АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-89/25 

Екатеринбург

29 апреля 2025 г.

Дело № А60-46930/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Скромовой Ю.В., Краснобаевой И.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 (далее – ФИО1, третье лицо) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.07.2024 по делу № А60-46930/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 21.02.2025 кассационная жалоба принята к производству суда, судебное заседание по ее рассмотрению назначено на 22.04.2025 в 09 ч 30 мин.

В судебном заседании 22.04.2025 принял участие представитель ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 18.07.2022).

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 28.04.2025 в 11 ч 00 мин.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные времени и месте рассмотрения кассационной жалобы после перерыва, явку в судебное заседание не обеспечили. 

Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Многопрофильная фирма «Альта» (далее – общество МФ «Альта», ответчик, согласно сведениям из ЕГРЮЛ прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства 18.04.2025) о взыскании 2 648 392 руб. 37 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 03.03.2009 № 5-1756 за период с апреля 2021 года по март 2023 года, 415 701 руб. 75 коп. пени за период с 13.04.2021 по 31.12. 2021, с 01.01.2023 по 13.04.2023 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.07.2024 исковые требования удовлетворены. С общества МФ «Альта» в пользу Администрации взыскано 2 648 392 руб. 37 коп. долга, 415 701 руб. 75 коп. пени.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить частично, взыскать с общества МФ «Альта» в пользу Администрации 465 502 руб. 24 коп. основного долга, 78 509 руб. 66 коп. пени. Заявитель жалобы фактически выражает несогласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций о правильности произведенного истцом расчета и приводит доводы, сводящиеся к указанию на то, что площадь земельного участка, которая использована истцом при расчете арендной платы многократно превышает площадь земельного участка, приходящуюся на объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности ответчика. В частности, ФИО1 обращает внимание суда округа на то, что суды первой и апелляционной инстанций не определили площадь объектов недвижимого имущества, выбывшего из собственности ответчика в спорный период; не учли то обстоятельство, что расчет пропорции соотношения площадей объектов недвижимого имущества к земельному участку произведен истцом исходя из общей площади зданий, а не площади нежилых помещений, которые могут быть реализованы, в том числе не приняли во внимание имеющиеся в материалах дела сведения о площади мест общего пользования. На основании изложенного заявитель жалобы полагает, что суды фактически не установили существенное для рассмотрения настоящего дела обстоятельство – площадь земельного участка, находящуюся в пользования ответчика. При этом ФИО1 в кассационной жалобе привел самостоятельный расчет суммы задолженности и пени, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.  

До рассмотрения кассационной жалобы после перерыва от ФИО1 в материалы дела поступили дополнительные пояснения по ней, в которых данное лицо дополнительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе, отмечает, что все объекты недвижимого имущества с адресами: 

<

...>, 29б, 29в, расположены на едином земельном участке с кадастровым номером 66:41:0507028:0011 с видом разрешенного использования – место размещения гостиницы с блоком обслуживания и подземной парковкой; указывает на то, что сведения о том, каким образом истцом определялась площадь земельного участка под гаражами, зданием насосной и зданием гостиницы отсутствуют; отмечает, что здание насосной строилось как коммерческое помещение для реализации и имеет три отдельных входа: два входа в нежилое помещение, имеющее собственника, и один вход собственно в помещение насосной, которое необходимо для обслуживания гостиничного комплекса, при том, что истцом к данному нежилому помещению применена общая ставка для коммунальных услуг; обращает внимание суда округа на то, что управляющей организацией по адресам: Екатеринбург, ул. Прониной, 

<

...>, 29б, является общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Созвездие», которая счета на оплату в связи с обслуживанием зданий ответчику не выставляла.   

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом МФ «Альта» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.03.2009 № 5-1756 (далее также – договор), согласно пунктам 2.1.1-2.1.4 которого объектом по настоящему договору является участок, имеющий местоположение на ул. Прониной (по кадастровому паспорту местоположение участка: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Прониной) площадью 8 916 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 66:41:0507028:11. 

В соответствии с пунктом 2.1.5 договора участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиницы с блоком обслуживания и подземной парковкой.

Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование участок сроком на 3 года (пункт 1 договора).

В силу пункта 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1). 

На основании пункта 2.2 договора неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы, в этом случае арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 10 февраля очередного года обратиться в земельный комитет администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год.

Согласно пункту 2.2.4 договора арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. 

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы. 

28.05.2009 произведена государственная регистрация договора аренды.

В соответствии с дополнительным соглашением от 06.02.2012 № 2 к договору срок аренды установлен до 28.12.2013.

