АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6571/2017

г. Краснодар

21 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Регул» (ИНН 2331000781, ОГРН 1022301123569) – Меринова Р.В. (доверенность от 20.03.2017), от заинтересованного лица – администрации муниципального образования Щербиновский район – Худякова А.В. (доверенность от 21.02.2017), третьего лица – Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регул» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2017 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу № А32-6571/2017, установил следующее.

ООО «Регул» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования Щербиновский район, содержащегося в письме от 12.12.2016 № 01-7035/16-18, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 17 718 кв. м с кадастровым номером 23:36:0707036:236, расположенного по адресу: Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Чкалова, 128/1, для продолжения строительства многоэтажных жилых домов с торгово-бытовыми комплексами и обязании администрации в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять соответствующее решение и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка (с учетом уточненных требований – т. 2, л. д. 72).

Заявленные требования мотивированы тем, что в период действия договора аренды по заказу общества выполнены проектные работы, подготовительные мероприятия, необходимые для выдачи разрешения на строительство. Заявление на продление аренды подано до истечения срока договора. Участок не может быть предоставлен в аренду иным лицам, поскольку на нем расположены объекты незавершенного строительства (три котлована, уложены плиты, осуществлена врезка в инженерные сети водоканала, установлен прибор учета электроэнергии). Оспариваемый отказ не соответствует нормам гражданского и земельного законодательства, нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район (далее – управление).

Решением от 14.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество не имеет права на продление договора аренды ввиду отсутствия на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства. Действие разрешений на строительство прекращено в апреле 2017 года, администрация направила обществу уведомление о возврате земельного участка.

Постановлением апелляционного суда от 23.08.2017 решение от 14.06.2017 оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из того, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь на земельном участке отсутствует, работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы не завершены, состояние спорного объекта не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости. Право на заключение договора аренды на новый срок по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) у заявителя отсутствует.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что в период действия договора аренды от 14.07.2009 № 3609000365 по заказу общества выполнены инженерные изыскания на спорном земельном участке, работы по созданию проекта и разработки на его основе проектной документации для строительства. Общество провело мероприятия, необходимые для выдачи разрешения на строительство. По результатам данной деятельности ему администрацией выдано семь разрешений на строительство жилых домов и четыре разрешения на строительство торгово-бытового комплекса. В настоящее время у общества имеется семь действующих разрешений на строительство многоэтажных жилых домов, существует возможность продления срока действия четырех разрешений на строительство торгово-бытового комплекса в случае продления срока аренды земельного участка. В течение первоначального срока аренды общество провело инженерные изыскания, получило технические условия, подготовило проект жилых домов и торгово-бытового комплекса. Задолженности по арендной плате за спорный земельный участок не имеется. Строительство начато в период действия договора аренды земельного участка. Доказательства, свидетельствующие об освоении земельного участка, представлены, что позволяет сделать вывод о возможности достижения цели договора (завершение строительства объекта). Поскольку на земельном участке в настоящее время располагается объект незавершенного строительства, существует необходимость предоставления земельного участка в аренду на новый срок для его завершения. Испрашиваемый обществом земельный участок не может быть предоставлен в аренду третьему лицу по результатам торгов, поскольку не свободен от объектов общества. Апелляционный суд не учел, что на торгах земельного участка, выделенного под строительство торгово-бытового и жилого комплекса, в кадастровом паспорте указан только жилой комплекс, разрешение под строительство торгово-бытового комплекса выдано с нарушением требований, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). В материалах дела имеются все документы, подтверждающие выполнение большого объема строительных работ, представлены технические условия для ведения строительства жилого и торгово-бытового комплекса, фотографии, осуществлена врезка водоснабжения, установлен прибор учета расхода воды, подведена электроэнергия. Инвестиционная площадка под строительство торгово-бытового комплекса, прошедшая через аукционные торги, была с обременением (на территории площадки проходил газопровод), заказан проект на перенос газопровода, работы выполнены и новый газопровод сдан в эксплуатацию. Разрешения на строительства продлевались в течение трех лет, когда выяснилось, что разрешения выданы с нарушением Градостроительного кодекса, договор аренды не был продлен. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что не выполнение обществом строительства торгово-бытового и жилого комплекса обусловлено действиями администрации, имеющее место незаконное бездействие административных органов, объективно затрудняет использование участка не по вине общества. В период действия договора аренды администрация допускала неправомерное бездействие, которое находится в прямой причинно-следственной связи с невозможностью использования обществом земельного участка по назначению. Предоставление земельного участка на новый срок не нарушает публичных интересов муниципального образования, с экономической точки зрения является выгодным инвестиционным проектом. Администрация в период действия договора аренды на новый срок вправе рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы, исходя из актуальной кадастровой стоимости земельного участка. При продлении срока арендных правоотношений общество не получает каких-либо привилегий (преференций), поскольку неиспользование земельного участка в течение первоначального срока связано исключительно с виновными действиями администрации.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 14.07.2009 на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, и определению победителей торгов от 13.07.2009 № 3 и приказа управления от 14.07.2009 № 228-3, управление (арендодатель) и ООО «КалмСельПромСтрой» (арендатор) заключили договор № 3609000365 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения из земель населенных пунктов площадью 17 718 кв. м с кадастровым номером 23:36:0707036:236, расположенного по адресу: Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Чкалова, 128/1, необходимого для малоэтажного жилищного строительства (пункт 1.1 договора № 365). Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 3-х лет, до 14.07.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом прядке 21.09.2009 (т. 1, л. д. 15 – 18).

