Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город  Волгоград

«28» марта 2023 г.

                                  Дело № А12-37402/2021

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 23.03.2023.

Полный текст решения изготовлен 28.03.2023.

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Самородовой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (117312, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об  обязании заключить дополнительное соглашение

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 16.01.2023, 

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 02.08.2022, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО4  обратился  в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» об изменении условий договора аренды №25/2019 от 24.10.2019, и обязани заключить дополнительное соглашение к указанному договору аренды нежилых помещений.

В судебном заседании представителем ИП ФИО4 заявлено ходатайство о замене в порядке процессуального правопреемства, предусмотренного ч. 1 ст. 48 АПК РФ, истца на индивидуального предпринимателя ФИО1, обоснованное тем, что согласно договору купли-продажи недвижимости № 1 от 08.08.2022 право собственности на нежилое здание с цокольным этажом, кадастровый номер 34:38:030110:317, общей площадью 1944,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, перешло от ФИО4 к ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН, приложенной к соответствующему заявлению истца.

В связи с чем, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>).  

Определением от 31.01.2023 произведено процессуальное правопреемство истца – индивидуального предпринимателя ФИО4  на правопреемника – индивидуального предпринимателя ФИО1.

В ходе судебного заседания от представителя истца ФИО1 поступило ходатайство об уточнении предмета исковых требований, а именно просит:

Обязать ПАО «Сбербанк» заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение к договору №25/2019 от 24 октября 2019 года долгосрочной аренды нежилого помещения в следующей редакции:

«Абзацы 1,2,3 пункта 4.2 раздела 4 «Платежи и расчеты» Договора изложить в следующей редакции:

«4.2. Постоянная часть арендной платы:

Постоянная часть арендной платы за всю арендованную площадь Помещения 1 в месяц составляет 160 980,82 (сто шестьдесят тысяч девятьсот восемьдесят) рублей 82 копейки, без НДС, из расчета 442 (четыреста сорок два) рубля 00 копеек за 1 кв., без учета НДС.

Постоянная часть арендной платы за всю арендованную площадь Помещения 2 в месяц составляет 78 799,08 (семьдесят восемь тысяч семьсот девяносто девять) рублей 08 копеек, без НДС, из расчета 321 (триста двадцать один) рубль 00 копеек за 1 кв. м без учета НДС.

Постоянная часть арендной платы за всю арендованную площадь Помещения 3 в месяц составляет 96 855,2 (девяносто шесть тысяч восемьсот пятьдесят пять) рублей 02 копейки, без НДС, из расчета 268 (двести шестьдесят восемь) рублей 00 копеек за 1 кв., без учета НДС.

Уточнения приняты судом к рассмотрению, как не противоречащие положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования  не признает, по мотивам изложенным в отзыве и дополнениях  к нему. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей  сторон, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 24.10.2019 года между ИП ФИО4 (Арендодатель) и ПАО  Сбербанк (Арендатор) заключен договор №25/2019 долгосрочной аренды нежилого помещения (Объект), общей площадью 971,09 кв.м., по адресу: 

<

...> (далее – договор).

При подписании договора стороны в пункте 4.1.согласовали, что арендная плата за пользование Объектом состоит из постоянной и переменной частей.

Согласно пункту 4.2. договора, постоянная часть арендной платы за арендованную площадь Помещения №1 составляет 92 873,55 руб. в месяц. Стоимость постоянной арендной платы за арендованную площадь Помещения №2 составляет 54 005, 60 руб. Стоимость постоянной арендной платы за арендованную площадь Помещения №3 составляет 57 101, 20 руб.

В соответствии с абзацами 10 и 11 пункта 4.2 договора аренды:

Постоянная часть арендной платы может ежегодно по соглашению Сторон (не чаще одного раза в год,  начиная с третьего года срока аренды) увеличиваться, но не чаще раз в год, в размере, не превышающем индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ www.uks.ru. но не более 5 % от величины постоянной части арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г. Урюпинск, Волгоградской области, либо по инициативе одной из сторон, размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще 1 раза в год, до рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости. Оценка производится оценщиком, выбранным Арендодателем. 

Новый размер постоянной части арендной платы  устанавливается Дополнительным соглашением к договору. 

По мнению истца  возникла необходимость внести изменения в договор аренды, в связи с чем,  он направил в адрес ответчика уведомление об увеличении стоимости постоянной части аренной платы. 

 В обоснование своей позиции в адрес ответчика был направлен отчет №751/02/2021-О, выполненный ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс», в соответствии с которым рыночная стоимость арендной платы спорного объекта недвижимости по состоянию на 07.09.2021 составляет  1 этаж – 428 руб. за 1 кв.м., 2 этаж 363 руб. за 1 кв.м.,  цокольный этаж 342 руб. за 1 кв.м. ежемесячно.

В этой связи истцом в адрес ответчика направлено на подписание три экземпляра дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды нежилого помещения №25/2019 от 24.10.2019 по изменению арендной платы за арендуемые помещения.

В связи с тем, что ответчик отказался на предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик, возражая против заявленных требований, оспаривал размер, установленный в указанном отчете№751/02/2021-О от 17.02.2020.

 В связи с чем, с целью установления истины по делу, судом было предложено сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, по вопросу определения стоимости величины арендной платы на право пользования  объектом недвижимости.

