АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902; факс: (4842) 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А23-9832/2021

22 сентября  2022 года

г.Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября  2022года

Полный текст решения изготовлен 22 сентября  2022 года

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола открытого судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир", 600022, Владимирская обл., Владимир г., Верхняя дуброва ул., д. 5, ком. 1-13, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, 249034, 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

об обязании заключить дополнительное соглашение,

об обязании не создавать препятствий истцу в пользовании арендованным нежилым помещением,

о взыскании неустойки,

о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2, 249034, 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир", 600022, Владимирская обл., Владимир г., Верхняя дуброва ул., д. 5, ком. 1-13, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о расторжении договора, 

о взыскании 109 200 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Альфа Владимир» – представителя ФИО3 по доверенности от 17.05.2021 сроком действия на три года  и на основании диплома о высшем юридическом образовании,

от ИП ФИО4 –  адвоката  Шугаевой М.М. по доверенности № 40 АВ 1004394 выдана сроком на пять лет от 20.01.2022 и на основании удостоверения №8045 от 17.12.2012.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа Владимир" обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды №АВл-632-10/2017 от 20.12.2017 в части уточнения наименования и статуса стороны арендодателя, банковских реквизитов арендодателя, -об обязании не создавать препятствий истцу в пользовании арендованным нежилым помещением по Договору аренды №АВл-632-10/2017 от 20.12.2017 в части надлежащего обеспечения коммунальными услугами и энергоснабжением: обеспечивать надлежащую и своевременную оплату энероснабжения по заключенному с соответствующей организацией, обеспечивающей энергоснабжение помещения договору (п. 2.1.7 Договора аренды), согласно и.2.1.11 Договора аренды своевременно и правильно выставлять счета и акты оказанных услуг на оплату переменной части арендной платы, согласно п. 3.3.2 Договора, осуществить отзыв заявления об ограничении энергоснабжения помещения, поданное 01.11.2021 в ООО «ПИК комфорт», погасить задолженность по текущим платежам перед энергоснабжающей организацией - гарантирующим поставщиком «Калужская сбытовая компания», о взыскании неустойки, предусмотренной ст.308.1, ст. 330 ГК РФ.

Определением суда от 09.02.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском к производству принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2:  о расторжении договора аренды нежилого помещения №АВл-632-10/2017 от 20 декабря 2017 года, заключенный между ООО «Клуб Красоты» и ООО «Альфа Владимир», номер государственной регистрации договора аренды 40:27:030503:2892-40/011/2018-3 от 16.02.2018 года; обязать ООО «Альфа Владимир» освободить нежилое помещение площадью 110,5 кв.м. с кадастровым номером 40:27:030503:2892, расположенное по адресу: 

<

...>, о взыскании с ООО «Альфа Владимир» в пользу ИП ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 109 200,00 рублей.

Определением от 11.02.2022 на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Клуб Красоты".

В ходе рассмотрения спора судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований. 

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях. Против удовлетворения встречного иска возражал. 

Представитель ответчика исковые требования не признал. Поддержал встречный иск по изложенным в нем основаниям. 

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ч 3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица. Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, установил следующие обстоятельства. 

Как усматривается из материалов дела, между истцом по первоначальному иску ООО «Альфа Владимир» (арендатор)  и ООО «Клуб Красоты» (арендодатель) был заключен договор аренды №АВл-632-10/2017 нежилого помещения от 20.12.2017 г., в соотвтствтии  с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение: нежилое помещение, общей площадью 111,4 (сто одиннадцать целых четыре десятых) квадратных метров, этаж 1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящеемя по адресу: 

<

...>, именуемое в дальнейшем «Помещение». План помещения выделен и указан в Приложении №1 к настоящему Договору.

По акту приема- перадчи от 24.01.2018 (т.  1, л.д. 12 (оборотная сторона) арендаоатель передал, а арендатор принял указанное в договоре имущество. 

Договор арнеды прошел государственную регистрацию, что подтвержается отметокй Управления федеральноо государсвтенной службы по Калужской обалсти от 16.02.2018

В соответствии с пунктом 3.1.1. Договора аренды размер постоянной части арендной платы составляет 105 000 (сто пять тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц расчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3.1.2 Договора аренды переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы являются компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащим техническом состоянии инженерных сетей тепло/водоснабжения и водоотведения, а также электросетей), и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений. 

Пунктом 3.2. Договора аренды сторонами предусмотрено, что пересмотр постоянной арендной платы возможен не чаще раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Калужской области, но не более 10%. Повышение постоянной части аренды возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмиотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

01.10.2021 между ООО «Клуб Красоты» и ООО «Альфа Владимир» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №АВл-632-10/2017 нежилого помещения от 20 декабря 2017 года, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению изменить п.1.1. Договора и читать его в следующей редакции: «Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 110,5 (сто десять целых пять десятых) квадратных метров, этаж №1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящегося по адресу: 

<

...>, именуемое в дальнейшем «Помещение», расположение помещения указано в Приложении №1 к настоящему дополнительному соглашению к Договору и выделено на плане».

13.05.2021 г. между ООО «Клуб Красоты» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заклчюен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящеемя по адресу: 

<

...>.

26.05.2021 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности  на спорное имущество к  ФИО2.