По договору об уступке права аренды от 04.05.2011 общество приобрело у ООО «КалмСельПромСтрой» права и обязанности по договору от 14.07.2009 № 3609000365. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 16.06.2011 (т. 1, л. д. 20, 21).

5 мая 2011 года общество и управление заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 14.07.2009 № 3609000365, по условиям которого общество вступило в договор аренды № 3609000365 и приняло на себя все права и обязанности арендатора (т. 1, л. д. 22).

27 февраля 2012 года общество и управление заключили дополнительное соглашение № 3 к договору аренды от 14.07.2009 № 3609000365, по условиям которого арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Срок действия договора стороны продлили до 27.02.2017 (т. 1, л. д. 26).

В период действия договора по заказу общества выполнены инженерные изыскания на спорном земельном участке, работы по созданию проекта и разработки на его основе проектной документации для строительства жилого и торгово-бытового комплекса.

По результатам указанной деятельности обществу администрацией выдано семь разрешений на строительство жилых домов и четыре разрешения на строительство торгово-бытового комплекса: разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 1 № RU 23537306-18 (срок действия продлен до 20.12.2016); разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 2 № RU 23537306-25 (срок действия продлен до 20.12.2016); разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 3 № RU 23537306-26 (срок действия продлен до 20.12.2016); разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 4 № RU 23537306-27 (срок действия продлен до 20.12.2016); разрешение на строительство 30 квартирного трехэтажного жилого дома (литера Б) № RU 23537306-55 (срок действия продлен до 09.04.2017); разрешение на строительство 16 квартирного трехэтажного жилого дома (литера Д) № RU 23537306-56 (срок действия продлен до 09.04.2017); разрешение на строительство 30 квартирного трехэтажного жилого дома (литера В) № RU 23537306-57 (срок действия продлен до 09.04.2017); разрешение на строительство трехэтажных блокированных жилых домом (литера Г) № RU 23537306-58 (срок действия продлен до 09.04.2017); разрешение на строительство 18 квартирного трехэтажного жилого дома (по генплану здание А2) № RU 23537306-71 (срок действия продлен до 20.04.2017); разрешение на строительство 18 квартирного трехэтажного жилого дома (по генплану здание А) № RU 23537306-72 (срок действия продлен до 20.04.2017); разрешение на строительство 18 квартирного трехэтажного жилого дома (по генплану здание A l) № RU 23537306-73 (срок действия продлен до 20.04.2017) (т. 1, л. д. 27 – 37).

13 октября 2016 года заявлениями № 51 – 54 общество обратилось в администрацию с просьбой о продлении сроков действия разрешений на строительство торгово-бытового комплекса № RU 23537306-18, RU 23537306-25, RU 23537306-26, RU 23537306-27 (т. 1, л. д. 38 – 41).

10 февраля 2017 года заявлениями № 5 – 12 заявитель обратился в администрацию с просьбой о продлении сроков действия разрешений на строительство многоэтажных жилых домов № RU 23537306-55, RU 23537306-56, RU 23537306-57, RU 23537306-58, RU 23537306-71, RU 23537306-72, RU 23537306-73 (т. 1, л. д. 42 – 48).

В письме от 13.02.2017 № 01-954/1718 администрация указала, что считает нецелесообразным рассматривать вопрос о продлении срока действия разрешений на строительство № RU 23537306-55, RU 23537306-56, RU 23537306-57, RU 23537306-58, RU 23537306-71, RU 23537306-72, RU 23537306-73, поскольку срок действия аренды земельного участка истекает 27.02.2017, а срок действия указанных разрешений – до середины апреля 2017 года (т. 1, л. д. 72).

Письмом от 11.11.2016 № 58 общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка (кадастровый номер 23:36:0707036:236) на новый срок (т. 1, л. д. 49).

Письмом от 12.12.2016 № 01-7035/16-18 администрация уведомила общество о невозможности предоставления земельного участка на новый срок аренды, указав, что срок действия договора аренды истекает 27.02.2017 и его продление Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) не предусмотрено; возможно заключение договора на новый срок по результатам проведения торгов или заключение договора аренды без проведения торгов при наличии у арендатора права собственности на объект незавершенного строительства. Обществу разъяснено, что до 01.01.2017 уполномоченным органом по разрешению вопроса о продлении аренды является орган местного самоуправления поселения (администрация Старощербиновского сельского поселения Щербиновского района); после 01.01.2017 общество может обратиться в администрацию муниципального образования Щербиновский район (т. 1, л. д. 14).

Заявитель, полагая, что отказ администрации является незаконным, нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В обоснование своих требований общество ссылается на то, что испрашиваемый земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Приняв во внимание, что на момент истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 14.07.2009 № 3609000365 оснований, предусмотренных в статье 39.6 Земельного кодекса, для предоставления арендатору испрашиваемого земельного участка без проведения торгов не имелось, отсутствие доказательств того, что на спорном участке находятся объекты, которые могут быть квалифицированы в качестве объектов незавершенного строительства, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ, выраженный в письме от 12.12.2016 № 01-7035/16-18, является законным и обоснованным. Действующие положения Земельного кодекса не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство. При необходимости общество не лишено возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Основания для отмены или изменения решения от 14.06.2017 и постановления от 23.08.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А32-6571/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин