АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                              Дело № А14-11968/2024

«06» сентября 2024 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Ливенцевой Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Серединой О.А.,                          

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, г. Калач, Воронежская область (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бавария-Агро», г. Калач, Воронежская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении об отказе в государственной регистрации погашения в ЕГРН записи об аренде от 10.04.2018                       № 36:10:0000000:266-36/011/2018-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:10:0000000:266, обязании осуществить государственную регистрацию погашения в ЕГРН записи об аренде от 10.04.2018 № 36:10:0000000:266-36/011/2018-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:10:0000000:266 по договору уступки права аренды земельного участка от 05.03.2018,

при участии в судебном заседании: 

от заявителя – не явился, извещен надлежащим образом,

от заинтересованного лица – ФИО3 представитель по доверенности от 09.01.2024 № 38-д, диплом, служебное удостоверение, 

от третьего лица – ФИО4 представитель по доверенности от 06.12.2023, диплом, паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО1 КФХ ФИО2) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росррестра по Воронежской области) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении об отказе в государственной регистрации погашения в ЕГРН записи об аренде от 10.04.2018 № 36:10:0000000:266-36/011/2018-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:10:0000000:266, обязании осуществить государственную регистрацию погашения в ЕГРН записи об аренде от 10.04.2018                     № 36:10:0000000:266-36/011/2018-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:10:0000000:266 по договору уступки права аренды земельного участка от 05.03.2018.

В судебное заседание 02.09.2024 заявитель, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителя не обеспечил.

Судом, в порядке ст. 123, 156 АПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие заявителя.

Судом в порядке ст. 65, 66, 81, 131, 159 АПК РФ к материалам дела приобщен отзыв и материалы регистрационного дела, представленные Управлением Росреестра по Воронежской области, а также письменная позиция третьего лица. 

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель требования лица возражал, поддержав позицию регистрирующего органа.

В судебном заседании 02.09.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 06.09.2024. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась в информационном окне в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

От заявителя в канцелярию суда поступило уточнение наименования заинтересованного лица по настоящему делу. Уточнение наименования, принято в судом в порядке ст. 159 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 КФХ ФИО2 являлся арендатором по договору аренду от 11.10.2012, при множественности лиц на стороне арендодателя, земельного участка с кадастровым номером 36:10:0000000:266, площадью 2 951 062 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Калачеевский район, юго-западная часть Калачеевского кадастрового района, сроком на 15 лет.

05.03.2018 между ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (сторона-1) и ООО «Бавария-Агро» (сторона-2) заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, сторона-1, уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 11.10.2012, в части земельного участка общей площадью 2 951 062 кв.м., кадастровый номер 36:10:0000000:26, расположенного в юго-западной части Калачеевского кадастрового района, для сельскохозяйственного использования.

Сторона-1 гарантирует действительность права, которое уступается по настоящему договору (пункт 1.2 договора).

Срок уступки прав с 05.03.2018 по 04.03.2023 (пункт 2.1 договора)

Уступка прав по договору подлежит по государственной регистрации. Право-аренды на земельный участок переходит стороне - 2 с момента государственной регистрации настоящего договора уступки прав и обязанностей (пункты 2.2, 2.3 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 36:10:0000000:26 передан стороной-1 стороне-2 по акту от 05.03.2018.

Заспись о регистрации права на основании договору уступки от 05.03.2018 внесена в ЕГРН 10.04.2018 за № 36:10:0000000:266-36/011/2018-1.

В уведомлении от 09.01.2023 заявитель оповестил ООО «Бавария-Агро» о том, что срок договора уступки прав от 05.03.2018 истекает 04.03.2023, в связи с чем необходимо передать земельный участок ИП ФИО1 КФХ ФИО2 в срок до 09.03.2023.

Уведомление о прекращении договора уступки вместе с актом приема-передачи были направление в адрес ООО «Бавария-Агро».

В претензии от 10.04.20023 № 08 ООО «Бавария-Агро» указало, что с момента в внесения в ЕРГН информации о переход прав, арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:10:0000000:266, площадью 2 951 062 кв.м. является ООО «Бавария-Агро», первоначальный арендатор утрачивает любую связь с участком.

ИП ФИО1 КФХ ФИО2 обратился 05.03.2024 в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации погашения записи об аренде:

Вместе с заявлением для осуществления регистрационных действий были представлены: 

- Уведомление о прекращении договора переуступки прав аренды земельного участка от 09.01.2023, подписанное ФИО2 и адресованное ООО «Бавария-АГРО»;

- Акт приема-передачи земельного участка от 09.03.2023 .года, подписанный ИП ФИО1 КФХ ФИО2;

- Опись вложения, свидетельствующая о направлении уведомления о прекращении договора переуступки прав и акт приема-передачи земельного участка.

