Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-61118/2022

21 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен  21 октября 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: общество с ограниченной ответственностью "СК Эксклюзив" (196240, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ШУШАРЫ ПОСЕЛОК, МОСКОВСКОЕ ШОССЕ, ДОМ 177, КОРПУС 2 ЛИТЕР К, ПОМЕЩЕНИЕ 77, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2010, ИНН: 

<

***>);

Ответчик:  общество с ограниченной ответственностью "РУСИЧ-Шушары" (143421, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСКИЙ РАЙОН, БАЛТИЯ АВТОДОРОГА, 26 КМ БИЗНЕС-ЦЕНТР РИГА-ЛЕНД ТЕРРИТОРИЯ, СТРОЕНИЕ А, ПОМЕЩЕНИЕ 13 КОМНАТА 3 ОФИС 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2019, ИНН: 

<

***>);

о понуждении к исполнению обязательства в натуре, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 13.10.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СК Эксклюзив» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РУСИЧ-Шушары» о присуждении к исполнению ООО «Русич-Шушары» предварительного договора от 29.05.2020                     № РШ/Э-ПД, а именно, окончании строительством здания склада общей площадью 53 211 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353, и регистрации права собственности ответчика на указанный объект недвижимости; об обязании ООО «Русич-Шушары» заключить с ООО «СК «Эксклюзив» основной договор аренды нежилых помещений на условиях, указанных в Приложении № 2 к предварительному договору аренды от 29.05.2020                № РШ/Э-ПД; о взыскании с ООО «Русич-Шушары» процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за период просрочки обязанности по заключению основного договора аренды от 22.01.2022 по 15.06.2022 в размере 2 874 887 руб. 52 коп.; о взыскании с ООО «Русич-Шушары» процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за период просрочки обязанности по заключению основного договора аренды с 16.06.2022 по дату фактического исполнения ответчиком своей обязанности по заключению основного договора аренды.

В отзыве на исковое заявление ответчик возражает против его удовлетворения, полагая, что предварительный договор прекратил свое действие с 29.05.2021, а требование о завершении строительства объекта и регистрации за ответчиком права собственности на него неисполнимо. 

Ответчик указывает на то, что акты доступа к отдельным помещениям объекта от 27.09.2021 и от 03.11.2021, представленные истцом, подписаны неустановленным лицом. Акт доступа от 27.09.2021 предусматривал доступ к объекту исключительно для осуществления отделочных работ для подготовки помещения к использованию. При этом, истец допустил нарушение условий предварительного договора и самого акта, использовав предоставленное помещение под склад и допустив злоупотребление правом.

Прекращение предварительного договора, по мнению ответчика, имело место в связи с тем, что срок заключения основного договора не был согласован.

Ответчик ссылается на то, что объект строительства, предусмотренный предварительным договором, был уничтожен 09.11.2021 по причине пожара, при этом, вступившим в законную силу решением суда по делу № А56-114654/2021 установлено, что вина ответчика в гибели объекта отсутствует. Риск случайной гибели объекта должен быть отнесен, в данном случае, на подрядчика, ООО «БИК-Генподрядная компания», который осуществлял строительные работы.

Также, ответчик полагает, что при заявлении о применении ответственности за пользование чужими денежными средствами, истец не учел введение моратория на возбуждение дел о банкротстве, в период которого, также не подлежат начислению штрафные санкции.

В дополнении к иску истец ссылается на то, что возражения ответчика об истечении срока заключения основного договора не соответствуют условиям предварительного договора; объект в результате пожара пострадал незначительно и риск его повреждения лежит на истце, как на коммерческой организации. 

По мнению истца, возложение риска случайной гибели объекта на лицо, привлеченное к его строительству в качестве подрядчика, не имеет значения в рамках правоотношений между истцом и ответчиком. Истец считает, что у ответчика имелось достаточно времени для завершения строительства, в том числе с учетом случившегося пожара. 

С учетом представленных истцом дополнений к исковым требованиям, ответчик ссылается на недействительность дополнительного соглашения от 25.06.2021 № 2, так как оно заключено после прекращения действия предварительного договора, настаивает на том, что объект незавершенного строительства не пригоден к эксплуатации, а доводы истца приведены без учета природы и особенностей правового регулирования заключения и исполнения предварительного договора.

Истец представил дополнительно в материалы дела судебные акты по делу             № А56-112457/2021 о взыскании с ответчика неустойки, полагая, что указанные судебные акты имеют преюдициальную силу, в частности, подтверждают действительность предварительного договора, а также опровергают то обстоятельство, что факт пожара может быть признан обстоятельством непреодолимой силы. 

Истец настаивал на том, что объект фактически закончен строительством, несколько помещений в нем были предоставлены ему по акту, но ответчик допускает злоупотребление правом и уклоняется от ввода объекта в эксплуатацию с целью уклониться от заключения договора аренды с ответчиком. 

По представленным истцом дополнительным доказательствам, ответчик указывает на то, что судебные акты, принятые по делу № А56-112457/2021 могут быть пересмотрены судом кассационной инстанции. 

По мнению ответчика, представленные фотографии складского комплекса не являются относимыми и допустимыми доказательствами по делу, поскольку не отражена дата фотосъемки и не указано лицо, которое производило фотосъемку. До получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, его использование невозможно. 

В судебном заседании, представитель истца поддержал заявленные доводы, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве. 

Оценив доводы истца и ответчика, представленные в материалы дела доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела, между ООО «Белые ночи» (арендодатель) и ООО «СК «Эксклюзив» (арендатор) заключен предварительный договор аренды от 20.02.2020 № БЦ/Э-ПД в отношении здания – здания склада ориентировочной площадью около 53 211 кв.м., которое будет создано в будущем на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1511001:1195 площадью 82442 +/- 100 кв.м. по адресу: г.Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353.

В преамбуле к предварительному договору согласовано, что арендодатель станет собственником Здания, возведенного на земельном участке согласно проектной документации. По окончании строительства и ввода здания в эксплуатацию, здание будет поставлено на кадастровый учет, на него будет зарегистрировано право собственности арендодателя, здание будет соответствовать всем необходимым требованиям нормативных актов.

По условиям пункта 1.1 Предварительного договора, его предметом является заключение сторонами в будущем договора аренды недвижимого имущества на условиях, предусмотренных Предварительным договором и Приложением № 2 к нему, при этом оговорено, что на момент заключения Предварительного договора аренды, его объект не является самостоятельным объектом прав.

В пункте 1.2 Предварительного договора отражено, что арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания в течение 15 календарных месяцев с даты подписания Предварительного договора, при условии зачисления на расчетный счет арендодателя Обеспечительного платежа в размере и в порядке, указанном в пункте 2.7 Предварительного договора. В срок, не превышающий двух календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию, арендодатель обязуется зарегистрировать право собственности на Здание и заключить с арендатором Основной договор аренды. 

Срок основного договора аренды согласован в пункте 1.5. Предварительного договора – на 15 лет.

Согласно пункту 2.1 Предварительного договора, стороны обязались в течение 10 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание и получение выписки из ЕГРН, но не позднее двух календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию подписать Основной договор аренды на условиях, оговоренных в Предварительном договоре (приложение № 2 к договору).

В пунктах 2.3, 2.4 Предварительного договора, не позднее, чем за два календарных месяца до предполагаемой даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания Арендодатель обязан направить арендатору Уведомление о готовности Объекта для доступа. Не позднее трех календарных дней с даты получения Арендодателем разрешения на ввод в эксплуатацию Здания, арендодатель и арендатор подписывают Акт доступа к Объекту по форме Приложения № 3 к Предварительному договору.

С даты подписания Акта доступа арендатор вправе приступить к проведению в помещениях общестроительных, отделочных и иных монтажных работ, а также любых иных разрешенных законодательством работ, проведение которых необходимо для организации операционной деятельности арендатора (пункт 2.9 договора). 

Пунктом 2.7 Предварительного договора предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа в размере 41 670 000 руб., который, в случае подписания основного договора подлежит зачету в счет соответствующей суммы обеспечительного платежа по основному договору аренды (пункт 2.7.1 предварительного договора).

В пункте 3.1 договора указано, что он вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращает свое действие с момента полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств.

По инициативе арендодателя, Соглашением от 29.05.2020 предварительный договор с ООО «Белые ночи» был расторгнут и на аналогичных условиях заключен предварительный договор от 29.05.2020 № РШ/Э-ПД между ООО «РУСИЧ-Шушары» и ООО «СК «Эксклюзив».

Дата получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласована в пункте 1.2 нового договора – не позднее 20.07.2021. 

При заключении Договора сторонами зачтены в счёт оплаты Обеспечительного платежа по Договору денежные средства в размере 50 004 000 руб.

