаром, невозможно, считает правомерным требование об уменьшении арендной платы, в связи с фактическим использованием только части объекта площадью 640 кв.м вместо 1793,3 кв.м. При этом арендатор полагает, что причинно-следственная связь между действиями ответчика и причиненным вредом отсутствует, его вина в возникновении пожара не доказана, ввиду чего требования арендодателя не подлежали удовлетворению.

Истец в отзыве просил оставить решение суда в обжалуемой ответчиком части без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Министерство в отзыве поддержало позицию истца по апелляционной жалобе, просило оставить решение суда в обжалуемой ответчиком части без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание после объявленного перерыва ответчик и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционные жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы  апелляционных жалоб и изложенные в отзывах возражения, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене в части отказа в удовлетворения требования истца об обязании ответчика освободить и передать по акту приема-передачи здание по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Тульской области на праве собственности принадлежит здание административно-торгового назначения со вспомогательными постройками навеса и торговых рядов общей площадью 1793.3 кв.м, лит. А, инвентарный номер 70:401:002:010002960, кадастровый (условный) номер 71:30:050313:1261, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Данный объект закреплен на праве оперативного управления за ГУ ТО «Тульские парки», что подтверждается свидетельством о праве от 11.06.2014.

С согласия МИЗО Тульской области учреждение передало объект в аренду ООО «Ласт» по договору от 23.06.2014 № 110 сроком на один месяц. Затем по результатам аукциона между ГУ ТО «Тульские парки» и ООО «Ласт» заключен договор аренды от 19.08.2014 сроком на 1 год.

По окончании срока действия данного договора те же стороны заключили договор аренды от 20.08.2015 № 76А/2015 (далее – договор). 

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания, и действует 3 года (п. 1.5 договора). Согласно отметке уполномоченного органа договор прошел государственную регистрацию 12.01.2015.

Арендатор в силу пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.17 договора обязуется использовать имущество исключительно в соответствии с целями аренды (для осуществления коммерческой деятельности), а также в соответствии с назначением имущества; в сроки, согласованные с арендодателем проводить капитальный ремонт имущества, обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций; следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, не допускать действий, влекущих нарушение нормальных условий их функционирования, обеспечивать их сохранность; соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности арендатора и в отношении арендуемого имущества; не производить прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий ремонт имущества; в целях обеспечения сохранности государственной собственности имущества, ежегодно в течение срока аренды страховать имущество в пользу арендодателя от рисков гибели и повреждения и в 5-дневный срок после завершения процедуры страхования представить арендодателю страховой полис.

На основании отчета об оценке рыночного размера арендной платы от 10.07.2015 № 090-15-33 пунктом 4.1 договора установлена ежемесячная арендная плата за имущество в сумме 933 125 руб. 72 коп. без учета НДС, которая вносится до 10 числа месяца следующего за месяцем аренды (п. 4.2 договора). 

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что с учетом положений действующего гражданского законодательства, Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», законодательства Тульской области, стороны пришли к соглашению, что размер арендной платы может быть изменен (увеличен) арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы арендатору. Размер арендной платы указывается на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки (п. 5.1 договора). 

Согласно п. 5.2 договора за нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1% от неуплаченной в установленный срок суммы за каждый день просрочки.

Если состояние имущества по окончании срока действия договора хуже первоначального с учетом нормального износа, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством (п. 5.6 договора). 

Все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении изменений или дополнений в условия договора, о расторжении договора, в силу п. 6.1 договора, рассматриваются сторонами в месячный срок. 

Объект аренды передан по акту от 20.08.2015 в состоянии, обеспечивающем возможность его использования в соответствии с его назначением и предусмотренными договором целями аренды. Согласно акту арендатор подтверждает, что состояние имущества удовлетворяет целям и условиям его предоставления по договору.

В арендуемом здании 25.05.2017 произошел пожар, в результате которого большая часть объекта аренды сгорела и не могла быть использована по назначению. 

