СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А67-8399/2016

11 января 2018 года

г. Томск

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 января 2018 года 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,

судей: Ждановой Л.И., Шатохиной Е.Г., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Жокей" (апелляционное производство №07АП-8347/2017) на решение Арбитражного суда Томской области от 09 августа 2017 года по делу № А67-8399/2016 (судья Пирогов М.В.)

по иску открытого акционерного общества "Российские ипподромы" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Жокей" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

о взыскании 412 778 рублей 35 копеек, о расторжении договора,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО1 на основании доверенности от 26.10.2016,

от ответчика: ФИО2, на основании определения Арбитражного суда Томской области от 25.08.2017 по делу №А67-945/2017, 

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Российские ипподромы" (далее по тексту - ОАО "Росипподромы") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жокей" (далее - ООО "Жокей") о расторжении договора аренды № 09/073 от 06.11.2009 и взыскании 328 965 рублей 30 копеек основного долга, 103 843 рублей 38 копеек пени за период с 11.02.2016 по 23.04.2017, 36 551 рубль 30 копеек штрафа, всего 469 360 рублей 38 копеек (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО "Жокей" ФИО2.

Решением Арбитражного суда Томской области от 09 августа 2017 года требования истца удовлетворены частично, договор аренды № 09/073 от 06.11.2009 расторгнут, с ООО "Жокей" в пользу ОАО "Росипподромы" взыскано 75 552 рублей 36 копеек пени, 36 551  рубль 70 копеек штрафа, 8 958 рублей 56 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, всего 121 062 рубля 62 копейки. 

Не согласившись с состоявшимся решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование к отмене судебного акта указал, что расторжение договора является исключительной мерой, которая не может быть применена в данном конкретном случае, поскольку после обращения истца в суд задолженность ответчика погашена.

Более подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Принимая во внимание, что в отношении ответчика введено конкурсное производство, суд апелляционной инстанции протокольным определением от 09.11.2017  исключил из числа третьих лиц временного управляющего ФИО2

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, уточнил, что оспаривает судебный акт только в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды. Представитель истца поддержал доводы отзыва.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Росипподромы" на праве собственности принадлежат одноэтажные нежилые здания по адресу: 

<

...>: строение 3 общей площадью 721,8 кв.м (инв. № 069:401:001:005358190, лит. К; кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200007:1567), строение 6 общей площадью 711,8 кв.м (инв. № 069:401:001:005358200, лит. Ж; кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200007:1554), строение 7 общей площадью 716,5 кв.м (инв. № 069:401:001:005358210, лит. Л; кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200007:1556).

До приобретения истцом права собственности на указанные объекты недвижимости они были переданы во временное возмездное владение и пользование ответчику – ООО "Жокей" по договору о передаче в аренду федерального недвижимого имущества (здания, помещений в здании, сооружения), находящегося в собственности Российской Федерации №09/073 от 06.11.2009, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области  (арендодателем), Федеральным государственным учреждением "Государственная заводская конюшня "Томская" с ипподромом" (балансодержателем), впоследствии преобразованном в ОАО "Росипподромы" и ООО "Жокей" (арендатором).

Согласно условиям договора арендодатель и балансодержатель обязуются передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество (далее - имущество): нежилое строение площадью 721.8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, нежилое строение площадью 711,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 29 стр.6, нежилое строение площадью 716,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 29 стр.7 в соответствии с выкопировками из техпаспортов (Приложение № 3, л.д. 35-37, т. 1) для разведения лошадей (п. 1.1.договора).

Передача имущества оформлена актом приема-передачи, составленном и подписанном арендатором; арендодателем и балансодержателем (Приложение № 2) (п. 1.2. договора).

Начало действия договора: 06.11.2009. Окончание действия договора: 05.11.2024 (п. 1.3. договора).

