ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-14599/2017

г. Киров

16 марта 2018 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Савельева А.Б.

без вызова сторон

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО1

на решение в виде резолютивной части (ст. 229 АПК) Арбитражного суда Республики Коми от 18.12.2017 по делу № А29-14599/2017,  принятое в порядке упрощенного производства судом в составе судьи Маклаковой С.В.,

по иску администрации сельского поселения «Выльгорт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени,

установил:

администрация сельского поселения «Выльгорт» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель, заявитель) о взыскании 208 807 рублей 28 копеек задолженности за декабрь 2016 года – сентябрь 2017 года, 2024 рублей 41 копейки пени, судебных расходов.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит взыскать 229 280 рублей 35 копеек долга, 11 156 рублей 59 копеек пени. 

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Республики Коми в виде резолютивной части (ст. 229 АПК) от 18.12.2017 принято уточнение исковых требований в части взыскания неустойки в сумме 11 109 рублей 21 копейки, исковые требования удовлетворены.

Предприниматель с принятым решением суда в виде резолютивной части не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции принял незаконное и необоснованное решение в силу следующего. Капитальный ремонт помещения, проводимый арендатором для открытия детского центра, возложенный на него условиями договора, был вызван неотложной необходимостью. В связи с проводимыми ремонтными работами предпринимательская деятельность в данном помещении не осуществлялась и дохода не приносила. Ответчиком в присутствии представителей истца 31.07.2017 составлена дефектная ведомость по результатам осмотра помещений, согласно которой было признано несоответствие помещений санитарным и пожарным нормам, а также указаны недостатки помещения и признана потребность в проведении капитального ремонта. Во исполнение предусмотренной пунктом 2.27 договора обязанности была предоставлена проектно-сметная документация и письменная просьба о согласовании, на что был получен немотивированный отказ. При повторном обращении 01.08.2017 арендатора согласование на перепланировку объекта было получено лишь 11.08.2017. Поскольку объект аренды не использовался, так как не соответствовал целям договор аренды, с задолженностью за период с 01.12.2016 по 30.08.2017 ответчик не согласен.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов ответчика, представил дополнительные документы.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 06.02.2018 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 07.02.2018 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения в виде резолютивной части Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью от 05.12.2016 № 1 (далее – договор, л.д. 18-23), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее муниципальное имущество для открытия детского центра – нежилое помещение с кадастровым номером 11:04:1001011:357, площадью 460 кв.м., располагающееся по адресу: Республика Коми, 

<

...>, пом. Н-1 (пункт 1.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 21.06.2017 № 1, л.д.25).

В силу пункта 1.2 договора передача имущества оформляется актом приема-передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемого имущества). Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается с 06.12.2016 по 05.12.2021.

Пунктом 2.2.8 договора определена обязанность арендатора своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать деловое участие в текущем ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, проводимых арендодателем, согласно отдельным соглашениям, заключаемым с арендодателем.

На основании пункта 2.2.9 договора арендатор обязан проводить капитальный ремонт арендуемых помещений за свой счет. Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к договору. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора годовая арендная плата устанавливается равной 253 845 рублей, ежемесячный платеж составляет 21 153 рубля 75 копеек. Оплата производится в безналичной форме за каждый месяц в течение трех рабочих дней после завершения отчетного месяца на счет бюджета муниципального образования сельского поселения «Выльгорт». Сумма НДС не включена в арендную плату и перечисляется арендатором самостоятельно в доход бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением, ежемесячная сумма НДС составляет 3807 рублей 68 копеек (пункт 4.3 договора).

Согласно пункту 5.2 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 4.1 договора, начисляются пени за каждый день просрочки платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств.

