Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ   РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                           Дело № А14-18533/2023

«19» апреля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля  2024 

Решение в полном объеме изготовлено 19 апреля 2024 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Малыгиной М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волохиной В.Н.,   

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

открытого акционерного общества «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВОРОНЕЖ КАРЬЕР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж,

о снижении размера арендной платы по договору аренды помещения; об изменении содержания п.5.3. договора аренды помещения, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность, диплом; ФИО2, представитель, доверенность,  диплом; 

от ответчика: ФИО3, адвокат, доверенность; ФИО4, представитель, доверенность, диплом; 

установил:

Открытое акционерное общество «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ» (далее – истец, ОАО «РЖД») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВОРОНЕЖ КАРЬЕР» (далее – ответчик, ООО «ВОРОНЕЖ КАРЬЕР») о снижении размера арендной платы по договору аренды помещения, расположенного по адресу 

<

...> (на первом и втором этажах здания, площадью 473,3 кв.м.) от 10.03.2011 № 1142 с ООО «Воронеж-Карьер» до 401 405,73 руб. за календарный месяц, являющейся средней рыночной ставкой.; об изменении содержания п.5.3. договора аренды помещения, расположенного по адресу 

<

...> (на первом и втором этажах здания, площадью 503,1 кв.м.) от 10.03.2011 № 1142 с ООО «Воронеж-Карьер» в следующей редакции: «п.5.3. Не чаще раза в год, на возмездной основе (с равным участием сторон в оплате услуг) привлекать экспертную организацию, специализирующуюся на оценке арендной ставки недвижимого имущества (нежилых помещений), имеющую необходимые разрешения и аккредитацию в соответствии с требованиями действующего законодательства, для проведения независимой оценки соответствия рыночной действующей арендной ставки по настоящему договору. На основании заключения экспертной организации Стороны в течение 30 календарных дней с момента получения отчета (заключения) приводят размер арендной ставки по договору в соответствие с выводами такой оценки, заключая соответствующее дополнительное соглашение к договору».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требования, по основаниям изложенным в отзыве. Заявил суду о том, что аналогичные требования истца уже были предметом судебного разбирательства в рамках дела № А14-2470/2022.

Определением суда в судебном заседании объявлялись перерывы.

Из материалов дела, 10.03.2011 между ООО «Воронеж Карьер» (далее – арендодатель) и ОАО «Российские железные дороги» в лице Начальника Юго-Восточной железной дороги - филиала ОАО «РЖД» ФИО5, действующего на основании доверенности от 09.06.2009 г. №619-Д (далее – арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1142 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) следующее недвижимое имущество: часть здания административного, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Центральный район, ул. Студенческая, 26, площадью 473,3 кв.м. этаж: 1,2, номер на поэтажном плане: 1 этаж: 1-16; 2 этаж: 1-12, 15-16 (далее - «Помещения») в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию (пункт 1.1. договора, с учетом доп.соглашения от 21.06.2022). 

Помещения принадлежат Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи нежилого помещения от 11.01.2011 №А-01-11, Акта приема-передачи нежилого помещения от 12.01.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «21» января 2011 года сделана запись регистрации № 36-36-01/028/2011-023, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 36-АГ № 123193 от «21» января 2011 года (пункт 1.2 договора).

Срок аренды Помещений устанавливается по 31.12.2036. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.1, 2.2 договора).

Актом приема-передачи от 21.01.2011 подтверждается факт передачи нежилого помещения от ответчика к истцу.

Дополнительным соглашением от 02.05.2012 к Договору фактически права и обязанности арендатора выполняет Воронежская дирекция материально-технического обеспечения (в дальнейшем переименована в Юго-Восточную дирекцию снабжения).

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата, подлежащая оплате Арендатором за арендуемые Помещения, устанавливается в размере 374 368 (триста семьдесят четыре тысячи триста шестьдесят восемь) рублей 54 копейки в месяц без НДС и коммунальных платежей. Арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения.

Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в целом по России) за истекший календарный год определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики Российской Федерации (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год) (пункт 5.3 договора).

В 2019 и 2021 ответчик арендную плату не пересматривало в связи с обращениями Истца. На 2022 г. стороны подписали дополнительное соглашение от 21.06.2022, согласно условиям которого изменили размер арендной платы до  867153,96 р в месяц без НДС и коммунальных платежей.

Уведомлением № 12 от 22.02.2023 ответчик сообщил истцу об увеличении ежемесячной арендной платы по договору на полутократный размер публикуемого уровня инфляции, то есть до 1022461,23 без учета НДС.