Определением суда от 12.05.2022  по делу № А12-37402/2021 назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Поволжский центр судебных экспертиз» (400087,  

<

...>),  эксперту ФИО5. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.                      Соответствует ли отчёт об оценке №751/02/2021-О от 17.02.2020, подготовленный ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс» требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий указанным требованиям и нормам, определить их влияние на  определение рыночной стоимости арендной платы. 

2.                      В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить величину рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

...> по состоянию на 09.02.2021?

17.06.2022 г. в канцелярию Арбитражного суда Волгоградской области поступило дело № А12-37402/2021 с заключением эксперта.

Согласно представленному заключению, отчёт об оценке №751/02/2021-О от 17.02.2020, подготовленный ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс» требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки не соответствует. 

Определена рыночная стоимость  годовой арендной платы в размере  4 304 000 руб. 

Представитель истца, не согласившись с заключением эксперта, завил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Определением от 02.09.2022 по делу с учетом мнения представителей сторон, и опроса эксперта, ходатайство истца удовлетворено, по делу № А12-37402/2021  назначена повторная судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и профессиональной оценки»,  эксперту ФИО6. 

На разрешение эксперта  поставлены следующие вопросы:

1.                      Соответствует ли отчёт об оценке №751/02/2021-О от 17.02.2020, подготовленный ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс» требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий указанным требованиям и нормам, определить их влияние на  определение рыночной стоимости арендной платы. 

2.                      В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить величину рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

...> по состоянию на дату проведения экспертизы ?

Согласно представленному заключению эксперта, 

Отчёт об оценке №751/02/2021-О от 17.02.2020, подготовленный ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс» требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки не соответствует. Выявленные несоответствия существенно повлияли на  результаты  расчета итоговой стоимости годовой арендной платы помещений. 

Рыночная арендная плата  за спорные нежилые помещения  по состоянию на дату проведения экспертизы составила 4 039 621 руб. в год. В том числе сделан поэтажный расчет, в соответствии с которым впоследствии истец уточнил исковые требования. 

Представитель ответчика полагает заключение эксперта ненадлежащим и недопустимым доказательством по делу. Предоставлены письменные возражения с постановкой перед экспертом уточняющих вопросов. 

Эксперт ФИО6 был опрошен в судебном заседании, также представил письменные ответы на поставленные вопросы. 

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Частью 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. 

В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Доказательств  порочащих экспертное заключение не представлено.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  и статьи  4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом РФ и другими законами.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В свою очередь в силу пункта 2 указанной нормы права, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Суд считает, что истец, заключив договор № 25/2019 от 24.10.2019, согласился с его условиями. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при заключении вышеназванного договора, истец предложил ответчику изложить пункты договора, касающиеся изменения размера арендной платы, в иной редакции, чем те, которые были включены в условия договора, и истцу было в этом отказано.

При этом, положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в части порядка оплаты за использованное Объекта аренды в судебном порядке. Такое договорное условие подчинено вышеуказанному принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ).

Буквальное толкование абзаца 10 и 11 пункта 4.2. договора аренды означает, что постоянная часть арендной платы подлежит изменению (в сторону увеличения или в сторону уменьшения) в случаях изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г. Урюпинске Волгоградской области, либо по инициативе одной из сторон. При этом увеличение постоянной части арендной платы возможно по соглашению Сторон в размере, не превышающем индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ www.gks.ru. но не более 5% от величины постоянной части арендной платы.

Абзац 10 пункта 4.2. договора аренды о повышении постоянной части арендной платы на размер не более 5 % от величины постоянной арендной платы предусматривает способ определения размера увеличения постоянной части арендной платы.

Абзац 11 пункта 4.2 договора аренды определяет случаи изменения размера арендной платы, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения размера постоянной части арендной платы.

Согласно указанным абзацам пункта 4.2. договора аренды, увеличение постоянной части арендной платы возможно по соглашению Сторон на размер не более 5 % от величины постоянной арендной платы в случаях изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г. Урюпинск Волгоградской области, либо по инициативе одной из сторон.

Таким образом, поскольку стороны не согласовали в договоре № 25/2019 от 24.10.2019  условие о том, что вопрос об изменении порядка оплаты за использованное Объектом аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение изменений в договор по решению суда в данном случае недопустимо и по правилам пункта 2 части 2 статьи 450 ГК РФ.

Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса РФ, и предоставляющих стороне договора право в судебном порядке требовать изменения договора по решению суда, истцом суду также не представлено, как и не представлено доказательств наличия у ответчика в силу Гражданского кодекса РФ, иного закона или договора обязанности по изменению условий договора.

Доказательств, принятия ответчиком новых условий о размере арендной платы, истцом не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьи 426 и 429 ГК РФ регламентируют случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно. 

Любое требование о понуждении к заключению договора, дополнительного соглашения  может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено материалами дела,  у ответчика таковой обязанности ни в силу закона, ни по условиям договора не возникло. 

Учитывая изложенное,  суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ,  а  также  положений  статей  65,  66  АПК РФ,  лицо,  не  реализовавшее  свои  процессуальные  права  на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

С учетом рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также за проведение судебных экспертиз, относятся на истца. 

на основании изложенного, руководствуясь ст.ст.  49, 110, 112, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                               

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Поволжский центр судебных экспертиз» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и профессиональной оценки» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                               Т.В. Куропятникова