АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А48-7581/2024

г. Калуга

25» июня 2025 года

Резолютивная часть постановления оглашена «18» июня 2025 года

         Постановление изготовлено в полном объеме «25» июня 2025 года         

         Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                               Серокуровой У.В.,

судей                                                                  Егоровой Т.В.,

                                                                           Чудиновой В.А.,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя ФИО1 - лично, предъявлен паспорт,

от  общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М»: представители ФИО2 по доверенности от 07.11.2022 и ФИО3 по доверенности от 27.04.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А48-7581/2024,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее - ООО «Альфа-М», ответчик, общество) о согласовании изменений постоянной части арендной платы по договору аренды № АМ-10720-15/2022 от 16.11.2022 (далее - договор от 16.11.2022) и взыскании 17500 руб. задолженности.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2024, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что суд изменил основание иска. Указывает, что увеличение размера постоянной части арендной платы произведено истцом в соответствии с положениями пункта 3.2 договора от 16.11.2022 и соблюдением механизма ее изменения.

В судебном заседании суда округа ИП ФИО1 поддержала доводы кассационной жалобы.

         Представитель ООО «Альфа-М» в судебном заседании суда округа и ранее представленном письменном отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.11.2022 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) был заключен договор аренды, по которому арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) часть помещения общей площадью 116,4 кв.м, расположенную на первом этаже, являющуюся частью магазина «Надежда», назначение: нежилое, площадью 679,3 кв.м, этаж № 01, кадастровый номер: 57:25:0010518:88, находящегося по адресу: 

<

...>.

В связи с изменением фактической площади помещения 11.03.2024 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору.

В силу пункта 3.1. договора от 16.11.2022 арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Согласно пункту 3.1.1. договора от 16.11.2022 размер постоянной части арендной платы с момента начала торговой деятельности арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее по договору, составляет из расчета 70000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

С момента заключения договора аренды арендная плата не пересматривалась.

Ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 3.2.1 договора от 16.11.2022 у ИП ФИО1 появилось право на пересмотр постоянной части арендной платы, она неоднократно обращалась к ответчику с предложением увеличить размер арендной платы с учетом письма территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Орловской области от 30.05.2024, согласно которому индекс потребительских цен за период январь 2023 года - декабрь 2023 года в Орловской области составил 1,0752 раза, в связи с чем, по мнению истца, новый размер арендной платы составляет 73500 руб.

Поскольку в силу пункта 3.2.1 договора аренды изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору, то вместе с предложением о внесении изменений в договор аренды арендодатель направил в адрес арендатора дополнительное соглашение № 1 об увеличении арендной платы по договору от 16.11.2022 с 70000 руб. до 73500 руб.

Ответчик, не согласившись с корректировкой оплаты, указал на отсутствие у истца права в одностороннем порядке, без оформления дополнительного соглашения, изменять условия договора. Истец направил в адрес ответчика письмо с предложением об изменении размера арендной платы с приложением дополнительного соглашения, как это предусмотрено подпунктом «б» пункта 3.2.1 договора аренды, в котором изложено решение, то есть одностороннее волеизъявление арендодателя об увеличении размера постоянной части арендной платы. 

Отказ общества в согласовании изменений постоянной части арендной платы и заключении дополнительного соглашения к договору послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций проанализировали условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), приняли во внимание разъяснения в пунктах 43, 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», правомерно применили положения статей 606, 614, 450, 452 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», исходя при этом исследующего.

Так, согласно пункту 3.2.1 договора размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Орловской области, но не более чем на 5%. Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 70000 руб. за площадь помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 с момента предыдущего изменения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 рабочих дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

В соответствии с пунктом 3.2.2 одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается.

В силу пункта 3.2.3 стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной платы трактуется сторонами как недостижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы.

Проанализировав пункт 3.2.1 договора в сопоставлении с иными условиями договора (пункты 3.2.2 и 3.2.2) и смыслом договора в целом, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, указав на то, что такое изменение возможно исключительно посредством заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами. Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы договором не предусмотрено, а значит, имеет значение воля стороны арендатора на изменение размера цены аренды.

Суды указали, что истцом не учтено, что согласованное сторонами условие данного договора аренды содержит лишь положение о возможности изменения арендной платы, но только по соглашению сторон на основании письменного предложения арендодателя. При этом стороны не включили в договор условие об уведомительном порядке применения значения индекса потребительских цен.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10).

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что поскольку стороны договора аренды, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Кроме того, в пункте 3.2.1 договора стороны определили, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. При этом, как верно отмечено судами, истец вопреки достигнутой договоренности обращается с требованием не понудить ответчика заключить дополнительное соглашение, а согласовать изменения постоянной части арендной платы.

Суды оценили, что буквальное толкование условия пункта 3.2.1 договора не позволяет сделать вывод о несогласованности сторонами условия о порядке увеличения размера арендной платы, поскольку данный пункт договора прямо устанавливает, что такое изменение допустимо по соглашению сторон не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 70000 руб. за площадь помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 с момента предыдущего изменения, с учетом индекса потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленного (опубликованного) государственным органом статистики Орловской области, но не более чем на 5%.

С учетом изложенного, суды заключили, что направление ИП ФИО1 писем в ООО «Альфа-М» об увеличении арендной платы, в отсутствие подписанного между сторонами дополнительного соглашения к договору от 16.11.2022 в установленном договором и законом порядке, не имеет для сторон какого-либо правового значения.

Опровергая довод ИП ФИО1 о злоупотреблении ответчиком правом, в судебном заседании суда округа представитель ООО «Альфа-М» пояснил, что подтверждением работы предусмотренного договором механизма изменения арендной платы по волеизъявлению двух сторон являются несколько дополнительных соглашений о таком изменении, заключенных по иным объектам аренды, содержащим аналогичные условия, где ООО «Альфа-М» соглашалось на увеличение размера арендной платы по заявлениям арендодателей, что свидетельствует о добросовестном поведении ответчика в гражданском обороте.

Таким образом, судами сделано обоснованное заключение о том, что истец вправе предлагать ответчику корректировать условие о размере арендной платы, в том числе с учетом инфляционных процессов, но не вправе изменять его в одностороннем порядке, так как это не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора. Если же ответчик не согласовывает внесение таких изменений в условия ранее заключенного договора, то ИП ФИО1, полагая свои субъективные права нарушенными, не лишена права на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды (внесении в него соответствующих изменений) по основанию, предусмотренному нормами статьи 451 ГК РФ, с предоставлением суду доказательств существования тех фактических обстоятельств, которые поименованы в указанной статье Кодекса.

Исследовав и оценив порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, с учетом конкретных обстоятельств дела, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Довод ИП ФИО1 о том, что суд первой инстанции изменил основание иска, отклоняется судом округа, поскольку не нашел своего подтверждения в материалах дела.

Довод истца о том, что он оказался слабой стороной договора со ссылкой на то, что при заключении договора арендатор, являясь профессионалом, злоупотребил доверием истца и навязал ему несправедливые положения договора, был предметом рассмотрения судов двух инстанций и обоснованно отклонен.

Ссылка ИП ФИО1 на то, что ответчик представляет собой крупную торговую сеть, разработал и представил истцу на подписание проект заключенного сторонами договора аренды, обоснованно отклонена судами, поскольку не свидетельствует о злоупотреблении гражданскими правами или о недобросовестности ответчика и не позволяет толковать пункт 3.2.1 договора как разрешающий арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Напротив, основная деятельность истца связана именно с арендой недвижимого имущества - ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом», с связи с чем ИП ФИО1 является профессиональным участником в сфере аренды недвижимости и, соответственно, в спорных правоотношениях.

Анализ материалов дела позволил судам прийти к выводу о том, что истец, обладая возможностями выбора контрагентов при сдаче своего имущества в аренду, каких-либо возражений при согласовании условий договора не заявлял, в том числе в части длительного срока аренды - 15 лет. Протокол разногласий по его условиям также не направлялся ответчику. 

Вопреки позиции истца, судами не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что ИП ФИО1 была поставлена в положение, затрудняющее отказ от заключения договора, то есть оказалась слабой стороной договора, так как действуя своей волей и в своем интересе подписала договор от 16.11.2022 с наличием спорных условий, предусматривающих изменение арендной платы только с обоюдного согласия сторон (п.п. 3.2.1., 3.2.2.,3.2.3 договора от 16.11.2022).

Договор от 16.11.2022 был заключен и сторонами исполнялся, что не оспаривалось истцом. Таким образом, воля сторон сделки, изложенная в договоре и выразившаяся в действиях по исполнению сделки, совпадают. Соответственно, порок воли ИП ФИО1 при заключении спорного долгосрочного договора отсутствовал.

Факты введения ООО «Альфа-М» в заблуждение истца, проявления ответчиком недобросовестности на стадии заключения договора, злоупотребления своими гражданскими правами судами не установлены.

Доводы кассатора, по существу, не опровергают выводы судов нижестоящих инстанций, а направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая в о внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А48-7581/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                               У.В. Серокурова  

Судьи                                                                           Т.В. Егорова

                                                                                     В.А. Чудинова