АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-28636/2021

11 августа 2022 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 августа 2022 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з - ФИО2; после перерыва – помощником судьи - Гукасян И.Б.,

рассмотрев в судебном заседании   21,28 июля 2022 года  - 04 августа 2022 года дело по иску

Акционерного общества Коммерческий банк "Газбанк"

к Обществу с ограниченной ответственностью  "Семь звезд"

о взыскании

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 22.12.2020, удостоверение адвоката; после перерыва – ФИО4, доверенность от 29.07.2022, диплом

от ответчика –  ФИО5, генеральный директор, решение №4 от 18.11.2020; после перерыва – тот же представитель

Установил:

Акционерное общество Коммерческий банк "Газбанк" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью  "Семь звезд"  в пользу Акционерного общества Коммерческий банк "Газбанк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» задолженности по Договору аренды нежилого помещения №191 от 01 апреля 2018 года в размере 1 029 124 рублей 74 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятых судом в силу ст. 49 АПК Российской Федерации).

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  судебном заседании объявлялся перерыв до 28.07.2022 до 11 час.45 мин., до 04.08.2022 до 16 час. 00 мин. Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на иск, возражениях на отзыв, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 02.10.2018 по делу №А55-21551/2018 Акционерное общество Коммерческий банк «Газбанк» (далее АО АКБ «Газбанк»), ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, расположенный по адресу: 443100, 

<

...> признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов». Представителем конкурсного управляющего АО АКБ «Газбанк» назначен ФИО6.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Семь звезд» (далее -Арендатор, Ответчик, ООО «Семь звезд») и АО АКБ «ГАЗБАНК» (далее- Арендодатель, Банк) был заключен договор аренды нежилого помещения №191 от 01.04.2018 (далее -Договор) на срок с 01.04.2018 по 28.02.2019. 

В соответствии с условиями договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение: комнату, общей площадью 115,6 кв.м., офис (комн.) №№ 205, 206, 207, 208, 209, расположенное на 2 этаже нежилого здания культурно-оздоровительного центра «Дельтаплан» по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п.3.1, п. 3.2 Договора в течение всего срока действия договора Арендатор обязан ежемесячно уплачивать Арендодателю арендную плату. Размер арендной платы составляет 28 900,00 рублей (Двадцать восемь тысяч девятьсот рублей) в месяц (в том числе НДС) и не включает в себя коммунальные платежи. 

Согласно п. 3.3 Договора стоимость потребленных коммунальных услуг определяется пропорционально площади арендуемого помещения в общей площади здания.

Согласно п. 3.4 Договора датой исполнения Арендатором денежных обязательств является дата поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу Арендодателя. 

Как указал истец, договор аренды не расторгался, помещение и ключи от него Арендатором конкурсному управляющего АО АКБ «ГАЗБАНК» не передавались, на основании чего Истец делает вывод о том, что Арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением до момента передачи его новому собственнику по акту от 01.09.2021 к договорк купли-продажи от 12.08.2021 (л.д. 92-94, т.1).

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.09.2021 задолженность по Договору составляет 1 029 124 руб. 74 коп., из них: 838 100 руб. - задолженность по арендной плате и  191 024 руб.  74 коп. - задолженность  коммунальным услугам.

С октября 2018 года Арендатор перестал исполнять обязательства по оплате арендной платы.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика 26.08.2021 направлена претензия, ранее также направлялись претензии с указанием реквизитов для оплат задолженности, в том числе, 23.10.2019.

В соответствии с п. 5.8. Договора аренды все споры подлежат рассмотрению в суде, по месту нахождения Арендодателя.

Анализ условий договора позволяет квалифицировать его в качестве договора аренды, к которому подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. 

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателей имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Действующим гражданским законодательством Российской Федерации установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами. Для отказа от оплаты у арендатора должны быть обоснованные причины, предусмотренные законом. Между тем, из материалов дела не усматривается наличие оснований, которые позволяли бы ответчику не производить отплату.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что действительно договор аренды был заключен, однако он прекратил свое действие 28.02.2019, как указано в тексте договора. По окончании действия договора дополнительное соглашение между сторонами о продлении срока аренды не заключалось, помещение арендатором не использовалось. Ключи от помещения были переданы ФИО7, в январе 2020 года, о чем имеется переписка по телефону.

Кроме того, ответчик возражал относительно размера задолженности за коммунальные услуги, указывая, что, по условиям договора, подлежат применению показания приборов учета по электроэнергии и иные объемы по водоотведению, водоснабжению и тепловой энергии, арендаторам не выставлялись счета на оплату. Указал, что расходы на охранные услуги не подлежат оплате, поскольку охранные услуги не оказывались ответчику.

В соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

П. 2.3.14 договора обязывает Арендатора не менее чем за 2 недели письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении Помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. До расторжения договора оплатить всю образовавшуюся задолженность и сдать помещение по акту приема-передачи. Вывоз имущества арендатора производится на основании письменного разрешения арендодателя после оплаты всей задолженности.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

По смыслу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче.

Таким образом, по окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество, которое было получено в рамках этого договора. Если этого не происходит, арендатор обязан вносить арендную плату и после прекращения действия договора аренды.

При этом возврат имущества по окончании договора аренды предполагает не просто формальное подписание акта приема-передачи, а фактический возврат имущества и оценку его соответствия на предмет возврата его в надлежащем состоянии (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактическое возвращение арендуемого помещения предполагает его выбытие из владения арендатора и поступление его во владение арендодателя.

В рамках настоящего спора, вопреки возражениям ответчика, проанализировав представленные в материалы доказательства и приведенные участвующими в деле лицами доводы, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказан акт возврата помещения арендодателю в январе 2020 года. Доводы относительно передачи ключей ФИО7 являются голословными, ничем не подкрепленными документально. Скриншоты переписки по телефону, а также переписки с клиентами фотостудии в социальных сетях такими доказательствами не являются. Суд предпринимал попытки выяснения указанных обстоятельств, для чего вызывал в качестве свидетеля ФИО7 Однако  последний в судебное заседание не явился.

Кроме того, как обоснованно возразил истец и обратил внимание суда на то, что в материалах дела содержится  акт фиксации показаний приборов учета электроэнергии от 04.10.2021, который подписан со стороны ответчика и нового собственника помещения, что опровергает довод ответчика о неиспользовании помещения.

Вместе с тем, суд обращает внимание ответчика на установленную как условиями договора (п. 2.13.17), так и нормами законодательства обязанность передачи помещения арендодателю после завершения арендных отношений. Неисполнение указанной обязанности является риском ответчика, созданного для осуществления предпринимательской деятельности. Доказательств уведомления истца о намерении расторгнуть договор, уклонения истца от принятия помещения по акту не имеется, равно как и доказательств невозможности использования помещения из-за ненадлежащего его состояния.

На основании изложенного суд считает установленным факт пользования арендатором арендуемым помещением в заявленный период по август 2021 года

Вместе с тем, суд не соглашается с расчетом задолженности, представленным истцом, ввиду следующего.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

ООО «Семь звезд» входит в перечень отраслей Российской экономики, пострадавшей от короновирусной инфекции и является субъектом малого и среднего предпринимательства, поскольку в числе видов деятельности, указанных в качестве ОКВЭД Ответчика, в ЕГРЮЛ имеется 47.7 – торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах, 93.29 – деятельность зрелищно-развлекательная прочая.

При таких обстоятельствах, учитывая, что помещение арендовалось истцом, являющимся субъектом малого или среднего предпринимательства, для осуществления деятельности в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и включенной в перечень, утвержденный Правительством Российской Федерации,  суд считает, что  на ответчика распространяют  действия положений об уменьшении арендной платы, введенных Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре COVID-19 № 2, обязательства сторон договора аренды в части предоставления отсрочки и уменьшения размера арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной  готовности и с момента, когда наступила указанная невозможность использования  арендованного имущества.

Кроме того, суд принимает во внимание, что указание на возможность снижения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, является частным случаем общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющих арендатору право требовать снижения арендной платы за период, в который объект аренды не мог быть использован.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 N 39 "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCoV" на территории Самарской области для органов управления и сил территориальной подсистемы Самарской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций введен режим повышенной готовности. 27 марта 2020 года Постановлением Губернатора №62 в Постановление №39 внесены изменения. С 28 марта по 05 апреля 2020 года приостановлена работа ресторанов, других предприятий общественного питания, работа организаций торговли. 

Постановлением Губернатора Самарской области от 03.04.2020 N 70 до 12 апреля 2020 года приостановлена работа ресторанов, кафе, других предприятий общественного питания, работа организаций торговли. Граждан обязали не покидать места проживания (пребывания). Передвижение по территории Самарской области разрешили только, если это связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с Указом Президента РФ и постановлением №212.

Постановлением №82 от 10 апреля 2020 года приостановление деятельности указанных организаций продлено до 19 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №89 от 16 апреля 2020 года работа организаций приостановлена до 30 апреля 2020 года включительно. Постановлением Губернатора Самарской области №104 от 29 апреля 2020 года  деятельность приостановлена до 11 мая 2020 года включительно.

Постановлением Губернатора Самарской области №110 от 11 мая 2020 года до 31 мая 2020 года включительно приостановлена деятельность развлекательных и досуговых заведений, работа бассейнов и иных объектов физкультуры и спорта. Постановление Губернатора №70 от 03.04.2020 дополнено пунктом 2.5.1., которым ограничена до 18 мая 2020 года включительно работа ресторанов, других предприятий общественного питания, организаций розничной торговли. Постановлением губернатора от 16.06.2021 № 139 до 22.06.2020 включительно  ограничена деятельность предприятий розничной торговли.

Таким образом, поскольку арендатор не мог использовать помещение в том объеме, в котором он рассчитывал его использовать при заключении договора аренды, при этом такое неиспользование не связано в волей арендатора, задолженность за период с 29.03.2020 по 22.06.2020, подлежит взысканию в меньшем размере, чем это предусмотрено договором.

Арендная плата согласно условиям Договора составляет 28 900 руб. в месяц.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзоре COVID-19 N 2, размер сниженной арендной платы определяется судом.

Суд считает, что уменьшение арендной платы на 50 % за период с 29.03.2020 по 22.06.2020 соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Таким образом, согласно расчету, произведенному судом, задолженность ответчика по постоянной части арендной платы составляет 710 504 руб. 96 коп. за период с октября 2018 года  по август 2021 года с учетом частичной оплаты долга ( 22 месяца х 28 900 руб. + март: 27 501 руб. 62 коп. (с 01 по 28 – 100% – 26 103 руб. 23 коп. + с 29 по 31 – 50% - 796 руб. 77 коп.) + апрель – 50% - 14 450 руб. + май – 50% - 14 450 руб.; + июнь – 18 303 руб. 34 коп. ( с 01 по 22 июня – 50% - 10 596  руб. 67 коп.: с 23 по 30 июня – 100% - 7706,67 руб.).

Как указывалось выше, в соответствии с п.3.1, п. 3.2 Договора в течение всего срока действия договора Арендатор обязан ежемесячно уплачивать Арендодателю арендную плату. Размер арендной платы составляет 28 900,00 руб. (Двадцать восемь тысяч девятьсот рублей) в месяц (в том числе НДС) и не включает в себя коммунальные платежи. 

Согласно п. 3.3 Договора стоимость потребленных коммунальных услуг определяется пропорционально площади арендуемого помещения в общей площади здания.

Согласно расчету истца задолженность по   коммунальным услугам за период с апреля 2018 года по август 2021 год составляет 191 024 руб.  74 коп. При этом расчет истец производит исходя из норматива.

