АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3026/2019

23 июля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Новиковой С.Н., Ульяновой М.Ю.

при участии:

от ООО «Трансриэлти»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 29.08.2018 

от ООО «Владпрогресс»: представитель не явился 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                       с ограниченной ответственностью «Трансриэлти»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019

по делу № А51-18019/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Скрягин Р.С.,                  в апелляционной инстанции судьи: Шевченко А.С., Синицына С.М., Шалаганова Е.Н.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Трансриэлти»

к обществу с ограниченной ответственностью «Владпрогресс»

о взыскании 863 568 руб. 84 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Трансриэлти»               (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690091, 

<

...>; далее – ООО «Трансриэлти») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690912, г. Владивосток, 

<

...>; далее – ООО «Владпрогресс») о взыскании                      863 568 руб. 84 коп., в том числе составляющих 346 734 руб. 16 коп. – постоянная часть арендной платы за период с 28.11.2016 по 31.08.2017,                  а также 84 677 руб. 15 коп. – переменная часть арендной платы и 432 157 руб. 53 коп. – неустойка (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ). 

Решением суда от 24.01.2019 уточненные требования                                 ООО «Трансриэлти» удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                     от 19.04.2019 названное решение от 24.01.2019 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Трансриэлти» выражает несогласие             с указанным апелляционным постановлением от 19.04.2019 и считает,               что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, в связи с чем заявитель просит его отменить, оставив в силе ранее принятое по настоящему делу решение суда первой инстанции от 24.01.2019.

По мнению заявителя жалобы, при наличии недостатков у арендованного имущества права арендатора подлежат защите предусмотренными пунктом 1 статьи 612 ГК РФ способами, одним из которых ответчик уже воспользовался (взыскал причиненные ему убытки). Вместе с тем отказ от внесения арендной платы данная норма права                           не предусматривает. Кроме того, имеющиеся недостатки не препятствовали арендатору пользоваться переданным помещением, в том числе для хранения своего имущества, поэтому он должен был вносить арендную плату                вплоть до момента фактического освобождения данного помещения.                    При этом ответчик не требовал соразмерного снижения арендной платы. Также заявитель полагает, что переменная часть арендной платы (коммунальные платежи) подлежала взысканию с ответчика в любом случае.     

От ООО «Владпрогресс» отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца, дав пояснения по обстоятельствам дела, поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в суд округа не обеспечил, что не препятствует рассмотрению дела.

Проверив законность принятого апелляционной инстанцией постановления в пределах доводов кассационной жалобы и с учетом пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания                для его отмены или изменения отсутствуют. 

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, между ООО «Трансриэлти» (арендатор) и                     ООО «Владпрогресс» (арендодатель) был заключен договор аренды                       от 28.11.2016, по условиям которого арендатору за плату во временное пользование на срок до 27.11.2021 передавалось нежилое помещение общей площадью 284,30 кв.м в здании (лит. 1, 1А); номера на поэтажном                  плане 1, 16, 2-15, 17, этажи первый, цокольный; адрес: 

<

...> для использования под «детский центр». 

Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата взимается                 за пользование помещением и состоит из постоянной и переменной составляющих. Размер арендной платы указан в приложении № 2 к договору. Постоянная составляющая арендной платы включает в себя ежемесячную оплату права пользования помещением, указанную в приложении № 2. Переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату                       за коммунальные услуги, указанные в приложении № 2, а также оплату             за оказанные услуги по вывозу твердых бытовых отходов в соответствии                с приложением № 3 к договору (пункт 3.2 договора).

По условиям договора арендатору предоставлено право произвести              в арендованных нежилых помещениях косметический ремонт, в связи с чем за период с 28.11.2016 по 27.03.2017 арендная плата была установлена                  в размере 1 000 руб. в месяц (пункт 1.1 приложения № 2).

 

Согласно пункту 5.4.9 договора при его досрочном расторжении                     в одностороннем порядке арендатор обязан не позднее чем за 20 дней письменно уведомить арендодателя о дате освобождения помещения. 

Пунктами 7.3, 7.3.1 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке  с направлением арендодателю уведомления в срок, предусмотренный пунктом 5.4.9 договора, в случае невыполнения арендодателем надлежащим образом своих обязанностей и гарантий, предусмотренных договором, в том числе, если арендатор будет лишен возможности пользоваться помещением в течение более 20 рабочих дней подряд. 

В направленной в адрес ответчика претензии от 04.07.2018                                 истец потребовал погасить имеющуюся задолженность за период с 28.11.2016 по 31.08.2017 (до момента фактического освобождения спорного помещения) в размере 346 734 руб. 16 коп. (постоянная часть арендной платы) и в сумме 84 677 руб. 15 коп. (переменная часть арендной платы).

Поскольку ответчик указанные требования в добровольном порядке                не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного ООО «Трансриэлти» иска, апелляционная инстанция правомерно исходила из следующего. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться             от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения,                           не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац первый статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

По смыслу приведенных норм права договор аренды носит возмездный характер, а обязательства арендодателя и арендатора являются встречными по отношению друг к другу. В частности, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено использованием арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства                      по предоставлению предусмотренного договором имущества. При этом обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды целевому назначению.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды              по независящим от него обстоятельствам, поскольку в таком случае арендодателем не осуществляется какого-либо встречного предоставления,             в связи с чем последний теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 и пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного, Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Исследовав и оценив все представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом названными нормами материального права                  и разъяснениями об их применении, а также принимая во внимание преюдициальные обстоятельства, ранее установленные в рамках дела                  № А51-24130/2017, апелляционный суд признал доказанным факт того,              что  переданное ответчику в аренду помещение имело существенные недостатки, требовало неотложного капитального ремонта и являлось непригодным для эксплуатации в целях, предусмотренных договором аренды (размещение детского центра). 

В частности апелляционным судом установлено и истцом не опровергнуто, что в связи с аварийным состоянием кровельного покрытия                и водосточной системы, начиная с апреля 2017 года арендуемое помещение неоднократно затапливались атмосферными осадками, несущие конструкции отсырели, поэтому арендатор не мог использовать спорное помещение                 по назначению по вине арендодателя.     

При таких обстоятельствах суд округа поддерживает вывод апелляционного суда о том, что поскольку истцом как арендодателем                   не исполнена обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии, то у ответчика не возникла соответствующая обязанность по уплате арендной платы за спорный период времени.

С учетом изложенного достаточные правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и начисленной неустойки в данном случае отсутствовали, поэтому апелляционный суд правомерно отказал в иске.

Приведенные ООО «Трансриэлти» в кассационной жалобе доводы                 по существу касаются фактической стороны спора и направлены на переоценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств,                    на основании которых суд признал, что спорное имущество было непригодно для использования в соответствии с его целевым назначением, что не может свидетельствовать о неправильном применении норм материального права.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ответчик по смыслу статьи 612           ГК РФ не вправе был отказаться от внесения арендной платы, отклоняется судом округа как основанная на неверном толковании и понимании истцом положений действующего законодательства, приведенных, в том числе в настоящем постановлении.  

Позиция заявителя жалобы о том, что поскольку арендная плата за спорное имущество состояла из двух частей (постоянной и переменной),                 то ответчик должен оплачивать коммунальные расходы в любом случае, также не принимается. При невозможности использовать предмет аренды      по своему назначению арендатор не обязан вносить арендную плату в целом независимо от ее составных частей. Кроме того, бесспорных доказательств того, что именно ответчик осуществлял потребление коммунальных ресурсов в спорный период, в материалах дела не имеется.

Иных доводов, способных повлиять на правильность и итоговый результат рассмотрения настоящего дела судом апелляционной инстанции,                       в поданной истцом кассационной жалобе не содержится.

Нормы материального права применены апелляционной инстанцией верно, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом также допущено,                       в связи с чем основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда                         от 19.04.2019 по делу № А51-18019/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков   

 

Судьи                                                                                                 С.Н. Новикова

     М.Ю. Ульянова