СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12794/2024-ГК

г. Пермь

29 января 2025 года

Дело № А71-5001/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей          Лесковец О.В., Семенова В.В. , 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И., 

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное  заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18 октября 2024 года по делу № А71-5001/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-Оренбург» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества расторжении договора,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-Оренбург» (далее ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 30 от 27.11.2019.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18 октября 2024 года в  удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился  с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что  судом не полностью выяснены обстоятельства имеющие значение  для дела,   не дана оценка представленным доказательствам, заявленным истцом ходатайствам  об игнорировании ответчиком приглашения на осмотр помещения  17.06.2024; приобщенной к материалам дела видеозаписи фиксирующей имеющиеся недостатки; разрушении ответчиком  прилегающей  к зданию дороги; имеющейся у ответчика задолженности по арендной плате. Истец указывает, что с момента заключения договора аренды до настоящего времени текущий ремонт недвижимого имущества ответчиком не производился  ни разу, вследствие чего общее техническое состояние здания и его коммуникаций  существенно ухудшилось и продолжает ухудшаться. Отмечает, что по существу имеющихся требований ответчик возражений не представил,  истцом доказаны основания для расторжения договора аренды, износ имущества вызван неисполнением  арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, степень причинения ущерба лишает объект его значительных  полезных свойств, арендная платы не вносилась арендатором более двух раз подряд  по истечении установленного срока платежа. 

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил. 

Определением от  14.01.2025 судебное  разбирательство  апелляционным судом  отложено,  суд  предложил представить письменные пояснения и доказательства по  вопросу выполнения мероприятий по   поддержанию недвижимого  имущества, являющегося предметом  аренды, в исправном состоянии, проведения текущего  ремонта,  несения  расходов на содержание имущества, устранения нарушений, выявленных арендодателем и  указанных в актах  осмотра,  представленных  в материалы  дела.

От  истца поступили  дополнительные пояснения и  доказательства, которые приобщены к материалам  дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.11.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № 30 недвижимого имущества (далее – договор). 

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания общей площадью 761,5 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Срок действия договора установлен на 10 лет с момента его государственной регистрации (пункт 5.1. договора). 

Ссылаясь  на  существенное нарушение ответчиком условий договора,   выявленные повреждения арендуемого имущества, которые ответчиком не были  устранены после  направления  предписания,   истец обратился в суд  с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении  заявленного  иска, суд  не  усмотрел  оснований для досрочного  расторжения договора  по  требованию  арендодателя.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с положениями  ст.  619 ГК РФ  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требования истца о  досрочном  расторжении  договора  аренды мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора,   повреждением имущества, которые ответчиком не были  устранены после  направления  предписания.   

По условиям  договора   арендодатель  вправе  досрочно  расторгнуть  договор на  основании и в порядке, предусмотренном  ст.  619 ГК РФ.  Иных  оснований для досрочного  расторжения договора  по  требованию  арендодателя договор  не  предусматривает.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Судом  установлено  предоставление ответчику во  временное  владение и  пользование  сроком на  10 лет  нежилого  помещения для торговли  продовольственными  и  промышленными  товарами;  осуществление  ответчиком  торговой деятельности в арендуемых  помещениях. 

Под существенным ухудшением имущества судебная практика  понимает потерю имуществом значительной части или всех полезных свойств в процессе его использования арендодателем.

Из  содержания актов осмотра  не  следует, что  предоставленные в аренду  нежилые помещения в процессе их  эксплуатации  ответчиком  утратили  значительную  часть  своих  полезных  свойств.    Фактически  истец  ссылается на такие  недостатки  помещения,  которые  следует  относить  к нормальному (естественному) износу. Между  тем, в отношении имущества допускается нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества. Нормальный износ представляет собой естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости. Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его правильной эксплуатацией.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 ГК РФ). 

Под текущим ремонтом понимается исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение или порчу его существенных частей. Капитальный ремонт предполагает восстановление целостности арендуемого имущества, его существенных частей, требующих значительных затрат. 

Договор  не  регулирует  вопросы, связанные с текущим ремонтом  арендуемых  помещений. При  этом  все  дополнительно  представленные  истцом  доказательства подтверждают  производство  таких  работ  по  содержанию  помещения, которые  отнесены  к обязанностям  арендодателя. 

Иными словами  отсутствуют основания полагать, что  требуется несение расходов  на приведение  помещения в нормативное  техническое состояние по  причине утраты помещением значительной  части полезных  свойств, нарушения целостности имущества.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Оценив  представленные доказательства по  правилам ст.  71 АПК РФ, учитывая условия договора  о  порядке и  условиях  расторжения договора  по  требованию  арендодателя, отсутствие согласованного  срока  проведения ремонтных  работ,   содержание  актов  осмотра  помещений, которые представлены в материалы  дела,  а также те  дополнительные доказательства, которые  представлены  истцом  по  требованию апелляционного  суда, суд  апелляционной инстанции  соглашается с выводами  суда  первой инстанции  об  отсутствии  основания для расторжения договора, поскольку  истцом не  приведены  доказательства как существенного нарушения арендатором  условий договора при  использовании имущества, так и ухудшения состояния  имущества. 

Вопреки  позиции апеллянта,  в материалах  дела отсутствуют  доказательства существенного  нарушения договора ответчиком, т.е.  такого  нарушения, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора аренды.

В  соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). 

Доводы апеллянта о  наличии  задолженности  по  арендной плате отклоняются, поскольку требование о  расторжении  договора не  связано  с нарушением ответчиком  обязанности  по  внесению  арендной платы (л.д.6).

Несогласие апеллянта  с оценкой судом  обстоятельств  дела  и  представленных  доказательств, признаваемых  значимыми в целях  принятия обжалуемого  судебного  акта, не свидетельствует  о наличии  оснований для отмены решения.

В  определении от 26.02.2021 N 233-О Конституционный Суд РФ указал,  что положения пункта 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ  предполагают   определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности нарушения договора как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке, направлены на защиту интересов стороны договора при таком нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды. 

Существенного  нарушения ответчиком условий договора  судом не  установлено, доводы апеллянта не  нашли  подтверждения в материалах  дела. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18 октября 2024 года по делу № А71-5001/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

М.А. Полякова 

Судьи

О.В. Лесковец 

В.В. Семенов