ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А63-7066/2017

27 ноября 2017 года

г. Ессентуки

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.

Постановление изготовлено в  полном объеме 27 ноября 2017 года.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Закрома» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.09.2017 по делу №А63-7066/2017 (судья Безлепко В.В.),

по иску ИП ФИО2 (ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь)

к ООО «Закрома» (ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь), 

о взыскании задолженности и неустойки,  

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 28.06.2013 в размере 405 736 руб., в том числе 178 884 руб. долга за период с 01.07.2016 по 01.05.2017 и 226 852 руб. неустойки за период с 01.07.2016 по 01.04.2017.

Определением от 23.05.2017 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 29.06.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 18.09.2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. 

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд пришел к ошибочному выводу о наличии у ответчика задолженности в размере 178 884 руб. В нарушение норм статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации судом необоснованно признано правомерным многократное увеличение арендной платы в течение одного календарного года. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, апелляционный суд находит решение от 18.09.2017 подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.06.2013 между ФИО3 (арендодатель-1), ФИО2 (арендодатель-2) и ООО «Закрома» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого арендодатель передает в пользование арендатору нежилое помещение №5, общей площадью 436,2 кв. м (торговой площадью 296 кв. м), расположенное в литере А на 1 этаже 3-х этажного здания (Торгово-офисного центра) по адресу: 

<

...>, кадастровый номер (или условный) 26:12:020602:373 для организации деятельности магазина (пункты 1.1, 1.4 договора).

Арендуемое имущество находится в здании, общей площадью 1376,2 кв. м, принадлежащем арендодателям на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому, что подтверждается записью о регистрации в ЕГРП от 24.06.2013 № 26-26-01/067/2013-329.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора - 5 лет со дня государственной регистрации права аренды. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.08.2013 (запись регистрации 26-26-01/060/2013-492).

По акту приема передачи от 28.06.2013 имущество передано арендатору.

Пунктом 1.7 договора установлено, что при досрочном расторжении договора аренды, арендодатель обязан в течении 10 (десяти) рабочих дней вернуть арендатору денежные средства переданные на осуществление ремонтных работ на объекте в соответствии с предварительным договором аренды объекта от 06.05.2013. Денежные средства возвращаются арендатору за вычетом произведения 25 000 х А, где А - количество месяцев с момента заключения договора аренды до его расторжения.

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата за пользование объектом недвижимости в следующем размере:

- за первые три года (36 месяцев) аренды - 236 720 руб. в месяц;

- с тридцать седьмого месяца аренды - 261 720 руб. в месяц.

Также пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатели вправе не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы не более чем на 5 % от ставки арендной платы за предыдущий год. Арендные платежи уплачиваются арендатором в первый рабочий день текущего месяца.

Письмом от 10.08.2016, направленным в адрес ответчика, арендодатель уведомил арендатора об увеличении ежемесячной арендной платы с 01.09.2016 на 5 процентов.

Истец выполнил свои обязанности по договору, а ответчик свои обязательства по договору в части внесения арендной платы выполнил не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.07.2016 по 01.05.2017 в сумме 178 884 руб.

Неисполнение обществом обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Г ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 ГК РФ  установлено, что не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Судом установлено, что предпринимателем обязательства по договору аренды выполнены, обществу предоставлены в аренду нежилые помещения за плату. Помещения приняты ответчиком без замечаний.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора и установлении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На момент заключения основного договора арендатор на основании предварительного договора от 06.05.2013, подлинник которого суду не представлен, произвел оплату арендодателям в сумме 900 000 руб. (1/2 которых в размере 450 000 руб. получена истцом и подтверждается распиской) в счет проведения ремонтных работ на объекте арендодателя.

Не смотря на то, что подлинник предварительного договора от 06.05.2013 сторонами не представлен ввиду его утраты, суд принял во внимание в совокупности пункт 1.7 договора аренды от 28.06.2013 (имеющий отсылку к предварительному договору от 06.05.2013) и расписку в получении арендодателями денежных средств на сумму 900 000 руб. за выполнение работ (1/2 которых в размере 450 000 руб. получена истцом) и пришел к обоснованному выводу, что при заключении договора воля сторон была направлена на установление арендной платы в сумме 261 720 руб. в месяц, но в связи с необходимостью проведения ремонтных работ первые 36 месяцев аренды она составила 236 720 руб. в месяц в связи с единовременной выплатой денежных средств в сумме 900 000 руб., которые засчитываются в счет арендных платежей путем их равномерного распределения в течение 3 -х лет за счет уменьшения ежемесячного размера арендной платы на 25 000 руб. (900 000 рублей / 36 месяцев - 25 000 руб.; 261 720 руб. - 25 000 руб. = 236 720 руб.).

Суд посчитал, что арендная плата за пользование объектом установлена в основном договоре с учетом условий предварительного договора аренды от 06.05.2013 в следующем размере:

- за первые три года (36 месяцев) аренды - 236 720 руб. в месяц (за минусом 25 000 руб.);

- с тридцать седьмого месяца аренды - 261 720 руб. в месяц.

Суд отклонил довод ответчика о том, что размер арендной платы изначально оговорен в твердой денежной сумме размере 236 720 руб. при заключении договора, поскольку счел его необоснованным и не соответствующим материалам дела.

Судом установлено, что при заключении договора аренды недвижимости сторонами изначально была установлена арендная плата в размере 261 720 руб. и составляет 600 руб. за 1 кв. м. (436,2 кв. м х 600 руб.)

Пунктом 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год, начиная со второго года аренды увеличить размер арендной платы не более чем на 5 % от ставки арендной платы за предыдущий год.

Арендные платежи уплачиваются арендатором в первый рабочий день текущего месяца на банковские счета арендодателей в равных долях (пункт 3.2).

Из материалов дела следует и обществом не оспаривалось, что с 01.07.2013 по 01.09.2014 производилась оплата аренды в размере 118 360 руб. - половины от 236 720 руб.; с 01.09.2014 по 01.09.2015 - в размере 124 278 руб. - половины от 248 556 руб. (с учетом увеличения на 5 %); с 01.09.2015 по 01.08.2016 - в размере 130 492 руб. - половины от 260 984 (с учетом 3 увеличения на 5% от ставки за предыдущий год).

Суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае цена аренды не является регулируемой или устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами, в связи с чем к спорным правоотношениям сторон применимы положения вышеназванной статьи гражданского законодательства о свободе договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Из смысла указанных положений закона и договора явствует, что в течение года с момента предыдущего повышения арендной платы ее размер должен оставаться неизменным.

Арендодатель своим правом на повышение арендной платы воспользовался с 01.09.2014 по 01.09.2015, а также с 01.09.2015 по 01.09.2016.

Арендатор уплачивал денежные средства в следующем порядке:

- с 01.07.2013 по 01.09.2014 в размере 118 360 руб. (1/2 доли) в соответствии с договором.

- с 01.09.2014 по 01.09.2015 в размере 124 278 руб. (1/2 доли на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края с учетом индексации 5%);

- с 01.09.2015 по 01.09.2016 арендатор должен был уплачивать за этот период денежные средства в размере 130 492 руб. (1/2 доли). Оплата арендатором произведена в указанном размере до 01.08.2016.

Однако с 01.07.2016 арендатор производил оплату в размере 130 860 руб. (1/2 доли) на основании пункта 3.1 договора аренды (с тридцать седьмого месяца аренды - 261 720 руб. в месяц) без учета индексации в размере 5% за предыдущие года на выплаченную истцу по расписке сумму в размере 450 000 руб., которая составляет 12 132 руб. в месяц.

Суд признал обоснованным довод истца о том, что ответчик должен производить оплату арендной платы с 37 месяца, то есть с 01.07.2016 с учетом индексации в размере 142 992 руб. (1/2 доли).

Расчет платежа: 130 860 руб. (согласно п.3.1 договора) + 12 132 руб. (индексация за 2 предыдущих года) = 142 992 руб.

Судом отклонен довод ответчика о том, что 37 месяц аренды ввиду регистрации договора аренды 16.08.2013 следует исчислять с 01.08.2016, поскольку первым месяцем аренды по договору от 28.06.2013 является июль 2013 года и соответственно 37 месяцем аренды июль 2016 года и факт регистрации договора аренды согласно положениям Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» на данный факт не влияет.

В адрес ответчика 10.08.2016 направлено уведомление о повышении арендной платы на 5% с 01.09.2016. Платеж составляет 150 141 руб. 50 коп. в месяц. Арендодатель увеличил ставку арендной платы по истечении года после последнего ее изменения.

Арендатор данное уведомление проигнорировал, оплату с учетом индексации не производит, считает, что он должен уплачивать только сумму в размере 130 860 руб. (1/2 доли) согласно условиям договора без учета индексации.

Суд пришел к выводу, что поскольку последнее изменение размера арендной платы имело место на основании уведомления от 09.06.2015 на период с 01.09.2015, то изменение арендной платы уведомлением от 10.08.2016 на период с 01.09.2016 не противоречит положениям статьи 614 ГК РФ.  

В связи с тем, что ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности, судом правомерно признаны исковые требования о взыскании задолженности за период с 01.07.2016 по 01.05.2017 в сумме 178 884 руб. обоснованными. 

Суд счел довод ответчика о применении истцом двойного повышения арендной платы несостоятельным и не соответствующим материалам дела.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 АПК РФ, суд пришел к правильному выводу,  взыскав с ответчика сумму задолженности в размере 178 884 руб., поскольку обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Гражданское законодательство не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 226 852 руб. за просрочку уплаты долга за период с 01.07.2016 по 01.05.2017.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Поскольку материалами дела подтверждено наличие за ответчиком перед истцом задолженности по оплате арендных платежей, суд пришел к выводу, что заявленное истцом требование о взыскании неустойки является обоснованным.

Согласно пункту 3.2 договора аренды от 28.06.2013 за просрочку исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1-го процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд, проверив расчет заявленной истцом суммы неустойки, признал его арифметически верным.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 73 данного постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком расчет заявленный истцом суммы неустойки не опровергался, ходатайство о снижении неустойки не заявлялось, и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлялись.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.                               

На основании изложенного, руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда  Ставропольского края от 18.09.2017 по делу №А63-7066/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                       Е.Г. Сомов

 

Судьи:                                                                                                    З.А. Бейтуганов 

 

                                                                                                    Н.В. Макарова