Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-58325/2021

г. Краснодар

07 мая 2024 года

Резолютивная часть решения от 22 апреля 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 07 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. (в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с определением председателя восьмого судебного состава от 14.04.2023 г. о передаче дела) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

ООО «СБ-Агро» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к администрации муниципального образования Кореновского района (ИНН 

<

***>) 

третье лицо: ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью», Красноярск

об обязании администрации муниципального образования Кореновский район пересчитать размер арендной платы; о взыскании расходов 

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика:  ФИО2 – доверенность;

от третьего лица: не явилось, уведомлено, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «СБ-Агро» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 25.05.2023), об обязании администрации муниципального образования Кореновский район пересчитать размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:12:0401016:301 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности администрации Кореновского района, от 03.06.1999 г. № 1200000504 за период с 01.10.2018 г. по 31.12.2021 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 1 024 000 рублей, и с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 1 731 000 рублей; взыскать с администрации 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 110 070 рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Определением от 14.04.2022 г. судом назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «Вектор», эксперту ФИО3. Производство по делу приостановлено. 23.05.2022 г. в суд поступило заключение эксперта. Определением суда от 31.05.2022 г. производство по делу возобновлено.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2022 г. судом назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Вектор», эксперту ФИО3 Производство по делу приостановлено. В суд поступило заключение эксперта. Определением суда от 10.03.2023 г. производство по делу возобновлено.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 г., в соответствии с определением председателя восьмого судебного состава от 14.04.2023 г. о передаче дела настоящее дело передано от судьи И.Н. Вороновой судье О.В. Кирий для дальнейшего рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2023 г. к участию в деле привлечено третье лицо ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью», в судебное заседание вызван эксперт для дачи пояснений по проведенному исследованию, а также предложено представить ответы в письменном виде.

В судебное разбирательство 07.08.2023 г. эксперт явку не обеспечил.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Антанта», эксперту ФИО4 Производство по делу приостановлено.

08.02.2024 г. в суд поступило заключение эксперта от 06.02.2024 г.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2024 г. назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

В соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Суд возобновил производство по делу.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

- обязать администрацию муниципального образования Кореновский район пересчитать размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:12:0402000:301 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности администрации Кореновского района, от 03.06.1999 г. № 1200000504 за период с 01.10.2018 г. по 31.12.2022 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 740 000 руб., и с 01.01.2023 г. по 31.12.2024 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 1 887 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что ходатайство об уточнении не противоречит положениям ст. 49 АПК РФ, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что с результатом судебной экспертизы администрация не согласна.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается с учетом положений статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

В силу части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав документы, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что с 1999 года аренде у истца находится земельный участок площадью 30 500 кв.м, входящий в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения мельницы и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, сельское поселение Журавское, станица Журавская, северо-восточная окраина станицы Журавской, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности администрации Кореновского района от 03.06.1999 г. № 1200000504.

Дополнительным соглашением от 12.05.2009 г. к договору аренды установлено, что в связи с изменением индексов цен, тарифов, ставок земельного налога и базовых ставок и коэффициентов арендной платы на федеральном уровне, на уровне субъекта РФ (краевом), муниципальном ставка арендной платы и размер изменяется автоматически со дня сведения в действие правового акта пропорционально размеру этих изменений; при изменении условий начисления арендной платы в границах муниципального образования изменение ставок арендной платы происходит со дня введения в действие правового акта, изменившего механизм начисления арендной платы или ее ставок и размера.

В соответствии с подпунктом 4.1.3 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. №121, за земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, в отношении которого законодательством РФ или Порядком не установлен иной порядок определения размера арендной платы, арендная плата рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости.

По заказу администрации оценщиком ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» ФИО5 подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № 157/2017 от 04.12.2017 г., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 2 440 000 руб.

На основании данного отчета администрация в порядке пункта 3.1 договора, изложенного в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2009 г., направляет истцу ежегодные уведомления о перерасчете суммы арендной платы, согласно которым общество обязано ее вносить исходя из указанного размера рыночной стоимости - 2 440 000 руб.

В 2020 году по поручению ответчика оценщиком ООО «Легал Сервис» ФИО6 подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № ОЦ-07/21/02-01 от 02.07.2021 г., согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 04.12.2017 г. составляет 703 635 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с исковыми требованиями об обязании администрацию произвести перерасчет арендной платы за период с 01.10.2018 г. по 31.12.2022 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка 703 635 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела с учетом заключения эксперта ООО «Антанта» № А32-58325/2021 от 06.02.2024 г. истец уточнил требования в части рыночной стоимости с увеличением периода, за который истец просит произвести перерасчет.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 ГК РФ). 

В соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Исковые требования общества об обязании администрацию произвести перерасчет арендной платы мотивированы несогласием истца с установленной оценщиком ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» ФИО5 в отчете № 157/2017 от 04.12.2017 г. рыночной стоимостью спорного земельного участка в размере 2 440 000 руб.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона N 135-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 13 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3). 

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено следующее. 

Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. 

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

То есть надлежащим, достоверным доказательством соответствия/несоответствия отчета нормативно установленным правилам, и достоверности/недостоверности указанных в них стоимостях будет являться заключение, выданное саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит оценщик, изготовивший проверяемый отчет. 

В целях определения достоверности отчета об оценке № 157/2017 от 04.12.2017 г., определением суда от 14.04.2022 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Вектор».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № 157/2017 от 04.12.2017 г., подготовленный оценщиком ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» ФИО5, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

2. Если не соответствует, могли ли допущенные нарушения повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в указанном отчете;

3. Определить рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения мельницы, площадью 30 500 кв.м, с кадастровым номером 23:12:0401016:5 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, сельское поселение Журавское, станица Журавская, северо-восточная окраина станицы Журавской, по состоянию на 04 декабря 2017 года.

4. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:12:0401016:5 площадью 30 500 кв. м, с видом разрешенного использования - для размещения мельницы, расположенного относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кореновский район, с/п Журавское, станица Журавская, северо - восточная окраина ст. Журавской по состоянию на 17 декабря 2021 года (на дату обращения в суд с исковым заявлением).

От ООО «Вектор» поступило заключение экспертов № 04/22/02 от 17.05.2022 г., согласно которому эксперт ответил на поставленные вопросы следующим образом:

1. Отчет об оценке № 157/2017 от 04.12.2017 г., выполненный ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

2. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

3. Рыночная стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для размещения мельниц, площадью 30 500 кв.м., с кадастровым номером 23:12:0401016:5 и местоположением по адресу: Краснодарский край, район Кореновский, сельское поселение Журавское, станица Журавская, северо-восточная окраина станицы Журавской, по состоянию на 04 декабря 2017 года округленно составляет 974 000 руб.

4. Рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 23:12:0401016:5, площадью 30 500 кв.м., с видом разрешенного использования – для размещения мельниц, расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, район Кореновский, сельское поселение Журавское, станица Журавская, северо-восточная окраина станицы Журавской, по состоянию на 17 декабря 2021 года составляет 1 647 000 руб.

Между тем, эксперт в указанном заключении указал, что объект исследования без границ и форму земельного участка определить не представляется возможным.

Между тем, по результатам выезда выявлены иные обстоятельства, согласно которым фактически объектом исследования должен являться не земельный участок с кадастровым номером 23:12:0401016:5, а земельный участок с кадастровым номером 23:12:0402000:301 общей площадью 32 045 кв.м., поскольку именно данный земельный участок обременен правом аренды ООО «СБ-АГРО», договор аренды от 03 июня 1999 года, номер государственной регистрации 23-01.02-02.1999-54, и именно на данном земельном участке размещен производственный комплекс, «мельница», находящаяся в собственности истца. Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0402000:301 имеет площадь 32 045 кв.м., вид разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы) имеет графические границы (характерные точки) которые также, отражены на публичной кадастровой карте.

Между тем, после назначения судебной экспертизы, эксперту для проведения исследования переданы материалы дела № А32-58325/2021. В материалах дела имеется описание границ объекта исследования от 16 июня 1999 года, представленные администрацией МО Кореновский район. Изучив данное описание границ объекта исследования, и данные отраженные на публичной кадастровой карте эксперт имел возможность достоверно определить характеристики объекта исследования, установить расхождения и запросить дополнительные материалы.

В связи с чем, данные отраженные в заключении эксперта № 04/22/02 не согласуется с доказательствами представленными в материалы дела и фактическими обстоятельствами дела установленными в ходе судебного разбирательства.

Согласно письму от 08 сентября 2022 года № 31-058639/22 поступившего из Управления Росреестра в ЕГРН был осуществлен двойной учет в отношении объектов недвижимого имущества земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0402000:301 и 23:12:0401016:5.

По состоянию на 05 сентября 2022 года ЕГРН содержит сведения об объекте недвижимого имущества земельный участок с кадастровым номером 23:12:0402000:301 общей площадью 32 045 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 23:12:0401016:5 снят с государственного кадастрового учета.

При таких обстоятельствах, определением суда от 27.12.2022 г. по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Вектор».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), площадью 32 045 кв.м, с кадастровым номером 23:12:0402000:301 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, в границах АОЗТ «Кубань», под мельницей, расположенной 0,2 км севернее северной окраины 

<

...> км юго-восточнее перекрёстка шоссе Журавская-Выселки и улицы Красной по состоянию на 4 декабря 2017 года;

- определить рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), площадью 32 045 кв.м, с кадастровым номером 23:12:0402000:301 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, в границах АОЗТ «Кубань», под мельницей, расположенной 0,2 км севернее северной окраины 

<

...> км юго-восточнее перекрёстка шоссе Журавская-Выселки и улицы Красной по состоянию на 17 декабря 2021 года (на дату обращения в суд с исковым заявлением).

От ООО «Вектор» поступило дополнительное заключение эксперта № 01/23/02 от 06.02.2023 г., согласно которому эксперт ответил на поставленные вопросы следующим образом:

1.Рыночная стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), площадью 32 045 кв.м, с кадастровым номером 23:12:0402000:301 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, сельское поселение Журавское, станица Журавская, северо-восточная окраина станицы Журавской. по состоянию на 04 декабря 2017 года округленно составляет 1 024 000 руб.

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:12:0402000:301, площадью 32 045 кв.м., с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, район Кореновский, сельское поселение Журавское, станица Журавская, северо-восточная окраина станицы Журавской, по состоянию на 17 декабря 2021 года составляет 1 731 000 руб.

Администрация возражала против представленного дополнительного заключения эксперта ссылаясь на то, что в заключении эксперта отражена возможность подключения объекта исследования к инженерным коммуникациям. Но фактически земельный участок газифицирован, кроме того в границах земельного участка размешена водонапорная башня, пробурена скважина, то есть на земельном участке имеется автономное водоснабжение. Так же, экспертом при расчете рыночной стоимости объекта исследования, не учтено то обстоятельство, что объект исследования по периметру огорожен капитальным забором из бетонных секций высотой не менее двух метров. Эксперт указал, что объект исследования находится в низкой транспортной доступности, въезд и выезд с земельного участка осуществляется по грунтовой дороге. Данное описание объекта так же, не соответствует фактическим данным. Въезд и выезд с земельного участка осуществляется по дороге, вымощенной из бетонных плит протяженностью не более 100 метров, которая на прямую выходит на региональную автомобильную дорогу станица Журавская - город Тихорецк. В данном заключении эксперт также указал, что объект исследования имеет низкую ликвидность, что влияет на рыночную стоимость, но при этом экспертом данный вывод не обоснован, в заключении отсутствует расчет ликвидности. Эксперт просто сделал предположение.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2023 г. по ходатайству администрации по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Антанта», эксперту ФИО4

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), площадью 32 045 м2, с кадастровым номером 23:12:0402000:301 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, в границах АОЗТ «Кубань», под мельницей, расположенной 0,2 км севернее северной окраины 

<

...> км юго-восточнее перекрёстка шоссе Журавская-Выселки и улицы Красной по состоянию на 4 декабря 2017 года;

- определить рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), площадью 32 045 м2, с кадастровым номером 23:12:0402000:301 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, в границах АОЗТ «Кубань», под мельницей, расположенной 0,2 км севернее северной окраины 

<

...> км юго-восточнее перекрёстка шоссе Журавская-Выселки и улицы Красной по состоянию на 05 декабря 2022 года.

При постановке вопросов указанным определением суд посчитал целесообразным изменить дату, по состоянию на которую требуется определить рыночную стоимость с 17.12.2021 г. (дата подачи иска) на 05.12.2022 г.

Данное изменение суд считает необходимым произвести с учетом того, что в силу действующего законодательства установленная рыночная стоимость действует в течение 5 лет с даты ее установления.

Таким образом, поскольку в первом вопросе эксперту требуется установить рыночную стоимость по состоянию на 04.12.2017 г., то второй датой установления рыночной стоимости надлежит установить 05.12.2022 г.

08.02.2024 г. в суд от ООО «Антанта» поступило заключение эксперта от 06.02.2024 г., согласно которому эксперт ответил на поставленные вопросы следующим образом:

1. рыночная стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), площадью 32 045 кв.м, с кадастровым номером 23:12:0402000:301 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, в границах АОЗТ «Кубань», под мельницей, расположенной 0,2 км севернее северной окраины 

<

...> км юго-восточнее перекрёстка шоссе Журавская Выселки и улицы Красной по состоянию на 04 декабря 2017 года, округленно, составляет 740 000 рублей;

2. рыночная стоимость земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (мельницы), площадью 32 045 кв.м, с кадастровым номером 23:12:0402000:301 и местоположением по адресу Краснодарский край, район Кореновский, в границах АОЗТ «Кубань», под мельницей, расположенной 0,2 км севернее северной окраины 

<

...> км юго-восточнее перекрёстка шоссе Журавская Выселки и улицы Красной по состоянию на 05 декабря 2022 года, округленно, составляет 1 887 000 руб.

Администрация в судебном заседании 22.04.2024 г. возражала против экспертного заключения от 06.02.2024 г., однако убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих признать заключение эксперта не достоверным, администрацией не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы суду не заявлено.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 7, 14, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, подпунктом "и" пункта 8 Федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, подпунктом "д" пункта 22, пунктом 25 Федерального стандарта "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, эксперт самостоятельно выбрал метод расчета рыночной стоимости, провел расчет и обосновал применение приведенных корректировок. 

Относимым является то доказательство, которое имеет значение для рассматриваемого дела (статья 67 АПК РФ). Допустимость доказательств определена в статье 68 АПК РФ: «Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами». 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения получены из доброкачественного источника и не противоречат сведениям, содержащимся в других доказательствах по делу (часть 3 статьи 71 АПК РФ). То есть достоверность - это качество доказательства, характеризующее точность, правильность отражения обстоятельств, входящих в предмет доказывания. 

Достаточность доказательств - это качество совокупности имеющихся доказательств, необходимых для разрешения дела. Доказательства, имеющиеся в деле, признаются арбитражным судом достаточными, если содержащиеся в них сведения позволяют с достоверностью установить наличие или отсутствие обстоятельств, положенных в основание требований и возражений сторон. 

Хотя согласно данной статье никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, что объясняется тем, что суд в этом случае исследует такие факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования - экспертизы, то есть эти факты могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и т.д. 

Заключение эксперта ООО «Антанта» от 06.02.2024 г. является одним из доказательств, оцениваемых судом в совокупности, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов. Аналогичные положения изложены в статье 86 АПК РФ. 

Оснований не принимать в качестве доказательств экспертное судебное заключение ООО «Антанта» от 06.02.2024 г. у суда не имеется, поскольку указанное заключение дано компетентным лицом и на основе специальных познаний. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. При назначении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. 

Таким образом, экспертное судебное заключение ООО «Антанта» от 06.02.2024 г. принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 04.12.2017 г. и на 05.12.2022 г.

После поступления экспертного заключения ООО «Антанта» от 06.02.2024 г., общество уточнило требования и просило обязать администрацию муниципального образования Кореновский район пересчитать размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:12:0402000:301 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности администрации Кореновского района, от 03.06.1999 г. № 1200000504 за период с 01.10.2018 г. по 31.12.2022 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 740 000 руб., и с 01.01.2023 г. по 31.12.2024 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 1 887 000 руб.

В соответствии с п. 11.3. Порядка №121 от 21.03.2016 г. изменение рыночной стоимости земельного участка допустимо в иных случаях - по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, применение рыночной стоимости равной 1 887 000 руб. начиная с 01.01.2023 г. с учетом ее установления по состоянию на 05.12.2022 г. является правомерным.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № 157/2017 от 04.12.2017 г., подготовленный оценщиком ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, величина рыночной стоимости земельного участка должна быть установлена в соответствии с полученным судом экспертным заключением ООО «Антанта» от 06.02.2024 г.  

При указанных обстоятельствах требования ООО «СБ-Агро» об обязании администрацию муниципального образования Кореновского района произвести перерасчет размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:12:0402000:301 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности администрации Кореновского района, от 03.06.1999 г. № 1200000504 за период с 01.10.2018 г. по 31.12.2022 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 740 000 руб., и с 01.01.2023 г. по 31.12.2024 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 1 887 000 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

При этом, заявление администрации о применении срока исковой давности отклонено судом как необоснованное, поскольку истцом заявлено требование о перерасчете арендной платы, начиная с 01.10.2018 г. при этом с исковым заявлением общество обратилось в суд 17.12.2021 г., то есть с соблюдением предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехгодичного срока.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, подлежат отнесению на проигравшую сторону. 

На основании положений ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины и по оплате экспертизы подлежат возложению на администрацию как на проигравшую сторону.

При этом, суд отмечает, что определением суда от 14.04.2022 г. при назначении судебной экспертизы суд обязал ООО «СБ-Агро» в течение 10 дней с момента вынесения определения внести оплату на депозитный счет Арбитражного суда Краснодарского края на проведение экспертизы в размере 73 380 руб.

Однако, в материалах дела отсутствует платежный документ с указанием надлежащего кода, о перечислении указанной суммы в размере 73 380 руб. на депозит суда.

При назначении определением суда от 27.12.2022 г. дополнительной судебной экспертизы, истцом в материалы дела представлено платежное поручение № 378838 от 01.12.2022 г. на сумму 36 690 руб.

Между тем, судом установлено, что на депозитном счете Арбитражного суда Краснодарского края так же отсутствует перечисленная ответчиком денежная сумма в размере 36 690 руб. по причине оставления ответчиком незаполненным поле 22 «Код» платежного поручения (не указан код - 0026).

Таким образом, часть денежных средств за проведение экспертизы в размере 73 380 руб. и 36 690 руб. (общая сумма 110 070 руб.) подлежит взысканию с администрации в пользу экспертного учреждения ООО «Вектор».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 65, 71, 110, 146, 156, 159, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Возобновить производство по делу.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования Кореновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) произвести перерасчет размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:12:0402000:301 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности администрации Кореновского района, от 03.06.1999 г. № 1200000504 за период с 01.10.2018 г. по 31.12.2022 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 740 000 руб., и с 01.01.2023 г. по 31.12.2024 г. исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 1 887 000 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования Кореновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «СБ-Агро» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования Кореновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу экспертного учреждения ООО «Вектор» денежные средства в размере 110 070 руб. за проведение судебной экспертизы.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                                                                         О.В. Кирий