Согласно расчету арендной платы (Приложение № 1) за указанное в п. 1.1. договора имущество устанавливается ежемесячная арендная плата в сумме 30 976,02 руб. без учета НДС. Всего арендная плата в месяц составляет 36 551,70 руб. с учетом НДС (п. 3.1. договора). Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца в сумме 30 976,02 руб., определенной в соответствии с п. 3.1. договора на счет, указанный в п. 3.2. договора.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя следующие обязательства: использовать имущество исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. договора (п. 2.3.1. договора); вносить плату в установленный договором срок (п. 2.3.3. договора); не производить капитальный ремонт и реконструкцию имущества без письменного согласия арендодателя (п. 2.3.4. договора); соблюдать правила санитарной, противопожарной и технической безопасности (п. 2.3.6.); своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений (п. 2.3.7. договора); оформить право на земельный участок под арендуемым имуществом (п. 2.3.9. договора); не позднее десятидневного срока с момента подписания договора застраховать арендуемое имущество на случай риска его утраты (гибели), недостачи или повреждения п. 2.3.16. договора).

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, уплачивается пеня в размере 0,1 % от всей просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Пеня оплачивается в срок до очередного текущего арендного платежа после получения соответствующего уведомления со стороны арендодателя. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в п. 3.2. договора (п. 4.1. договора). 

Согласно пункту 5.2. договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке: а) при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.1., 2.3.2., 2.3.3., 2.3.4., 2.3.5., 2.3.12, 2.3.16., 2.3.18., 3.2. договора; б) в случае необходимости проведения капитального ремонта имущества, что должно быть подтверждено соответствующим экспертным заключением; в) в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в связи со сменой собственника арендованного ответчиком по спорному договору аренды имущества, прежний арендодатель Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области перестало быть стороной по договору аренды, а новый арендодатель ОАО "Россипподромы" стал стороной по договору аренды в силу закона. 

Ссылаясь на то, что ответчик, как арендатор, допускает ряд грубых нарушений существенных условий договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из доказанности наличия оснований для расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3), а также по другим основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установленным договором аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Стороны предусмотрели в пункте 5.2. договора возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.1., 2.3.2., 2.3.3., 2.3.4., 2.3.5., 2.3.12, 2.3.16., 2.3.18., 3.2. договора.

Факт невыполнения ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.1., 2.3.4., 2.3.16. договора аренды, подтвержден актом проверки использования имущества от 06.07.2016.

В частности, данным актом проверки зафиксированы следующие нарушения условий договора: в нежилых помещениях произведена реконструкция (перепланировка). Разобраны 24 денника, где содержались лошади; реконструкция произведена без письменного согласия на реконструкцию имущества со стороны арендодателя, что является нарушением п. 2.3.4. договора; во всех предоставленных помещениях нарушены правила электробезопасности, что является нарушением пункта 2.3.6. договора; нарушены правила санитарной безопасности, отсутствует своевременный капитальный и текущий ремонт, что является нарушением пункт 2.3.7. договора; нежилое строение площадью 716,5 кв.м., по адресу: 

<

...> используется не по целевому назначению (нарушение пункта 2.3.1. договора), а именно в нем не размещаются лошади, строение заброшено. Истец в иске также указал, что ответчик в нарушение п. 2.3.9. договора не оформил право на земельный участок под арендуемым имуществом. Ответчик не исполнил обязанность, предусмотренную п. 2.3.16. договора, согласно которому в десятидневный срок с момента подписания договора ответчик обязан застраховать арендуемое имущество на случай риска его утраты (гибели), недостачи или повреждения арендуемого объекта недвижимости с предъявлением копии страхового полиса.

Обстоятельства, изложенные в данном акте, ответчиком не оспорены.

Требования об устранении нарушений и предложение о расторжении договора предъявлено истцом в письме, полученном от ответчика ФИО3 23.09.2016. С иском истец обратился 18.11.2016.

Таким образом, досудебный порядок по требованию о расторжении договора, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признан судом первой инстанции соблюденным, и требование удовлетворено обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с уплатой долга не могут быть приняты во внимание в силу следующего. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Таким образом, истец вправе требовать расторжения договора о передаче в аренду федерального недвижимого имущества (здания, помещений в здании, сооружения), находящегося в собственности Российской Федерации, № 09/073 от 06.11.2009 в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора ответчиком и после уплаты арендатором долга. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды послужили и другие нарушения условий договора, доказательств устранения которых ответчиком не представлено.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает судебный акт в обжалуемой части обжалуемый законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 09 августа 2017 года по делу № А67-8399/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий         Ю.И. Павлова                                                                         

Судьи        Л.И. Жданова 

          Е.Г. Шатохина