АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-4426/2018

город Калуга

02 декабря 2019года

Резолютивная часть постановления  объявлена               02.12.2019

Постановление изготовлено в полном объеме                 02.12.2019

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

судей

Солодовой Л.В.

Нарусова М.М.

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1

 

Кожа М.С. 

при участии в судебном заседании:

 

от истца:

Департамент по имущественным

 и земельным отношениям г.Севастополя 

 

от ответчика:

ООО «Гияна»

 

от третьих лиц:

Управление государственной регистрации

И кадастра города Севастополя

 

 

не явился, извещен надлежаще;

 

ФИО2- ппредставитель

(дов. №4 от 21.11.2019);

 

не явился, извещен надлежаще;

 

        рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда  кассационную жалобу  Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.05.2019 и  постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу № А84- 4426/2018, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гияна» о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2006 и  обязании ответчика  освободить земельный участок и возвратить его в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу  Департаменту указанный земельный участок по акту приема-передачи.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20.05. 2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Не соглашаясь с выводом судов обеих инстанций, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой в которой просит принятые по делу судебные акты отменить и иск удовлетворить в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами   норм материального  и  процессуального права,  кассационная коллегия  не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 06.03.2006 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Гияна» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,2 га, состоящего из земельного участка №1 площадью 0,0162 га. (ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:03:011:0006 ) и участка №2 площадью 0,1838 га. (- ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:03:011:0007), расположенного в городе Севастополе на набережной пляжа Учкуевка, 53, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, сроком на 25 лет с момента его государственной регистрации.

        Земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи от 09.03.2006,  а зарегистрирован договор 10.04.2006 под N 0406661. 

В соответствии с пп. «г» п. 9.2.2 договора, с учетом внесенных в него изменений соглашением сторон от 15.10.2012, арендатор обязан  завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в срок до 12.03.2018.

Согласно п. 12.3 договор может быть досрочно расторгнут, в том числе по решению суда, в случае неисполнения одной стороной обязанностей, предусмотренных договором. Арендатор также может отказаться в одностороннем порядке от договора с момента принятия решения об отказе от договора в случае нарушения сроков строительства, установленных договором, без согласия арендодателя (п.12.4).

Из акта обследования земельного участка № 1043-ГС от 12.07.2018, проведенного Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя следует, что на переданном в аренду  ответчику спорном земельном участке отсутствуют капитальные строения и какие- либо сооружения.

30.08.2018 в адрес ООО «Гияна» было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а также  арендатор   был уведомлен о том, что  в случае неисполнения условий договора в течение 30 дней, договор будет досрочно расторгнут, а земельный участок подлежит возврату в установленном порядке. 

Ссылаясь на то, что ответчик не освоил земельный участок в предусмотренный договором срок и не завершил строительство заявленных в договоре объектов, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Дав оценку всем обстоятельствам дела и представленным, доказательствам, судебные инстанции пришли  к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

         Как следует из материалов дела, учредительные документы общества приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации  и 10.11.2014 ООО «Гияна» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно  ч.ч.8,11 Закона города Севастополя от 25.07.2014, регулирующего земельные и иные имущественные отношения на территории города Севастополя, положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014, следовательно, правоотношения  сторон по указанному договору до указанной даты регулируются нормами законодательства Украины, а при расторжении договора аренды следует руководствоваться Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

В силу положений п.2 ст. 450 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельных участков не по целевому назначению.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что незавершение ответчиком строительства на предоставленном в аренду земельном участке заявленного объекта в указанные в договоре сроки, является существенным нарушением условия договора аренды и основанием его расторжения. При этом истец считает, что ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем базы отдыха.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 06.03.2006 с целью строительства и обслуживания гостиничного комплекса. При этом окончательный срок строительства объекта был определен сторонами до 12.03.2018..

12.07.2018  по результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт, согласно которому, признаки осуществления на участке строительных работ отсутствуют.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако, при этом ссылается на обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства и не зависящие от его воли, в частности на запрет осуществления строительных работ, введенный Правительством Севастополя с 17.04.2014 и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст.3 Федерального закона  «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации » строительство  объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

 Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины N 687-XIV «Об архитектурной деятельности» и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности». 

При этом, судебными инстанциями отмечено, что действующее на момент предоставления земельного участка законодательство Украины в понятие «использование земельного участка» включало в себя и «освоение земельного участка», которое предшествует началу проведения строительства.

 Судами установлено, что по заказу истца в 2008 году ООО «Свелио» было разработано проектное предложение по размещению на спорном земельном участке 10-этажного гостинично-развлекательного комплекса с объектами торговли, которое прошло согласование с Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации. 

Согласно проектной документации, разработанной ЧП «Дунайстройпроект»,

продолжительность строительства  составила 4 года, в связи с чем, по инициативе ответчика сторонами было подписано дополнительное соглашение от 24.03.2008 о внесении изменений в п.п. «г» п. 9.2.2 договора, которым срок завершения строительства увеличен до 4 лет.

        В дальнейшем, в связи с необходимостью изменения проектной документации в части площади застройки земельного участка и этажности объекта, решением Севастопольского городского Совета от 12.09.2012 N 4063 строительство гостиничного комплекса на земельном участке общей площадью 0,2000 га, расположенном на набережной пляжа «Учкуевка» было продлено на 5,5 лет с момента принятия данного решения без применения повышающего коэффициента.

        В соответствии с дополнительным соглашением орт 15.10.2012 срок завершения строительства  был продлен до 12.03.2018.

        Разработанный ООО «Проектный институт «Гражданпроект» в 2012  новый проект  строительства гостиничного комплекса предусматривал общую продолжительность проектирования - 2 года, общую продолжительность строительства с совмещением работ - 5 лет и 5 мес, в связи с чем окончание стадии проектирования пришлось на вторую половину 2014 года.

        Судебными инстанциями установлено, что в период с 2014  по 2015 год ответчиком проведены работы по приведению учредительных документов общества в соответствие с законодательством Российской Федерации и 14.01.2015 получены кадастровые паспорта на земельные участки (91:04:003011:60, 91:04:003011:61).

        06.02.2015  Департаментом архитектуры и градостроительства в адрес ответчика было направлено письмо в котором, со ссылкой на Генеральный план города Севастополя, утвержденный решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 N 4114 сообщалось, что земельный участок, на котором согласно проектной документации будет осуществлена застройка, находится в зоне зеленых насаждений общего пользования (парков, скверов и т.д.), в связи с чем вопрос о возможности застройки в связи с видом разрешенного использования может быть рассмотрен после разработки и  утверждения соответствующей документации.

       Ответчику было отказано в перезаключении договора аренды  и приведению землеустроительных документов в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

        Так, при подготовке межевого плана было установлено, что произошло наложение границ спорного земельного участка, выделенного ответчику под строительство и земельного участка с кадастровым  номером 91:04:000000:43, общей площадью 216024 кв. м,  право собственности  на который зарегистрировано за субъектом РФ - городом федерального значения Севастополь, границы которого были сформированы  при постановке на кадастровый учет 14.11.2016 без учета месторасположения спорного земельного участка. 

        Таким образом, учитывая пересечение границ земельных участков и включение значительной части территории арендованного земельного участка в границы парка, проектирование и строительство объекта до устранения реестровой ошибки было невозможно.

         Распоряжением Департамента N 4377-РДЗ  от 17.04.2018  было признано наличие реестровой ошибки, учтены границы спорного земельного участка, а общая площадь земельного участка общего пользования уменьшена до 215423 кв. м.

        После установления границ земельного участка  ответчик обратился в Департамент с заявлениями о перезаключении договора аренды земельного участка, однако в удовлетворении его требований было отказано.

          Решением Арбитражного суда города Севастополь от 09.08.2019 ( дело № А84-4394/2018), оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, данный отказ был признан незаконным.

         При разрешении настоящего спора судом также было учтено, что Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 № 46, осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения.

        Кассационная коллегия считает, что с учетом конкретных обстоятельств дела, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и возможности осуществления строительства.

        Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд обоснованно указал, что в данном случае, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при его заключении. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Доводы заявителей кассационных жалоб были предметом исследования суда апелляционной инстанции и направлены на переоценку установленных судами  фактических обстоятельств, что в силу ст.286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1 п.1 и 289  АПК РФ, суд

 

                                                П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.05.2019 и  постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу № А84- 4426/2018, оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий:                                                               Л.В.Солодова                                                                 

        Судьи:                                                                                                М.М.Нарусов

 

                                                                                                                      ФИО1