ГУ ТО «Тульские парки», ссылаясь на то, что виновником пожара является ООО «Ласт», которое ненадлежащим образом исполняло обязательства по договору, а после пожара  перестало в полном объеме вносить арендную плату, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

ООО «Ласт» в свою очередь обратилось в суд первой инстанции  со встречным иском о снижении размера арендной платы.

Рассматривая требования сторон по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Из анализа условий договора аренды от 20.08.2015 № 76А/2015 и фактических правоотношений сторон следует, что они соответствуют обязательствам аренды и подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Факт исполнения истцом обязательств по передаче объекта в аренду ответчику подтвержден имеющимся в материалах дела актом от 20.08.2015 (том 4, л.д. 9).

Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженернотехнического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч.ч. 1 и 2 ст. 36 указанного Закона). 

Согласно статье 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны. 

В силу положений статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций. 

Из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 № 2906-О, следует, что поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

Довод ответчика о недоказанности его вины в возникновении пожара, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен, ввиду следующего.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, из Технического заключения от 19.06.2017 № 38-Эл по исследованию объектов, изъятых с места пожара, следует, что на изъятых фрагментах проводников имеются признаки, характерные для электродугового короткого замыкания (аварийного пожароопасного режима работы). Оплавления фрагментов проводников из пакета № 5 имеют признаки короткого замыкания (далее – КЗ), возникших до пожара – первичного КЗ, с признаками аварийного токово-перегрузочного режима. Оплавления фрагментов проводников из пакетов № 1– № 3 имеет признаки электродугового короткого замыкания, возникшего в процессе пожара – вторичное КЗ. Вероятной причиной пожара является загорание изоляции электропровода от нагрева токоприводящей жилы электрической дугой при коротком замыкании с последующим воспламенением рядом находящихся горячих материалов.

Из Технического заключения от 21.06.2017 № 145 о причине пожара, произошедшего 25.05.2017 в здании административно-торгового назначения с вспомогательными постройками (рынок «Салют») по адресу: 

<

...>, подготовленного с учетом Технического заключения от 19.06.2017 № 38-Эл установлено, что очаг пожара расположен внутри центральной части здания рынка в районе расположения торговых мест № 105 и № 106. В протоколе осмотра места происшествия, составленного 25.05.2017, следует, что при осмотре указанных торговых мест были обнаружены электрические провода без изоляции с признаками аварийного режима работы электрооборудования в виде каплевидных оплавлений на концах характерные короткому замыканию. То есть в установленном очаге пожара находились электропровода с признаками аварийного режима работы электрооборудования. 

Отделом надзорной деятельности и профилактической работы г. Тулы по Центральному округу рассмотрен материал проверки сообщения о пожаре спорного объекта, в ходе которой со слов директора ООО «Ласт» ФИО6 установлено, что в здании рынка «Салют» имеется одна эл. щитовая и один эл. шкаф, от которых по кабелям, проходящим транзитом через каждое помещение арендатора, имеется ответвление к каждому субарендатору индивидуально и у каждого имеется свой счетчик и эл. щиток с автоматическими выключателями. Номинал автоматических выключателей, их тип подбирался индивидуально в соответствии с имеющимся торговым оборудованием (номинал автоматических выключателей подбирал ФИО6, имеющий образование инженера механика, которое, по его мнению, позволяло это делать). Кабели внутренних сетей проводились в соответствии с ГОСТами к внутриплощадочным сетям. Данные сети прокладывались при строительстве здания, какие типы и марки кабеля использовались ФИО6 не помнит.

Из объяснений, данных директором ООО «Молмаркет» ФИО7 органам дознания, следует, что ООО «Молмаркет» в ТК «Салют» является субарендатором торгового места № 105, в котором находились: один стеновой холодильник, два витринных холодильника, которые были подключены в розетки и удлинитель. На взгляд ФИО7 инженерные сети ТК «Салют», в том числе, электрические находились в плохом состоянии.