В соответствии с актом приема-передачи от 05.12.2016 (л.д.24,26) арендатор  принимает объект аренды с 06.12.2016, у арендатора нет претензий в отношении передаваемого имущества.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.07.2017.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате арендованного имущества истец направил ответчику претензию от 24.07.2017 № 1712 (л.д.9-11) с требованием оплатить имеющуюся задолженность  в сумме 145 346 рублей 73 копеек, а также досрочно внести арендную плату за июль и август 2017 года в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления.

Ответчик в ответ на претензию направил письмо от 23.08.2017 № 10 (л.д.16-17), в соответствии с которым ввиду того, что переданное имущество не соответствовало назначению, Предпринимателем произведен ремонт на сумму 652 476 рублей, в том числе на капитальный ремонт израсходована сумма 483 643 рубля. При этом ответчик указал, что данный капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью. Также ответчик просил в письме зачесть стоимость затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи помещения в пользование ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В обоснование отсутствия обязанности вносить арендную плату за пользование арендуемым помещением ответчик ссылается на наличие недостатков предоставленного ему помещения, которые не позволили использовать это имущество по предусмотренному договором аренды назначению, а именно: несоответствие помещения санитарным и пожарным нормам.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 названного Кодекса).

Статьями 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этом случае договор должен соответствовать императивным нормам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Как следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации,  граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Осуществляя свои гражданские права, участники гражданского оборота обязаны действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности, соответствующей характеру договора и условиям оборота.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, заключая договор аренды и планируя разместить в арендуемых помещениях детский центр, ответчик при предварительном осмотре помещения должен был обратить внимание на наличие указанных им дефектов, в том числе на трещины над входом на фасаде, отсутствие отделки стен, недостатки входных и межкомнатных дверей, отсутствие остекления окон, отсутствие светильников, изношенность половых покрытий, наличие грибка в санитарных комнатах, отсутствие радиаторов отопления и другие.

Основания полагать, что указанные дефекты являлись скрытыми недостатками, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещений, у суда не имеется.

Кроме того, согласно акту приема-передачи имущества от 05.12.2016 арендатор претензий в отношении передаваемого имущества не имеет.

Ссылки ответчика в подтверждение своих доводов на дефектную ведомость от 31.07.2017 (л.д.58) подлежат отклонению, поскольку указанный документ  составлен в отсутствие представителей истца. Полномочия представителей, подписавших ведомость, Администрацией не подтверждаются.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Из условий договора следует, что обязанность по осуществлению капитального ремонта за счет собственных средств возложена пунктом 2.2.9 договора на арендатора. 

Следовательно, оснований полагать, что ответчик не знал о недостатках переданного в аренду помещения, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет доводы заявителя о том, что пользование арендованным имуществом было невозможно в соответствии с его назначением по вине арендодателя.

Ссылки заявителя на длительное согласование истцом проектно-сметной документации на перепланировку объекта не влияют на правильность принятого по делу судебного акта.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно признал требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной платы за период с декабря 2016 года по сентябрь 2017 года в сумме 208 807 рублей 28 копеек подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки за период с 12.01.2017 по 14.11.2017 в сумме 11 109 рублей 21 копеек.

Как следует из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения.

Поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей, истец вправе на основании пункта 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации,  пункта 5.2 договора аренды требовать от ответчика уплаты штрафных санкций за ненадлежащее исполнение условий договора аренды.

Расчет взыскиваемой с ответчика неустойки произведен в соответствии с вышеуказанным пунктом договора аренды, возражений относительно правильности расчета пени, их размера ответчиком ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе не заявлялось.

Таким образом, судом первой инстанции установлены существенные для дела обстоятельства и к этим обстоятельствам правильно применены нормы материального права, в связи с чем апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Дополнительные доказательства, представленные Администрацией вместе с отзывом на апелляционную жалобу, подлежат ей возврату в соответствии с частью 2 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

 Руководствуясь статьями 258, 268 – 271, 2721 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.12.2017 по делу № А29-14599/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО1  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Коми только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации (часть 1 статьи 2911 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная жалоба подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья

А.Б. Савельев