Общество МФ «Альта» являлось застройщиком, что подтверждается разрешениями на строительство. Разрешение на строительство неоднократно продлевалось. Вторая очередь введена в эксплуатацию 25.10.2018, первая очередь – 10.08.2020.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.03.2019 по делу № А60-226/2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019, с общества МФ «Альта» в пользу Администрации взысканы денежные средства по указанному договору за период с октября 2017 года по апрель 2018 года в сумме 1 200 802 руб. 73 коп., в том числе 850 392 руб. 30 коп. основного долга, 350 410 руб. 43 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2021 по делу № А60-55128/2020, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021, с общества МФ «Альта» в пользу Администрации взысканы денежные средства по договору за период с мая 2018 года по август 2020 года в сумме 8 032 743 руб. 48 коп., в том числе 5 403 381 руб. 09 коп. основного долга, 2 629 362 руб. 39 коп. пени.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2021 возбуждено дело № А60-19263/2021 о несостоятельности (банкротстве) общества МФ «Альта».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.06.2021 (резолютивная часть определения оглашена 31.05.2021) в отношении общества МФ «Альта» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.11.2021 (резолютивная часть решения оглашена 28.10.2021) общество МФ «Альта» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 19.12.2021 по делу № А60-19263/2021 требование Администрации по договору, в том числе на основании вышеуказанных судебных актов, в общей сумме 11 428 667 руб. 06 коп., из них 6 779 857 руб. 94 коп. основного долга, 4 648 809 руб. 12 коп. пени, включено в третью очередь реестра требований кредиторов общества МФ «Альта». 

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями о взыскании 2 648 392 руб. 37 коп. задолженности по договору за период с апреля 2021 года по март 2023 года, 415 701 руб. 75 коп. пени за период с 13.04.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 13.04.2023 (с учетом принятого судом уточнения).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия на стороне ответчика задолженности по оплате арендной платы за спорный период в рамках указанного договора и правильности представленного истцом расчета. С учетом установленного факта нарушения ответчиком договорного обязательства, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки согласно приведенному истцом расчету, который также признан судом арифметически верным. 

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению. 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 03.03.2009 № 5-1756, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства, нормами Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. 

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

         Земельные участки, за исключением изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами (пункт 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды

При этом в силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Из материалов дела следует, что истцом к взысканию с ответчика предъявлена сумма задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 03.03.2009 № 5-1756, возобновленному на неопределенный срок в связи с продолжением использования земельного участка ответчиком после истечения срока действия договора в отсутствие возражений истца (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно представленному истцом в материалы дела уточненному расчету задолженность ответчика по арендной плате в рамках указанного договора за спорный период с апреля 2021 года по март 2023 года составила 2 648 392 руб. 37 коп.   

Проверив представленный расчет, суд первой инстанции признал его верным, выполненным истцом исходя из дат регистрации перехода от ответчика к иным лицам права собственности на объекты недвижимости, пропорционально соотношению площадей объектов недвижимости, принадлежащих/принадлежавших ответчику в соответствующие периоды к общей площади всех объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка. 

Возражения третьего лица относительно правильности представленного расчета были отклонены судом первой инстанции с учетом вышеизложенного, с чем согласился суд апелляционной инстанции. 

Действуя в пределах своих полномочий, исключающих возможность переоценки доказательств по делу и выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции признает заслуживающими внимания доводы заявителя жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанций фактически не установили существенные обстоятельства, имеющие существенное правовое значение для правильного рассмотрения настоящего дела.

Так, судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0507028:11 предоставлен ответчику, являющемуся застройщиком, на основании спорного договора аренды в целях строительства и дальнейшей эксплуатации гостиницы с блоком обслуживания и подземной парковкой (пункт 2.1.5 договора), при этом на момент рассмотрения настоящего дела указанные объекты введены в эксплуатацию, права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных в зданиях на спорном земельном участке, перешли от ответчика к иным лицам.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Исходя из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума № 73, а также в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), на покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение возлагается обязанность по внесению арендной платы за пользование землей в порядке и на условиях, которые существовали у продавца данной недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ответчиком и собственником земельного участка.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 20 постановления Пленума № 11, при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Вместе с тем из содержания обжалуемых судебных актов следует, что при установленном факте перехода права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных в зданиях на спорном земельном участке, от ответчика к иным лицам, суды, ограничившись формальным указанием на то, что соответствующие обстоятельства были учтены истцом в уточненном расчете исковых требований, надлежащим образом площадь конкретных объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности в спорный период (в каждый конкретный момент времени с учетом дат перехода права собственности на объекты недвижимости исходя из сведений ЕГРН) не выясняли, равно как и не устанавливали площадь здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов спорного земельного участка в указанный период. 

Вопрос о привлечении к участию в настоящем деле иных собственников расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, при том, что судебные акты по данному спору могут повлиять на их права и обязанности, как соарендаторов земельного участка, по отношению к одной из сторон спора, судами не разрешался. 

Кроме того, судами не дана надлежащая правовая оценка доводам ответчика о необходимости учета при расчете арендной платы площади мест общего пользования. 

