ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-23503/2025

Дело № А40-277776/23

город Москва

06 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Мезриной Е.А., 

судей: Бондарева А.В., Савенкова О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А., 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Глобус» 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2025 

по делу № А40-277776/23 

по иску ДГИ г. Москвы (ИНН: 

<

***>) 

к ООО «Глобус» (ИНН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности в размере 1 878 954,68 руб., из них: 1 792 033,55 руб. - долг по арендной плате за период с 01.07.2022 по 16.05.2023; 86 921,13 руб. - пени по договору за период с 06.07.2022 по 16.05.2023

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.12.2024;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 20.06.2024; 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Глобус"  о взыскании, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, задолженности в размере 1 878 954,68 руб., из них: 1 792 033,55 руб. - долг по арендной плате за период с 01.07.2022 по 16.05.2023; 86 921,13 руб. - пени по договору за период с 06.07.2022 по 16.05.2023.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2024 по делу № А40-277776/2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2024, заявленные исковые требования были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал с ООО "Глобус" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 790 руб.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2024 решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа указал, что судам при разрешении настоящего спора следовало дать юридическую оценку возражениям ООО "Глобус" по иску, как аргументам о наличии фактически у него встречного требования к Департаменту городского имущества города Москвы о возмещении убытков, причиненных незаконным бездействием при рассмотрении заявлений о выкупе арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которые направлены к зачету заявленных к взысканию арендных платежей. Кроме того, необходимо было определить размер данных убытков, для чего необходимо было определить дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи в случае соблюдения Департаментом городского имущества города Москвы своих обязанностей (имея в виду, что после такой даты пролонгация арендных отношений обусловлена неправомерным поведением Департаментом городского имущества города Москвы); определить общую сумму арендной платы, внесенной ООО "Глобус" (если плата не внесена, то сумму, подлежащую внесению) в период необоснованной пролонгации арендных отношений (если таковой период будет установлен).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2025 с ООО «Глобус» (ИНН: 

<

***>) в пользу ДГИ г. Москвы (ИНН: 

<

***>) взыскана задолженность в размере  1 792 033,55 руб., пени в размере 86 921,13 руб. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее  удовлетворить.

Представитель истца возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.    

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Истец) и ООО «Глобус» заключен договор аренды нежилого помещения от 04.09.2019 № 00-01229/19 (далее - Договор) нежилого помещения площадью 81,80 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала.

Как указывает истец в обоснование иска и следует из представленного им в материалы дела расчета, за ответчиком образовалась задолженность в размере 1 792 033,55 руб. за период 01.07.2022 по 16.05.2023.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.03.2023 по делу № А40-171175/22-135-1307 урегулированы разногласия между ДГИ г. Москвы и ООО "Глобус", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером 77:09:0003013:2489 общей площадью 81,8 кв.м.

Ответчик обращает внимание на то, что изначально предложенная Департаментом цена выкупа объекта в 2,6 раза превысила рыночную стоимость объекта, и такое расхождение является существенным, в том числе и потому, что имеет место кратное превышение цены (т.е. в 2 и более раз). В случае, если бы Департамент изначально предложил ответчику объективную рыночную цену выкупа объекта, соразмерную цене, установленной в дальнейшем в рамках судебной экспертизы по делу № А40-171175/2022, договор купли-продажи между сторонами был бы заключен без судебного разбирательства, и ответчик стал бы собственником объекта не позднее 14.04.2022 (дата истечения предельного 85-дневного срока, предусмотренного ч. 3 ст. 9 ФЗ-159, на выдачу Департаментом проекта договора купли-продажи).

Ответчик указал, что в результате неправомерных действий Департамента по установлению необъективной рыночной стоимости объекта срок действия арендных отношений был продлен на период с 14.04.2022 по 17.05.2023.

При этом, в рамках указанного дела:

24 439 000 руб. - цена, изначально предложенная Истцу Департаментом по итогу рассмотрения заявления о выкупе;

9 302 000 руб. - цена, установленная по итогу судебной экспертизы в рамках дела А40-171175/22-135-1307  об урегулировании разногласий;

Ответчик также обращает внимание на то, что выражение несогласия с ценой, предложенной Департаментом, являлось направление протокола разногласий к договору купли-продажи, а в последующем - обращение в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий в рамках дела № А40-171175/22-135-1307, что само по себе является нормой восстановления нарушенного права.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа Объекта в Департамент, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что Департамент надлежащим образом исполнит возложенные на него законом обязанности, связанные с приватизацией имущества.

Таким образом, ответчик считает, что он не обязан был оспаривать достоверность отчета, подготовленного Департаментом.

Так, при надлежащем исполнении своих публичных обязанностей Департаментом договор купли-продажи мог быть заключен сторонами в апреле 2022 г. и, как следствие, обязанность по внесению арендной платы прекратилась бы у истца с 14.04.2022.

