АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А36-8453/2020

г. Калуга

07 апреля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04.04.2022

Постановление изготовлено в полном объеме 07.04.2022

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

при участии в заседании

от истца: 

общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов»

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «Остин»

ФИО1

ФИО2

ФИО3

 

ФИО4

 

представитель ФИО5 (дов. от 10.01.2022, диплом);

 

не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Липецкой области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Остин» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.09.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А36-8453/2020,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (далее - ООО «ЛЗСМ») обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Остин» (далее - ООО «Остин», заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.01.2018 № 410-ОД за период с апреля по июль 2020 года в размере 5 859 662 руб. 09 коп. (с учетом уточнения).

В свою очередь ООО «Остин» предъявило встречный иск о внесении изменений в договор аренды от 25.01.2018 № 410-ОД в части определения размера арендной платы путем уменьшения суммы арендной платы за период с 01.04.2020 по 24.07.2020 до 506 719 руб. 43 коп. (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 10.09.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021, исковые требования ООО «ЛЗСМ» удовлетворены частично, с ООО «Остин» в пользу ООО «ЛЗСМ» взыскан основной долг в сумме 3 166 546 руб. 94 коп. за период с 01.04.2020 по 31.07.2020, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, в удовлетворении встречного иска ООО «Остин» отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование жалобы заявитель не согласен с оценкой судами фактических обстоятельств дела, полагает, что арендная плата подлежала уменьшению до 507 719, 43 руб., считает, что истец злоупотребил правом отказав ответчику в расторжении договора.

 В судебном заседании представитель ООО «ЛЗСМ» возражал против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, в рамках договора субаренды № 410-ОД, заключенного 25.01.2018 между ООО «ЛЗСМ» (арендодатель) и ООО «Остин» (арендатор) истец принял во временное владение и пользование часть помещения № 12 общей площадью 431,8 кв. м, предназначенное для использования в целях организации и деятельности магазина розничной торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком «O'STIN» (торговый профиль, целевое использование) и расположенное на втором этаже здания торгово-развлекательного центра «Европа» по адресу: 

<

...>.

В пункте 3.1 договора аренды от 25.01.2018 № 410-ОД стороны согласовали, что договор заключен на 5 лет.

Согласно пункту 7.1 договора аренды от 25.01.2018 № 410-ОД арендная плата подлежит внесению арендатором за пользование помещением в течение всего срока аренды и включает в себя базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.

25.01.2018 по акту приема-передачи ООО «ЛЗСМ» передало ООО «Остин» помещение.

Дополнительным соглашением от 04.02.2020 стороны внесли изменения в пункты 5.1.7, 5.1.22, 5.2.5, 7.1, 10.4 договора аренды от 25.01.2018 № 410-ОД, а также согласовали, что, начиная с 25.01.2020 по 24.01.2021 (включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей, в связи с чем на данный период минимальная базовая арендная плата составит 1 187 806 руб. 70 коп., в том числе НДС в месяц; эксплуатационный сбор - 218 383 руб. 07 коп., в том числе НДС в месяц; маркетинговые платежи - 33 233 руб. 85 коп., в том числе НДС в месяц.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды от 25.01.2018 № 410-ОД в части внесения платежей в период с апреля по июль 2020 года явилось основанием для начисления ООО «ЛЗСМ» задолженности по арендной плате в размере 5 859 662 руб. 09 коп. (5 757 694 руб. 48 коп. - минимальная базовая арендная плата, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи и 101 967 руб. 61 коп. - переменная часть) и обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

ООО «Остин» предъявило ООО «ЛЗСМ» встречный иск о внесении изменения в договор аренды от 25.01.2018 № 410-ОД путем уменьшения размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 24.07.2020 до 507 719 руб. 43 коп.

Суды, удовлетворяя частично первоначальные требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, правомерно исходили из следующего.

Заключенный сторонами договор является договором субаренды и регулируется как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

В целях государственной поддержки в условиях распространения новой коронавирусной инфекции приняты меры направленные на соблюдение интересов сторон, в настоящем случае арендатора и арендодателя, которые предусмотрены положениями Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон №98-ФЗ).

Так, в возникшей ситуации, дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий предусмотрены не только общими положениями об обязательствах, но и положениями статьи 19 Закона №98-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» № 2 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации урегулировано специальными нормами, в силу которых наступление названных обстоятельств является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера. 

Так из материалов дела следует, что режим повышенной готовности на территории Липецкой области введен распоряжением администрации Липецкой области от 10 марта 2020 г. № 102-р.