Субарендатор торгового места № 106 индивидуальный предприниматель ФИО5 органам дознания пояснил, что в ТК «Салют» арендует несколько торговых мест, в том числе, № 106, в котором находились: три среднетемпературных холодильника, два морозильных ларя и один неэксплуатируемый холодильный шкаф. Все оборудование, за исключением шкафа, работало круглосуточно и было подключено к настенным розеткам, при этом одна эл. розетка была подключена к другой с помощью кабеля, который подходил к ней в корпус. Удлинители не использовались, но на торговом месте могли находиться.

В возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием события преступления, предусмотренного статьей 108 Уголовного кодекса Российской Федерации,  что подтверждено постановлением от 07.08.2017.

Опрошенный судом первой инстанции в судебном заседании 18.10.2018 в качестве свидетеля начальник сектора судебных экспертиз ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение ФПС «Испытательная пожарная лаборатория» ФИО8 пояснил, что составлял техническое заключение от 21.06.2017 № 145 по исследованию причин пожара на основании материалов, собранных отделом надзорной деятельности. Замыкание, по мнению свидетеля, могло произойти из-за плохого состояния проводки, мест соединения в вилке, розетке; включения в сеть оборудования с мощностью, которая превышала допустимую нагрузку; скачка эл. энергии. 

Кроме того, судом первой инстанции в заседании 08.11.2018 были опрошены специалисты отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Тулы по Центральному округу ФИО9 и ФИО10, которые непосредственно выезжали на место пожара, проводили осмотр, сбор доказательств. ФИО10 пояснил, что нарушениями считается подключение приборов в сеть через удлинители и переходники.

Из письменных пояснений ВрИО начальника ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Тульской области ФИО11 следует, что под аварийным пожароопасным режимом электротехнического устройства понимается такой режим работы, при котором нарушается соответствие номинальных параметров и нормальных условий эксплуатации узлов или всего изделия с выходом его из строя и созданием условий для возникновения загорания материалов. Можно выделить 3 основных пожароопасных процесса, характерных для аварийных режимов: перегрузка, короткое замыкание и образование больших переходных сопротивлений. Перегрузочные режимы обычно возникают в результате ошибочных решений при проектировании эл. сетей, замены указанных в проектной документации элементов на аналоги с меньшими номинальными токовыми характеристиками; включения непредусмотренных потребителей электроэнергии большей мощности или их большего числа. В этом случае, проходящие через элементы электросети, рабочие токи редко значительно превышают их нормальные токи или длительно допустимые. Такие сравнительно небольшие перегрузки являются перегрузками первого рода. Их действие не вызывает быстрых термических повреждений элементов электросети, но при длительной работе в этих условиях происходит перегрев проводов, постепенное разрушение изоляции со значительным снижением ее изоляционных свойств. Перегрузки первого рода обычно не образуют непосредственно источником зажигания, однако часто являются причиной возникновения КЗ и связанных с этим процессом перегрузок второго рода.

Таким образом, подключение оборудования субарендаторов без проведения расчетов нагрузки и письменного согласия арендодателя; подключение субарендаторами оборудования в сеть (розетки) через удлинители является нарушением арендатором – ООО «Ласт» пунктов 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6 и 2.2.8 договора, а также правил пожарной безопасности, следовательно, требование истца о взыскании долга, неустойки и убытков является обоснованным.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно условиям договора ежемесячная арендная плата без учета НДС составляет 933 125 руб. 72 коп. и подлежит оплате до 10 числа месяца следующего за месяцем аренды. То есть за спорный период апрель-ноябрь 2017 года арендная плата с учетом НДС (18%) составила 8 808 706 руб. 80 коп. При этом частично обязательства исполнены, а именно: за апрель платежным поручением от 23.05.2017 № 131 внесена арендная плата в сумме 370 000 руб., соответственно долг за апрель составляет                                  731 088 руб. 35 коп. Арендатор 20.12.2017 платежными поручениями                                                     № № 273-279 перечислил арендодателю за спорный период с мая по ноябрь 2017 года                           700 руб. (т.е. по 100 руб. за каждый месяц).

Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности по уплате арендных платежей в сумме 8 437 906 руб. 80 коп., суд первой инстанции обоснованно взыскал указанную задолженность с арендатора в пользу арендодателя.

Из положений статей 611, 612, 614 ГК РФ следует, что при обнаружении недостатков, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, последний вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В рассматриваемом случае в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении положений статей 614, 620 ГК РФ (соразмерное уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора аренды).

Сведений о создании препятствий в пользовании недвижимого имущества непосредственно лицом, являющимся стороной договора, не имеется, факт отсутствия вины арендатора в невозможности использования объекта по назначению установлен материалами дела, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска  ООО «Ласт» об установлении ежемесячной арендной платы в размере 162 828 руб. 88 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом в суд первой инстанции заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме  1 000 596 руб. 76 коп., начисленной за период с за период с 11.05.2017 по 26.12.2017.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность за нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих к уплате в размере 0,1% за каждый день просрочки от неуплаченной в установленный срок суммы.

Произведенный истцом расчет подлежащей взысканию с ответчика неустойки, судом первой инстанции признан неверным, в связи с чем произведен перерасчет суммы пени, на основании которого неустойка составила  995 468 руб. 52 коп.

Перерасчет подлежащей взысканию с ответчика неустойки, произведенный судом первой инстанции, исходя из имеющейся суммы долга с применением согласованной                          в п. 5.2.  договора ставки, является правомерным и арифметически правильным.  

Ответчиком о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств также не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно взыскал с арендатора  в пользу арендодателя  неустойку за период с 11.05.2017 по 26.12.2017 в сумме 995 468 руб. 52 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт их причинения, размер понесенных убытков и наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями лица, по вине которого эти убытки возникли.

Довод ООО «Ласт» о недоказанности его вины в возникновении у ГУ ТО «Тульские парки» убытков, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в данном случае необходимость подтверждения арендодателем наличия вины арендатора и причинно-следственной связи между его поведением и возникновением у учреждения убытков отсутствует, поскольку указанные обстоятельства необходимы для наступления деликтной ответственности, но не договорной. К ответственности, возникшей из договора аренды, подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Вопрос о соотношении деликтных и договорных обязательств нашел отражение в правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 1399/13, где обращено внимание на то, что в случае, если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.

Как установлено материалами дела, следствием пожара стало нарушение арендатором обязательства по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено им при заключении договора. Между тем такая обязанность прямо предусмотрена статьей 622 ГК РФ и пунктом 3.1 договора.

В силу пункта 13  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25)  при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

При этом если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества (абзац 2 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

Судом первой инстанции с целью определения размера убытков назначена судебная экспертиза и дана оценка представленному по её результатам заключению эксперта ФИО12 от 25.07.2018 № 425, которым установлено, что стоимость работ для  приведения объекта в состояние объекта, не поврежденного пожаром, составляет                           3 065 870 руб. 82 коп. Кроме того, эксперт ФИО12 подготовил дополнение к заключению, в котором определил стоимость восстановительного ремонта без учета физического износа элементов здания, привел таблицу, в которой отразил срок, по истечении которого конструктивный элемент должен быть поставлен на капитальный ремонт, срок службы конструктивных элементов до даты пожара и далее физический износ каждого элемента, подлежащего замене. 

При этом опрошенный в судебном заседании 04.10.2018 эксперт ФИО12 пояснил, что эксперту не были предоставлены сведения об износе объекта на дату пожара, в связи с чем имеется возможность определить только физический износ, что равнозначно фактическому износу, т.к. при надлежащем содержании конструктивные элементы могут служить гораздо дольше, не требуя капитального ремонта (замены).

