Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-3875/2020

г. Хабаровск

18 марта 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 11.03.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Е.Н. Серовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680031, 

<

...>, литер Д, помещение 9)

к Департаменту муниципальной собственности Администрации  города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680000, 

<

...>), Администрации города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680000, 

<

...>), Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

третье лицо: акционерное общество «Хабаровский аэропорт»

о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 30.05.2019 № б/н;

от Департамента – ФИО3, доверенность от 23.12.2020           № 23.12.2020, диплом от 13.07.2018;

от Администрации – ФИО3, доверенность от 03.11.2020        № 1.1.29-141;

от ДАСиЗ – ФИО3, доверенность от 12.01.2021 № 01-44/17,

от АО «Хабаровский аэропорт»: ФИО4, доверенность от 09.12.2020 № 57, диплом от 11.06.2011.

Общество с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» (далее – ООО «УСК») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности Администрации  города Хабаровска, Администрации города Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды.

ООО «УСК» на требованиях по иску настаивает, ссылаясь на неисполнение ответчиком как арендодателем обязанности предоставлении арендатору информации о наличии обременений передаваемого в аренду земельного участка, что в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является основанием для удовлетворения исковых требований. 

В качестве соответчиков по делу привлечены Администрация города Хабаровска, Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Хабаровский аэропорт».

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, представил дополнительные документы в материалы дела.

Представитель ответчика, соответчиков иск не признал по доводам отзывов, дополнений к отзывам. 

Исследовав материалы дела, суд                            

У С Т А Н О В И Л:

Как следует из материалов данного дела и установлено при рассмотрении дела № А73-5135/2019, 03.10.2016 Департаментом (арендодатель) и ООО «УСК» (арендатор) по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка заключен договор аренды № 184, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду арендатору из земель категории «земли населенных пунктов», земельный участок площадью 18 081 кв. м. с кадастровым номером 27:23:0050106:693, расположенный в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу: примерно в 15 м. на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира – 

<

...>, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1 (далее – договор № 184).

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 03.10.2016.

Срок договора № 184 определен с 03.10.2016 по 02.10.2023 (пункт 1.2).

Договор № 184 зарегистрирован в установленном законом порядке за № 27-27/001-27/23/2016-1038/2, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Пунктом 2.1 договора № 184 предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Хабаровскому краю, в размере, установленном протоколом от 23.09.2016          № 39 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2 договора № 184 размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 45 212 487 руб.

Пунктом 4.1. договора № 184 аренды предусмотрено, что в случае невнесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Согласно пунктам 6.2, 6.3.5 договора № 184 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, в том числе в случае когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

ООО «УСК», указывая, что в процессе использования участка им выявлены недостатки переданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию по назначению, – наличие обременения участка в виде расположенного на нем канализационного коллектора, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию Город Хабаровск и на праве хозяйственного ведения МУП города Хабаровска «Водоканал», которые не могли быть установлены им при заключении договора ввиду отсутствия этой информации в аукционной документации, обратился в суд с иском о признании торгов недействительными.

Отказывая в иске ООО «УСК», арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор от 03.10.2016 № 184 регулирует отношения сторон по передаче имущества – земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050106:693, общей площадью 18 081 кв. м., во временное владение и пользование арендатору ООО «УСК» в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде – статьи 606-625 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавший на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По договору аренды № 184 Департаментом в пользование ООО «УСК» передан земельный участок, собственность на который не разграничена, из категории земель – земли населенных пунктов, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

ООО «УСК» в обоснование иска ссылается на невозможность использования переданного по договору № 184 земельного участка в полном объеме для размещения капитальных объектов, т.е. по его целевому назначению, указанному в договоре.

Договор № 184 заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1-1 (протокол аукциона от 23.09.2016 № 39).

В извещении о проведении открытого аукциона, размещенном на официальном сайте департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, содержалась следующая информация о характеристиках предмета аукциона – права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного примерно в 15 м. на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира: 

<

...>, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1-1: кадастровый номер земельного участка; его площадь и местоположение; категория земель; границы земельного участка;

целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства.

Кроме того, указаны обременения и ограничения использования земельного участка: полностью расположен в зоне II и III пояса санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения, в границах охраняемого городского ландшафта; частично в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне (аэропорт). Наличие на земельном участке инженерных сетей (электросети, водопровод, теплосеть) и их охранных зон. На земельном участке расположены индивидуальные гаражи некапитального типа ГМК «Пионер». По результатам аукциона Комитетом администрации города Хабаровска по управлению Индустриальным районом осуществляется уведомление владельцев некапитальных гаражей о прекращении срока действия актов, подтверждающих факт использования земельных участков под некапитальными гаражами, и оказание административного содействия в освобождении земельного участка от некапитальных гаражей. Комитетом администрации города Хабаровска по управлению Индустриальным районом определены технические условия по освоению земельного участка (письмо от 06.07.2015 № 01-38/678).

Помимо этого, в извещении имеются сведения о возможности, по данным сетедержателей, подключения планируемого к строительству объекта к сетям инженерного обеспечения согласно предварительным техническим условиям: к сетям электроснабжения (письмо ОАО «Хабаровская горэлектросеть» от 17.06.2015 №228), сетям холодного водоснабжения и водоотведения (письмо МУП г. Хабаровска «Водоканал» от 19.06.2015 № 365), отсутствует возможность подключения к сетям теплоснабжения (письмо ОАО «ДГК» филиал «ХТСК» от 23.06.2015 № 152-23.3/3870).

Согласно техническим условиям от 19.06.2015 № 365, на которые имеется ссылка в извещении о проведении аукциона, подключение к централизованной системе водоотведения возможно к канализационному коллектору Д-600мм (ж/б), проходящему вдоль ул. Пионерской. При размещении объекта необходимо обеспечить соблюдение охранной зоны данного коллектора – по 10 м. в обе стороны от оси трубопровода.

Как следует из выписки из ЕГРН от 18.09.2018, схемы границ охранных зон сетей инженерного обеспечения, пояснений представителей сторон в судебном заседании, уличный канализационный коллектор Д-600 мм., проходящий вдоль ул. Пионерской, является частью объекта недвижимости – канализационной сети (планшет №160G), кадастровый номер 27:23:0000000:25873, являющейся собственностью муниципального образования Городской округ «Город Хабаровск» (регистрационная запись от 15.10.2012), переданного в хозяйственное ведение МУП г. Хабаровска «Водоканал» (регистрационная запись от 18.09.2018).

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В извещении о проведении аукциона прямо указано на наличие на земельном участке инженерных сетей (электросети, водопровод, теплосеть) и их охранных зон. Кроме того, в извещении имеется ссылка на технические условия МУП г. Хабаровска «Водоканал» от 19.06.2015 № 365, в которых также указано на наличие канализационного коллектора Д-600мм (ж/б), проходящего вдоль ул. Пионерской, и его охранной зоны – по 10 м. в обе стороны от оси трубопровода. Выдаваемые в последующем МУП                      г. Хабаровска «Водоканал» технические условия от 20.04.2015 № 203, от 31.01.2018 № 61 повторяют изложенные ранее сведения о нахождении канализационного коллектора «вдоль границы земельного участка» и размере его охранных зон.

Отсутствие сведений о прохождении канализационного коллектора в градостроительном плане  земельного участка №RU27301000-070920160704 от 07.09.2016, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, при указании данных сведений в извещении о проведении аукциона.

Таким образом, из материалов дела судом установлен факт наличия в аукционной документации сведений о нахождении на передаваемом в аренду земельном участке инженерных сетей, в том числе канализационного коллектора Д-600мм (ж/б), проходящего вдоль ул. Пионерской, и его охранных зон. Следовательно, при участии в аукционе на право заключения договора аренды ООО «УСК» было осведомлено о нахождении канализационного коллектора, его охранных зон на передаваемом в аренду земельном участке, и, действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности, должно было установить точное местонахождение коллектора, границы его охранных зон, в целях определения характеристик, расположения предполагаемых к строительству капитальных объектов, осуществления проектирования.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, в том числе в виде соразмерного уменьшения арендной платы, в случае, если недостатки были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, но не зафиксированы сторонами в договоре либо при передаче имущества.

Земельный участок принят арендатором по передаточному акту от 03.10.2016 без указания на недостатки участка, которые исключали бы возможность его использовать по назначению. 

Кроме того, невозможность строительства на земельном участке жилого комплекса, соответствующего параметрам разрешенного строительства, а также, что эта невозможность вызвана именно наличием на земельном участке канализационного коллектора Д-600 мм., ответчиком не подтверждена.

В силу статьи ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из извещения о проведении аукциона либо условий заключенного впоследствии договора аренды не следует, что обязательства сторон связаны со строительством жилого комплекса со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой, указанного в представленном ООО «УСК» эскизном проекте.

Учитывая изложенное, а также поскольку торги, по результатам которых заключен договор аренды № 184, в установленном законом порядке обществом не оспорены, недействительными не признаны, доводы ООО «УСК» о неисполнении арендодателем обязанности по предоставлению полной характеристики имущества, выступающего объектом аренды, в аукционной документации, судом отклонены. 

Исходя из материалов дела, сведений, указанных в извещении о проведении аукциона, судом признаны необоснованными доводы представителя ООО «УСК» о том, что общество узнало о наличии на земельном участке канализационного коллектора только из письма МУП       г. Хабаровска «Водоканал» от 11.03.2019 о согласовании работ по реконструкции коллектора. 

Таким образом, основания для удовлетворения требований ООО «УСК» о признании торгов недействительными по договору № 184 отсутствуют.

В этой связи, в иске следует суду отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ООО «УСК». При подаче иска госпошлина оплачена ООО «УСК» в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                     Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                           Е.Н. Серова