Также Постановлением Администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (с учетом изменений и дополнений) были приняты дополнительные меры по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в виде временного приостановления с 28.03.2020 по 24.07.2020 работы объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, площадь которых превышает пять тысяч квадратных метров и торговая деятельность на территории которых осуществляется более чем двумя хозяйствующими субъектами, за исключением деятельности объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары, специализированных объектов розничной торговли, реализующих детские товары, указанные в пунктах 12, 15 - 19 приложения 1 к настоящему постановлению, зоотовары (включая корма для животных и ветеринарные препараты), химчисток, оптик, аптек и аптечных пунктов.

В утвержденном постановлением Правительством Российской Федерации от 03.04.2020 №434 перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предусмотрена деятельность по ОКВЭД 47.71.1, осуществляемая истцом.

Приведенные нормы Закона № 98-ФЗ, определяя определенные льготы для арендаторов, к которым относится ООО «Остин», вместе с тем не предусматривают полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации либо введения режима повышенной готовности, при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

ООО «Остин» 22.04.2020, 14.05.2020, 11.06.2020 обращалось к ООО «ЛЗСМ» с письмами, в которых просило рассмотреть возможность уменьшения арендных платежей или освобождения от их внесения в связи с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности в помещениях, арендуемых по договору от 25.01.2018 № 410-ОД.

Однако соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вывод о том, что в период с апреля по июль 2020 года договор аренды от 25.01.2018 № 410-ОД сохранял свое действие, сделан в преюдициальном для данного дела постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2021 по делу № А36-4834/2020 (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Доказательства исполнения обязательства по внесению платы за пользование помещениями, переданными по договору аренды от 25.01.2018 № 410-ОД, в период с апреля по июль 2020 года ООО «Остин» не представило (статьи 9, 65 АПК РФ).

В данном случае договор аренды от 25.01.2018 № 410-ОД не содержит условие о праве арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке по иным основаниям, чем те, которые указаны в пункте 13.4 договора аренды от 25.01.2018 № 410-ОД. Однако и приведенные в пункте 13.4 основания для отказа ООО «Остин» от договора аренды от 25.01.2018 № 410-ОД судом первой инстанции также не были установлены.

В силу пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Руководствуясь вышеуказанным и исходя из фактических обстоятельств, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об уменьшении размера арендной платы на 50%, что соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон и, согласно расчету суда, задолженность ООО «Остин» по арендной плате за период с апреля по июль 2020 года составляет 3 166 546 руб. 94 коп., в том числе 2 528 878 руб. 82 коп. базовой арендной платы, 70 755 руб. 87 коп. маркетинговых платежей, 464 944 руб. 64 коп. эксплуатационного сбора с учетом уменьшения на 50%, 101 967 руб. 61 коп. переменной арендной платы.

ООО «Остин», не возражая против уплаты эксплуатационного сбора за период с 01.04.2020 по 24.07.2020 и оплаты коммунальных услуг за период с 01.04.2020 по 24.07.2020, предъявило ООО «ЛЗСМ» встречный иск о внесении изменения в договор аренды от 25.01.2018 № 410-ОД путем уменьшения размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 24.07.2020 до 507 719 руб. 43 коп.

Как верно отметили суды, в данном случае ООО «Остин» фактически предъявлен иск об освобождении от внесения базовой арендной платы и маркетинговых платежей за период с 01.04.2020 по 24.07.2020 с сохранением обязанности ООО «Остин» по оплате эксплуатационного сбора и коммунальных услуг.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды от 25.01.2018 № 410-ОД арендная плата включает в себя, в том числе маркетинговые платежи, которые согласно пункту 7.10 договора представляют собой часть арендной платы, покрывающую долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на продвижение торгового центра.

Поскольку, как установлено выше, освобождение ООО «Остин» от внесения арендной платы не предполагается, то основания для освобождения ООО «Остин» от уплаты маркетинговых платежей, которые учитываются в составе арендной платы, также не установлено судами с учетом приведенных положений законодательства.

К тому же судами правомерно учтено, что встречный иск ООО «Остин» предъявлен ООО «ЛЗСМ», которое на момент предъявления встречного иска не являлось и в настоящее время не является арендодателем, в силу заключения соглашения о перемене стороны, передаче прав и обязанностей арендатора от 30.06.2020 перешли к ООО «Европа-Люкс».

Исходя из указанного судами правомерно отказано в удовлетворении встречного иска.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о частичном удовлетворении первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Доводы жалобы кассатора по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в гл. 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.09.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А36-8453/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3