ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-13256/2022

11 июля 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  04 тюля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 июля 2023 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Бодунковой С.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,  

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-5399/2023) общества с ограниченной ответственностью «Нива»  на решение Арбитражного суда Омской области от 07.04.2023 по делу №  А46-13256/2022 (судья Колмогорова А.Е.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Оптимист» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), - о расторжении договоров аренды,

при участии в судебном заседании представителей:  

от арбитражного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Нива» ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 09.01.2023 сроком до 31.12.2023, диплом от 12.05.2010;

от общества с ограниченной ответственностью «Оптимист» – ФИО5 по доверенности от 12.05.2023 сроком на 1 год; до перерыва; 

от ФИО2 – представитель не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

от акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» - ФИО6 по доверенности от 30.01.2023 сроком до 26.01.2028, диплом от 30.06.2011,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Оптимист» (далее – ООО «Оптимист», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – ООО «Нива», ответчик) о расторжении договоров аренды земельных участков: общей площадью 405 000 кв.м с кадастровым номером 55:23:220301:68 от 18.03.2015; общей площадью 1 067 400 кв.м с кадастровым номером 55:23:220303:156 от 17.04.2015; общей площадью 874 000 кв.м с кадастровым номером 55:23:220304:39 от 20.04.2015; общей площадью 1 175 000 кв.м с кадастровым номером 55:23:220303:99 от 10.09.2017.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.11.2022  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее – Веретено В.К., третье лицо).

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее - АО «Россельхозбанк», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.04.2023 по делу № А46-13256/2022 в удовлетворении исковых требований ООО «Оптимист» к ООО «Нива» отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО «Нива» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда, исключив из  мотивировочной части судебного акта указание на соблюдение обществом с ограниченной ответственностью «Оптимист» требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и прекращение действия договора аренды, в остальной части просит решение оставить без изменения.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства свидетельствующие о соблюдении истцом требования статьи 610 ГК РФ о предварительном письменном предупреждении ответчика о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы в разумный срок; в качестве причины расторжения договора истец указывал производственную необходимость использования имущества для собственных нужд; истцом не представлено доказательств того, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату; доказательств наличия обстоятельств, подтверждающих наличие оснований для расторжения договора истцом не представлено.

Определением от 08.06.2023 указанная жалоба принята и назначена к рассмотрению на 28.06.2023.

Возражая против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ООО «Оптимист» представило отзыв, в котором просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

АО «Россельхозбанк» также представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило изменить решение суда в части выводов о расторжении спорных договоров.

В судебном заседании представитель арбитражного управляющего ООО «Нива» ФИО3 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, ответил на вопросы суда.

Представитель АО «Россельхозбанк» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение изменить в обжалуемой части, ответил на вопросы суда.

Представитель ООО «Оптимист» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения, ответил на вопросы суда.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 28.06.2023, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 04.07.2023 после окончания которого судебное заседание продолжено. 

Информация о перерыве в судебном заседании размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

От ООО «Оптимист» поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.

Представитель арбитражного управляющего ООО «Нива» ФИО3 поддержал позицию, изложенную ранее. 

Представитель АО «Россельхозбанк» поддержал позицию, изложенную ранее. При этом пояснила, что  АО «Россельхозбанк» является конкурсным кредитором ООО «Нива», в деле о банкротстве ООО «Нива» (№а46-1609/2019) безвозмездные сделки, заключенные между истцом и ответчиком, - договоры перенайма земельных участков -  признаны недействительными, безвозмездный характер сделок подтверждает наличие определенной связи (возможной фактической аффилированности) между истцом и ответчиком,    действия ООО «Оптимист» в рамках настоящего дела  направлены на воспрепятствование реализации имущества ответчика (включая права аренды)  в рамках процедуры банкротства ООО «Нива» (сообщение в ЕФРСБ № 10175235 от 25.11.2022). 

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, заслушав мнение представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Исковые требования истца мотивированны следующими обстоятельствами.

Земельный участок № 55:23:220301:68, площадью 405 000 кв.м, (далее – участок № 55:23:220301:68) в 2015 принадлежал на праве собственности: ФИО7 (далее – Прапорщик Л.Л.) – ?  доли (202 500 кв.м.) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АВ № 321453 от 30.11.2006 и ФИО8 (далее – Прапорщик В.П.) – ? доли (202 500 кв.м) — на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АВ № 321452 от 30.11.2006.

