ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-3422/2022

11АП-4887/2022

Дело № А55-33521/2021

г. Самара

27 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 27.05.2022

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от истца ООО "Легмаш" - представитель ФИО2 по доверенности от 28.01.2021;

от ответчика ИП ФИО3 - представитель ФИО4 по доверенности от 06.03.2020;

от третьего лица ООО  «Самара Девеломпент» - представитель ФИО5 по доверенности от 04.12.3019;

от иных лиц - не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая 2022 года 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Легмаш", 

апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО3,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 февраля 2022 года по делу № А55-33521/2021 (судья Шехмаметьева Е.В.)

по иску Общество с ограниченной ответственностью "Легмаш"

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО3

третьи лица: 

- Общество с ограниченной ответственностью «Самара Девеломпент»

- Управление Росреестра по Самарской области,

о признании ипотеки прекращенной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Легмаш" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик), в котором с учетом принятых судом уточнений исковых требований, просит:

1.  Признать ипотеку прекращенной в отношении следующего недвижимого имущества:

-нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области):

2.Погасить соответствующие регистрационные записи об ипотеке в отношении следующего недвижимого имущества:

-     нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-    нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области)   

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Самара Девеломпент». 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.02.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. 

Как указал суд первой инстанции, истец должен был обратиться с иском о расторжении договора залога. По мнению заявителя, данная позиция суда ошибочна. Основное обязательство полностью исполнено истцом, следовательно, обеспечительное (акцессорное) обязательство по ипотеке также прекратило существование. Однако регистрирующий орган не вправе самостоятельно признать ипотеку отсутствующей и погасить регистрационную запись, в связи с чем, истец обратился в суд. Суд первой инстанции, не исследовав условия основного и обеспечивающего договоров, при принятии решения не учёл, что с 01.01.2022 года спорная ипотека прекратилась в силу закона.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, путем дополнения мотивировочной части выводом об отсутствии оснований для прекращения договора залога от 16.08.2018 г., в том числе, и в связи с представленными ответчиком доводами и доказательствами, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Суд первой инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что приведенные ответчиком доводы являются еще одним самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца. В судебном заседании 08.02.2022 г. ответчиком было заявлено ходатайство о приобщении доказательств наличия у ответчика претензий к ООО «Самара Девелопмент» в отношении качества строящихся помещений, в связи с отступлениями при производстве работ от условий договора и обязательных требований. В удовлетворении данного ходатайства было отказано. Между тем, наличие недостатков у помещений, подлежащих передаче ответчику, так же свидетельствует о «ненадлежащем исполнении обязательства по передаче объекта долевого строительства», что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, а также обстоятельством, обосновывающим отказ ответчика в расторжении договора залога.

Информация о принятии апелляционных жалобах к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу истца,  в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы истца.

От  истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела - копии претензии от 14.04.2022.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика просил отказать. 

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы не согласился с доводами апелляционной жалобы истца, поддержал ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела - копии претензии от 14.04.2022.

Представитель третьего лица Общество с ограниченной ответственностью «Самара Девеломпент» полностью поддержал позицию истца, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.02.2022 №63-301000-293-2017.

По правилам ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Не установив оснований, предусмотренных ст.268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказал в приобщении дополнительных доказательств, копии претензии от 14.04.2022,  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63-301000-293-2017.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, между ФИО3 и ООО «Самара Девелопмент» были заключены следующие договоры:

-№ 1NM-1-2/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара. Самарский район, на пересечении ул. М.Горького и yл. Л.Толстого, секции 1,2 от 03.07.2018 г.;

-№ 2NM-2-3/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М.Горького и ул. Л.Толстого, секции 2,3 от 03.07.2018 г.

В соответствии с п. 1.2. каждого из вышеуказанных договоров, по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию застройщик предоставляет дольщику соответствующее нежилое помещение. В соответствии с п. 1.3. договоров срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - IV квартал 2019 года. Пунктами 1.4. договоров предусмотрена обязанность застройщика передать дольщику нежилое помещение по акту приема-передачи в течение 12 месяцев с момента окончания срока, указанного в п. 1.3. каждого из договоров, то есть, не позднее 31.12.2020 г.

Пунктами 1.6.1. договоров предусмотрено обеспечении обязательств застройщика путем заключения договора залога с ООО «Легмаш».

16.08.2018 между ООО «Легмаш» (залогодатель, истец) и ФИО3 (залогодержатель, ответчик) заключен договор залога недвижимости (далее - договор залога). Согласно п. 1.2. Договора залога предметом залога является, принадлежащие залогодателю объекты недвижимости:

-нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области).

Согласно п. 2.1 договора залога предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Самара Девелопмент» (далее - застройщик) перед залогодержателем (дольщик) по следующим договорам: 

1) Договор № 1NM-1-2/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул.М.Горького и ул. Л.Толстого, секция 1,2 от 03.07.2018 г., согласно условиям которого Застройщик по окончании строительства жилого дома передает Ответчику нежилое помещение №1 площадью 818,6 кв.м (состоящее из помещений №16-37, 85-89). 

2) Договор № 2NM-2-3/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул.М.Горького и ул. Л.Толстого, секция 2,3 от 03.07.2018 г., согласно условиям которого по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию "Застройщик" предоставляет "Дольщику" нежилое помещение № 2 (строительный) площадью 619,2 кв. м (состоящее из помещений № 90-93,152-162) на 1 этаже жилого дома. 

Условиями указанных договоров долевого участия (п. 1.7.) предусмотрено, что при достижении стадии строительства в 30 % готовности жилого дома к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение об уменьшении залоговой массы, и залог остается на сумму в 30 000 000 рублей. При достижении стадии строительства в 60 % готовности жилого дома (готовности коробки жилого дома без коммуникаций) настоящий договор расторгается, и залогодержатель обязан совместно с залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с предмета залога.

16.03.2021 в адрес ответчика было направлено письмо, в котором застройщик сообщает о 60% готовности жилого дома по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М Горького и ул. Л. Толстого и направляет соглашение о расторжении договора залога недвижимости от 16.08.2018, которое было получено ответчиком 18.03.2021.

Соглашение о расторжении договора залога недвижимости от 16.08.2018 ответчиком подписано не было.

24.04.2021 г. в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием  о подписании соглашения о расторжении договора ипотеки и обращении в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно заключению ООО «Центр кадастра и права» по вопросу расчета степени готовности конструктивных элементов проекта готовность жилого дома со встроенными нежилыми помещениям и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М Горького и ул. Л. Толстого по состоянию на 13.04.2021 составляет 65,9 % .

Обосновывая исковые требования, истец указал, что ответчик в нарушение условий договора залога недвижимости уклоняется от подписания соглашения о расторжении указанного договора и обращения в органы Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями, основанными на положениях статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Возражая против удовлетворения заявленных требований в ходе судебного разбирательства  в первой инстанции, ответчик указал, что объект долевого участия в строительстве до настоящего времени ему не передан, дом, в котором он находится в эксплуатацию не введен, основания для расторжения договора залога отсутствуют. Кроме того, сослался на следующие обстоятельства. 

В соответствии с п. 5.1 договора залога, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения застройщиком обязательств, определенных условиями договоров о долевом участии с 01 января 2021 года либо в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, за исключением случаев, когда данные обстоятельства сложилось по причинам независящим от действий (бездействия) застройщика и при отсутствии его вины.

11 сентября 2019 года действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 продлено до 29 июня 2021 года. 

08 октября 2019 года ответчик извещен о переносе срока сдачи в эксплуатацию строящегося жилого дома на IV квартал 2020 года.

Далее действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 продлевалось ООО «Самара Девелопмент» 13 сентября 2021 года - до 30 ноября 2021 года, 19 ноября 2021 года - до 30 декабря 2021 года.

Истец основывает свои требования на положениях п. 2.1 договора залога от 16.08.2018 г., согласно которым при достижении стадии строительства в 60% готовности Жилого дома (готовности коробки Жилого дома без коммуникаций) договор расторгается, и Залогодержатель обязан совместно с Залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с Предмета залога.