Заключения экспертов относятся к числу доказательств в том виде, как это определено положениями статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Предмет доказывания по делу определяется судом, а реализация права участвующих в деле лиц на предоставление доказательств, к числу которых согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится заключение эксперта, не носит безусловного и неограниченного характера.

Соответственно, в силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции верно указано, что заключение эксперта ФИО12 от 25.07.2018 № 425 соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку судебная экспертиза проводилась по конкретным материалам настоящего дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат. 

Поскольку вышеуказанное заключение эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, не содержит неясностей и противоречий, оно верно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу на основании части  2 статьи 64, статей 67, 68 АПК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что убытки в виде стоимости работ, необходимых для приведения объекта в состояние объекта, не поврежденного пожаром, причинены арендодателю арендатором вследствие ненадлежащего исполнения им обязательств по договору аренды от 20.08.2015 № 76А/2015, в связи с чем  суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца и взыскал в его пользу с ответчика убытки  в размере 3 065 870 руб. 82 коп.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как усматривается из материалов дела, в силу п. 1.5 договора он вступает в силу с момента государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания, и действует 3 года. Договор зарегистрирован 12.01.2015. Пролонгация договора условиями последнего не предусмотрена. 

С учетом положений статьи 610 ГК РФ, договор аренды от 20.08.2015 № 76А/2015 на дату принятия судом первой инстанции обжалуемого  решения прекратил свое действие.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит, поскольку на момент обращения общества с иском в суд договор аренды являлся прекращенным, в связи с чем он не может быть расторгнут в судебном порядке.

Рассматривая требования истца об обязании ответчика освободить и передать по акту приема-передачи здание, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в указанной части.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды от 20.08.2015 № 76А/2015.

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Поскольку доказательства возврата ответчиком арендованного имущества после прекращения срока действия договора аренды в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции приходит к выводу  об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом путем освобождения и передачи учреждению по акту приема-передачи нежилого помещения – здания административно-торгового назначения со вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, общей площадью 1793.3 кв.м, лит. А, инвентарный номер 70:401:002:010002960, расположенное по адресу: 

<

...>.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования истца о возврате недвижимого имущества по окончании срока действия договора и сохранение  за ответчиком права на указанное нежилое помещение без указания основания, установленного законодательством, противоречит положениям части 1 статьи 622 ГК РФ.

При этом судебная коллегия учитывает факт того, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Тулы от 30.11.2018 (полный текст 05.12.2018) на учреждение наложено обязание в течение 6 (шести) месяцев со дня передачи по акту приема-передачи от ООО «Ласт» к ГУ ТО «Тульские парки» арендуемого имущества привести в надлежащее состояние указанное недвижимое имущество, принадлежащее учреждению на праве оперативного управления, путем совершения определенных указанным судебным актом действий.

Таким образом, требование учреждения об освобождении арендованного имущества и о возврате его истцу по акту приема-передачи, является обоснованным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворения иска об обязании ООО «Ласт» в течение пяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с вынесением нового судебного акта об удовлетворении иска в данной части.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку требования учреждения удовлетворены судебной коллегией частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за подачу иска и рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 9 000 руб.

В остальной части обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 18.03.2019 по делу № А68-3650/2018 отменить в части отказа в удовлетворении иска об обязании общества с ограниченной ответственностью «Ласт» в течение пяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи здание, расположенное по адресу: 

<

...>.

Исковые требования  в данной части удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ласт» (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение пяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу освободить и передать государственному учреждению Тульской  области «Тульские парки» (г. Тула,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по акту приема-передачи недвижимое имущество – здание административно-торгового назначения со вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, общей площадью 1793.3 кв.м, лит. А, инвентарный номер 70:401:002:010002960, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ласт» (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу государственного учреждения Тульской  области «Тульские парки» (г. Тула,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 9 000 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Тульской области от 18.03.2019 по делу № А68-3650/2018 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев  со дня его изготовления в полном объеме.  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

               Н.В. Заикина  

               М.М. Дайнеко

               Л.А. Капустина