18.03.2015 ООО «Нива» с Прапорщик Л.В. и Прапорщиком В.П. заключило договор аренды земельного участка (зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области) 07.04.2015, регистрация № 55-55/017-55/117/009/2015-845), согласно которому, ответчик стал арендатором всего участка   № 55:23:220301:68.

В 2016 ООО «Нива» купило у Прапорщик Лидии Л.Л. ? доли                                          участка № 55:23:220301:68, соответственно, ответчику стало принадлежать ? доли участка № 55:23:220301:68 (202 500 кв.м), регистрационная запись № 55-55/017-55/325/001/2016-1063/4 от 12.10.2016.

04.04.2019 между ООО «Нива» (арендатор) и ООО «Оптимист» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (зарегистрирован 24.04.2019, № 55:23:22030/168/55/107/2019-4), согласно которому, арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18.03.2015, запись о регистрации № 55-55/017-55/117/009/2015-845 от 07.04.2015. Участок № 55:23:220301:68 предоставлен для сельскохозяйственного производства, расположен на землях сельскохозяйственного назначения с местоположением: установлено относительно поля № 2 Омская область, Русско-Полянский район, Добровольский сельский округ, участок находится примерно в 4,5 км от с. Добровольск по направлению на северо-запад. Участок № 55:23:220301:68 используется Арендатором в соответствии с договором аренды земельного участка от 18.03.2015, право аренды.

Таким образом, ООО «Оптимист» стал арендатором всего участка № 55:23:220301:68, а ООО «Нива» и Прапорщик В.П. - арендодателями участка № 55:23:220301:68 (по ? доли на каждого).

04.03.2020 Прапорщик В.П. (продавец) заключил с ООО «Оптимист» (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому, продавец продал, а покупатель купил в собственность ? земельной доли в праве долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения  для сельскохозяйственного производства, площадью 405 000 кв.м, с кадастровым номером 55:23:220301:68, с местоположением: установлено относительно поля № 2 Омская   область,   Русско-Полянский   район,   Добровольский   сельский   округ, участок находится примерно в 4,5 км от с. Добровольск по направлению на северо-запад. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 16.03.2020.

Таким образом, ООО «Нива» стало собственником ? доли участка № 55:23:220301:68 (202 500 кв.м), регистрационная запись № 55-55/017-55/325/001/2016-1063/4 от 12.10.2016, ООО «Оптимист» стал собственником ? доли участка № 55:23:220301:68 (202 500 кв.м), регистрационная запись № 55:23:2203001:68-55/129/2020-7 от 16.03.2020, при этом истец являлся арендатором всего участка № 55:23:220301:68.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2021 по делу                       № А46-1609/2019  договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2019 признан недействительным, соответственно, в настоящее время арендатором всего участка № 55:23:220301:68 является ООО «Нива», а собственниками данного участка - ООО «Оптимист» и ООО «Нива» по ? доли участка № 55:23:220301:68 на каждого.

Земельный участок № 55:23:220303:99, площадью 1 175 000 кв.м, (далее –                              участок № 55:23:220303:99) в 2017 принадлежал на праве собственности ФИО9 (далее – ФИО9) – 1/5 доли (235 000 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714021 от 22.11.2004; ФИО10 (далее – ФИО10) - 1/5 доли (235 000 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714020 от 22.11.2004; ФИО11 (далее – ФИО11) - 1/5 доли (235 000 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714023 от 22.11.2004; ФИО12 (далее – ФИО12) - 2/5 доли                            (470 000 кв.м) - на основании свидетельств о государственной регистрации права                           серии 55 АА № 714019 от 22.11.2004, серии 55 ВА № 152412 от 18.04.2006.

10.09.2017 ООО «Нива» заключило с ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12 договор аренды земельного участка (зарегистрирован 24.10.2017,  № 55:23:220303:99-55/047/2017-1), согласно которому, ООО «Нива» стало арендатором всего участка № 55:23:220303:99.