Однако, в соответствии с п. 2.4 договора залога, залогом обеспечивается исполнение застройщиком следующих обязательств:

-возврат денежных средств, внесенных залогодержателем, в случаях, предусмотренных действующим законодательством и (или) договором;

-уплата залогодержателю денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств;

-возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

-возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с п. 5.3. договора залога, залог объектов недвижимости обеспечивает требования залогодержателя по договорам о долевом участии в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения застройщиком.

На настоящий момент жилой дом не введен в эксплуатацию. Просрочка в исполнении этой обязанности составляет более 2 лет.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции установлено, что позиция истца заключается в том, что  сам факт достижения стадии строительства в 60% готовности жилого дома при наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога, в связи с нарушением срока ввода объекта в эксплуатацию и его передачи ответчику, не может являться безусловным основанием для расторжения договора залога недвижимого имущества от 16.08.2018. 

В свою очередь, ответчик указывает на наличие обязательств застройщика, которые обеспечены залогом, а также ссылается на п. 1.7 договоров о долевом участии № 1NM-1-2/18 и №2NM-2-3/18, согласно которым  при достижении стадии строительства в 60 % (шестьдесят процентов) готовности жилого дома (готовности коробки жилого дома без коммуникаций), расторжении договора залога, должны заключается договоры    поручительства с ФИО6; с ФИО7; со ФИО8.

Таким образом, даже при наличии оснований для расторжения договора залога должна производиться замена одного вида обеспечения исполнения обязательств - залога, на другой - поручительство. Договоров поручительства на настоящий момент не заключено.

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 334, 334.1 и 339.1 ГК РФ  в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с 1 июля 2014 года, правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного федерального закона.

К договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 года, применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Целью заявленного по делу требования является прекращение обременения в виде ипотеки, возникшей на основании договора, в отношении принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости, в связи с наличием оснований для расторжения договора залога в связи с достижением условий, согласованных в договоре с ответчиком.

В четвертом абзаце пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой правовой способ защиты как признание обременения на объект недвижимости отсутствующим предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы (истца), судом первой инстанции дана надлежащая, соответствующая применимым правовым нормам оценка имеющимся в деле доказательствам, а также доводам истца и возражениям ответчика относительно оснований прекращения залога.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случаях, предусмотренных договором. 

В пункте .2.1. Договора залога недвижимости от 16.08.2018 указано следующее: «при достижении стадии строительства в 60 % готовности Жилого дома (готовности коробки Жилого дома без коммуникаций) настоящий договор расторгается, и Залогодержатель обязан совместно с Залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с Предмета залога».

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В данном случае договор содержит предельно точно сформулированное условие не о прекращении залога как обременения, а о прекращении обязательств по договору путем его расторжения.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). 

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 1 подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

Из материалов дела следует, что соглашение по вопросу расторжения договора залога сторонами не достигнуто. 

Требование о расторжении договора в судебном порядке истцом не заявлялось. При этом действительность сделки, на основании которой в ЕГРН внесены записи о регистрации ипотеки, истцом не оспаривается.

На основании указанных норм и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что удовлетворение требований о прекращении ипотеки, возникшей на основании договора, невозможно без прекращения в установленном данным договором порядке обязательства, на основании которого она возникла.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о признании обременения отсутствующим не имеется, в связи с чем в удовлетворении требований правомерно отказано. 

Требования ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, о внесении изменений в мотивировочную часть обжалуемого решения путем ее дополнения фактами наличия недостатков стоящегося объекта и наличии претензий  к застройщику, суд апелляционной инстанции находит необоснованными. Условия предоставления залога, которым обеспечивается, в том числе исполнение застройщиком иных обязательств, предусмотрено в п. 2.4 договора залога. Однако, в ходе рассмотрения настоящего дела, с учетом предмета заявленного требования, факт наступления таких обстоятельств не исследовался и не устанавливался. Отсутствие в обжалуемом решении общей констатации факта наличия претензий у дольщика к застройщику, которые могут обеспечиваться залогом в рамках  спорного договора залога, не является нарушением норм процессуального права, и в силу ст. 270 АПК РФ, не является основанием  для изменения судебного акта. 

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителей жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15 февраля 2022 года по делу № А55-33521/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Легмаш", апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   С.Ш. Романенко

 

Д.А. Дегтярев