АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск

«06» февраля  2017 г.                                                             Дело №А45-20028/2016

Резолютивная часть 01.02.2017

Полный текст 06.02.2017

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРЕСТ ВОСТОКГИДРОСПЕЦСТРОЙ", г. Новосибирск 

о взыскании 28369783 руб. 90 коп 

встречный иск ООО «ТРЕСТ ВОСТОКГИДРОСПЕЦСТРОЙ» к Мэрии города Новосибирска 

о признании договора аренды в части пункта 2.1 ничтожным 

в присутствии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 28.12.2016г., служебное удостоверение,

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 19.09.2016, № 09/16 

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (по тексту- Мэрия, истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРЕСТ ВОСТОКГИДРОСПЕЦСТРОЙ" (по тексту- Ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №117524т от 29.11.2013 в размере 25119500 рублей и договорной неустойки в размере 3250283 рубля 90 копеек. 

Требования мотивированы Мэрией тем, что после заключения договора аренды земельного участка арендная плата  ответчиком уплачивалась не своевременно и не в полном объеме. 

Ответчик в отзыве на заявление указывал на то, что Мэрия не правомочна была распоряжаться спорным земельным участком, поскольку границы его выходят за пределы городской черты, а также город Новосибирск  является областным центром, в связи с чем, в отношении земель в границах областного центра распоряжаться может только уполномоченный орган Субъекта Российской Федерации. Также общество полагает, что  арендные платежи в данном случае должны вноситься ежеквартально, как это определено в Постановлении Правительства Новосибирской области №5-па в пункте 9, а не ежемесячно, как установлено в договоре. Также общество просило применить правила статьи 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, который является чрезмерно завышенным. 

Обществом заявлено встречное исковое заявление, в котором просит признать ничтожным условие в пункте 2.1 договора о цене. Требования основаны на том, что арендатором при проведении аукциона  неправомерно определены начальная цена права аренды, а также шаг аукциона, по условиям аукциона было указано на наличие технических условий для подключения дома к общим коммунально-инженерным сетям, однако, при согласовании Обществом с ресурсоснабжающими организациями выяснилось, что условия были предварительными и для подключения не достаточно мощностей, в связи с чем, подключение не возможно. Также полагает, что договор подписан неуполномоченным лицом ФИО4, который не имел таких полномочий, поскольку сделка являлась для общества крупной и не была одобрена участниками. Размер аренной платы является непомерно завышенным, составляет 13% от сметной стоимости строительства двух многоквартирных домов. Отчет оценщика для установления начальной цены для торгов не был предоставлены Обществу и не был указан в конкурсной документации. 

Встречное исковое заявление было принято к производству. 

Мэрия города Новосибирска в пояснениях по делу указала на то, что в данном случае договор заключен по результату аукциона по цене, предложенной самим Обществом, полномочия лица, подписавшего договор были проверены, указанное лицом подписало и протокол результата аукциона. Вся необходимая техническая документация, согласования так же были приложением к конкурсной документации, Общество с ними было ознакомлено. Каких-либо возражений по порядку проведения торгов Обществом заявлено не было, результаты торгов не оспорены, более того, указанные обществом доводы могут свидетельствовать о ничтожности договора в целом, а не только в части оспариваемого пункта 2.1 по цене аренды. Оспариваемое условие является существенным, в его отсутствии договор считается незаключенным. Земельный участок был сформирован и в случае выхода за городскую черту он бы не был поставлен на кадастровый учет, однако, нарушений выявлено при его формировании и постановке на кадастровый учет не было. Мэрия правомочна в силу требований Федерального закона №137-ФЗ распоряжаться земельными участками, расположенными на территории городского округа, к каковым относится город Новосибирск. Сроки внесения арендных платежей определены нормативными актами в установленном порядке  и соответствует пункту 9 Постановления Правительства №5-па.  Против снижения неустойки Мэрия возражала 

Судом предлагалось Обществу привести в соответствие требования по пункту 2.1 договора, указать последствия признания ничтожным данного пункта, 21.10.2016 года было представлено уточненное требование, требование было   дополнено, просил пункт 2.1 договора изложить «размер годовой арендной платы составляет 3575538,91 рубля в год. Арендная плата за три года составляет 10729616,73 рубля». При этом требования мотивированы тем, что размер начальной цены аукциона должен быть установлен в размере земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, с учетом шага аукциона 5% от начальной цены, с учетом совершенных шагов, составит 3575538,91 рубля в год. 

В судебном заседании при рассмотрении вопроса об изменении предмета требований, представитель Общества отказалась от данного уточнения, ходатайство поддержано не было, в связи с чем, оставлено судом без рассмотрения. Иных ходатайств об изменении предмета спора заявлено не было. На вопрос суда о характере заявленных требований представитель общества настаивала, что в данном случае считает условие в п. 2.1 ничтожным, а не просит об изменении условий договора. 

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о наличии  правовых оснований для удовлетворения заявленных требований по первоначальному иску, и необоснованности требований по встречному иску в полном объеме. При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска и ООО «ТРЕСТ ВОСТОКГИДРОСПЕЦСТРОЙ» по результату аукциона №354 от 12.11.2013 года заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.11.2013 года, по которому арендатор принял в аренду для строительства земельный участок с кадастровым номером 54:35:053620:2 площадью 6811 кв.м. для строительства многоквартирного дома, в том числе, со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками. Срок действия договора с 29.11.2013 по 29.11.2016 года. Размер годовой арендной платы определен по результату торгов и составил в соответствии с протоколом о результатах торгов №354 от 12.11.2013 года 21531000 рублей, арендная плата за три года составила 64593000 рублей. 

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным, принятый ранее задаток засчитывается в счет арендной платы. 

За нарушение срока внесения арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа. 

Обязательства по внесению арендной  платы своевременно  ответчиком не исполнялись, что явилось основанием для обращения с настоящим иском мэрии в суд. 

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке, все существенные условия договора согласованы сторонами, в связи с чем, договор аренды земельного участка признается заключенным.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ). Таким образом, неустойка в виде пени является одновременно и способом обеспечения исполнения обязательства и видом ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Сторонами в договоре в пункте 2.4.3 согласовано условие о договорной неустойке в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа. 

Доводы Общества о наличии основания для применения правил статьи 333 ГК РФ не нашли своего подтверждения.

Так, согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 года № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

Критериями для установления несоразмерности подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательства, в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. 

При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. 

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 71 названного Постановления № 7 от 24.03.2016 разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

 При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункты 75, 77 названного Постановления № 7 от 24.03.2016).

В данном случае ответчиком не приведено бесспорных оснований для снижения согласованной сторонами неустойки с учетом, как размера задолженности, так и периода просрочки исполнения обязательства. При этом установленный размер неустойки примерно соответствует двукратному размеру ключевой ставки ЦБ РФ, каких-либо исключительных обстоятельств для снижения размера неустойки судом не установлено. 

Задолженность по арендной плате, согласованной сторонами по результатам торгов за период с апреля 2015 года по май 2016 года, составляет 25119500 рублей, пени исчислены верно и составили 3250283,90 рублей. 

Доводы Общества, что договор подписан неуполномоченным лицом и без учета того, что сделка является крупной, суд считает не состоятельными.  

Так, договор подписан со стороны арендатора ФИО4 на основании доверенности от 05.11.2013, выданной генеральным директором общества и заверенной нотариусом. В соответствии с указанной доверенностью ФИО4 предоставлено право представлять интересы Общества в связи с проведение аукциона торгов по продаже в собственность  или права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:053620:2 площадью 0,6811 га., в том числе, поверенный наделен правом подачи заявки на участием, подписания протокола аукциона, вносить задаток, заключать договор о задатке, подписывать договор аренды земельного участка либо договор купли-продажи земельного участка и другое.

Таким образом, договор со стороны Общества подписан уполномоченным лицом. 

Как разъяснено в Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», требование о признании сделки недействительной как совершенной с нарушением порядка одобрения крупных сделок и (или) сделок с заинтересованностью хозяйственного общества (далее - общество) подлежит рассмотрению по правилам пункта 5 статьи 45, пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью), пункта 6 статьи 79, пункта 1 статьи 84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) и иных законов о юридических лицах, предусматривающих необходимость одобрения такого рода сделок в установленном данными законами порядке и основания для оспаривания сделок, совершенных с нарушением этого порядка. Названные нормы являются специальными по отношению к правилам статьи 173.1 и пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Сделки, совершенные без необходимого согласия (одобрения) органа юридического лица, а также сделки, совершенные единоличным исполнительным органом или другим представителем юридического лица в отношении себя лично либо в отношении другого лица, представителем (единоличным исполнительным органом) которого он одновременно является, но не подпадающие под действие упомянутых норм о крупных сделках и (или) сделках с заинтересованностью, могут быть оспорены в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьей 173.1 и пунктом 3 статьи 182 ГК РФ.

Лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее:

1) наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статьи 78 и 81 Закона об акционерных обществах);

2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 ГК РФ, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац пятый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац пятый пункта 6 статьи 79 и абзац пятый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников (акционеров) может свидетельствовать, в частности, следующее:

1) предоставление, полученное обществом по сделке, было равноценным отчужденному имуществу;

2) совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества;

3) сделка общества, хотя и была сама по себе убыточной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду.

Судам также следует учитывать, что если невыгодность сделки для общества не была очевидной на момент ее совершения, а обнаружилась или возникла впоследствии, например, по причине нарушения контрагентом или самим обществом возникших из нее обязательств, то она может быть признана недействительной, только если истцом будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

Оценивая наличие негативных последствий совершения крупной сделки основным обществом в отношении дочернего общества при рассмотрении требования о признании такой сделки недействительной по иску участников (акционеров) основного общества, следует учитывать, что отчуждение имущества в пользу дочернего общества, в том числе такого, акции (доли) которого полностью принадлежали основному обществу, может свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов миноритарных участников (акционеров) основного общества, если оно направлено на лишение их на будущее возможности принимать управленческие решения в отношении данного имущества и получать выгоды от его использования в своих интересах.

Если суд установит совокупность обстоятельств, указанных в пункте 3 настоящего постановления, сделка признается недействительной. Суд отказывает в удовлетворении иска о признании недействительной крупной сделки или сделки с заинтересованностью, если будет доказано наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

1) голосование участника общества, обратившегося с иском о признании сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием участников (акционеров), недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования (абзац четвертый пункта 5 статьи 45 и абзац четвертый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац четвертый пункта 6 статьи 79 и абзац четвертый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах);

2) к моменту рассмотрения дела в суде сделка одобрена в предусмотренном законом порядке (абзац шестой пункта 5 статьи 45 и абзац шестой пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац шестой пункта 6 статьи 79 и абзац шестой пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах);

3) ответчик (другая сторона оспариваемой сделки или выгодоприобретатель по оспариваемой односторонней сделке) не знал и не должен был знать о ее совершении с нарушением предусмотренных законом требований к ней (абзац седьмой пункта 5 статьи 45 и абзац седьмой пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац седьмой пункта 6 статьи 79 и абзац седьмой пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах).

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать о ее совершении с нарушением порядка одобрения крупных сделок, судам следует учитывать то, насколько это лицо могло, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие у сделки признаков крупной сделки и несоблюдение порядка ее одобрения. В частности, контрагент должен был знать о том, что сделка являлась крупной и требовала одобрения, если это было очевидно любому разумному участнику оборота из характера сделки, например, при отчуждении одного из основных активов общества (недвижимости, дорогостоящего оборудования и т.п.). В остальных случаях презюмируется, что сторона сделки не знала и не должна была знать о том, что сделка являлась крупной.

Иски о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ для оспоримых сделок.

Срок давности по иску о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее одобрения, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что такая сделка требовала одобрения в порядке, предусмотренном законом или уставом, хотя бы она и была совершена раньше. Предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников (акционеров) по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка, если из предоставлявшихся участникам при проведении этого собрания материалов можно было сделать вывод о совершении такой сделки (например, если из бухгалтерского баланса следовало, что изменился состав основных активов по сравнению с предыдущим годом).

Не требуется соблюдения предусмотренного законом порядка одобрения крупных сделок в случаях, когда сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью и пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах).

Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки в процессе такой деятельности лежит на ответчике.

Под обычной хозяйственной деятельностью следует понимать любые операции, которые приняты в текущей деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, занимающихся аналогичным видом деятельности, сходных по размеру активов и объему оборота, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее.

К сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться сделки по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, получению кредитов для оплаты текущих операций (например, на приобретение оптовых партий товаров для последующей реализации их путем розничной продажи).

При этом не является основанием для квалификации сделки как совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности один только факт ее совершения в рамках вида деятельности, упомянутого в едином государственном реестре юридических лиц или уставе общества как основного для данного юридического лица, либо то, что общество имеет лицензию на право осуществления такого вида деятельности.