08.12.2017 и 16.04.2018 ответчиком у ФИО9 и ФИО10 выкуплено по 1/5 доли участка № 55:23:220303:99, соответственно, собственниками                                                 участка № 55:23:220303:99 стали: ООО «Нива» - 2/5 доли (470 000 кв.м) - регистрационные  записи № 55:23:220303:99-55/047/2017-6 от 08.12.2017, № 55:23:220303:99-55/047/2018-18 от 16.04.2018; ФИО11 - 1/5 доли (235 000 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714023 от 22.11.2004; ФИО12 - 2/5 доли (470 000 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714019 от 22.11.2004, серии 55 В А № 152412 от 18.04.2006.

04.04.2019 между ООО «Нива» (арендатор) и ООО «Оптимист» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (зарегистрирован 25.04.2019 № 55:23:220303:99-55/107/2019-23), согласно которому, арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка от 10.09.2017, запись о регистрации № 55:23:220303:99-55/047/2017-1 от 24.10.2017. Участок № 55:23:220303:99 предоставлен для сельскохозяйственного производства, расположен на землях сельскохозяйственного назначения с местоположением: установлено относительно поля № 12 Омская область, Русско-Полянский район, Добровольский сельский округ, участок находится примерно в 4,0 км от с. Добровольск по направлению на восток. Участок № 55:23:220303:99 используется арендатором в соответствии с договором аренды земельного участка от 10.09.2017, право аренды.

15.12.2020 ФИО12 (продавец) заключила с ООО «Оптимист» (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому, продавец продал, а покупатель купил в собственность 2/5 земельной доли в праве общей долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения  для сельскохозяйственного производства, площадью 1 175 000 кв.м, с кадастровым номером 55:23:220303:99, с местоположением: установлено относительно поля № 12 Омская   область,   Русско-Полянский   район,   Добровольский   сельский   округ, участок находится примерно в 4,0 км от с. Добровольск по направлению на восток. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 25.12.2020.

15.12.2020 ФИО11 (продавец) заключил с ООО «Оптимист» (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому, продавец продал, а покупатель купил в собственность 1/5 земельную долю в праве общей долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения  для сельскохозяйственного производства, площадью 1 175 000 кв.м, с кадастровым номером 55:23:220303:99, с местоположением: установлено относительно поля № 12 Омская   область,   Русско-Полянский   район,   Добровольский   сельский   округ, участок находится примерно в 4,0 км от с. Добровольск по направлению на восток. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 24.12.2020.

Таким образом, ООО «Нива» стало собственником 2/5 доли  участка                                         № 55:23:220303:99 (470 000 кв.м), регистрационные записи № 55:23:220303:99-55/047/2017-6 от 08.12.2017, № 55:23:220303:99-55/047/2018-18 от 16.04.2018; ООО «Оптимист» стало собственником - 3/5 доли  участка № 55:23:220303:99 (705 000 кв.м), регистрационные записи № 55:23:220303:99-55/007/2020-26 от 24.12.2020, № 55:23:220303:99-55/107/2020-29 от 25.12.2020, при этом истец являлся арендатором всего участка № 55:23:220303:99.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2021 по делу                                 № А46-1609/2019 договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2019 признан недействительным, соответственно, в настоящее время арендатором всего участка № 55:23:220303:99 является ООО «Нива», а собственниками данного участка - ООО «Оптимист» (3/5 доли  участка № 55:23:220303:99) и ООО «Нива» (2/5 доли  участка № 55:23:220303:99).

Земельный участок № 55:23:220303:156, площадью 1 067 400 кв.м, (далее –                      участок № 55:23:220303:156) в 2015 принадлежал на праве собственности ФИО13 (далее – ФИО13) - 2/5 доли (426 960 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АВ № 386437 от 26.01.2007; ФИО14 (далее – ФИО14) - 1/5 доли  (213 480 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АВ № 386440 от 26.01.2007; ФИО15 (далее – ФИО15) - 1/5 доли (213 480 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АВ № 386439 от 26.01.2007; ФИО16 (далее – ФИО16) - 1/5 доли (213 480 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АВ № 386438 от 26.01.2007.

17.04.2015 ООО «Нива» с ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16 заключило договор аренды земельного участка (зарегистрирован 16.05.2015, № 55-55/017-55/117/009/2015-1168/1), согласно которому, ООО «Нива» стало арендатором всего участка № 55:23:220303:156.

11.06.2015 ООО «Нива» выкупило у ФИО16 1/5 доли участка № 55:23:220303:156, соответственно, собственниками земельного участка стали: ФИО13 - 2/5 доли  (426 960 кв.м); ФИО14 - 1/5 доли  (213 480 кв.м); ФИО15 - 1/5 доли (213 480 кв.м); ООО «Нива» - 1/5 доли  (213 480 кв.м) -  регистрационная запись № 55-55/017-55/117/009/2015-1526/4 от 11.06.2015.

04.04.2019 между ООО «Нива» (арендатор) и ООО «Оптимист» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (зарегистрирован 25.06.2019, № 55:23:220303:15-55/107/2019-4), согласно которому, арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.04.2015, запись о регистрации № 55-55/017-55/117/009/2015-1168/1 от 06.05.2015. Участок № 55:23:220303:156 предоставлен для сельскохозяйственного производства, расположен на землях сельскохозяйственного назначения с местоположением: установлено относительно поля № 40 Омская область, Русско-Полянский район, Добровольский сельский округ, участок находится примерно в 8,3 км от д. Голубовка по направлению на северо-запад. Участок № 55:23:220303:156 используется арендатором в соответствии с договором аренды земельного участка от 17.04.2015, право аренды.

02.12.2020 ФИО13 (продавец) заключила с ООО «Оптимист» (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому, продавец продал, а покупатель купил в собственность 2/5 земельные доли в праве общей долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения  для сельскохозяйственного производства, площадью 1 067 400 кв.м, с кадастровым номером 55:23:220303:156, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: д. Голубовка. Участок находится примерно в 8,3 км по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, р-н Русско-Полянский, Добровольский с/о, поле № 40. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 04.12.2020.

10.12.2020 ФИО14 (продавец) заключила с ООО «Оптимист» (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому, продавец продал, а покупатель купил в собственность 1/5 земельные доли в праве общей долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения  для сельскохозяйственного производства, площадью 1 067 400 кв.м, с кадастровым номером 55:23:220303:156, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: д. Голубовка. Участок находится примерно в 8,3 км по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, р-н Русско-Полянский, Добровольский с/о, поле № 40. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 16.12.2020.

Таким образом, собственниками участка № 55:23:220303:156 стали: ООО «Оптимист» - 3/5 доли (640 440 кв.м), регистрационные записи № 55:23:220303:156-55/107/2020-7 от 04.12.2020, № 55:23:220303:156-55/129/2020-11 от 16.12.2020; ФИО15 - 1/5 доли  (213 480 кв.м), Свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ № 386439 от 26.01.2007; ООО «Нива» - 1/5 доли (213 480 кв.м), регистрационная запись №  55-55/017-55/117/009/2015-1526/4 от 11.06.2015, при этом истец являлся арендатором всего участка       № 55:23:220303:156.

Определением Арбитражного    суда    Омской   области   от   25.01.2021 по делу  № А46-1609/2019 договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2019 признан недействительным, соответственно, в настоящее время арендатором всего участка № 55:23:220303:156 является ООО «Нива», а собственниками данного участка - ООО «Оптимист» (3/5 доли), ФИО14, наследница ФИО15, (1/5 доли) и ООО «Нива» (1/5 доли).

Земельный участок № 55:23:220304:39, площадью 874 000 кв.м, (далее –                           участок №  55:23:220304:39) в 2015 принадлежал на праве собственности ФИО17 (далее - ФИО17) - ? доли (211 750 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714196 от 28.12.2004 и ФИО18 (далее – ФИО18) - ? (662 250 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714197 от 28.12.2004 и серии 55 АВ № 953397 от 06.07.2009.

20.04.2015 ООО «Нива» заключило с ФИО17 и ФИО18 договор аренды земельного участка (зарегистрирован 05.05.2015, № 55-55/017-55/117/009/2015-1173/1), согласно которому, ответчик становится арендатором всего    участка № 55:23:220304:39.

В 2017 ООО «Нива» выкупает у ФИО17 1/4 земельного участка, в связи с чем собственниками участка № 55:23:220304:39 становятся: ООО «Нива» - ? доли (211 750 кв.м) -  регистрационная запись № 55:23:220304:39-55/047/2017-4 от 08.12.2017; ФИО18 - ? доли (662 250 кв.м) - на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии 55 АА № 714197 от 28.12.2004 и серии 55 АВ № 953397 от 06.07.2009.

