АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-4149/2018

г. Иркутск

24 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 24 октября 2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тах Д.Х., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664025, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Острог» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664007, 

<

...>)

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 Жибо, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО46 (до перерыва), ФИО47 (после перерыва), представителей ответчика ФИО29, ФИО48, представителя третьего лица ФИО42 ФИО49, третьего лица ФИО29

При рассмотрении дела в судебном заседании в порядке части 2 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 18.10.2018 до 14 час. 30 мин. 24.10.2018.

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском  к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Острог" (далее – ООО СК «Острог», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 723 от 30.09.2008.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал. В обоснование иска указал, что земельный участок, переданный ответчику по договору аренды № 723 от 30.09.2008, используется последним не по целевому назначению. Кроме того, ответчик имеет задолженность по договору аренды. Вышеуказанные обстоятельства  являются, по мнению истца, основанием для расторжения договора на основании пунктов 6.1.2., 7.3.договора, пункта 3 статьи 615, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании и в письменных отзывах на иск требования истца в части расторжения договора аренды по основаниям нецелевого использования земельного участка оспорил, полагает, что правовые основания считать использование земельного участка в целях, не соответствующих условиям договора, не имеется. Вместе с тем, согласен с расторжением договора по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество находится в процедуре банкротства и не имеет денежных средств для внесения арендных платежей.

Представитель третьего лица ФИО42 и третье лицо ФИО29 в судебном заседании  поддержали правовую позицию ответчика.

Иные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, письменный отзыв на иск не представили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных третьих лиц.

Исследовав представленные доказательства, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 23.08.2008 № 44/08-13-804 в государственный кадастр недвижимости 12.12.2006 внесены сведения о земельном участке кадастровый номер  38:36:0:225 (в настоящее время используется кадастровый номер 38:36:000000:225), являющемся единым землепользованием, состоящим из двух частей номер 38:06:143727:43 и номер 38:06:143729:108, расположенном в Иркутском районе 130 квартала Ангарского лесхоза, площадью 8 га, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения реабилитационного спортивно-оздоровительного центра (далее – Земельный участок).

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области вынесено распоряжение от 30.09.2008 № 117-з о предоставлении Земельного участка в аренду ООО СК «Острог» на срок 49 лет.

На основании указанного распоряжения между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области (арендодатель) и ООО СК «Острог» (арендатор) заключен договор аренды Земельного участка  от 30.09.2008 № 723 на срок до 11.09.2057. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.09.2008. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.10.2008.

04.12.2017 работниками истца произведено обследование земельного участка общей площадью 8 га с кадастровым номером 38:06:000000:225, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, 130 квартал Ангарского лесхоза, по результатам которого составлен акт, из которого следует, что в границах данного земельного участка отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ответчику, земельный участок находится в пользовании сторонних лиц – собственников объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области на основании договоров долевого участия в строительстве.. На момент проведения осмотра земельный участок условно разделен на 34 отдельных участка для строительства и эксплуатации отдельно стоящих зданий коттеджного типа (владений), используется для строительства и эксплуатации малоэтажных жилых домов (домов отдыха) коттеджного типа и иных нежилых зданий с различным назначением (пункт охраны, гаражные боксы, прокат велосипедов, гидроциклов, сауна, кинотеатр, летнее кафе и др.), обеспеченных объектами инженерной и транспортной инфраструктуры (электроснабжение, холодное водоснабжение, канализация, автодороги, тротуары, парковки, размещения спортивной площадки, детской игровой площадки), в совокупности своей образующих коттеджный поселок Шишкин. Обследуемый земельный участок является застроенным, имеет в своих границах введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, а также объекты незавершенного строительства.

Письмом от 14.12.2017 № 6-38/15981 истец со ссылкой на нецелевое использование земельного участка направил ответчику требование о расторжении договора с прилагаемым актом приема-передачи земельного участка.

Поскольку ответчик от расторжения договора отказался, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд, потребовав расторгнуть договор  на основании пункта 7.3.договора, пункта 3 статьи 615, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

 В соответствии с пунктами 6.1.2., 7.3 заключенного сторонами договора аренды договор досрочно прекращается при его расторжении судом по требованию арендодателя при использовании арендатором участка в целях, не предусмотренных договором, и не в соответствии с видом разрешенного использования.

Право арендодателя потребовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора, предусмотрено пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На существенное нарушение условий договора аренды земельного участка как основание его расторжения указано в части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы и возражения участвующих в деле лиц, оценив представленные ими доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1.1., 6.4.3. договора аренды Земельный участок должен использоваться арендатором для размещения реабилитационного спортивно-оздоровительного центра.