В данном случае, сами результаты торгов, а также подписание протокола о результатах торгов, договора о задатке не оспариваются Обществом, деятельность на земельном участке осуществляется. Общество не просит признать договор ничтожным полностью.

В силу закрепленного в пунктах 2 и 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), арбитражный суд полагает, что в рамках настоящего спора Общество  лишено  права ссылаться на недействительность договора после совершения действий, определенно свидетельствующих о намерении сохранить силу сделки. 

Кроме того, указанная сделка заключена в рамках обычной хозяйственной деятельности, поскольку основным видом деятельности общества является, в том числе, строительство жилых и нежилых зданий, прочих сооружений, в том числе инженерных, автомобильных дорог и автомагистралей, производство земляных работ, подготовка строительной площадки и прочее, что не возможно в отсутствии прав на земельный участок, в связи с чем, и был заключен оспариваемый в рамках встречного иска договор аренды земельного участка. 

Возражения Общества как по первоначальному иску, так и по встречному иску в части нарушения порядка определения цены по договору с учетом начальной цены аукциона, шага аукциона, отсутствия у Мэрии полномочий на распоряжение земельным участком, являются необоснованными, с учетом, в том числе, вышеуказанной нормы статьи 166 ГК РФ, суд не принимает.

В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Действующее законодательство не устанавливает условия о ничтожности сделки при несогласии арендатора с рыночной оценкой права аренды. 

Более того, с учетом того, что цена договора аренды земельного участка является существенным условием, что указанная цена является регулируемой (кроме случая определения по результату торгов, что имеет место  рассматриваемой ситуации) нарушение порядка определения цены аренды в данном случае свидетельствовало бы о ничтожности сделки. Однако, как указано выше, арендная плата за период определена сторонами по результату торгов, участие в торгах Общество принимало добровольно. 

Земельный участок сформирован, его границы установлены, участок поставлен на кадастровый учет, что было бы не допустимо в случае, если бы участок выходил за пределы городской черты. То, что формирование участка не нарушает правил земельного законодательства, следует из материалов землеустроительного дела, предоставленных кадастровой палатой, а также письма МБУ города Новосибирска «Геофонд» (от 30.01.2017 № 68). 

В силу правил статьи 3.1 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон № 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Согласно статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ  распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. 

В данном случае, город Новосибирск является городским округом, земельный участок находится на его территории, в связи с чем, полномочия по распоряжению принадлежат мэрии города Новосибирска. 

Постановление администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па

«О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» устанавливает, что настоящее Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение), разработано в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Новосибирской области от 14.04.2003 N 108-ОЗ "Об использовании земель на территории Новосибирской области", иными нормативными правовыми актами, регулирующими земельные отношения, в целях установления общих правил и порядка расчета арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки).

Арендная плата за использование земельных участков устанавливается в договоре аренды и определяется в соответствии с пунктом 3 Положения, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется по итогам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельного участка, но не ниже размера земельного налога, установленного за такие участки в соответствии с законодательством Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 Постановления).

Арендная плата за использование земельных участков вносится арендаторами ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным периодом, за исключением случаев, установленных пунктами 8, 9, 9.1 Положения.

Подпунктом 3 пункт 9 Постановления 5-па закреплено, что арендная плата за использование земельных участков физическими лицами, а также по договорам аренды, заключенным на срок менее одного года либо заключенным по итогам торгов, вносится арендаторами в сроки и на условиях, определенных договором аренды, в следующем порядке,  арендная плата за использование земельных участков по договорам аренды, заключенным по итогам торгов, вносится арендатором на условиях и в сроки, указанные в извещении о проведении торгов.

Таким образом, размер арендной платы определен в соответствии с действующим законодательством и по итогам торгов, полномочия на распоряжение принадлежат мэрии, срок внесения арендной платы определен в конкурсной документации и соответствует общим правилам внесения арендной платы, а также согласуется с учетом равенства участников правоотношений положениям пункта 9.1 Постановления 5-па, согласно которому арендная плата за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также по договорам аренды, годовой размер арендной платы по которым превышает сто тысяч рублей, за исключением заключенных по итогам торгов, вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. 

Условие, определенное в спорном договоре в части срока внесения арендных платежей, соответствует данному пункту.

Доводы Общества в части ничтожности пункта 2.1 договора о цене сделки, суд считает несостоятельными. 

Так,  в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па, порядок исчисления арендной платы в данном случае определен по результату торгов и был предложен самим Обществом.

Доводы о том, что неверно были определены начальная цена и соответственно шаг аукциона, что и привело к увеличению размера аренды по результату торгов, суд считает несостоятельными. 

Так,   в соответствии с правилами статьи 38.1 Земельного кодекса РФ, действующей на дату заключения договора, продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

В данном случае все условия были соблюдены, отсутствие указания в извещении об аукционе на отчет независимого оценщика, а также на его данные (номер и дату) не свидетельствует об установлении начальной цены с нарушением требований законодательства.

Аукцион проводился в отношении нескольких лотов, а именно расположенных в непосредственной близости с земельным участком, предоставленных Обществу, земельных участков, при этом средняя цена за квадратный метр является сопоставимой и примерно одинаковой, что указывает на то, что начальная цена являлась экономически обоснованной, окончательная же цена определена по результату торгов, и была предложена самим обществом.

Фактически спустя 3 года после заключения договора Общество выражает несогласие с установленным размером цены, но при этом не заявляет об изменении условий договора.

Цена договора аренды является существенным условием, была определена самим обществом при участии в аукционе, соответствует требованиям действующего законодательства. Условий для признания пункта 2.1 договора ничтожным в сиу правил ст. 168 ГК РФ судом не выявлено. 

Более того, в материалы дела самим Обществом представлен отчет оценки, согласно которому по состоянию на 31.05.2016 года цена аренды за спорный земельный участок составляет 3432744 рубля в год, что согласуется с начальной ценой аукциона в 2013 году в размере 3711000 рублей с учетом изменения экономической ситуации на рынке недвижимости в сторону уменьшения спроса и перенасыщения предложений, и косвенно указывает на то, что начальная цена была определена обоснованно. 

Несостоятельными являются и доводы общества в части невозможности подключения дома к инженерным коммуникациям, что  также свидетельствует о нарушении условий проведения торгов.

Статьей 612 Гражданского кодекса РФ установлено, что  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, гражданские права и интересы общества не нарушены. Необходимость определения технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) и включения данных сведений в извещение о проведении аукциона статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена (что согласуется с позицией, изложенной в определении ВАС РФ от 11.03.2014 №ВАС-2648/14).

Кроме того, такие предварительные условия были включены в конкурсную документацию, а также по данному обстоятельству каких-либо требований к мэрии не было предъявлено, требований о расторжении договора не заявлялись, представленная переписка велась непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а не с мэрией. 

Мэрия на стадии торгов не может окончательно согласовать технические условия для подключения, поскольку для этого требуется разработка проектной документации, определение возможных необходимых мощностей, который может определить только застройщик при начале освоения земельного участка. 

Доводы Общества о несоблюдении досудебного порядка в части неустойки, суд считает надуманными, так досудебный порядок соблюден, поскольку с учетом разъяснений, указанных в пункте 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» досудебный порядок в отношении неустойки считается соблюденным, если соблюден претензионный порядок в отношении основного долга. Претензия была направлена истцом в адрес Общества и получена, что не отрицалось Обществом. 

На основании указанных выводов, заявленные Мэрией требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 25119500 рублей и договорной неустойке в размере 3250283 рубля 90 копеек  подтверждены документально и подлежат удовлетворению в полном объеме, требования по встречному иску являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Мэрия плательщиком государственной пошлины в силу правил статьи 333.37 НК РФ не является, государственная пошлина по первоначальному иску относится на ответчика. В связи с предоставлением отсрочки по встречному иску ООО «ТРЕСТ ВОСТОКГИДРОСПЕЦСТРОЙ» государственная пошлина также подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета. Общая сумма государственной пошлины  составила 170849 рублей, из которых 6000 рублей по встречному иску. 

Руководствуясь ст. 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

Исковые требования мэрии города Новосибирска удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТРЕСТ ВОСТОКГИДРОСПЕЦСТРОЙ" (ИНН 

<

***>)  в пользу мэрии города Новосибирска  задолженность по договору аренды земельного участка №117524т от 29.11.2013 в размере 25119500 рублей и договорную неустойку в размере 3250283 рубля 90 копеек.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТРЕСТ ВОСТОКГИДРОСПЕЦСТРОЙ" (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  государственную пошлину по иску и встречному иску в размере  170849 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.  

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ                                                                                       Наумова Т.А.