04.04.2019 между ООО «Нива» (арендатор) и ООО «Оптимист» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (зарегистрирован 25.06.2019, № 55:23:220303:15-55/107/2019-4), согласно которому, арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.04.2015, запись о регистрации № 55-55/017-55/117/009/2015-1173/1 от 05.05.2015. Участок № 55:23:220304:39 предоставлен для сельскохозяйственного производства, расположен на землях сельскохозяйственного назначения с местоположением: установлено относительно поля № 36 Омская область, Русско-Полянский район, Добровольский сельский округ, участок находится примерно в 14,8 км от с. Добровольск по направлению на юго-восток. Участок № 55:23:220304:39 используется арендатором в соответствии с договором аренды земельного участка от 20.04.2015, право аренды.

29.11.2019 ФИО18 (продавец) заключил с ООО «Оптимист» (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому, продавец продал, а покупатель купил в собственность 3/4 земельной доли в праве долевой собственности  земельного участка с кадастровым номером 55:23:220304:39, общей площадью 874 000 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: с. Добровольск. Участок находится примерно в 14,8 км от по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, Русско-Полянский район, Добровольский сельский округ, поле № 36. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 10.12.2019 № 55:23:220304:39-55/098/2019-17.

Таким образом, собственниками участка № 55:23:220304:39 стали: ООО «Нива» - ? доли (211 750 кв.м), регистрационная запись № 55:23:220304:39-55/047/2017-4 от 08.12.2017; ООО «Оптимист» - ? доли (662 250 кв.м), регистрационная запись № 55:23:220304:39-55/098/2019-17 от 10.12.2019, при этом истец являлся арендатором всего участка    № 55:23:220304:39.

Определением Арбитражного суда Омской области 25.01.2021 по делу                                     № А46-1609/2019 договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2019 признан недействительным, соответственно, в настоящее время арендатором всего участка № 55:23:220304:39 является ООО «Нива», а собственниками данного участка - ООО «Оптимист» (3/4 доли) и ООО «Нива» (1/4 доли).

Кроме того, ООО «Оптимист» (арендатор) и ООО «Нива» (субарендатор) заключили договор № 2 субаренды земельных участок от 10.04.2022, согласно пункту 1.1 которого, арендатор с согласия арендодателя обязуется предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки суммарной площадью   43 027 693 кв.м, расположенные на территории Русско-Полянского района Омской области, в том числе ? доли участка № 55:23:220301:68, участок № 55:23:220304:99, 1/5 доли   участка № 55:23:220303:156, - а субарендатор обязуется принять земельные участки и части земельных участков по акту приема-передачи (Приложение № 1 к договору). Целевое назначение земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование земельных участков: для сельскохозяйственного производства

На момент заключения договора земельные участки находятся у арендатора во временном владении и пользовании по договорам аренды с собственниками земельных участков - физическими лицами.

Как указал истец, с 25.01.2021 ООО «Оптимист», являясь собственником долей земельных участков № 55:23:220301:68 (1/2 доли), 55:23:220303:99 (3/5 доли), № 55:23:220303:156 (3/5 доли), № 55:23:220304:39 (3/4 доли) и арендодателем в правоотношениях с арендатором ООО «Нива», оплату за арендованные земельные участки и доли от ответчика до настоящего времени не получило.

Пунктом 4.3 договоров аренды от 18.03.2015, 10.09.2017, 17.04.2015, 20.04.2015, заключенных ответчиком (арендатор) с гражданами – собственниками спорных земельных участков (арендодатели), предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе невыплаты арендной платы, использование участка не по целевому назначению, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Согласно пункту 3.2 названных договоров аренды, по взаимному согласию сторон арендодатель может получить причитающуюся арендную плату в денежном или натуральном эквиваленте.

В силу пункта 3.3 договоров аренды, если арендодатель желает получить товарное зерно, то принадлежащее ему зерно подрабатывает арендатор, и количество товарного зерна, среднего по участкам, будет определяться формулой Т=Б-М-Р-0-С.

Как указал истец, ООО «Оптимист» не давало ответчику своего согласия, не подписывало соглашений или иными конклюдентными действиями не изъявляло волю на получение причитающейся арендной платы в виде товарного зерна.

В связи с тем, что плата арендатором земельных участков не произведена, 05.04.2022 Арендодатель на основании условий договоров аренды вручил нарочно ответчику уведомление о расторжении договоров аренды, заключенных в отношении земельных участков № 55:23:220301:68, 55:23:220303:99, № 55:23:220303:156, № 55:23:220304:39, полученное 05.04.2022 ООО «Нива» предложение осталось без исполнения, что послужило основанием для обращения ООО «Оптимист» в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая относительно обоснованности предъявленного иска, полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку договоры аренды сторонами не заключались, на момент заключения спорных договоров аренды (в 2015, 2017) юридическое лицо (ООО «Оптимист») не существовало. Истцом не представлены сведения о периоде образования и размере задолженности, а указанная в уведомлении о расторжении договоров аренды причина не является основанием для расторжения договоров. 

Кроме того, спорные земельные участки поступили в ведение конкурсного управляющего ООО «Нива» ФИО3 после вступления в законную силу определения Арбитражного суда Омской области от 25.01.2021 по делу № А46-1609/2019 - 12.05.2021.

Ответчик считает, что в период с 04.04.2019 по 12.05.2021 земельные участки находились в незаконном пользовании ООО «Оптимист». Более того, 14.05.2021 между ООО «Нива» (арендатор) и ООО «Красный Маяк» (субарендатор) был заключен договор субаренды земельных участков № 2 (далее – договор субаренды), согласно пункту 2.2 которого, денежная часть субарендной платы за земельные участки выплачивается субарендатором арендатору, определена в соответствии с прилагаемым к договору субаренды Порядком расчета (Приложение № 2), составляет    1 130 247 руб. 91 коп. за весь срок субаренды и выплачивается в следующем порядке:  564 123 руб. 95 коп. выплачиваются в течение 30 дней с момента подписания договора субаренды, оставшиеся 564 123 руб. 95 коп. выплачиваются не позднее 31.10.2021 путем перечисления указанных сумм на расчетный счет арендатора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора субаренды размер натуральной части субарендной платы за земельные участки, которая выплачивается субарендатором напрямую собственникам земельных участков, составляет 10 % от массы товарного зерна, и определен в соответствии с прилагаемым к договору субаренды Порядком расчета (Приложение № 2).

Таким образом, по мнению ответчика, обязанность ООО «Нива» по выплате арендной платы по земельным участкам ООО «Оптимист» отсутствует, как и оснований для расторжения договоров.

Суд первой инстанции, руководствуясь условиями договоров аренды, положениями статей 218, 307, 308, 309, 310, 420, 421, 422, 432, 450, 450.1, 606, 607, 610, 614, 619, 621 ГК РФ, статей 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), установив отсутствие доказательства внесения ответчиком арендной платы за период с 25.01.2021 по настоящее время, а также факт направления истцом в адрес ответчика уведомление о расторжении договоров аренды, пришел к выводу о соблюдении истцом абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ и расторжении договоров аренды путем направления уведомления истцом, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований о расторжении договоров аренды в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда в части выводов о расторжении договоров аренды путем направления истцом уведомления о расторжении договоров аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Как следует из пунктов  2.1, 2.2. договоров аренды земельного участочка от 18.03.2015, от 17.04.2015, 20.04.2015 срок действия договоров 10 лет. Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срокадействия договора, при отсутствии письменного возражения со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. При этом Арендодатели обязаны не позднее 3 (трех) месяцев до истечения срока действия Договора письменно уведомить Арендатора о невозможности пролонгирования договора аренды земельного участка на новый срок (земельные участки с кадастровым номером № 55:23:220301:68, № 55:23:220303:156, № 55:23:220304:39).

Как следует из пунктов  2.1, 2.2. договора аренды земельного участка от 10.09.2017, срок действия договоров 3 года. Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменного возражения со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. При этом Арендодатели обязаны не позднее 3 (трех) месяцев до истечения срока действия Договора письменно уведомить Арендатора о невозможности пролонгирования договора аренды земельного участка на новый срок (земельный участок с кадастровым номером №55:23:220303:99).

Таким образом, по договорам аренды земельного участочка от 18.03.2015, от 17.04.2015, 20.04.2015 срок действия договора  истекает только в 2025 году. По договора аренды земельного участочка от 10.09.2017 в отсутствие сведений, что он не был пролонгирован в 2020 году, срок действия аренды был продлен на 3 года.

