АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-901/2023

17 июня 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2024.

Полный текст постановления изготовлен 17.04.2024. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

 

при участии представителей 

от истца: ФИО1 (доверенность от 26.12.2023),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 25.05.2023),

ФИО3 (доверенность от 25.05.2023)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «НОРД» 

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.05.2023 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2023 

по делу № А43-901/2023

 

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

к обществу с ограниченной ответственностью «НОРД» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить земельный участок

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство, уполномоченный орган) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «НОРД» (далее – ООО «Норд», Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.2016 № 18-5104с и об обязании ответчика в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 26 447 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0060275:382, расположенный по адресу город Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Родионова, Казанский съезд, Лысогорская, включая полуостров Печерские пески.

Иск предъявлен на основании статей 450 (пункта 2), 452 (пункта 2), 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что Общество длительное время не использует земельный участок по целевому назначению для строительства спортивных сооружений, что является основанием для расторжения договора.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 11.05.2023, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда 08.11.2023, удовлетворил иск Министерства.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Кассатор настаивает, что непринятие арендатором мер к началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения и о нецелевом использовании земельного участка. Выводы судов в данной части сделаны на основе неправильного применения статей 450, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также неправильного толкования условий договора аренды. Суды, по мнению заявителя, не учли разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также правовую позицию, изложенную в определениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, касающуюся существенности нарушений договора, которые могут привести к расторжению договора по инициативе арендодателя, не учли условия договора аренды, которые не предусматривали даты начала строительных работ и предельных сроков начала таких работ. Кассатор считает, что суды не приняли во внимание обстоятельства, связанные с нахождением на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060275:382 строений участников Ассоциации маломерных судов «Турист», в связи с чем сделали неправильный вывод о нецелевом использовании земельного участка, не применили статью 10, пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не дали оценки противоречивому поведению истца, выразившемуся в том, что Министерству было известно о нахождении на земельном участке объектов, принадлежащих третьим лицам, однако содействия в освобождении земельного участка уполномоченный орган не оказывал и при обращении с иском заявлял, что участок свободен от объектов, принадлежащих иным лицам. Суды в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приняли во внимание судебные акты судов общей юрисдикции, вступившие в законную силу, а также в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышли за пределы заявленных требований, освободив истца от обязанности представить доказательства в обоснование заявленных требований, учитывая, что в претензии Министерство указывало на одни нарушения, а в иске в качестве оснований для расторжения договора сослалось на иные обстоятельства.

Судебное заседание на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации откладывалось до 09 часов 15 минут 13.05.2024, затем до 09 часов 15 минут 11.06.2024.

Суд округа определением от 10.06.2024 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену в составе суда в связи с очередным отпуском судьи Чиха А.Н. на судью Бабаева С.В., после чего на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

После отложения представители кассатора поддержали доводы жалобы.

Представитель Министерства возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить в силе обжалованные судебные акты, представил соответствующий отзыв.

Стороны к мировому соглашению на стадии кассационного производства не пришли.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов. 

Как следует из материалов дела и установили суды, Министерство (арендодатель) и ООО «НОРД» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.08.2016 № 18-5104с, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду на девять лет земельный участок (кадастровый номер 52:18:0060275:382), площадью 26 447 квадратных метров, расположенный по адресу город Нижний Новгород, Нижегородский район, в границах улиц Родионова, Казанский съезд, Лысогорская, включая полуостров Печерские пески – для строительства спортивных объектов.

В пунктах 3.1.3, 3.4.2, 3.4.3, 3.4.14, 6.2, 6.4 заключенного договора определены условия сделки: обязанности арендатора выполнять в полном объеме все условия договора и использовать участок по целевому назначению в соответствии с установленной в пункте 1.3 целью использования участка; возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором, в том числе в случае нарушения земельного законодательства и договора; право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке при нарушении арендатором договора при направлении арендодателем не менее чем за 30 дней претензии в адрес арендатора с требованием соблюдения условий договора и предупреждением о возможном расторжении договора; обязанность арендатора при прекращении или расторжении договора освободить за свой счет участок от временных объектов, не предусмотренных проектной документацией, или самовольно возведенных объектов и возвратить участок арендодателю по акту приема-передачи.

Министерство направило в адрес ООО «Норд» претензию от 29.09.2022 № Исх-326-460996/22 с требованием привести земельный участок в надлежащее состояние, освободить от строений, сооружений и мусора. Кроме того, в указанном письме Министерство предложило Обществу расторгнуть договор аренды от 26.08.2016 № 18-5104с и подписать соглашение о расторжении. 

ООО «Норд» письмом от 26.10.2022 сообщило об отказе в подписании соглашения о расторжении договора.

На основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 46, пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 26.08.2016 № 18-5104с аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060275:382. 

Позиция истца, основанная на пункте 2 статьи 45 и пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, сводится к тому, что участок не используется арендатором в течение трех лет в тех целях, для которых предназначен. 