Вместе с тем, ответчик, возражая против удовлетворения требований в указанной части обоснованно, указал, что расчет задолженности по электроэнергии надлежит произвести исходя из показаний приборов учета, которые снимались совместно сторонами и заверены печатью банка (л.д. 29-42, т.6).

Таким образом, согласно расчету, произведенному судом, стоимость коммунальных услуг за потребление электроэнергии за период с июля 2018 года по август 2021 года составляет 5 902 руб. 85 коп. из расчета: показания прибора учета, обозначенные в акте фиксации, подписанном со стороны ответчика и нового собственника здания (л.д. 53, т.1) – 853,9 кВт за минусом сумм показаний, переданных ответчиком арендодателю и  отраженных в справках, заверенных печатью последнего – 435 кВт (л.д. 30-43а. т.6) = 418,9 кВт х на  средний тариф, указанный в счетах энергоснабжающих организаций (6,06) = 2 635 руб. 43 коп.  + помесячное потребление по показаниям приборов учета, заверенных банком, в представленных справках за период с октября 208 года по октябрь 2019 года х на тариф, указанный энергоснабжающей организацией в конкретном счете за электроэнергию  на общую сумму 3 267 руб. 42 коп. ).

Довод ответчика относительно невыставления арендодателем счетов на оплату коммунальных услуг опровергается представленными в материалы дела доказательствами (л.д. 50-60, т.6).

В части задолженности по теплоснабжению в размере 22 768 руб. 50 коп. и водоснабжению в размере 6 277 руб. 89 коп. суд считает верным расчет истца, произведенный пропорционально  площади занимаемых ответчиком помещений, исходя из выставленных счетов энергоснабжающими организациями. Иного ответчиком не доказано, контррасчет не представлен.

Согласно п. 3.2. договора размер арендной платы не включает стоимость потребленных коммунальных услуг.

Таким образом, указанные расходы не являются платой за пользование объектом аренды, а, следовательно, не регулируются нормами ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ. Поэтому размер задолженности по переменной арендной плате снижению не подлежит. 

Суд, исходя из условий заключенного Договора аренды, считает обоснованным довод ответчика относительно неправомерности включения в расчет задолженности по коммунальным услугам расходы арендодателя на охранные услуги и обслуживание КИПиА.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ООО ЧОО «ЦСМ «ГРОМ» и АО КБ «ГАЗБАНК» 01.12.2017 был заключен договор на оказание охранных услуг №218/17. Предметом договора было: установка технических средств охраны (ТСО - охранно-пожарная сигнализация, охранная сигнализация, кнопка тревожной сигнализации). Объектом охраны по договору являлись:

1. Офисный центр «Дельтаплан», расположенный по адресу: 

<

...>, входная дверь на 3 (третий) этаж (пультовой номер объекта на время действия договора № 4386)

2. «нежилое помещение на цокольном этаже КОЦ «Дельтаплан»», расположенный по адресу: 

<

...> (пультовой номер объекта на время действия договора № 4308)

Оказываемые услуги по договору: подключение технических средств охраны, подключенных на объекте на пульт Центральной Станции Мониторинга ООО ЧОО «ГРОМ»; прием тревожных сигналов, поступающих на пульт ЦСМ ООО ЧОО «ГРОМ» от технических средств охраны, установленных на вышеуказанном объекте; организация прибытия экипажа задержания на объект после поступления на пульт ЦСМ ООО ЧОО «ГРОМ» тревожного сигнала от Технических средств охраны, установленных на объекте, для выяснения причин срабатывания ТСО, а также принятия мер к задержанию лиц, совершающих противоправные действия, или других мер, основываясь на причинах срабатывания ТСО.

ООО ЧОО «ЦСМ «ГРОМ», преставленных ответчиком,  в своих пояснениях указало, что ТСО не были установлены ни на центральную уличную входную дверь в здание, ни на входную дверь второго этажа, исключительно на входную дверь на третий этаж внутри самого здания. Охрана живой силой на территории объекта не осуществлялась - пост круглосуточной охраны с сотрудниками ООО ЧОО «ГРОМ» на объекте отсутствовал.

Таким образом, как указало ООО ЧОО «ЦСМ «ГРОМ», условия договора не предусматривали предоставление охранных услуг арендаторам 2 этажа здания по адресу: 

<

...>.

Затраты истца по возмещению  эксплуатационных расходов на техобслуживание контрольно-измерительных приборов и автоматики в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязанностью собственника имущества.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании расходов за охранные услуги и техническое обслуживание КИПиА в размере 13664 руб. 89 коп. и 4 405 руб. 04 коп. соответственно не подлежат удовлетворению.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которогонарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К спорным правоотношениям применяется общий срок исковой давности,установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыйсоставляет три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало илидолжно было узнать о нарушении своего права.

Таким образом, начало течения срока исковой давности по заявленным истцомтребованиям следует исчислять с момента возникновения у истца права требовать отответчика возврата неосновательного обогащения, а не с момента возникновения права требования оплаты задолженности, как ошибочно считает ответчик.

Как разъяснено в п.14 "Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), в силу п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно ч.5 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ). В случае соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора ранее указанного срока течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения такого порядка. Например, течение срока исковой давности будет приостановлено с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2018 года по август 2021 года.

Согласно 3.4 Договора арендная плата оплачивается не позднее 30 числа расчетного месяца. Таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за октябрь начинает течь с 01 ноября 2018 года. С учетом месячного срока на предъявление претензии, срок исковой давности по данному требованию истекает 01 декабря 2021 года. Истец обратился в суд с иском 24.09.2021, что подтверждается оттиском печати. Поэтому истцом не пропущен срок исковой давности.

Требование о взыскании коммунальных услуг заявлено истцом за период с августа 2018 года по август 2021 года. В силу п. 3.5 Договора оплата коммунальных услуг осуществляется не позднее 30 числа,  следующего за расчетным. Таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании коммунальных услуг за август 2018 года начинает течь с 01 октября 2018 года, с учетом срока на предъявление претензии – 01.11.2018. Истец обратился в суд с иском 24.09.2021, что подтверждается оттиском печати, следовательно, истцом не пропущен срок исковой давности.

Поскольку судом отказано в удовлетворении  требований о взыскании коммунальных услуг за охрану и техобслуживание КИПиА, заявление о пропуске срока не имеет правового значения.

При указанных обстоятельствах требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 745 454 рублей 20 коп. - задолженности по Договору аренды нежилого помещения № 191 от 01 апреля 2018 года. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Пунктом 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (подпункт а).

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит выплате в размере половины ежемесячной арендной платы, начиная с 1 января 2021 г.

Поскольку стороны в добровольном порядке не определили сроки погашения задолженности, установленная судом задолженность по арендной плате за период с марта по июнь 2020 года подлежала уплате, начиная с 01.01.2021г.

Судом установлена задолженность по арендной плате в размере 50% от суммы арендной платы, определенной договором аренды.

На основании изложенного, спорная задолженность подлежала уплате в срок до апреля 2021г. 

При таких обстоятельствах на момент вынесения решения суда срок предоставления отсрочки погашения задолженности по арендной плате истек, следовательно, оснований для установления отсрочки погашения взысканной судом задолженности по арендной плате не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. Поэтому расходы в сумме 15 726 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца, оплатившего государственную пошлину при подаче иска. Кроме того, с АО Коммерческий банк "Газбанк" в связи с недоплатой  подлежит взысканию недоплаченная государственная пошлина  в размере   6 420 руб., с  ООО "Семь звезд" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина  в размере  1 155 руб.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  "Семь звезд" (ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества Коммерческий банк "Газбанк" (ИНН 

<

***>) задолженность по Договору аренды нежилого помещения № 191 от 01 апреля 2018 года в размере 745 454 рублей 20 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 726 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  "Семь звезд" (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  1 155 руб.

Взыскать с Акционерного общества Коммерческий банк "Газбанк" (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  6 420 руб.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

ФИО1