Так, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), на отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании (в том числе и на отношения собственников апартаментов, относящихся в силу статей 16, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации к нежилым помещениям), возникающие по поводу общего имущества, распространяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

На основании норм статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 40 постановления Пленума № 25, собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, при этом право общей долевой собственности принадлежит ему в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Таким образом, при расчете подлежащей к взысканию с ответчика арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0507028:0011, в числе прочего, должны учитываться площади мест общего пользования, относящихся к общему имуществу собственников помещений в расположенных на земельном участке зданиях.

При проверке представленного истцом расчета задолженности, подлежащей к взысканию с ответчика, судами первой и апелляционной инстанций не приняты во внимание пояснения самого истца, изложенные в возражениях на отзыв третьего лица на исковое заявление и в отзыве на апелляционную жалобу третьего лица, согласно которым объективные данные о площади мест общего пользования в возведенных зданиях у истца отсутствуют. 

Ссылка апелляционного суда на то, что именно третье лицо, заявляющее возражения относительно начисления истцом ответчику платы за пользование земельным участком с учетом его площади, занятой местами общего пользования, не представило информацию о площади таких объектов в материалы дела, не может быть признана законной и обоснованной, с учетом положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и неопределенности самого истца относительно указанного обстоятельства при осуществлении им расчета исковых требований. 

При наличии в материалах дела проверяемого контррасчета третьего лица суды первой и апелляционной инстанций не были лишены возможности использования предоставленных им законом процессуальных средств для устранения противоречий в представленных сторонами доказательствах, в том числе путем постановки перед ними вопроса о назначении судебной экспертизы с целью определения площади общего имущества собственников объектов недвижимости в зданиях, расположенных на спорном земельном участке. 

Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что нормами действующего жилищного законодательства, применяемыми к спорным правоотношениям сторон по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусмотрены способы управления многоквартирным домом (в настоящем случае – нежилыми зданиями),  в том числе с целью надлежащего содержания общего имущества собственников помещений и решения иных вопросов, связанных с пользованием данным имуществом, между тем вопрос об избранном собственниками помещений, находящихся в зданиях, расположенных на спорном земельном участке, способе управления их общим имуществом судами также не исследовался.       

Более того, применительно к представленным в материалы дела пояснениям заявителя жалобы относительно расположения нескольких объектов недвижимости (зданий) на едином земельном участке с кадастровым номером 66:41:0507028:11 с видом разрешенного использования – место размещения гостиницы с блоком обслуживания и подземной парковкой, суд округа полагает необходимым указать следующее.   

В силу действующего законодательства размер арендной платы должен определяться с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности, исходя из принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.    

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка расчеты арендной платы за 2021, 2022, 2023 годы выполнены истцом в соответствии с нормативными правовыми актами Свердловской области, в том числе на основании постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов», приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» (утратил силу с 01.01.2023 в связи с принятием приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.12.2022 № 6356 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «город Екатеринбург» и предоставленные в аренду без торгов»), согласно которым размер арендной платы за спорный земельный участок определяется с учетом ставок арендной платы, установленной в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.  

При этом истцом применены дифференцированные ставки арендной платы исходя из функционального назначения расположенных на земельном участке зданий: Предоставление коммунальных услуг. Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередачи, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега); Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц; Служебные гаражи, Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

Обоснованность применения указанных дифференцированных ставок при расчете арендной платы за единый земельный участок с учетом вида его разрешенного использования и назначения расположенных на нем объектов недвижимости судами не выяснялась.

При этом суд округа отдельно обращает внимание на то, что согласно пояснениям третьего лица расположенное на спорном земельном участке здание насосной имеет три отдельных входа: два входа в нежилое помещение, имеющее собственника, и один вход собственно в помещение насосной, которое необходимо для обслуживания гостиничного комплекса, при том, что истцом к данному нежилому помещению применена общая ставка для коммунальных услуг.

Поскольку вышеизложенные обстоятельства в их совокупности судами не выяснялись, вместе с тем имеют существенное правовое значение для разрешения настоящего спора, в том числе для целей проверки судами представленного истцом расчета на предмет его соответствия нормам законодательства, регулирующего спорные отношения, как подлежащего оценке письменного доказательства по делу по смыслу статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что входит в стандарт всестороннего и полного исследования судом имеющихся в деле доказательств (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 № 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 № 305-ЭС16-2863), обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют нового рассмотрения спора по существу, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом выводов суда кассационной инстанции, изложенных в мотивировочной части настоящего постановления, при новом рассмотрении дела суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для вынесения законного и обоснованного судебного акта, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и рассмотреть дело в соответствии требованиями действующего законодательства. 

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.07.2024 по делу № А60-46930/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

Судьи                                                                          Ю.В. Скромова  

                                                                                      И.А. Краснобаева