Из пункта 6.3.1. договора аренды следует, что арендатор имеет право возводить на Земельном участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

Нормы действующего законодательства понятий «реабилитационный спортивно-оздоровительный центр», «спортивно-оздоровительный центр» не содержат. Из содержания спорного договора аренды также невозможно установить согласованную  волю сторон на осуществление постройки определенного типа.

Условия договора аренды предусматривают право арендатора возводить на Земельном участке здания, строения и сооружения, однако не позволяют определить параметры  застройки (площадь застройки, этажность, высотность и другие параметры) Земельного участка зданиями, строениями и сооружениями, составляющими реабилитационный спортивно-оздоровительный центр.

В соответствии  с пунктом 3 части 2, частью 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения сделки) градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки; в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности, в частности, относится утверждение правил землепользования и застройки поселений.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Ушаковского муниципального образования (сельского поселения, на территории которого расположен Земельный участок), в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://ushakovskoe-mo.ru (раздел «Градостроительное зонирование», подраздел «Правила землепользования и застройки») в отношении Земельного участка правила землепользования и застройки, а, следовательно, и градостроительные регламенты, не утверждены до настоящего времени.

Таким образом, нормативный правовой акт (правила землепользования и застройки), регламентирующий параметры разрешенного строительства и параметры разрешенного использования Земельного участка, отсутствует.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но применительно к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 1 июля 2016 года правила землепользования и застройки не утверждены, до 31 декабря 2017 года разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.

Вместе с тем, проект планировки территории в отношении Земельного участка также отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17.2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ  «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 31 декабря 2017 года при осуществлении градостроительной деятельности на территории Московской области и в других случаях в границах муниципальных образований, в которых по состоянию на 1 июля 2016 года не утверждены документы территориального планирования и (или) правила землепользования и застройки, допускается  выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Иркутской области от 03.10.2012 по делу № А19-11970/2012, лицами, участвующими в деле в котором являлись истец и ответчик по настоящему спору, Службе архитектуры Иркутской области было отказано в удовлетворении заявления к Администрации Ушаковского муниципального образования о признании недействительными:

- распоряжения главы администрации Ушаковского муниципального образования  №36 от 10.06.2010 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000000:225 расположенного в Иркутской области, Иркутский район, 130 квартал Ангарского лесничества»; 

- разрешения на строительство № 25 от 16.06.2011, выданного ООО СК «Острог» администрацией Ушаковского муниципального образования на строительство реабилитационного спортивно-оздоровительного центра.

Разрешение на строительство № 25 от 16.06.2011 на основании заявления ООО СК «Острог» было отменено постановлением главы Ушаковского муниципального образования № 278 от 29.08.2012, что также зафиксировано в решении Арбитражного суда Иркутской области от 03.10.2012 по делу № А19-11970/2012. 

Согласно представленным ООО СК «Острог» правоустанавливающим документам на объекты недвижимости, расположенные на Земельном участке, в последующем строительство на Земельном участке производилось на основании разрешений на строительство, выдаваемых ООО СК «Острог» на строительство отдельных объектов, составляющих по проектной документации часть комплекса объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра. Поэтапное возведение комплекса объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра не противоречит положениям части 12 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. 

Таким образом, учитывая, что строительные параметры запроектированных построек, входящих в комплекс объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра, соответствуют выданным разрешениям на строительство отдельных этапов и учитывая, что на построенные объекты выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, подтверждающие соответствие построенных объектов требованиям к строительству, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка, арбитражный суд приходит к выводу о том, что деятельность ООО СК «Острог» по возведению находящихся на земельном участке построек не противоречит условиям пунктов 1.1., 6.4.3., 6.3.1. договора аренды.

Согласно представленным ООО СК «Острог» правоустанавливающим документам на объекты недвижимости, расположенные на Земельном участке, финансирование строительства данных объектов (этапов строительства), входящих в запроектированный комплекс объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра, осуществлялось за счет денежных средств отдельных физических лиц (участников долевого строительства), которые передавались ООО СК «Острог» (застройщику) на основании договоров долевого участия в строительстве.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из части 3 данной статьи следует, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 2  для целей указанного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, действующее законодательство об участии в долевом строительстве допускает заключение договоров участия в долевом строительстве при строительстве нежилых объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Объекты производственного назначения - объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и связи, в строительстве, в торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении и сбыте. Административные здания предприятий, трестов, отраслей сферы материального производства относятся к объектам производственного назначения (Большой бухгалтерский словарь. — М.: Институт новой экономики. Под редакцией А.Н. Азрилияна. 1999).

Объекты, размещенные на спорном Земельном участке, к объектам производственного назначения не относятся; доказательства обратного суду не представлены.

При строительстве комплекса объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра договоры участия в долевом строительстве, заключенные между ООО СК «Острог» и третьими лицами, прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Иркутской области, истец действительность данных договоров не оспаривает. Учитывая данное обстоятельство, а также учитывая отсутствие в договоре аренды Земельного участка условий, запрещающих ООО СК «Острог» привлекать денежные средства физических лиц (участников долевого строительства) на основании договоров участия в долевом строительстве, арбитражный суд не находит правовых оснований считать незаконным приобретение соответствующими физическими лицами (участниками долевого строительства) прав собственности на отдельные постройки, входящие в комплекс объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра и являющиеся объектами договоров участия в долевом строительстве.

Все постройки, входящие в комплекс объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра, являются, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, нежилыми, имеют наименование согласно данным реестра – «дом отдыха коттеджного типа в реабилитационном спортивно-оздоровительном центре», а также гаражи.

После регистрации права собственности за соответствующими физическими лицами (участниками долевого строительства) на постройки, являвшиеся объектами договоров долевого участия в строительстве, заключенных с ООО СК «Острог», данные физические лица не используют эти объекты недвижимости как единый комплекс для реабилитационных, спортивных, оздоровительных целей, что подтверждается актами осмотра земельного участка от 05.06.2018 и от 04.12.2017, составленными должностными лицами истца. 

Вместе с тем, доводы истца о том, что нежилые объекты недвижимости, предназначенные для временного проживания, используются собственниками (физическими лицами) для постоянного проживания, не подтверждены достаточными доказательствами.

В соответствии с положениями статьи 2 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в действующей редакции) местом жительства является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства, при этом местом пребывания является гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в которых он проживает временно.

Каждый из собственников (физических лиц), как установлено в судебном заседании, имеет регистрацию по месту жительства в жилых помещениях, не располагающихся на спорном Земельном участке. Предоставленные истцом  акты осмотра земельного участка от 05.06.2018 и от 04.12.2017 не позволяют установить факт постоянного или преимущественного проживания определенных физических лиц в постройках, расположенных в пределах Земельного участка. Учитывая данные обстоятельства, а также учитывая то, что ответчик и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, отрицают факт постоянного или преимущественного проживания определенных физических лиц в принадлежащих им постройках, арбитражный суд не находит оснований для вывода о том, что нежилые объекты недвижимости, предназначенные для временного проживания, расположенные в пределах Земельного участка, используются их собственниками (физическими лицами) для постоянного проживания.

Исходя из изложенного, арбитражный суд полагает, что в настоящее время объекты недвижимости, расположенные на Земельном участке, находящиеся в собственности отдельных физических лиц (участников долевого строительства), используются ими лично или другими лицами с их согласия как место пребывания. 

Ответчик и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, утверждают, что данные объекты недвижимости используются соответствующими собственниками (физическими лицами) и другими лицами с их согласия для временного проживания и загородного отдыха. Данные утверждения истцом надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Согласно актам осмотра земельного участка от 05.06.2018 и от 04.12.2017, составленным должностными лицами истца, на территории Земельного участка расположены пункт охраны, спортивная площадка, детская площадка, прокат велосипедов, гидроциклов, сауна, кинотеатр, летнее кафе, что косвенно подтверждает использование построек, предназначенных для временного проживания, для отдыха и физкультурно-оздоровительных мероприятий  (любительских спортивных мероприятий).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий, в частности, относятся земли рекреационного назначения.

В силу пунктов 1, 2 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан; в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Согласно пункту 5 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Таким образом, на Земельном участке, относящемся к категории земель особо охраняемых территорий рекреационного назначения, допускается нахождение домов отдыха, объектов физической культуры (например, спортивных площадок), детских площадок и других аналогичных объектов. При этом допускается использование этих объектов для отдыха и физкультурно-оздоровительной деятельности граждан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, поскольку зонирование территории, на которой расположен Земельный участок, не проведено (правила землепользования и застройки в Ушаковском муниципальном образовании на эти земли не утверждены), и истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих об использовании собственниками (физическими лицами) построек не для временного проживания, не для загородного отдыха и физкультуры, у арбитражного суда отсутствуют правовые основания считать, что фактическое использование соответствующей территории на сегодняшний день  противоречит правовому режиму Земельного участка, его рекреационному назначению. Этот вывод подтверждается также актами проверки соблюдения земельного законодательства в отношении юридического лица № 790 от 17.12.2015 и № 295 от 24.04.2012, а также письмом от 06.06.2018 № 07-16799, составленными должностными лицами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, согласно которым в рамках проведения мероприятий земельного контроля, в том числе осмотра Земельного участка, нарушений земельного законодательства при возведении и размещении на Земельном участке построек, составляющих запроектированный реабилитационный спортивно-оздоровительный центр, выявлено не было.

Согласно пункту 6.1.2. договора аренды арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к порче.

Согласно пункту 7.3.1. договора аренды договор досрочно прекращается при его расторжении судом по требованию арендодателя, в частности, при использовании арендатором Земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, условия пунктов 6.1.2., 7.3.1. договора аренды могут быть применены, если указанные в этих пунктах нарушения можно отнести к существенным нарушениям договора.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из указанных выше обстоятельств, в том числе исходя из законности деятельности ООО СК «Острог» по строительству комплекса объектов реабилитационного спортивно-оздоровительного центра с привлечением финансирования от физических лиц на основании заключенных договоров долевого участия в строительстве, а также исходя из отсутствия существенных расхождений между фактическим использованием построенных объектов физическими лицами (собственниками) и правовым режимом земель рекреационного назначения, арбитражный суд считает, что использование объектов, составляющих построенный реабилитационный спортивно-оздоровительный центр, их собственниками по отдельности, а не как единый комплекс недвижимости, не противоречит целям размещения на земельном участке объектов, составляющих реабилитационный спортивно-оздоровительный центр, настолько, что истцу наносится ущерб, в значительной степени лишающий его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. При этом арбитражный суд не находит оснований считать, что ресурсы Земельного участка, относящегося к землям рекреационного назначения, при использовании построенных объектов недвижимости, составляющих запроектированный реабилитационный спортивно-оздоровительного центр, их собственниками по отдельности, будут эксплуатироваться с большей нагрузкой, чем если бы эти объекты использовались как единый комплекс недвижимости. Доказательства осуществления ответчиком и третьими лицами других видов деятельности, наносящих вред Земельному участку как землям рекреационного назначения, не представлено.

 Учитывая изложенное, правовых оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктами 6.1.2., 7.3.1. договора аренды и пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации,  не имеется.

Доводы истца о наличии в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу № А19-688/2013 преюдициально установленного факта нецелевого использования ответчиком Земельного участка, не соответствуют как тексту данного судебного акта, так и положениям части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в первом абзаце пункта 3.2. Постановления Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 30-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 90 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой граждан ФИО50 и ФИО51» (эта же правовая позиция указана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2004 № 2016/00, в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.07.2018 по делу № А10-7604/2016) пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу, поскольку предметы доказывания в разных видах судопроизводства не совпадают, а суды в их исследовании ограничены своей компетенцией в рамках конкретного вида судопроизводства.

Таким образом, по смыслу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут иметь преюдициальное значение факты, лишь упомянутые в судебном акте, которые при принятии этого судебного акта не входили в предмет доказывания при рассмотрении спора, в связи с чем сделанные судом выводы о данных фактах не были связаны с реализацией сторонами прав по доказыванию (предоставлению доказательств) наличия или отсутствия этого обстоятельства. 

Поскольку предмет доказывания в деле № А19-688/2013 не был связан с вопросом о нецелевом использовании Земельного участка, а лишь касался вопроса о том, может ли новый (существенно больший) размер арендной платы препятствовать использованию Земельного участка для размещения реабилитационного спортивно-оздоровительного центра,  сделанный судом апелляционной инстанции вывод о том, что материалами дела № А19-688/2013 не подтверждается целевое использование спорного земельного участка, не может рассматриваться как вывод о наличии преюдициально установленного факта нецелевого использования Земельного участка, тем более что в решении Арбитражного суда Иркутской области от 24.03.2014 по делу № А19-688/2013 вопрос о нецелевом использовании Земельного участка не исследовался.

Истец в качестве основания для расторжения договора аренды также указал на неоднократное неисполнение арендатором (ответчиком) обязанностей по внесению арендных платежей, в результате чего сумма задолженности по арендной плате, подтвержденная вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.10.2017 по делу № А19-17934/2014, составляет 10 010 407 руб. 08 коп.

ООО СК «Острог» решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.07.2015 по делу № А19-17934/2014 признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В судебном заседании ответчик подтвердил то обстоятельство, что он не в состоянии выплатить задолженность по арендным платежам. Ответчик также пояснил, что он не возражает против расторжения договора аренды по основаниям, связанным с существенным неисполнением обязанности по оплате арендных платежей.

Таким образом, учитывая наличие значительной задолженности ответчика по арендным платежам, а также учитывая отсутствие реальной возможности выплатить эту сумму задолженности истцу, арбитражный суд считает, что имеются основания для расторжения договора аренды, связанные с существенным неисполнением обязанностей по оплате арендных платежей, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению по этому основанию на основании пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения несущественны и на выводы суда не влияют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и взыскиваются с него в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 723, заключенный 30.09.2008 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Острог».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Острог» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                       Е.В.Рукавишникова