Уведомлением от 02.06.2021 исх.№1 ООО «Клуб Красоты» уведомило ООО «Альфа Владимир» о переходе права собственности на Помещение к гр. РФ ФИО2 (регистрация права собственности 40:27:030503:2892-40/055/2021-6 от 26.05.2021г.). 

16.06.2021 ООО «Альфа Владимир» направило в адрес ответчика псиьмо о необходимости связаться с представителем Общества и предоставить документы по подготовке в силу пункта 7.4. Договора аренды дополнительного соглашения о смене собственника Помещения. 

В ответ на указанное письмо ответчик по первоначальному иску направил уведомление от 02.07.2021 г., в котором указывал что является обственником нежилого помещения по адресу: 

<

...>, и уведомлял об одностороннем повышение арендной платы до суммы 147 000 рублей. 

К указанному уведомлению ответчиком по первоначальному прилагался проект дополнительного соглашения, в котором ответчик указал, что вступавет в правоотношениях по договору аренды в качестве индивидуального предпринимателя, уведомил об изменении размера постоянной арендной платы (п. 3.1.1. Договора аренды) до 147 000 рублей, с указанием банковского счета арендодателя.

20.07.2021 ООО «Альфа Владимир»  в адрес ответчика было направлено повторное письмо о необходимости заключения дополнительного соглашения к Договору аренды о смене собственника, содержащее возращения против повышения арендной платы, требование   предсатвить реквизиты для оплаты арендных платежей ИП. 

13.08.2021 ООО «Альфа Владимир»  в адрес ответчика направлено очередной уведомление о необходимости заключения дополнительного соглашения о смене собственника и предоставления надлежащих банковских реквизитов. 

07.09.2021 истцом по первоначальному иску в адрес ответчику была направлена претензия о заключении дополнительного соглашения об изменении собственника помещения, а также об исполнении иных не исполняемых ответчиком условий договора аренды в части надлежащего обеспечения помещения энергоснабжением.

Ссылаясь на уклаонение ответчика от заключения дополнительного согшаения, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Ответчик, ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате, просрочку внесения арендной платы более двух раз подряд, обратился со встречным  иском в суд. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Статьей 450 Гражданского кодекса установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (аналогичный подход закреплен в пункте 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требования об обязании заключить дополнительное соглашении не имеется. 

Аналогичный подход сформулирован в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда  от 19 мая 2010 г. по делу N А41-42025/09.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

ООО «Альфа Владимир» заявлено требование об обязании ответчика  не создавать препятствия в пользовании арендованным имуществом  в части надлежащего  обеспечения помещения  коммунальными услугами и  энергоснабжением: обеспечивать надлежащую и своевременную  оплату энергоснабжения, своевременно  и правильно выставлять  счета и акты  на оплату  переменной части арендной платы, погасить задолженность перед энергоснабжающей организацией.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Между тем представленные ООО «Альфа Владимир» доказательства не позволяют сделать однозначный вывод о нарушении ответчиком прав истца, поскольку из их содержания невозможно установить факт совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Неисполнение ответчиком обязательств перед ПАО «Россети Центр и Приволжье»  по договору энергоснабжения не является доказательством чинения ответчиком истцу препятствий в пользование арендованным имуществом. Доказательства отключения электроэнергии в арендованном истцом помещении не представлены. 

Поскольку доказательств, позволяющих сделать вывод о совершении ответчиком определенных действий, создающих препятствия в пользовании истцом арендованным имуществом, не представлено, исковые требования ООО «Альфа Владимир» удовлетворению не подлежат. 

Неисполнение ответчиком обязательства по договору энергоснабжения предметом настоящего спора не является. 

Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

В обоснование встречного иска истец по встречному иску ссылается на наличие у ООО «Альфа Владимир» задолженности по арендной плате, просрочку внесения арендной платы более двух раз подряд. 

Согласно расчету истца по встречному иску задолженность ООО «Альфа Владимир» по арендной плате за период с июня 2021 по январь 2022 года составила 109 200 руб. Задолженность образовалась в связи с недоплатой за каждый месяц в размере 13650 руб.

Между тем ответчиком по встречному иску представлены доказательства погашения задолженности. Кроме того, из материалов дела и пояснений представителей истца и ответчика в судебном заседании усматривается, что наличие задолженности обусловлено неисполнение истцом по встречному иску обязательства по предоставлению банковских реквизитов для внесения арендной платы. 

При этом в материалы дела ответчиком по встречному иску представлены доказательства направления истцу по встречному иску писем от 16.06.2021, 20.07.2021, 13.08.2021, которыми он пытался выяснить банковские реквизиты истца для внесения постоянной части арендной платы по Договору аренды. Истец по встречному иску предупрежден уведомлением от 13.08.2021 о том, что в связи с непредоставлением арендодателем банковских реквизитов, связанных с ведением им предпринимательской деятельностью, ответчик будет вынужден производить арендные платежи исполняя обязанность налогового агента по удержанию НДФЛ с дохода арендодателя.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Поскольку задолженность по арендной плате погашена ответчиком в добровольном порядке и иных нарушений договорных условий обществом не допущено, несвоевременное внесение арендной платы обусловлено непредставлением реквизитов для оплаты самим арендодателем, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды, такая мера ответственности как прекращение договорных отношений несоразмерна нарушению обязательства.

Учитывая изложенное, встречный иск удовлетворению не подлежит. 

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истцов. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать. 

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня  его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья

И.В. Чехачева