В соответствии с п. 8.1. Договора все споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются сторонами путем переговоров.

22.08.2023 письмом № 36-ЮВОСТ ДМСЮ Истец предложил Ответчику снизить размер арендной платы, указывая на ее существенное увеличение с момента заключения договора.

Ответчик, письмом от 18.09.2023 №59 от внесения изменений в договор и уменьшения арендной платы отказался, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

            1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истец, заявляя о необходимости изменения содержания п. 5.3. Договора аренды и снижения размера арендной платы, ссылается ст.451 ГК РФ, указывая на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При этом, сторона договора, обратившаяся с иском о его изменении на основании ст. 451 ГК РФ, должна доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в п.п. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

То есть такие обстоятельства должны находиться вне контроля сторон, их изменение не зависит от воли сторон и являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Согласно п.5.3. Договора аренды «арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в целом по России) за истекший календарный год определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики Российской Федерации (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год).

Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения Арендатору соответствующего изменения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения Арендатору заказной корреспонденции почтовой службой или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) Арендатора по указанному в Договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).

Изменение ставки арендной платы на величину, превышающую полуторакратный размер уровня инфляции за истекший год, может быть произведено по письменному соглашению Сторон»

При этом, как указано выше, согласованный сторонами порядок изменения арендной платы, связан с уровнем инфляции.

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 абзац второй п. 1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Так же следует отметить, что в ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Отношения сторон договора аренды регулируются правилами главы 34 ГК РФ, а в части, не урегулированной законом, условиями договора, которые стороны определяют самостоятельно (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Спорный договор аренды является долгосрочным, все его условия, включая условие о возможности изменения арендной платы, путем пересчета её размера исходя из уровня инфляции, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны, очевидно, исходили из того, что они отвечают их интересам.

Каких-либо разногласий по вопросу размера арендной платы и порядка её определения, исходя из существующих инфляционных процессов, при заключении договора, у сторон не возникало.

Таким образом, стороны, предоставили соответствующее право Арендодателю на изменение арендной платы, при этом, предоставив такое право, стороны так же согласовали порядок и критерии таких изменений, указав при этом официальный источник для определения уровня инфляции.

В связи с чем, последующее изменение арендной платы, в данном случае, является не чем иным, как исполнением согласованного сторонами порядка определения цены договора. Применение ответчиком  согласованного сторонами порядка определения арендной платы не может расцениваться как злоупотребление со его стороны.

Доводы истца о возможности применения к настоящему спору разъяснений содержащихся в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума), не могут быть приняты судом во внимание, так как они направлены на защиту арендатора в случае когда арендодатель произвольно и в одностороннем порядке повышает стоимость арендной платы, то есть злоупотребляет своими правами.

В материалы дела не предоставлены доказательства иного  злоупотребления ответчиком своими правами при определении размера арендной платы.

Фактически требования истца направлены на произвольный пересмотр условий долгосрочного договора аренды в своем интересе. Суду не приведено достаточных оснований, свидетельствующих о нарушении прав истца при заключении спорного договора, а также существенного изменения обстоятельств после его заключения.

Согласование в долгосрочном договоре той или иной методики перерасчета стоимости арендной платы носит рисковый характер, тогда как лицо, занимающиеся предпринимательской деятельностью, должно предусматривать и учитывать риски как изменения среднерыночной стоимости товаров (работ, услуг), так и наличие инфляционных процессов. Факт того, что в течение времени один из этих процессов стал выгоден одной из сторон, не может расцениваться судом как основание для изменения договора.

Аналогичные выводы сделаны судами при рассмотрении дела №А14-2470/2022.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований, предусмотренных статьей 451 ГК РФ для изменения условий договора, материалы дела не содержат.

Какие-либо доказательства, подтверждающие существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, истцом в материалы дела не представлено, совокупность предусмотренных пунктом 2 ст. 450 ГК РФ условий не имеется.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства, предоставляющие ему после заключения договора право и устанавливающие механизм одностороннего изменения цены по договору на основании произведенной им оценки рыночной стоимости права пользования объектов аренды в произвольно выбранный им период времени.

Изменение условий договора подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения волеизъявления участников сделки об изменении обязательства.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При таких обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца. В иске следует отказать.

Судебные расходы следует отнести на истца (статья 110 АПК РФ). Истец оплатил госпошлину по платежному поручению № 637427 от 08.09.2023

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд    

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва к обществу с ограниченной ответственностью «ВОРОНЕЖ КАРЬЕР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, о снижении размера арендной платы по договору аренды помещения и изменении условий договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                               М.А.Малыгина