Действия Департамента по заключению договора с обоснованной (объективной) ценой совершены за пределами сроков, установленных законодательством, что привело к возникновению у арендатора убытков в размере внесенной им арендной платы.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, и материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что на обращение арендатора о выкупе помещения Департаментом в установленный Законом срок были совершены все необходимые действия,  направлен проект договора.

Частью 2 ст. 9 Закона 159-ФЗ предусмотрено право арендатора подать заявление о выкупе, а нормой части 3 ст. 9 названного закона предусмотрено, что:

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По общим правилам Гражданского кодекса РФ (ст. 445 ГК РФ), по норме ч. 4 ст. 4, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ после направления проекта договора последний заключается в течение 30 дней.

Установленные нормы закона были выполнены Департаментом, в связи с наличием разногласий по цене выкупаемого объекта, покупатель обратился в арбитражный суд.

При рассмотрении дела А40-171175/22-135-1307  судами установлено, что ООО «Глобус» 19.01.2022 было подано заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:09:0003013:2489, общей площадью 81,8 кв. м.

В ответ на вышеуказанное заявление ООО «Глобус» получило от Департамента городского имущества города Москвы оферту – проект Договора купли-продажи нежилого помещения, оформленный на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества 11.04.2022 ООО «Глобус» подписало указанный Договор купли-продажи нежилого помещения и направило Ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом и приложением Отчета об оценке рыночной стоимости объекта № 22-04/471 от 07.04.2022.

Департаментом городского имущества города Москвы 14.04.2022 в адрес ООО «Глобус» было направлено письмо № 33-5-4269/22-(0)-8 об отказе в принятии Договора купли-продажи в редакции протокола разногласий общества.

Применительно к настоящему спору предельный 85-дневный срок на направление проекта договора купли-продажи помещения истек 14.04.2022

Таким образом, со стороны Департамента отсутствует незаконное действие (бездействие), учитывая, что им были совершены все необходимые действия по направлению в адрес покупателя договора купли-продажи в установленные законом сроки.

Судом первой инстанции отклонены доводы о том, что истцом была предложена по договору купли-продажи заведомо невыгодная для покупателя цена. Суд апелляции отмечает, что цена, указанная в проекте договора купли-продажи, в данном случае не является установленной непосредственно Департаментом. Цена определена в соответствии с отчетом оценщика. Департамент до направления договора купли-продажи в адрес ответчика,  в самостоятельном порядке не мог оспорить указанную цену, не вправе был принять протокол разногласий с ценой, предложенной покупателем. 

Кроме того, из вступившего в законную силу решения суда по делу № А40-171175/22-135-1307 следует, что не согласившись с установленной Отчетом ценой,  истец,  обращаясь к Департаменту с протоколом разногласий, а впоследствии - в суд за урегулированием разногласий, предложил максимально заниженную цену – 5 000 000 руб.

Разногласия были урегулированы по цене, определенной на основании отчета оценщика, по итогам проведения судебной экспертизы.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Департамент не является лицом, отвечающим за достоверность оценки.

Отчет оценщика (в соответствии с которым был направлен проект договора купли-продажи) не оспорен в судебном порядке, не признан недостоверным. Судебная экспертиза в рамках ранее указанного дела проводилась ввиду наличия разногласий по цене выкупа.

Рассмотрение в рамках дела № А40-171175/22-135-1307 инициированного Обществом преддоговорного спора по имеющимся у сторон разногласиям относительно условий договора не может свидетельствовать о противоправности действий Департамента и их направленности на уклонение от заключения договора купли-продажи.

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

В указанном деле было три цены, и все отчеты легитимны, пока отсутствует судебный акт об обратном.

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота. Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части  условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Согласно правовому подходу, изложенному в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 по делу № А46-1071/2022, судам необходимо дать оценку расхождению между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий.

Значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом, полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности.

Лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Наиболее вероятная цена, по которой оцениваемый объект недвижимости может быть отчужден, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, находится в интервале +/- 30% от рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Решением Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков 14.07.2022 приняты Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости недвижимости, которыми определены границы допустимого расхождения двух оценок рыночной стоимости одного объекта.

При оценке существенности отличия исследуемой цены от рыночной, необоснованно признавать существенным отличие в размере меньше 30% от рыночной стоимости, указанной в отчете экспертной организации.

Вышеуказанное соответствует правовой позицией высшей судебной инстанции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Между тем, Конституционный суд в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» отметил, что рыночная стоимость, будучи условной, считается достоверной и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку ее величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. Имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах на основании индивидуальной оценки.

В настоящем случае при рассмотрении спора в рамках дела № А40-171175/22-135-1307  фактически три специалиста в области оценки установили три разные стоимости одного объекта. 

При этом, Департамент не ответственен за оценку третьими лицами спорных объектов недвижимости в порядке Закона 159-ФЗ.

В указанный период истец пользовался спорным имуществом на основании договоров аренды, действие которых прекратилось в связи с заключением договоров купли-продажи указанных нежилых помещений.

Противоправность действия (бездействия) ответчика - Департамента городского имущества города Москвы, документально истцом не обоснована.

Как следует из содержания решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-171175/22-135-1307, суд рассмотрел требования об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникших при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого объекта.

Возникновение разногласий при согласовании условий договора и урегулирование данных разногласий, в том числе, в судебном порядке, не является уклонением стороны от заключения договора (ов).

Имеющиеся в деле доказательства подтверждают то, что истец не препятствовал в заключении договора, а возможность приобретения имущества в собственность на основании договора купли-продажи не была реализована ответчиком в связи с наличием спора с продавцом по условиям договора о цене продажи имущества.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии факта незаконного уклонения истца от заключения договора купли-продажи.

Возникновение договорных разногласий не может быть признано в качестве противоправных, незаконных действий ответчика.

Иной результат рыночной стоимости имущества при урегулировании разногласий, возникших между сторонами на стадии заключения Договора купли-продажи, где суд исходил из выбора наиболее благоприятной для истца оценки рыночной стоимости, не влечет нарушения прав истца в виде причинения убытков (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302).

Кроме того, предметом настоящего спора является взыскание долга по арендной плате за период с 01.07.2022 по 16.05.2023, при этом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.02.2023 по делу № А40-250815/2022 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 04.09.2019 № 00-01229/19  по арендной плате за период с 01.03.2022 по 30.06.2022, следовательно, при аналогичных обстоятельствах (наличие судебного спора относительно цены выкупаемого объекта в рамках дела № А40-171175/22-135-1307) судом установлена обязанность арендатора вносить арендную плату за арендуемое помещение, в том числе и после 14.04.2022.

Таким образом, до выкупа арендованного имущества, истец, как арендатор, пользующейся помещением по договору, обязан выносить арендные платежи.

Ответчиком размер задолженности не оспорен, доказательств погашения долга не представлено, расчет не оспорен.

При вышеуказанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Оспаривая выводы суда первой инстанции, ответчик повторяет доводы, представленного им отзыва, которые были рассмотрены и отклонены судом первой инстанции.

В суде апелляционной инстанции, судебная коллегия пыталась выяснить, при отсутствии вывода в судебных актах о недобросовестности ДГИ, на основании какой нормы материального права, в иске о взыскании долга по договору аренды может быть отказано. Апеллянт указал на то, что не может указать правовые основания.

Встречный иск о взыскании убытков не заявлен.

О зачете в порядке ст. 410 ГК РФ не заявлено.

Как следует из материалов дела 24.03.2022 Департаментом принято распоряжение N 14191 о приватизации нежилого помещения, которое было предоставлено ответчику в аренду, ответчику направлен договор купли-продажи. Между сторонами возникли разногласия по цене выкупа, которые были переданы на разрешение суда. Стоимость установлена на основании судебной экспертизы.

Департамент действовал в рамках закона N 159-ФЗ, правовых оснований возлагать на истца ответственность за оценку третьими лицами объекта оценки не установлено. Более того, сама по себе предложенная в проекте договора купли-продажи стоимость не свидетельствует о получении Департаментом незаконного дохода в виде арендной платы.

Довод о том, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, отклоняется, поскольку по смыслу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

На основании положений статей 6, 8, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Указанные разъяснения даны Президиумом  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в информационном письме от 30.05.2005 N 92.

Позиция об оспаривании отчета оценщика находила свое применение в ранее существующей практике рассмотрения споров ( Постановление Президиума ВАС – 2419/11) 

Учитывая вышеизложенное, истец реализовал свое право на оспаривание цены, предложенной продавцом, в установленном законом порядке – судебном.

Департамент в самостоятельном порядке не мог оспорить ни цену, определенную в соответствии с Законом,  ни вправе был принять цену по протоколу разногласий. Следовательно, судом первой инстанции верно применены нормы материального права - ст. 445, 446 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, в ранее рассмотренном деле не устанавливался факт наличия состава правонарушения в действиях ДГИ.

В силу ст. 614 ГК РФ ответчик обязан оплачивать арендную плату за пользование арендованным имуществом, за встречное предоставление (ст. 328 ГК РФ), в данном случае до момента заключения договора купли-продажи.

Оснований для применения к действиям Департамента положений ст. 10 ГК РФ не установлено. 

Правовых оснований для отказа в иске о взыскании долга по договору аренды, в отсутствие встречного иска, заявления о зачете (ст. 410 ГК РФ) у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

            Руководствуясь ст.ст. 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2025 по делу №А40-277776/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

            Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья                                                         Е.А. Мезрина

Судьи                                                                                                 А.В. Бондарев

                                                                                                            О.В. Савенков