СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                      Дело № А27-22984/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2023 года

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

 

ФИО1,

судей

 

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, (до перерыва), помощником судьи Мельниковой М.Л. (после перерыва) с использованием средств аудиозаписи, путем онлайн заседания в режиме веб-конференции, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Штис» и Администрации города Новокузнецка  (07АП-4436/2023 (1,2)) на решение от 10.04.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-22984/2022 по иску Администрации города Новокузнецка (г. Новокузнецк, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Штис» (г. Новокузнецк, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 954 345,22 руб. долга и 83 944,93 руб. неустойки (с учетом уточнения), третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО5, по доверенности от 13.12.2022 (после перерыва),

от иных лиц – не явились (надлежаще извещены), 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Новокузнецка (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Штис» (далее – ответчик, ООО «Штис») о взыскании 879 546,66 руб. неосновательного обогащения за период с 1.02.2019 по 30.09.2022 и 67 037,36 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 1.03.2019 по 31.03.2022.

В дальнейшем за счет увеличения периода взыскания размер требований увеличен до 954 345,22 руб. задолженности за период с 1.02.2019 по 31.12.2022 и 83 944,93 руб. неустойки пени за период с 1.03.2019 по 31.12.2022.

Решением от 10.04.2023 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Штис» в пользу Администрации города Новокузнецка взыскано 580 636,58 руб., в том числе: 536 453,45 руб. долга, 44 183,13 руб. неустойки, а также 13 076,33 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Штис» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить или изменить и принять новый судебный  акт которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что судом необоснованно не принято во внимание, что обстоятельство, что взыскиваемый долг образовался в связи с тем, что ООО «ШТИС» не могло передать (вернуть) земельный участок истцу, так как на нем располагается объект незавершенною строительства; администрация города в лице Комитета Градостроительства и земельных ресурсов фактически не заинтересовано в возврате земельного участка с кадастровым номером 42:30:0202004:96 площадью 4 917 кв.м., потому что до сих пор не разрешен вопрос с реализацией объекта незавершенного строительства, расположенного на нем. и Администрация не видит перспектив такой реализации в ближайшем будущем, в связи с этим, администрацией города Новокузнецка был задействован один из способов административного давления на собственника объекта - финансовое воздействие; ООО «ШТИС» не пользовалось ни земельным участком, ни расположенным на нем объектом незавершенного строительства; ООО «ШТИС» предпринимало попытки вернуть администрации земельный участок, однако администрация отказалась от его принятия по надуманным и несостоятельным основаниям, что свидетельствует о том, что администрация сама способствовала этому так называемому «неосновательному обогащению»;.

Администрация также, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит в части применения коэффициента учитывающего особые условия использования земельного участка (0.5) отменить, и принять по делу новый судебный акт об в удовлетворении исковых требований администрации г. Новокузнецка к ООО «Штнс» в размере 1 038 290,15 рублен (из которых 954 345,22 рублей - задолженность по основном) платежу за период с 01.02.2019 по 31.12.2022гг. 83 944,93 рублей - задолженность по неустойке за просрочку основного платежа за период с 01.03.2019 по 31.12.2022гг.), указывая на то, что поскольку срок действия разрешения на строительство был до 31.12.2019 оснований применять коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка в размере 0.5 за 2020-2022гг. у суда не имелось; условия платы в части неприменения Ку в значении - 0.5 и неприменении Ку в значении - 2 никоим образом не ухудшают положения ответчика.

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не поступали.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.

После перерыва в составе суда произведена замена судьи Сорокиной Е.А. (статья 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

После перерыва представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против доводов жалобы ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик является собственником объекта незавершенного строительства площадью 1 484,4 кв.м, степень готовности 42%, расположенного по адресу: 

<

...>. Право зарегистрировано 13.11.2014.

Между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (Комитет, арендодателем) и ответчиком (арендатором) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 18.02.2016 № 682-02 (далее – договор), по условиям которого ответчику во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 42:30:0202004:96 площадью 4 917 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – земельный участок) для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-офисного здания).

Арендная плата установлена в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» (далее – Порядок №47).

Договор заключен сроком до 1.02.2019.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.07.2019 по делу №А27- 9861/2019 по иску Администрации г. Новокузнецка у общества изъят путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства», объект незавершенного строительства (торгово-офисное здание), кадастровый номер объекта 42:30:0202004:108, площадью 1484,4 кв.м, степень готовности 30 %, расположенный по адресу: 

<

...>. Решение вступило в законную силу 3.10.2019.

Разрешение на строительство, выданное ответчику, действовало по 31.12.2019. 23.01.2020 ответчик направил в Комитет акт приема-передачи земельного участка.

Письмом от 21.02.2020 Комитет отказал в принятии земельного участка, мотивируя нахождением на нем объекта незавершенного строительства.

11.10.2022 истец направил ответчику претензию от 10.10.2022 с требованием оплатить задолженность (неосновательное обогащение) за пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с иском в суд.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу императивного установления пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно части 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, в вышеуказанных нормах реализуется закрепленный пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В специальной норме, определяющей правовой режим земельных участков под объектами незавершенного строительства, этот принцип также действует. Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ закрепляет возможность предоставления указанных участков без торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства только собственникам указанных объектов.

Если же такое предоставление не состоялось и объект изъят в судебном порядке, то право пользования земельным участком остается за собственником объекта до перехода права собственности на объект к новому субъекту в результате его реализации на торгах. При этом непосредственно само изъятие не прекращает право собственности на объект, а является первоначальным этапом процедуры такого прекращения. За ним следуют торги, заключение договора с новым собственником, регистрация перехода права собственности к нему. И только с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства право пользования соответствующим земельным участком переходит к новому собственнику в силу пункту 1 статьи 271 ГК РФ.

Следовательно, наличие на публичном земельном участке объекта недвижимости (в т.ч. объекта незавершенного строительства) исключает предоставление такого участка на конкурентной основе (любому лицу, победившему на торгах), а предполагает его предоставление только владельцу данного объекта за плату, размер которой является регулируемым (устанавливается в соответствии с нормативно-правовыми актами, а не по усмотрению сторон договора аренды).

            Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества, арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Согласно пункту 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, учитывая невозвращение земельного участка по окончании срока действия договора, суд первой инстанции правомерно квалифицировал заявленные требования как долг и неустойку. 

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник спор о правильности применения коэффициента Ку 0,5.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Размер арендной платы (или его предельная величина) для случаев использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не предусмотрена федеральным законом, но урегулирована нормативным правовым актом субъекта РФ (Порядок №47).

Пунктом 2 приложения №10 «Коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка (Ку)» к Порядку №47 предусмотрен коэффициент Ку в размере 0,5 «Земельные участки, предоставленные для проектирования и строительства иных объектов недвижимости на период установленного срока строительства».

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что срок действия договора аренды истек 1.02.2019, когда разрешение на строительство еще действовало (по 31.12.2019).

При этом, судом учтено, что возможность продлить срок действия данного разрешения у ответчика объективно отсутствует, поскольку срок действия правоустанавливающего документа на земельный участок истек, возможность однократного предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства уже была использована, объект незавершенного строительства был изъят по решению суда.

Кроме того, сам объект, как на дату окончания срока действия договора аренды, так и на момент рассмотрения спора, сохраняет статус объекта незавершенного строительства.

Изъятие объекта незавершенного строительства представляет собой экстраординарную ситуацию, как с точки зрения права собственности, так и землепользования, когда собственник указанного объекта еще не утратил право собственности, но уже утратил право распоряжения им.

Таким образом, вопреки позиции Администрации, суд первой инстанции правомерно посчитал справедливым сохранение для арендатора тех условий платы за земельный участок, которые существовали на дату окончания срока действия договора аренды, т.е. с применением Ку 0,5.

Произведенный судом первой инстанции расчет задолженности и неустойки, отраженный в обжалуемом решении, проверенный судом апелляционной инстанции, является арифметически верным, соответствует нормам законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения и фактическим обстоятельствам отношений сторон.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных исковых требований в части.

Отклоняя доводы апеллянтов, суд исходит из того, что судом первой инстанции на основании полной и всесторонней оценки представленных в дело доказательств, оснований с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционных жалоб о неправильном применении норм материального права, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие сторон с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование участниками спора норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы ООО «Штис».

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 10.04.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-22984/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Штис» и Администрации города Новокузнецка – без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Председательствующий

 

ФИО1

Судьи

 

ФИО2

 

ФИО3