Стороны не оспаривали, что арендатор не приступил к выполнению работ по устройству нулевого цикла. 

В подтверждение приведенных доводов истец представил акт планового (рейдового) осмотра от 04.08.2022 № 20631, согласно которому на части земельного участка располагаются строения участников Ассоциации владельцев маломерных судов «Турист». Часть земельного участка не используется, поросла самосевными растениями и деревьями. Участок частично захламлен бытовым мусором.

Согласно представленному акту, фотофиксации, соглашению от 09.03.2016 № 33 о реализации инвестиционного проекта «Строительство спортивных объектов» и другим документам, представленным истцом, судами установлено следующее. 

Из инвестиционного соглашения следует, что арендованный земельный участок предназначен для строительства спортивных сооружений. 

Согласно акту осмотра фактически земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060275:382 представляет собой территорию, частично занятую строениями участников ассоциации владельцев маломерных судов «Турист». Часть участка не используется, поросла самосевными растениями и деревьями. Участок частично захламлен мусором. 

Общество настаивает, что не имело возможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением по объективным причинам, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Окружной суд признал необоснованной позицию ООО «Норд» и согласился с доводами Министерства о том, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды земельного участка. 

Как верно отмечено судами, факт заключения дополнительного соглашения к инвестиционному соглашению, по условиям которого срок возведения спортивных объектов продлен до 26.08.2025, и нахождение на части земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060275:382 строений участников Ассоциации маломерных судов «Турист» не являются безусловными обстоятельствами, которые служат основаниями для несовершения Обществом действий, направленных на использование арендованного земельного участка в соответствии с целевым назначением.

При оценке обстоятельств, на которые ссылалось ООО «Норд» в качестве возражений на доводы Министерства о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, суды обоснованно приняли во внимание, что заключение дополнительного соглашения к инвестиционному контракту не освобождает арендатора от исполнения условий договора, в частности о целевом использовании земельного участка.

Материалы дела, в том числе акт приема-передачи земельного участка от 26.08.2016, подтверждают, что Обществу при заключении договора аренды был передан земельный участок, который находится в состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Решением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 14.05.2019 по делу № 2-4336/2019 установлено, что ООО «Норд» рекомендовано, в случае необходимости, в срок до 30.03.2016 осуществить мероприятия по освобождению от прав третьих лиц земельного участка.

Доказательств принятия ООО «Норд» своевременно соответствующих мер в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Судебные акты судов общей юрисдикции, вопреки позиции Общества, не подтверждают позицию арендатора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

Как следует из материалов дела, о нарушении условий по договору от 26.08.2016 № 18-5104с Министерство направило претензию от 29.09.2022 № Исх-326-460996/22 с предложением устранить нарушения пункта 3.4.3 договора и подписать соглашение о расторжении договора аренды. 

Таким образом, порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден. 

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного кодекса. Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.12.2019 № 3428-О, от 26.02.2021           № 233-О).

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащая, в частности, понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны и предполагающая определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности такого нарушения в конкретном деле, направлена на обеспечение баланса интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2). 

К указанным основаниям, в частности, относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 30.09.2019 № 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. Заключение долгосрочных договоров аренды призвано изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060275:382 предоставлялся в аренду для строительства и имеет вид разрешенного использования – «для строительства спортивных объектов». 

Обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием согласована сторонами в пункте 3.4.3 договора аренды от 26.08.2016 № 18-5104с. 

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (статьи 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание длящийся характер нарушения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента заключения договора аренды (26.08.2016) участок не использовался по назначению, частично захламлен мусором, использовался третьими лицами для размещения имущества, что может служить основанием для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке.

С момента заключения договора 26.08.2016 до 08.11.2023 (даты вступления решения суда первой  инстанции в законную силу) арендатор не принимал каких-либо действий по освоению и застройке земельного участка, проектная и разрешительная документация на строительство им не получены. 

Из представленных в дело доказательств не следует, что размещение на части арендованного участка объектов третьих лиц препятствовало Обществу в освоении участка по выбранному назначению.

При изложенных обстоятельствах сохранение между сторонами договорных отношений не отвечает публичным интересам, так как спорный участок планировался для размещения спортивных сооружений как объектов социально-культурного назначения.

Доводы кассатора сводятся к несогласию с оценкой судами существенности нарушений, допущенных Обществом при исполнении договора аренды.

Окружной суд не усмотрел правовых оснований для иной оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Возражения ООО «Норд», связанные с тем, что суды вышли за пределы заявленных требований и неверно распределили бремя доказывания, не нашли документального подтверждения. Применительно к настоящему спору претензии арендодателя касались необходимости использования земельного участка по назначению в целях застройки, которое не обеспечено Обществом.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество при рассмотрении спора по существу не доказало, что им предпринимались реальные действия, направленные на целевое использование спорного участка, не представило конкретных сроков освоения арендованного участка, в том числе проектной документации. 

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. 

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.05.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2023 по делу № А43-901/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НОРД» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын