ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-137076/16

06 июля 2017 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Григорьевой И.Ю., Чалбышевой И.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: ФИО1, доверенность от 21.12.2016;

рассмотрев 29 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Управления Росреестра по Москве

на решение от 01 декабря 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Масловым С.В.,

на постановление от 03 марта 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Бекетовой И.В., Поташовой Ж.В., Цымбаренко И.Б.,

по делу № А40-137076/16

по заявлению ООО «Гранель Девелопмент»

о признании, обязании

к Управлению Росреестра по Москве, 

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гранель Девелопмент» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление) о признании:

- договора аренды от 21.12.2004 № 321-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500170) земельного участка с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0080, площадь земельного участка 5.187 кв.м, с адресными ориентирами: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Сосенский, п. Мосрентген, включенного в границы г. Москвы на основании постановления Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью» (далее - Постановление № 560-СФ), прекратившимся с 15.07.2011;

- договора аренды от 16.02.2005 № 7-2005/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-039636) земельного участка с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0028, площадью земельного участка 5.430 кв.м, с адресными ориентирами: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Сосенский, п. Мосрентген, включенного в границы г. Москвы на основании Постановления № 560-СФ, прекратившимся с 15.07.2011;

- договора аренды от 21.12.2004 № 322-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500248) с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0074, площадью земельного участка 4.608 кв.м, с адресными ориентирами: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Сосенский, п. Мосрентген, включенного в границы г. Москвы на основании Постановления № 560-СФ, прекратившимся с 02.04.2015.

Также заявитель просил признать незаконными сообщения Управления:

- от 04.05.2016 № 77/017/026/2016-75 об отказе во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0080;

- от 04.05.2016 № 77/017/026/2016-76 об отказе во внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0028;

- от 28.04.2016 № 77/017/024/2016-2850 об отказе во внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:1202 03:0074.

Заявитель просил обязать Управление зарегистрировать прекращение права аренды по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:120203:0080; 50:21:120203:0028; 50:21:120203:0074.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2016 года требования ООО «Гранель Девелопмент» удовлетворены частично; суд признал незаконными отказы Управления о внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договорам аренды земельных участков: 50:21:120203:0080, выраженный в сообщении от 04.05.2016 № 77/017/026/2016-75; 50:21:120203:0028, выраженный в сообщении от 04.05.2016 № 77/017/026/2016-76; 50:21:120203:0074, выраженный в сообщении от 28.04.2016 № 77/017/026/2016-2850. Суд обязал Управление зарегистрировать прекращение права аренды по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:120203:0080, 50:21:120203:0028, 50:21:120203:0074. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель и заинтересованное лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель третьего лица возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя третьего лица, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций сочли соблюденными.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО «Гранель Девелопмент» является правопреемником по инвестиционному контракту от 06.06.2002 № 21, в рамках которого осуществлено строительство (создание) многоквартирных домов № 35 и № 36, расположенных по адресу: г. Москва, пос. Мосрентген, пос. завода Мосрентген.

В целях реализации инвестиционного контракта первоначальному инвестору (застройщику) ООО «Соди.Рус», а затем его правопреемнику ООО «Гранель Девелопмент» Администрацией Ленинского муниципального района Московской области передано право аренды трех земельных участков: с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0080, площадью земельного участка 5.187 кв.м, на основании договора аренды от 21.12.2004 № 321-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500170) сроком до 21.11.2012, дата государственной регистрации сделки в ЕГРП 06.03.2005 № 50-50-21/007/2005-212; с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0028, площадью земельного участка 5.430 кв.м, на основании договора аренды от 16.02.2005 № 7-2005/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-039636) сроком действия договора аренды до 16.02.2044, дата государственной регистрации сделки в ЕГРП 24.03.2005, № 50-50-21/007/2005-212; с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0074, площадью земельного участка 4.608 кв.м, на основании договора аренды от 21.12.2004 № 322-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500248) сроком до 21.12.2013, государственная регистрация сделки в ЕГРП 06.04.2005 № 50-50-21/007/2005-304.

С 01.07.2012 на основании Постановления № 560-СФ с 01.07.2012, а также дополнительных соглашений от 01.07.2012 № М-11-500170, № М-11-039636, № М-11-500248 права и обязанности арендодателя по вышеуказанным договорам аренды перешли к Департаменту земельных ресурсов города Москвы.

Схема расположения домов №№ 35, 36 на земельных участках, выполненная экспертной организацией Научно-производственное общество с ограниченной ответственностью «ГРАУНД ЛТД», свидетельствует о том, что дом № 35 расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 50:21:12 02 03:0074 и 50:21:12 02 03:0028, дом № 36 расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 50:21:12 02 03:0080 и 50:21:12 02 03:0028.

Строительство дома № 36 (5-секционный 12-этажный жилой дом) осуществлено инвестором в два этапа: I очередь (секции 1, 2) - акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 04.11.2005; II очередь (секции 3, 4, 5) - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.04.2011 № RU50503000-066/l 1р/с).

Первая регистрация права собственности на помещение (квартиру) в доме № 36 имела место 15.07.2011, запись регистрации в ЕГРП от 15.07.2011 № 50-50-21/059/2011-038, кадастровый номер объекта 50-50-21/059/2011-038 (квартира № 150, дом № 36 в п. Мосрентген, Ленинского р-на, Московской области).

Строительство дома № 35 (3-секционный 16-этажный жилой дом) осуществлено в один этап, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2013 № RU77240000-005044.

Первая регистрация права собственности на помещение в доме № 35 состоялась 02.04.2015, запись регистрации права в ЕГРП от 02.04.2015 № 77-77/002-77/002/252/2015-653/1, кадастровый номер объекта (квартиры) 77:17:0120203:1680, адрес объекта: г. Москва, п. «Мосрентген», п. завода Мосрентген, д. 35, кв. 50.

Заявитель обратился в Управление с заявлениями от 15.03.2016 № 77/017/024/2016-2850 и № 77/017/024/2016-2850 о внесении записи в ЕГРП о прекращении права аренды на земельные участки 50:21:12 02 03:0080, 50:21:12 02 03:0028 и 50:21:12 02 03:0074.

Регистрирующий орган уведомлениями от 29.03.2016 № 77/017/024/2016-2850 и от 01.04.2016 № 77/017/026/2016-75 приостановил, а затем сообщениями от 04.05.2016 № 77/017/026/2016-75 (земельный участок 50:21:12 02 03:0080), от 04.05.2016 № 77/017/026/2016-76 (земельный участок 50:21:12 02 03:0028) и от 28.04.2016 № 77/017/024/2016-2850 (земельный участок 50:21:12 02 03:0074) сообщил ООО «Гранель Девелопмент» об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды вышеуказанных земельных участков.

Свою позицию Управление основывало ссылками на статьи 13, 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), на основании которых прекращение аренды земельных участков возможно только после погашения регистрационной записи о залоге, для чего в регистрирующий орган требуется представить передаточные акты или иные документы о передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Указанные отказы послужили основанием для обращения ООО «Гранель Девелопмент» в Арбитражный суд города Москвы с заявлением.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ), государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ). 

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

На основании пункта 2 стать 17 Федерального закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Принимая во внимание, что на момент обращения заявителя в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка жилые дома №№ 35, 36, расположенные на данных земельных участках, были введены в эксплуатацию, и начала осуществляться государственная регистрация прав участников долевого строительства на объекты, возникла общая долевая собственность в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:12 02 03:0080, площадью земельного участка 5.187 кв.м; 50:21:12 02 03:0028, площадью земельного участка 5.430 кв.м; 50:21:12 02 03:0074, площадью земельного участка 4.608 кв.м.

Так, из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права следует, что участники долевого участия в строительстве начали регистрировать свои права собственности в период с апреля 2015 года по декабрь 2016 года.

В связи с чем законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении этих участков более не имелось.

При таких обстоятельствах, поскольку договоры аренды спорных земельных участков от 21.12.2004 № 321-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500170), от 16.02.2005 № 7-2005/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-039636), от 21.12.2004 № 322-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500248) прекратились в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявителем на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, основания у Управления для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды ООО «Гранель Девелопмент» на земельные участки отсутствовали.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

В случае прекращения заложенного права залог прекращается (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании установленных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о неправомерности отказа Управления в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, поскольку наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 20 Федерального закона № 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

Довод Управления о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам подпункта 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен в связи со следующим.

Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.

Рассматривая требования заявителя о признании договора аренды от 21.12.2004 № 321-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500170) земельного участка с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0080, площадь земельного участка 5.187 кв.м, с адресными ориентирами: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Сосенский, п. Мосрентген, включенного в границы г. Москвы на основании Постановления № 560-СФ, прекратившимся с 15.07.2011; договора аренды от 16.02.2005 № 7-2005/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-039636) земельного участка с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0028, площадью земельного участка 5.430 кв.м, с адресными ориентирами: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Сосенский, п. Мосрентген, включенного в границы г. Москвы на основании Постановления № 560-СФ, прекратившимся с 15.07.2011; договора аренды от 21.12.2004 № 322-2004/Ю (от 01.07.2012 новый номер № М-11-500248) с кадастровым номером 50:21:12 02 03:0074, площадью земельного участка 4.608 кв.м, с адресными ориентирами: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Сосенский, п. Мосрентген, включенного в границы г. Москвы на основании Постановления № 560-СФ, прекратившимся с 02.04.2015, суды в их удовлетворении правомерно отказали, поскольку сторонами указанных договоров является ООО «Гранель Девелопмент» и Департамент городского имущества города Москвы. Управление Росреестра по Москве стороной указанных выше договоров не является, в связи с чем, указанные требования в данной части заявлены к ненадлежащему ответчику.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2017 года по делу № А40-137076/16 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения. 

Председательствующий-судьяВ.В. Кузнецов

СудьиИ.Ю. Григорьева

И.В. Чалбышева