ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3421/2024

г. Челябинск

08 мая 2024 года

Дело № А07-42065/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Примасоле» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2024 по делу                                № А07-42065/2022.

В судебном заседании до и после окончания перерыва принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Примасоле» - ФИО1 (доверенность от 20.10.2023, паспорт, диплом).

 

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Примасоле» (далее – ответчик, ООО «Примасоле») о взыскании 4 803 900 руб. 12 коп. задолженности по договору аренды                         № 343-16 за период с 24.12.2020 по 13.03.2023, 982 534 руб. 08 коп. пени за период с 12.01.2021 по 13.03.2022 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 122).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – третье лицо, Управление).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2024 исковые требования Министерства удовлетворены частично, в его пользу с  ООО «Примасоле» взыскано 3 290 809 руб. 53 коп. задолженности, 415 937 руб. 89 коп. пени. В удовлетворении остальной части требований отказано  (т. 2, л.д. 22-29).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе ООО «Примасоле» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в соответствии с дополнительным соглашением № 343/4-16                               о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016 ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57, общей площадью 90816 кв. м, из них к оплате 13084 кв. м. Управление 01.04.2021 поставило на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3846, площадью 13084 кв. м. На сегодняшний день часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 общей площадью 90816 кв. м (площадь наложения 13084 кв. м), накладывается на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3846, находящийся в собственности у заявителя, за который он платит земельный налог. Таким образом, начисление арендных платежей должно осуществляться по дополнительному соглашению № 343/4-16 о присоединении к договору аренды земельного участка до постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3846 (01.04.2021).

К дате судебного заседания от Министерства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, истец просит судебный акт оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 18.04.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 24.04.2024 до 15 час. 15 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в присутствии представителя апеллянта, принявшего участие в судебном заседании до объявления перерыва.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил приобщить к материалам делам письменные пояснения, содержащие контррасчет задолженности по аренде.

Письменные пояснения приобщены к материалам дела на основании статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.04.2016 между Управлением (арендодатель) и ООО «Эксо-Плаза» (арендатор) заключен договор № 343-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57, расположенный по адресу: Советский район городского округа 

<

...>, под торговые центры, деловое управление, предпринимательство, общей площадью 90816 кв. м (т.1, л.д. 12-16).

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 29.09.2015 до 29.09.2025. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.09.2015.

30.12.2020 между Управлением (арендодатель) и ООО «Примасоле» (арендатор) подписано дополнительное соглашение № 343/4-16 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57 общей площадью 90816 кв. м (из них к оплате - 13084 кв. м), сроком с 24.12.2020 по 29.09.2025.

В соответствии с п. 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

По условиям п. 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (п. 7.1 договора).

Истец указывает, что поскольку ответчик в период с 24.12.2020 по 30.11.2022  несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, образовалась задолженность по арендной плате в размере 6 126 223 руб. 20 коп.

01.12.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия № АМ-М04-06-3/3369 с требованием в течение 30 дней с момента ее направления погасить задолженность.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Как следует из материалов дела, переданная в аренду обществу «Примасоле» часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 (к оплате 13 084 кв. м из 90 816 кв. м) относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – торговые центры, деловое управление, предпринимательство (т. 1, л.д. 13).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В рассматриваемом случае расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена», а также решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Согласно расчету истца задолженность общества «Примасоле» по арендной плате по дополнительному соглашению № 343/4-16 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016 за период с 24.12.2020 по 13.03.2023 составляет 4 803 900 руб. 12 коп. 

Доводы подателя жалобы относительно правомерности начисления арендной платы с 01.04.2021, поскольку часть земельного участка площадью 13 084 кв. м. с кадастровым номером 02:55:010715:57 общей площадью 90 816 кв. м накладывается на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:3846 площадью 13 084 кв. м, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 и поставленный на кадастровый учет 01.04.2021, судебной коллегией подлежат отклонению в силу следующего.

Несмотря на наложение с 01.04.2021 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3846 на спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57, последний остался с прежними характеристиками, не лишившись площади в размере образованного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3846.

Из материалов дела следует, что 10.05.2023 ответчик обратился к истцу с письмом о прекращении или внесении изменений в дополнительное соглашение № 343/4-16 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016 (т. 1, л.д. 100).

Вместе с тем, подготовленный истцом проект соглашения от 27.07.2023 о расторжении дополнительного соглашения № 343/4-16 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016 ответчик не подписал (т. 1, л.д. 120).