С учетом изложенного апелляционный суд соглашается с доводами ответчика о том, что договор не может быть признан продленным на неопределенный срок, и не может быть расторгнут на основании волеизъявления одной из сторон в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Согласно пункту 4.3 условий договоров аренды спорных земельных участков, Арендодатели имеют право:

- расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке путем направления уведомления Арендатору в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе: невыплата арендной платы; использование участка не по целевому назначению.

- расторгнуть договор по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Между тем, исходя из содержания уведомления ООО «Оптимист» о расторжении договоров аренды земельных участков, полученного ФИО19 (представитель конкурсного управляющего  ФИО3) 05.04.2022, ООО «Оптимист» в качестве причины расторжения договоров указал на производственную необходимостью использования данных земельных участков для собственных нужд (том 1, л.д. 27-28). Ни о каких нарушениях со стороны арендатора условий договора, в том числе условий о невыплате арендной платы уведомление не содержит. Доказательств того, что когда либо ООО «Оптимист» направляло ответчику требования об уплате арендных платежей материалы дел также не содержат. 

Учитывая указанное, уведомление ООО «Оптимист» противоречит условиям пункта 4.3 договора, что свидетельствует о несоблюдении истцом правил расторжения договора.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договоров расторгнутыми в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договоров. Соответственно, в настоящем случае договор мог быть расторгнут только в судебном порядке.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма № 66 если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 КК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По смыслу пункта 28 информационного письма № 66 оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Обращаясь с требованием о расторжении договоров аренды земельного участка, находящихся в собственности истца, последний также указал на невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

По утверждению истца он неоднократно уведомлял конкурсного управляющего ответчика о необходимости исполнения обязательств по выплате арендной платы, в том числе в уведомлении от 05.04.2022.

Между тем, указанное утверждение истца не подкреплено никакими доказательствами, как указывалось выше, в материалах дела отсутствуют сведения об обращении истца с требованием об уплате задолженности с указанием суммы и срока уплаты задолженности по арендной плате. Вопреки утверждению истца, уведомление о расторжении договоров от 05.04.2022 такого требования не содержит. Расторжение договора со стороны истца было мотивированно производственной необходимостью использования данных земельных участков для собственных нужд.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (либо иной определенный срок).

При этом апелляционный суд учитывает, что спорные договоры аренды не содержат конкретного срока внесения арендных платежей, кроме того договоры имеют два варианта арендной платы: в денежном или натуральном выражении (раздел 3 договоров).

Соответственно в отсутствие в договоре сроков внесения арендных платежей, а также в отсутствие доказательств обращения истца к ответчику с требованием о внесении арендных платежей до определенного срока, довод истца об отсутствии доказательств оплаты по договорам аренды является несостоятельным.

При отсутствии согласованного условия о сроке исполнения обязательства, данный срок подлежит установлению по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 314 ГК РФ, из которого следует, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Как указано выше, требование со стороны истца об уплате арендных платежей в адрес ответчика не поступало, соответственно в отсутствие согласованного условия о сроке исполнения обязательства, оснований полагать, что срок внесения арендных платежей наступил, не имеется.

Доказательств наличия иных существенных условий нарушения договоров аренды со стороны ответчика, истцом также не представлено.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, учитывая, что договорами аренды не предусмотрен срок исполнения обязательств по внесению арендных платежей, в отсутствие доказательств обращения истца к ответчику с требованием об оплате арендных платежей, в отсутствие доказательств того, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, в отсутствие доказательств наличия иных существенных условий нарушения договоров аренды со стороны ответчика, а также учитывая, что расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, что в настоящем случае не доказано, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Абзац третий пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» содержит указание на то, что на изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для исключения из мотивировочной части обжалуемого решения суда указание на соблюдение обществом с ограниченной ответственностью «Оптимист» требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ и прекращение действия договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 3 частью 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, являются основаниями для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах Арбитражного суда Омской области от 07.04.2023 по делу №  А46-13256/2022  подлежит изменению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы ООО «Нива», расходы истца по оплате государственной пошлины апелляционной жалобе подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-5399/2023) общества с ограниченной ответственностью «Нива»  удовлетворить. Решение Арбитражного суда Омской области от 07.04.2023 по делу №  А46-13256/2022 изменить. 

Исключить из мотивировочной части судебного акта указание на соблюдение обществом с ограниченной ответственностью «Оптимист» требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращение действия договора аренды.

Судебные расходы распределить по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Оптимист» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

С.А. Бодункова

Судьи

 

Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая