АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6642/2018

30 октября 2018 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2018.

Решение в полном объёме изготовлено 30.10.2018.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Мекомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, на основании доверенности от 19.09.2018,

от ответчика - ФИО3, доверенность от 09.02.2018,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с закрытого акционерного общества «Мекомстрой» (далее – Общество, ЗАО «Мекомстрой», ответчик) задолженности по арендной плате по договору от 11.01.2013 № ДГУ/13-3030-Ц-32-А аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, за период с 11.01.2013 по 28.03.2017 в размере 2 521 733,05 руб. и пени за период с 11.11.2016 по 28.03.2017 в размере 314 501,66 руб.

Определением суда от 08.06.2018 производство по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения вопроса о возбуждении Верховным Судом Российской Федерации производства по жалобе в рамках дела № А46-16053/2017. Поскольку обстоятельства, послужившие причиной приостановления производства по делу, отпали, протокольным определением от 18.10.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал; ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

11.01.2013 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ЗАО «Мекомстрой» (арендатор) был заключён договор № ДГУ/13-3030-Ц-32-А аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 4 года земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 56 990 кв.м с кадастровым номером 55:36:08 01 16:2156, местоположение которого установлено примерно в 5 м западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Успешная, д. 1 для строительства многоквартирных жилых домов средней этажности с объектом дошкольного образования и гаражом-стоянкой (для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства).

Согласно пункту 5.1 договора размер ежемесячной арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчёту арендной платы (Приложение № 3 к договору) в порядке, предусмотренном Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утверждённым Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п (далее – Постановление № 179-п).

Сторонами также согласована пеня в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки в случае невнесения арендной платы в установленный срок (пункт 8.3 договора).

Департамент, указав на утверждение Постановления № 108-п, произвёл перерасчёт арендной платы за период с 11.01.2013 по 28.03.2017 и направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы от 10.10.2016 № Исх-ДИО/15137.

26.10.2017 Департаментом в адрес Общества направлена претензия Исх-ДИО/18082 об оплате задолженности по арендной плате с учётом доначисления за период с 11.01.2013 по 28.03.2017 в сумме 2 521 733,05 руб. и пени за период с 11.11.2016 по 28.03.2017 в сумме 314 501,66 руб.

Поскольку в добровольном порядке выставленная истцом задолженность Обществом погашена не была, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим отказу в удовлетворении, исходя из следующего.   

В силу положений Закона Омской области от 06.12.2012 № 1496-ОЗ «О внесении изменений в Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» и Положения о Департаменте, утверждённого Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, в связи с перераспределением полномочий Главного управления по земельным ресурсам Омской области (арендодателя по договору от 11.01.2013 № ДГУ/13-3030-Ц-32-А) к органу местного самоуправления - Департаменту, суд считает последнего надлежащим истцом по делу.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Статьёй 65 последнего предусмотрено, что пользование земельными участками на территории Российской Федерации является платным. Согласно данной норме формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ). 

В соответствии с разделом 5 Договора «размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

5.2.1. Внесения изменений в порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Омска.

В случае, указанном в подпункте 5.2.1 пункта 5.2 Договора, Арендодатель заключает с Арендатором дополнительное соглашение.

5.2.3. Внесения изменений в значения показателей, используемых при расчёте арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска.

В данном случае размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путём направления уведомления по адресу, указанному в разделе 15 Договора. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нём срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения».

Однако, договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3030-Ц-32-А заключён по результатам аукциона.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своём праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Из материалов дела следует, что договор от 11.01.2013 № ДГУ/13-3030-Ц-32-А аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключён на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 24.12.2012 № 2-1.

Согласно последнему предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства из состава земель населённых пунктов, площадью 56 990 кв.м, местоположение которого установлено примерно в 5 м западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Успешная, д. 1, (лот № 1).

При этом в протоколе от 24.12.2012 № 2-1 отдельно оговорены условия, подлежащие включению в договор аренды земельного участка, в том числе и размер ежемесячной арендной платы за земельный участок – 12 992,54 руб., за 1 кв.м земельного участка - 23 коп.

В силу пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В пункте 20 того же Постановления разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 названного выше постановления).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13 выражена правовая позиция, согласно которой арендная плата по договору, заключённому на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Дополнительное соглашение об изменении порядка расчёта арендной платы во исполнение пункта 5.2.1 договора на основании Постановления № 108-п подписано не было.

Более того, решением Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-8/2018 абзац 2 подпункта 4 пункта 3 Постановления № 108-п признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признаёт этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

При этом в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 АПК РФ в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Так, в соответствии со статьёй 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьёй 12 ГК РФ.

При этом одним из предусмотренных статьёй 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

С учётом изложенного, руководствуясь приведённым выше конституционно-судебным истолкованием Конституционного Суда Российской Федерации положений действующего законодательства по вопросу о порядке применения нормативного правового акта (его части), признанного недействующим, суд приходит к выводу о том, что положения абзаца 2 подпункта 4 пункта 3 Постановления № 108-п, признанного недействующим в соответствии с решением Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-8/2018, не могут применяться при рассмотрении настоящего дела.

Суд считает, что признание нормативного правового акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять лицу, являющемуся получателем платежей на основании соответствующего нормативного акта, возможность получать такие платежи за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период, а также с разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», относительно того, что признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта.

В то же время иная позиция приведёт к тому, что у истца возникнет право на получение незаконно установленной регулирующим органом цены (стоимости) аренды.

Так, в соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» обстоятельства, в связи с которыми суд пришёл к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения.

Между тем, в решении Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-8/2018 не содержится специальных выводов в указанной части, а приводится лишь указание на общее правило, согласно которому нормативный правовой акт может быть признан недействующим с даты вступления решения суда в законную силу.

Кроме того, в мотивировочной части решения Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-8/2018 не содержится выводов, свидетельствующих о том, что признанный недействующим абзац Постановления № 108-п не должен применяться только к правоотношениям, возникшим после вступления в законную силу такого решения.

С учётом указанного, суд приходит к выводу о том, что абзац 2 подпункта 4 пункта 3 Постановления № 108-п, признанный недействующим, не может применяться при рассмотрении настоящего конкретного спора, в том числе, в случае, когда задолженность на основании соответствующего пункта начислена за период, предшествующий дате признания такого абзаца Постановления № 108-п недействующим.

Так, указание в решении Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-8/2018 на признание абзаца 2 подпункта 4 пункта 3 Постановления № 108-п недействующим с даты вступления решения суда в законную силу, а не с даты принятия соответствующего нормативного акта, не является основанием для отказа ответчику в защите прав в рамках предъявленного к нему иска, основанного на упомянутом нормативном акте, и не означает, что до принятия решения Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-8/2018 установленный названным нормативным актом порядок определения размера арендной платы отвечал требованиям экономической обоснованности формирования регулируемой цены аренды.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определённую законом или договором. 

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Судом установлен факт отсутствия ненадлежащего исполнения Обществом принятых на себя обязательств по договору от 11.01.2013 № ДГУ/13-3030-Ц-32-А, в связи с чем начисление пени также является неправомерным. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

в иске  отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                С.В. Яркова