Поскольку, ответчик являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 по дополнительному соглашению                 № 343/4-16 вплоть до приобретения земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:3846 в собственность 14.03.2023, является правомерным начисление арендной платы по дополнительному соглашению №343/4-16 по земельному участку с кадастровым номером 02:55:010715:57 за спорный период времени.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В приведенной норме отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

У суда отсутствуют основания считать о начислении двойных платежей за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 02:55:010715:57 и 02:55:010715:3846.

Доказательств двойного начисления арендной платы за земельный участок в пределах площади 13 084 кв. м, используемой ответчиком, последним в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных обстоятельств Министерство правомерно начисляет арендную плату по земельному участку с кадастровым номером 02:55:010715:3846 за период с 24.12.2020 по 13.03.2023 (до приобретения земельного участка в собственность ответчика 14.03.2023) по условиям дополнительного соглашения № 343/4-16 о присоединении к договору аренды земельного участка № 343-16 от 22.04.2016.

Из представленного Министерством расчета задолженности по арендной платы следует, что она рассчитывается по формуле: 

Апл = КСУ х Сап х (S1 / S), где:

КСУ - кадастровая стоимость участка;

Сап - ставка арендной платы; 

S - площадь земельного участка, 

S1 - площадь к оплате.

В справочном расчете задолженности по арендной плате за период с 24.12.2020 по 13.03.2023 истец применил ставку арендной платы – 1,5% (до момента внесения изменений в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ) и 3,93% (т.2, л.д. 15) (после снятия ограничений оборотоспособности земельных участков во втором поясе зон санитарной охраны), кадастровую стоимость участка: 407 673 000 руб. – за период до 01.04.2021, 117 611 945,16 руб. – за период  с 01.04.2021 и 18 924 566,76 руб. – с 24.01.2022 (т.2, л.д. 7).

Кадастровая стоимость определялась с учетом данных ЕГРН (т.2, л.д. 8-9, 11-13).

Оспаривая примененные Министерством показатели, общество «Примасоле» доказательств установления иных ставок либо кадастровой стоимости не представило (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:010715:57 был ограничен в обороте, арендная плата определялась с учетом дополнительных гарантий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 для земельных участков, ограниченных в обороте (принцип № 7), то есть по ставке земельного налога.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, данные принципы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582 (далее - Методические рекомендации), направленные на оказание содействия и методическое обеспечение при применении органами государственной власти и органами местного самоуправления основных принципов с целью создания благоприятных условий ведения экономической деятельности на территории Российской Федерации, а также защиты экономических интересов арендаторов земельных участков.

В соответствии с пунктом 30 Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи и включает, в том числе земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий.

В силу подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент принятия оспариваемого по настоящему делу решения) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Из приведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, находящиеся во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничиваются в обороте и в силу прямого указания закона в частную собственность не предоставляются, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Между тем, Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации» снято законодательное ограничение на приватизацию земель во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Соответствующие изменения внесены в подпункт 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, при исчислении платы за пользование спорным земельным участком, ограниченным в обороте, арендная ставка не могла превышать 1,5% (ставку земельного налога в Республики Башкортостан) только до 27.02.2022 (начало действия Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации»).

С 27.02.2022 подлежит применению ставка в размере 3,93%, предусмотренная пунктом 7.8 Приложения № 1-З к решению Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 № 30/7, как для складов, поскольку приказом Министерства от 12.01.2022 № М04-У-06-П-1 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010715:57 с «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), деловое управление, предпринимательство, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, охрана природных территорий» изменен на «Объекты складского назначения II-III классов вредности».

С учетом изложенного, проверив справочный расчет истца (т. 2, л.д. 17), согласно которому задолженность по арендной плате за период с 24.12.2020 по 13.03.2023 составила 3 290 809 руб. 53 коп., суд первой инстанции обоснованно признал его арифметически верным. 

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

В отсутствие доказательств погашения задолженности в полном объеме названное является основанием удовлетворения требований о взыскании с общества «Примасоле» задолженности по арендной плате в сумме 3 290 809 руб. 53 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте анализируемого договора (пункт 7.1), требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

По справочному расчету Министерства неустойка составила 863 558 руб. 40 коп. за период с 12.01.2021 по 14.11.2022.

Представленный расчет суммы неустойки был проверен судом первой инстанции и признан арифметически неверным, поскольку истцом не учтен период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 (постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497).

Согласно справочному расчету истца с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», неустойка составила 415 937 руб. 89 коп. (т.2, л.д. 17-18).

Проверив справочный расчет неустойки, суд первой инстанции признал его верным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

За подачу апелляционной жалобы ответчиком уплачено 3 000 руб. государственной пошлины, что подтверждается чеком по операции от 11.03.2024.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2024 по делу № А07-42065/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Примасоле» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков

                                                                                     Ю.С. Колясникова