В уведомлении от 19.06.2024 № КУВД-001/2024/-8769283/2 Управлением Росреестра по Воронежской области отказано в государственной регистрации прекращения права аренды ООО «Бавария-Агро» на земельный участок с кадастровым номером 36:10:0000000:266, поскольку по договору переуступки прав от 05.03.2018 ИП ФИО1 КФХ ФИО2 выбыл из правоотношений, как сторона договора аренды от 11.10.2012, право арендатора на спорный земельный участок перешло к ООО «Бавария-Агро».

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) могут быть признаны незаконными (недействительными) только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган или лицо, которые приняли оспариваемые акт, решение или совершили действия (бездействие), обязаны доказать соответствие их закону, а лицо, обращающееся с требованием о признании недействительным ненормативного правового акта, действий (бездействия) незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных законодательством.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации недвижимости). 

Согласно пункту 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Как следует положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В разъяснениях, данных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (част 1 статьи 384 ГК РФ).

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (часть 1 статьи 388 ГК РФ).

Как указано в статье 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 389.1 ГК РФ указано, что требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное[

Цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования (пункт 3 статьи 389.1 ГК РФ).

Если при уступке права и обязанности первоначального арендатора в отношении земельного участка в полном объеме переходят к новому арендатору, первоначальный арендатор выбывает из правоотношений с арендодателем. То при заключении договора субаренды, права и обязанности прежнего арендатора остаются неизменными с арендодателем, при этом он также выступает арендодателем по договору субаренды. 

Как указано в пункте 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу параграфа 1 главы 24 ГК РФ уступка права (требования) влечет перемену лиц в обязательстве и возможна в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 11.10.2012 заключен сроком до 11.10.2027.

В силу положений статьи 389.1 ГК РФ, пункта 2.3 договора от 05.03.2018, к ООО «Бавария-Агро» от ИП ФИО1 КФХ ФИО2 полностью перешли все права по договору аренды от 11.10.2012 со сроком действия до 11.10.2027. После передачи своих прав и обязанностей по договору уступки от 05.03.2018 ИП ФИО1 КФХ ФИО2 выбыл как сторона договора аренды от 11.10.2012 из правоотношений с арендодателем. 

Как указано судом выше, после заключения договора от 05.03.2018 заявитель передал ООО «Бавария-Агро» права аренды по акту, договор уступки был зарегистрирован.

Стороны могут включить в договор цессии условие о его сроке действия в силу положений ст. 421 ГК РФ. Данное условие не является существенным, поскольку это не предусмотрено гл. 24 ГК РФ.

По общему правилу требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54).

Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Руководствуясь положениями статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что договор от 05.03.2018 по своей правовой природе относится к договору цессии, а не к договору субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора аренды возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч. 1 ст.452 ГК РФ).

Исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут или изменен также по решению суда по требованию одной из сторондоговора.

Из вышеперечисленного следует, что для прекращения регистрационной записи о спорной аренде, стороны должны представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении договора переуступки прав аренды, либо решение суда о расторжении данного договора.

Доводы заявителя об отсутствии оплаты за уступаемое требование не могли быть оценены регистрирующим органом при рассмотрении заявления от 05.03.2024 в рамках Закона № 218-ФЗ, а судом в рамках настоящего спора в порядке Гл. 24 АПК РФ. При этом заявитель не обращался с иском о признании соответствующего договора цессии недействительным, между тем данное право может быть реализовано им в последующем. 

С учетом изложенного, уведомление об отказе государственной регистрации прав от 19.06.2024 № КУВД-001/2024-8769283/2 принято Управлением Росреестра по Воронежской области в полном соответствии с Законом № 218-ФЗ, в связи с чем, не может нарушать права и интересы ИП ФИО1 КФХ ФИО2 в сфере экономической деятельности не нарушает. 

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного основания для удовлетворения требований ИП ФИО1 КФХ ФИО2 отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявленных требований в размере 300 руб. относятся на заявителя. Государственная пошлина в размере 5700 руб. подлежит возврату заявителю, как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180-181, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, г. Калач, Воронежская область (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении об отказе в государственной регистрации погашения в ЕГРН записи об аренде от 10.04.2018 № 36:10:0000000:266-36/011/2018-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:10:0000000:266, отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, г. Калач, Воронежская область (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) справку на возврат госпошлины в размере 5700 руб., уплаченной по платежному поручению от 04.04.2024 № 15.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                                   Д.В. Ливенцева