14.05.2020 заключен трёхсторонний договор генерального строительного подряда №14/05/20-ГЕН/1 между Заказчиком - ООО «РУСИЧ-Шушары», Генподрядчиком - ООО «Р-Индустрия» и Техзакачиком – ООО «Концерн РУСИЧ» в отношении возводимого объекта на земельном участке с кадастровым номером 78:42:1511001:1195.

19.05.2020 строительная площадка передана Генподрядчику -                          ООО «Р-Индустрия» по Акту приемки-передачи строительной площадки по Договору генподряда.

03.11.2020 ООО «Р-Индустрия», действуя в качестве Генподрядчика в рамках Договора генподряда заключило с Обществом с ограниченной ответственностью   «БИК-Генподрядная компания».

Предусмотренный Предварительным договором Объект в эксплуатацию не введен. На месте строительства, как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами имеется объект незавершенного строительства, отдельные помещения в котором передавались по акту доступа представителям истца: 27.09.2021 по акту доступа предоставлен доступ в помещение морозильной камеры 1.109 общей площадью 4 232,4 кв.м. и зону экспедиции перед камерами площадью           864 кв.м.; 03.11.2021 –   помещение морозильной камеры № 1.10 площадью 4 163 кв.м. и зону экспедиции площадью 144 кв.м. с доклевеллерами в количестве 2-х единиц. 

Впоследствии, 09.11.2021 на объекте строительства произошел пожар, в результате которого уничтожена часть строительных конструкций.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, по условиям предварительного договора арендодатель не мог принять на себя обязательств по строительству Объекта, которые, исходя из положений статей 702, 740 ГК РФ являются содержанием договора строительного подряда. 

Следовательно, основания для предъявления к арендодателю требований в порядке статьи 308.3 ГК РФ об окончании строительства объекта, предусмотренного предварительным договором, у истца отсутствуют.

Исходя из положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации подтверждается исключительно разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Следовательно, в силу нормы статьи 68 АПК РФ, указанный факт не может быть подтвержден иным документом.

Разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта, предусмотренного Предварительным договором, в материалы дела не представлено, следовательно, отсутствует предусмотренный статьей 130 ГК РФ объект, на который согласно статье 131 ГК РФ  может быть зарегистрировано право собственности ответчика, что исключает возможность удовлетворения иска в части понуждения ответчика к государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Доказательств, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено исключительно в результате бездействия ответчика, при наличии условий для выдачи такого документа, истцом в материалы дела не представлено. 

Следовательно, на данный момент истец не может быть понужден к получению такого разрешения, поскольку такой судебный акт не будет отвечать критерию исполнимости.

О применении договорной ответственности в связи с нарушением согласованного в предварительном договоре срока оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в данном деле не заявлялось. 

Создание части объектов в Здании, само по себе, не свидетельствует о полном завершении его строительства, и соблюдении условий, необходимых для выдачи разрешения на строительство. Вопрос о наличии полномочий у лиц, принявших от имени истца отдельные помещения в объекте незавершенного строительства в данном споре не имеет правового значения. 

Перехода права собственности к ответчику на объект строительства условиями заключенного с истцом договора не предусмотрено, следовательно, заключенное сторонами соглашение не может быть квалифицировано как договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, и к правоотношениям сторон подлежат применению исключительно положения, регулирующие правоотношения из заключенного ими предварительного договора. 

В пункте 4 статьи 429 ГК РФ указано на то, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из положений статьи 314 ГК РФ, условие о сроке исполнения обязательства может быть сформулировано как указанием на конкретную календарную дату, так и посредством согласования условий, которые позволяют определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Такой срок определен сторонами Предварительного договора в пункте 2.1, и он исчисляется от момента государственной регистрации права собственности арендодателя на Объект. 

Таким образом, срок заключения основного договора определенно согласован сторонами, и этот срок не наступил. 

Сведений о том, что по причине пожара завершение строительства объекта не представляется возможным, равно как и невозможности его строительства по иной причине из материалов дела не следует.

Отказ от Предварительного договора ни одной из сторон не заявлен.

Следовательно, Предварительный договор является действующим и может быть исполнен сторонами. 

Положениям статьи 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за нарушение денежного обязательства. 

Обязанность по заключению основного договора аренды денежной не является и за ее нарушение не может быть применена ответственность согласно статье 395 ГК РФ. 

Кроме того, как указано выше, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок заключения основного договора не может быть признан наступившим, а ответчик – просрочившим исполнение этого обязательства.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения иска не имеется. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Бугорская Н.А.