ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А48-823/2016

город Воронеж

04» июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена  27 июня 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04  июля 2017 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Щербатых Е.Ю.,

судей                                                                                   Ушаковой И.В., 

                                                                                             ФИО1    

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «АгроЛэнд»: ФИО3, представителя по доверенности от 24.02.2016;

от общества с ограниченной ответственностью «Компания ВОИ - ИНВЕСТ»: ФИО4, представителя по доверенности №1 от 24.10.2016;

от общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов»: ФИО3, представителя по доверенности №77 АВ 1677726 от 06.10.2016;

от Администрации Глазуновского района Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от открытого акционерного общества «РЖД» в лице Орловско- Курского отделения Московской железной дороги филиала ОАО «РЖД»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «АгроЛэнд» на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.03.2017 по делу №А48-823/2016 (судья Коровушкина Е.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью «АгроЛэнд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса, применении последствий недействительности договора купли-продажи имущественного комплекса, расторжении договора купли-продажи имущественного комплекса, взыскании расходов в связи с исполнением договора,

третьи лица: Администрация Глазуновского района Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общероссийская общественная организация «Всероссийское общество инвалидов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); открытое акционерное общество «РЖД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице Орловско-Курского отделения Московской железной дороги филиала ОАО «РЖД»,

У С Т А Н О В И Л:

общество  с  ограниченной  ответственностью  «АгроЛэнд»  (далее  –  истец,  ООО «АгроЛэнд») обратилось в Арбитражный суд Орловской области к обществу с ограниченной  ответственностью  «Компания  ВОИ-ИНВЕСТ»  (далее  –  ответчик,  ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ») с исковым заявлением о  признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», в части включения в передаваемый земельный участок с кадастровым номером 57:16:0010202:750 площадью 3 700 кв.м в собственность ООО «АгроЛэнд» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый номер 57:16:0000000:1) площадью 2 407 кв.м (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т. 1 до т. 2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от 2т. до 3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т. 3 до т. 4 76,03 м; от т. 4 до т. 5 11,39 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т. 5 до т. 6 6,45 м (граница с земельным участком  «Орелвтормед»);  от  т.  6  до  т.  7  12,81  м  (граница  с  земельным  участком «Орелвтормед»); от т. 7 до т. 8 53,71 м; от т. 8 до т. 1 23,59 кв.м; применении последствий недействительности договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», и взыскании с ООО «Компания ВОИ-Инвест» в пользу ООО «АгроЛэнд» уплаченных по недействительному договору купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 денежных средств в размере 718 001 руб. 60 коп.; расторжении договора  купли-продажи  имущественного комплекса от 27.02.2013,   заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», в части земельного участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750, площадью 1 293 кв.м и объекта недвижимого имущества (прирельсовый склад) с кадастровым номером 57:16:0010202:878 площадью 617,9 кв.м в связи с существенным изменением   обстоятельств,   из   которых   ООО   «Компания   ВОИ -Инвест»   и   ООО «АгроЛэнд» исходили при заключении договора;  взыскании с ООО «Компания ВОИ - Инвест» в  пользу   ООО  «АгроЛэнд» расходов  (денежных средств), понесенных ООО «АгроЛэнд» в связи с исполнением договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», в размере 2 723 000 руб.

В ходе судебного разбирательства истец заявил отказ от иска в части признания недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 и применения последствий его недействительности.

Отказ от исковых требований в указанной части 29.11.2016 принят судом к рассмотрению в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Глазуновского района Орловской области,  Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области, общероссийская общественная организация «Всероссийское общество инвалидов» и открытое акционерное общество «РЖД».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.03.2017 в части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, заключенного между ООО «Компания ВОИ-Инвест» и ООО «АгроЛэнд», в части включения в передаваемый земельный участок с кадастровым номером 57:16:0010202:750 площадью 3 700 кв.м в собственность ООО «АгроЛэнд» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый номер 57:16:0000000:1) площадью 2 407 кв.м. (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т. 1 до т. 2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т. 2 до т. 3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т. 3 до т. 4 76,03 м; от т. 4 до т. 5 11,39 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т. 5 до т. 6 6,45 м (граница с  земельным участком «Орелвтормед»); от т. 6 до т. 7 12,81 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т. 7 до т. 8 53,71 м; от т. 8 до т. 1 23,59 кв.м; о применении последствий недействительности договора купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013, взыскании с ООО «Компания ВОИ-Инвест» в пользу ООО «АгроЛэнд» уплаченных по недействительному договору купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 денежных средств в размере                   718 001 руб. 60 коп. производство по делу №А48-823/2016 прекращено в связи с отказом истца от исковых требований. В удовлетворении остальной части исковых требований истцу отказано.

Истец, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные ООО «АгроЛэнд» требования в полном объеме.

В представленном суду апелляционной инстанции посредством сервиса «Мой арбитр» отзыве на апелляционную жалобу ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» возражало против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Общероссийская общественная организация «Всероссийское общество инвалидов» (ООО «ВОИ») в представленном им через электронный сервис «Мой арбитр» отзыве на апелляционную жалобу просило суд апелляционной инстанции удовлетворить заявленные ООО «АгроЛэнд» требования в полном объеме.  

В представленном в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отзыве на апелляционную жалобу Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области выразило согласие с доводами ООО «АгроЛэнд», считая требования истца законными и обоснованными.

Администрация Глазуновского района Орловской области,  открытое акционерное общество «РЖД» в лице Орловско - Курского отделения Московской железной дороги филиала ОАО «РЖД» явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

От Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области через систему «Мой арбитр» поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Представитель общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов» поддержал позицию истца, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзывах на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» (продавцом) и ООО «АгроЛэнд» (покупателем), в лице уполномоченных представителей сторон 27.02.2013 был подписан договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется продать покупателю, а покупатель обязуется купить на условиях, изложенных в договоре, объекты недвижимого имущества, принадлежащие продавцу на основании договора №2КПН купли-продажи недвижимого имущественного комплекса между Глазуновским районным потребительским обществом и ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» от 19.08.2011, акта приема-передачи недвижимого имущественного комплекса от 31.08.2011, договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 01.08.2012, на котором расположен объект недвижимого имущества: земельный участок, общей  площадью 3700 кв.м, кадастровый  №57:16:00100202:750, расположенный по адресу: Орловская обл.,  Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д.11;  прирельсовый склад, общей площадью 617,9 кв.м, инв. №54:210:001:011037360:0002, условный № 57-57-04/004/2011-622, находящийся на земельном участке, общей площадью 3700 кв.м, кадастровый номер 57:16:00100202:750, расположенный по адресу: Орловская обл., Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д.11, литера Б. 

Согласно пункту 2.1 договора от 27.02.2013 общая стоимость объектов недвижимого имущества составляла 2 723 300 руб. без НДС, в том числе:  стоимость земельного участка 1 103 700 руб.;  стоимость прирельсового склада 1 619 600 руб. 

ООО «АгроЛэнд» произвело оплату имущества в сумме 2 723 300 руб. на счет ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», что подтверждается платежным поручением № 69 от 27.02.2013. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора объекты недвижимого имущества были переданы 28.02.2013 по акту приема-передачи.

Факт получения продавцом денежных средств в счет оплаты по договору, а также передачи имущества по акту от продавца к покупателю, сторонами не оспаривается.

29.01.2016 истцом в адрес ответчика  почтовым  отправлением  с  описью  вложения  было направлено письмо  исх. №1/16 от 27.01.2016 с требованием расторгнуть договор купли-продажи имущественного комплекса от 27.02.2013 в течение 10 календарных дней с момента направления требования. 

Получение требования о расторжении договора подтверждается сведениями официального сайта Почты России. 

В связи с несогласием ответчика расторгнуть договор в добровольном порядке истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья  551 ГК РФ). 

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статья 25 ЗК РФ).

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Как установлено судом первой инстанции, на дату заключения сделки от 27.02.2013 и рассмотрения дела в суде переход права собственности к ООО «АгроЛэнд» на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора от  27.02.2013,  не  зарегистрирован,  право  собственности  зарегистрировано  за  ООО «Компания  ВОИ-ИНВЕСТ»,  что  подтверждаетсясвидетельством о государственной регистрации  права от  27.09.2011,  свидетельством  о  государственной регистрации права от 10.09.2012, выпиской из ЕГРП от 10.09.2015.

При этом судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 57:16:00100202:750 и прирельсовый склад не являются имущественным комплексом.

Согласно выписке из ЕГРП от 10.09.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:16:00100202:750, площадью 3700 кв.м, зарегистрировано ограничение права - запрещение сделок с имуществом, дата регистрации ограничения - 03.06.2013, основание - постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства от 03.06.3013.

При этом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие установление и государственную регистрацию каких-либо ограничений (обременений) в отношении объекта - прирельсовый склад. 

В соответствии с пунктами 3.6 и 4.6 договора от 27.02.2013 стороны приняли обязательства совершить все необходимые действия и представить документы для государственной регистрации перехода права собственности.

При этом в целях регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества стороны дважды обращались в регистрирующий орган: 06.03.2013 и 12.04.2013, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию от 06.03.2013 входящий номер записи в книге учета входящих документов №57-57-04/006/2013 №239 и от 12.04.2013 входящий номер записи в книге учета входящих документов №57-57-04/006/2013 №145.

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 26.04.2016 №23-68, государственная регистрация на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 27.02.2013 в соответствии с представленным заявлением от 06.03.2013, 12.04.2013 была прекращена по заявлению сторон договора (л.д. 46, т.2).

Таким образом, государственная регистрация ограничения на распоряжение имуществом 03.06.2013, то есть по истечении более 1,5 месяцев после второго обращения, не могла повлиять на волеизъявление сторон о прекращении регистрации. Доказательств, подтверждающих наличие ограничений на распоряжение имуществом в установленный срок для государственной регистрации с даты обращения 06.03.2013, 12.04.2013,  не представлено. 

На основании изложенного, судом области отклонены как несостоятельные доводы истца о том, что основанием для прекращения государственной регистрации перехода прав собственности на прирельсовый склад и земельный участок явилось наложение ареста на имущественный комплекс. 

Сведения об отказе в государственной регистрации или о ее приостановлении, сторонами не представлены, в связи с чем судом первой инстанции отклонен довод истца об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты и наличие каких-либо препятствия для ее осуществления до 03.06.2013.

Создание каких-либо препятствий или бездействий со стороны продавца имущества,  судом не установлено.

Применительно к купле-продаже в силу нормы пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что обязательства сторон по договору были исполнены в части оплаты 27.02.2013 и передачи имущества по акту 28.02.2013, государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества не произведена. 

Из материалов дела следует, что Арбитражным судом Орловской области по результатам рассмотрения дела №А48-1202/2013 по иску Заместителя межрегионального транспортного прокурора Московской межрегиональной транспортной прокуратуры в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области к Администрации Глазуновского района Орловской области, ООО «Компания ВОИ- ИНВЕСТ», с участием третьих лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая  палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области»; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области; ОАО «Российские железные дороги», принят судебный акт от 23.10.2014, которым признан недействительным пункт 1 постановления Администрации Глазуновского района Орловской области   от 31.07.2012 №276 «О приватизации земельного участка, расположенного по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д.11, ООО «Компания ВОИ - ИНВЕСТ» в части включения в предоставляемый  земельный участок с кадастровым номером 57:16:0010202:750,  площадью 3700 кв.м, ООО «Компания ВОИ- ИНВЕСТ» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый номер 57:16:0000000:1) площадью 2407 кв.м (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т. 1 до т. 2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т. 2 до т. 3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т. 3 до т. 4 76,03 м; от т. 4 до т. 5 11,39 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т. 5 до т. 6 6,45 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т. 6 до т. 7 12,81 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т. 7 до т. 8 53,71 м; от т. 8 до т. 1 23,59 кв.м; признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, от 01.08.2012, заключенный между Администрацией   Глазуновского   района   Орловской   области   (ОГРН   

<

***>, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, 120) и ООО «Компания ВОИ- ИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>), в части включения в предоставляемый земельный участок с кадастровым номером № 57:16:0010202:750 площадью 3700 кв.м в собственность ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» части находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый номер 57:16:0000000:1) площадью 2407 кв.м (по сведениям ГКН), имеющей промеры: от т. 1 до т. 2 30,18 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т. 2 до т. 3 1,68 м (граница с земельным участком 57:16:0010202:143); от т. 3 до т. 4 76,03 м; от т. 4 до т. 5 11,39 м (граница с земельным участком  «Орелвтормед»);  от  т.  5  до  т.  6  6,45  м  (граница  с  земельным  участком «Орелвтормед»); от т. 6 до т. 7 12,81 м (граница с земельным участком «Орелвтормед»); от т. 7 до т. 8 53,71 м; от т. 8 до т. 1 23,59 кв.м. 

Постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2015, Арбитражного суда Центрального округа от 26.01.2016 решение Арбитражного суда Орловской области от 23.11.2014 по делу №А48-1202/2013 оставлено без изменения. Таким образом, решение по делу №А48-1202/2013 от 23.10.2014 вступило в законную силу 25.09.2015. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что он является лицом, участвующим в деле №А48-1202/2013, не подтвержден материалами указанного дела.

В соответствии со статьей 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Истцом заявлены требования о расторжении договора от 27.02.2013 в части земельного участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750, площадью 1 293 кв.м (за вычетом части земельного участка, площадью 2407 кв.м, в отношении которого принят судебный акт по делу №А48-1202/2013) и объекта недвижимого имущества (прирельсовый склад) с кадастровым номером 57:16:0010202:878 площадью 617,9 кв.м, в связи с существенным изменением обстоятельств, со ссылкой на обстоятельства, возникшие в связи с принятием судебного акта по делу №А48-1202/2013. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 2 статьи 451 ГК РФ закреплено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из содержания данной нормы права следует, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При этом согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен ил был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу указанных норм права обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств, а после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. 

В случае применения положений статьи 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств; время его наступления; возможность разумно предвидеть это изменение. 

Данный вывод согласуется с позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в  определении от 30.07.2013 № 18-КГ13-70. 

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 

Из судебного акта по делу №А48-1202/2013 усматривается, что основанием для признания недействительной сделки по приватизации части земельного участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750, в части площади 2407 кв.м, послужило установление судом обстоятельств наложения земельных участков с кадастровыми номерами 57:16:0010202:750  и  57:16:0000000:0001. 

Как установлено судом области, из материалов межевого плана в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750 следует, что земельный участок был сформирован с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания прирельсового склада», площадь земельного участка составляет 3700 кв.м+/-43 кв.м, в соответствии с постановлением администрации Глазуновского района Орловской области № 214 от 28.05.2012 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте». Земельный участок поставлен на кадастровый учет 30.07.2012, что подтверждается кадастровой выпиской от 25.04.2016. 

По сведениям кадастрового паспорта от 22.04.2016 №57/16-71871 объект недвижимого имущества - нежилое здание, прирельсовый склад, площадью 617,9 кв.м, 1-этажный, стены кирпичные, 1980 года ввода в эксплуатацию, расположен на двух земельных участках: 57:16:0010202:750, 57:16:0010202:143. Аналогичные сведения указаны и по состоянию на 31.05.2016 в кадастровой выписке. 

Впоследствии согласно ответу филиала ФГБУ «ФКП Росрестра» по Орловской области от 22.06.2016 № 1623 записи в ГКН об отнесении объекта прирельсовый склад (57:16:0010202:878) к земельному участку с кадастровым номером 57:16:0010202:750 были аннулированы в соответствии с решением Росреестра от 20.06.2016 №5700/16-6991 (л.д. 89 т.4, л.д. 16 т.5).

Между тем, обстоятельства расположения прирельсового склада в границах земельного участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750  подтверждаются выводами эксперта в рамках проведенной ОАО «Промводпроект» по делу судебной экспертизы, представленным в материалы дела истцом заключением специалистов №1350.1 от 09.03.2017 Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз», схемой ГУП ОО «МР БТИ» от 12.12.2016. 

Из материалов дела следует, что смежный с земельным участком с кадастровым номером 57:16:0010202:750 земельный участок с кадастровым номером 57:16:0000000:0001, имеет площадь 324,1 га, разрешенное использование - под объекты транспорта железнодорожного, и поставлен на государственный кадастровый учет по результатам инвентаризации (межевания) земель полосы отвода железной дороги Орел - Курск Глазуновского район,  в 2001году.

Материалами инвентаризации Федерального государственного Орловского землеустроительного проектно-изыскательского предприятия (Орел НИИгипрозем) от 2001 года, показаниями допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 (участвующей в проведении инвентаризации земель полосы отвода железной дороги, а также в проведении экспертизы по делу № А48- 1202/2013),  подтверждается, что в 2001 году в соответствии с договором № 44, заключенным Орловско-Курским отделением филиала - ФГУП «Московская железная дорога» предприятием «Орел НИИГипрозем» был проведен комплекс работ по инвентаризации полосы отвода железной дороги Орел-Курск в пределах Глазуновского района. 

По результатам инвентаризации графически были установлены координаты поворотных точек границы полосы отвода железной дороги, по координатам была вычислена площадь полосы отвода - 330,0 га, в площадь полосы отвода железной дороги (330,0 га) вошли земельные участки, занятые объектами более 46 посторонних землепользователей, - 5,9 га, в том числе площадь земель Глазуновского райпо- 1000 кв.м (л.д. 13 материалов инвентаризации).

Земельные участки, занятые объектами посторонних землепользователей общей площадью 5,9 га не были включены в площадь земельного участка 324,1 га, который был поставлен на кадастровый учет под номером 57:16:0000000:0001 (330,0 га- 5,9 га= 324,1 га). 

При проведении инвентаризации земель полосы  отвода  железной  дороги границы (межевание) земельных участков, занятых объектами более 46 посторонних землепользователей, не определялись. 

Из письма ГУП ОО «МР БТИ» от 11.07.2013 следует, что при постановке на кадастровый учет земельного участка 57:16:0010202:750, в сведениях ГКН отсутствовала информация о пересечении границ данного земельного участка с границами полосы отвода железной дороги. Также в письме указано, что определение координат границы полосы отвода в государственной системе координат в натуре не производилось, точное вынесение границы по материалам землеустроительного дела невозможно, так как они определены в 2000 годы не в государственной, а в местной системе координат, на основе картографических материалов М1:2000 с точностью определения координат около 5 метров, соответственно данная точность выполнения землеустроительных работ, разные системы определения координат, не позволяют сделать однозначные выводы о границе пересечения полосы отвода железной дороги и земельных участков. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснила, что при инвентаризации земель полосы отвода не была указана  система координат.  

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО6, участвовавший в составлении заключения экспертного учреждения Автономная некоммерческая организация «Бюро судебных экспертиз» №1350.1, сделавший вывод о расположении объектов в зоне наложения земельных участков 57:16:0010202:750 и 57:16:0000000:0001, указанным в материалах инвентаризации также пояснил, что установить точно систему координат, в которых установлены границы земельного участка 57:16:0000000:0001 не представляется  возможным.

Однако, по его мнению, возможно перевести указанные координаты  в систему координат, в которой установлены границы земельного участка 57:16:0010202:750.

Аналогичные выводы содержатся в экспертном заключении, полученном в рамках дела № А48-1202/2013, которое с учетом положений пункта 13 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ. 

В экспертном заключении по делу № А48-1202/2013 указано, что по материалам инвентаризации (межевания) земель полосы отвода железной дороги «Орел–Курск» Глазуновского района 2001 прирельсовый склад (участок Глазуновского райпо), расположенный по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11, являлся посторонним землепользователем с площадью 0,1 га, находящийся в полосе отвода железной дороги в границах земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001 и исключался из общей площади полосы отвода железной дороги, но координаты в материалах инвентаризации отсутствуют.

Таким образом, земельный участок под прирельсовым складом входил в общую площадь земель посторонних землепользователей (5,9 га) в полосе отвода  железной дороги (330 га), но не был включен в площадь земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001 (324,1 га).

При таких обстоятельствах вывод, содержащийся в экспертном заключении по делу №А48-1202/2013, относительно расположения прирельсового склада в полосе отвода железной дороги (л.д.122 т. 2), не противоречит доказательствам, представленным в материалы настоящего дела.

Поскольку площадь земельного участка под прирельсовым складом не входила в площадь земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001, земельный участок под прирельсовым складом не вошел, соответственно, и в площадь наложения смежных земельных участков   57:16:0000000:0001 и  57:16:0010202:750 (2407 кв.м).

Таким образом, довод истца об отсутствии у него права на земельный участок под прирельсовым складом в связи с признанием судебным актом по делу №А48-1202/2013 недействительной приватизации в части земельного участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750, судом первой инстанции отклонен как необоснованный.

Постановлением главы Администрации Глазуновского района № 93 от 16.07.2001 «Об  установлении  полосы  отвода  земель,  предоставленных  в  пользование  Орловско-Курскому отделению - филиалу ФГУП «Московская железная дорога» утверждены материалы установления полосы отвода земель, занятых под железной дорогой Орел- Курск, Орловско-Курскому отделению - филиалу ФГУП «Московская железная дорога», предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование и занятые под железной дорогой Орел-Курск для использования строго по целевому назначению в качестве земель транспорта в пределах Глазуновского района. 

Исходя из материалов дела, представители Администрации Глазуновского района Орловской области принимали непосредственное участие в проведении проверки земельных участков. 

В соответствии с кадастровым планом земельный участок площадью 324, 1 га, разрешенное использование - под объекты железнодорожного транспорта, 16.10.2002 был поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 57:16:0000000:0001.

03.11.2003 земельный участок с кадастровым номером 57:16:0000000:0001 зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией и с 1.01.2004 года передан в аренду ОАО «РЖД», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.04.2016.

Между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Орловской области (арендодателем) и ОАО «Российские железные дороги» (арендатором) 01.06.2004 был заключен договор  аренды вышеуказанного земельного участка на срок с 01.01.2004 по 31.12.2005. 

Дополнительным соглашением от 23.03.2007 № 1 были уточнены отдельные характеристики арендуемого земельного участка и продлен срок договора аренды до 31.12.2053. 

Согласно выписке из ЕГРП от 14.04.2016 площадь данного земельного участка была уточнена и составляет 3 240 886 кв. м. 

В ходе проверки целевого использования полосы отвода Орловско - Курского региона Московской железной дороги, оформленной актом от 14.01.2013, было установлено, что в границах указанного земельного участка полосы отвода железной дороги расположен земельный участок с кадастровым номером: 57:16:0010202:750, площадью 3 700 кв. м правообладателем которого и расположенных на нем объектов является ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ». 

В письме от 18.01.2013 в адрес Орловского транспортного прокурора  филиал  ОАО  «РЖД»  Московская  железная  дорога  сообщило,  что ОАО «Российские железные дороги» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001 по договору аренды от 01.06.2004 № 16, при проверке целевого    использования    земель    полосы    отвода    в    Глазуновском    районе  на железнодорожной станции Глазуновка выявлено, что в границах полосы отвода железной дороги расположен прирельсовый склад, принадлежащий ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», прилегающая к складу территория ограждена забором и используется для размещения строительных материалов. При этом ОАО «РЖД» также сообщает, что в аренду по договору №16 от 01.06.2004 не был предоставлен земельный участок, занятый зданием-1000 кв.м.

Судом установлено, что на основании судебного акта от 14.06.2011 по делу №А48-1312/2011 о признании права собственности произведена государственная регистрация права собственности Глазуновского райпо на объект недвижимого имущества - прирельсовый склад, площадью 617,9 кв.м, расположенный про адресу: 

<

...>, литера Б.

По договору № 2КПН от 19.08.2011 Глазуновское районное потребительское общество осуществило продажу ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ»  прирельсового склада. 

Право собственности покупателя ООО «Компания ВОИ - ИВЕСТ»  на прирельсовый склад зарегистрировано в установленном порядке 27.11.2011.  

01.08.2012 ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» по договору купли - продажи, заключенному с Администрацией Глазуновского района, Орловской области, на основании постановления Администрации № 276 от 31.07.2012 «О приватизации земельного участка, расположенного по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д.11», был приобретен земельный участок с кадастровым номером 57:16:0010202:750 с целью обслуживания прирельсового склада.

Право собственности ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2012 № 57-АБ 348843.

Как следует из акта проверки Орловской транспортной прокуратурой от 14.01.2013, на части земельного участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750, площадью 1000 кв. м ранее располагался объект недвижимости (склад), принадлежавший Глазуновскому райпо, который, в свою очередь, 19.08.2011 продан ООО «Компания ВОИ- ИНВЕСТ», однако фактически ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» использует земельный участок в полосе отвода более чем 1000 кв.м. 

Из вышеизложенного следует, что Глазуновское райпо при проведении в 2001 году инвентаризации земель полосы отвода железной дороги было учтено как посторонний землепользователь и площадь земельного участка в размере 1000 кв. м  не включалась в площадь земельного участка,  сформированного и поставленного  на кадастровый учет под номером 57:16:0000000:0001, передаваемого в аренду ОАО «РЖД».

На дату рассмотрения настоящего спора земельный участок, площадью 1000 кв.м не индивидуализирован и не поставлен на кадастровый учет, государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок под прирельсовым складом, входящий в полосу отвода железной дороги, но не вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001, не произведена. 

Согласно  пункту 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2002              № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки, находящиеся в полосе отвода железной дороги, отнесены к федеральной собственности. 

В силу пункта 1 статьи 125, пункта 3 статьи 214 ГК РФ, пункта 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» полномочия собственника от имени Российской Федерации реализуют Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные органы. 

На территории Орловского транспортного региона указанные полномочия осуществляет Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Орловской области. 

Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время спорный земельный участок,  площадью  2407  кв.м,  входящий  в  состав  земельного  участка с кадастровым номером 57:16:0010202:750  и являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:1, не состоит на кадастровом учёте, поскольку не произведено межевание границ ввиду необходимости выполнения соответствующих геодезических работ по определению координат характерных точек границ части земельного участка с кадастровым №57:16:0000000:1, в системе координат, принятой для ведения государственного кадастра недвижимости на территории Орловской области, что следует из переписки между ТУ Росимущества и ФГБУ Кадастровая палата. 

В судебном заседании участвующему в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, представителю ТУ Росимущества по Орловской области, было разъяснено право на заявление ходатайства в рамках настоящего дела о проведении землеустроительной экспертизы   и проведении кадастровых работ в целях   определения границ   земельного  участка 57:16:0000000:0001, границ и местоположения земельного участка 1000 кв.м, который не вошел в площадь земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001, и определения внутренних границ (учитывая расположение внутри полосы отвода земельных участков 5,9 га занятых объектами посторонних землепользователей) земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001, выполнения кадастровых работ по определению всех характеристик земельного участка площадью 2407 кв.м. 

ТУ Росимущества в Орловской области, представляющее интересы собственника земельного участка, относящегося к федеральной собственности, ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы в суде первой инстанции не заявило.

Также судом первой инстанции лицам, участвующим в деле, разъяснено право на проведение в рамках дела судебной экспертизы в целях проведения кадастровых работ и определения границ земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001 с учетом расположения внутри земельного участка посторонних землепользователей, учитывая, что при инвентаризации земель полосы отвода железной дороги были определены только внешние границы, а площадь земельных участков, занятых объектами посторонних землепользователей (более 46), была вычтена арифметически, без определения границ указанных земельных участков. 

Лица, участвующие в деле, не заявили соответствующего ходатайства. Кроме того, истец и ответчик заявили о несогласии с проведением кадастровых работ земельного участка, относящегося к федеральной собственности, в рамках судебной экспертизы за свой счет.

Как следует из представленных доказательств, на земельном участке с кадастровым номером 57:16:0010202:750 в настоящее время   расположены три объекта недвижимого имущества: прирельсовый склад 57:1660010202:878; котельная с двумя котлами Е1-1,4 ДФ, 2014 года ввода в эксплуатацию, с кадастровым номером 57:16:0010202:940; цех по переработке зерна гречихи (в части), 2015 года ввода в эксплуатацию, с кадастровым номером 57:16:0010202:943, что подтверждается заключением специалистов № 1350.1 от 09.03.2017 Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз» по заказу ООО «АгроЛэнд»; экспертным заключением ОАО «Промводпроект»; кадастровым паспортами на указанные объекты; кадастровой выпиской на земельный участок от 21.06.2016. 

В соответствии с уведомлениями филиала ФГБУ «Федеральная  кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Орловской области по состоянию на 29.06.2016 отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 57:16:0010202:940 (котельная) и 57:16:0010202:943 (цех переработки гречихи), расположенных по адресу: пгт. Глазунвка, ул. Ленина,11 (л.д. 37-38 т.6). 

Время постройки указанных объектов (2014-2015 годы) относится к периоду владения  земельным участком истцом.

Из заключения эксперта ОАО «Промводпроект» (л.д. 119-120 т.8), технического паспорта на объект недвижимого имущества прирельсовый склад (л.д. 132-154 т. 8, л.д. 1- 3 т. 9) следует, что после приобретения прирельсового склада (согласно условиям договора от 27.02.2013 площадь объекта составляла 617,9 кв.м), часть прирельсового склада была реконструирована. Согласно выводам эксперта ОАО «Промводпроект» согласно техническому паспорту от 30.05.2016 габаритные размеры  прирельсового склада составили 36,24 м х 19,44 м. По данным замеров комплекта спутниковой геодезической аппаратуры ProMark-3 и программы GNSS Solution размеры здания прирельсовый склад составили 36,15 м х 19,44 м, что свидетельствует о том, что была выполнена реконструкция путем сноса части здания, на месте которой расположена (частично) котельная, примыкающая  к зданию прирельсового склада. 

 Согласно договору от 27.02.2013 прирельсовый склад на дату приобретения его истцом, имел площадь 617,9 кв.м в соответствии со свидетельством от 27.09.2011, что соответствует сведениям технического паспорта от 18.03.2011. Объект состоял из трех помещений (склады) по первому этажу, площадь которых по внутреннему обмеру составляла  207,1 кв.м, 203,7 кв.м, 207, 1 кв.м (л.д. 2-3 т.9). 

Между тем, из технического паспорта по состоянию на 30.05.2016 следует, что площадь здания уменьшилась и составила 609,6 кв.м (с учетом подвала 193 кв.м), при этом площадь   основного здания по первому   этажу   уменьшилась   и стала   состоять из двух складов 206,3 кв.м и 200,0 кв.м, соответственно уменьшилась общая площадь здания по первому этажу - до 406,3 кв.м.  

Из представленного в дело заключения ОАО «Гражданпроект» шифр 120-12-ОБ «Техническое обследование строительных конструкции реконструируемой части здания прирельсового склада по ул. Ленина,11 в пгт.Глазуновка, Глазуновского района Орловской области, следует, что обследование проводилось в целях оценки технического состояния конструкций склада в связи с планируемым строительством на месте одной из секций склада котельной, котельная планируется в крайней левой (вид с железной дороги) трети здания, которая сносится, что отражено графически на схеме.

В соответствии с  ответом на запрос ГУП ОО «МР БТИ»  № 11 от 30.06.2016 (л.д. 25 т.5) Глазуновским отделением ГУП ОО «МР БТИ» проводилась текущая инвентаризация объекта недвижимости - прирельсовый склад, инвентарный номер 576210:001:011037360:0002, расположенный по адресу: Орловская область, Глазунвский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д.11, и изготавливались технические паспорта по состоянию на 18.03.2011 и по состоянию на 30.05.2016, причина расхождения площади заключается в том, что в техническом паспорте по состоянию на 18.03.2011 общая площадь составила 617,9 кв.м без учета подвала площадью 205,4 кв.м. В техническом паспорте от 30.05.2016 общая площадь вышеуказанного здания составила 609,6 за счет реконструкции первого этажа (площадь 406,3 кв.м) и включения площади подвала 203,3 кв.м. 

Таким образом, площадь здания прирельсового склада по первому этажу уменьшилась в связи со сносом помещения одного склада и возведения на части земельного участка под прирельсовым складом котельной с двумя котлами (кадастровый номер 57:16:0010202:940). 

Поскольку в соответствии с договором от 27.02.2013 площадь объекта (прирельсовый склад) соответствует 617,9 кв.м согласно техническому паспорту от 18.03.2011, изменения объекта (реконструкция основного здания первого этажа) возникли после передачи от ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» в ООО «АгроЛенд» его по акту от 28.02.2013. 

Данные выводы подтверждаются также кадастровым паспортом от 23.12.2014, согласно которому объект: котельная с двумя котлами Е1-1,4 ДФ (лузга гречихи), расположен по адресу: Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновкка, ул. Ленина,11; год постройки- 2014 (л.д.  16-17  т.4).  

Доказательств, подтверждающих невозможность использования и распоряжения прирельсовым складом, регистрации права собственности истца на него, учитывая, что земельный участок под прирельсовым складом (по состоянию на 2001 год) не вошел в площадь земельного участка с кадастровым номером 57:16:0000000:0001, в дело не представлено. 

Отсутствие идентификационных характеристик земельного участка, занятого прирельсовым кладом (по состоянию на 2001) и не проведение в отношении него кадастрового учета, не являются обстоятельствами, влекущими расторжение договора в порядке статьи 451 ГК РФ.

Судом области учтено, что истец ООО «АгроЛэнд» зарегистрировано в качестве юридического лица 08.02.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

С 10.02.2011 по 27.05.2013 ФИО7 исполнял обязанности директора ООО «АгроЛэнд», что подтверждается приказом № 1 (л.д. 63 т.10), решением единственного участника от 27.05.2013 (л.д. 67 т. 10). С 2011 года ООО «АгроЛэнд» проводились действия в целях создания механизированного комплекса по приему, хранению и переработке зерна гречихи по адресу: 

<

...>, что подтверждается договорами на выполнение проектных работ на строительство механизированного склада, рабочей документацией, заданием на проектирование, договорами (л.д. 104 -128 т.10, л.д. 97-107 т.11). 

21.11.2016 Арбитражным судом Орловской области по делу А48-5354/2016 утверждено мировое соглашение между Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов», ООО «Компания ВОИ - ИНВЕСТ» и ООО «АгроЛэнд», по условиям которого стороны пришли к соглашению, что ответчик во исполнение части соглашения № 2 от 08.11.2010 к договору № 1 на оказание услуг по контролю за деятельностью дочерних предприятий от 01.04.2008 передает, а третье лицо принимает объекты недвижимого имущества, в том числе земельный участок, общей площадью 9 000 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:143; здание (отделение первичной очистки зерна), назначение: нежилое, общей площадью  132,6  кв.м, литер  Т,  3-х  этажное,  расположенное  по  адресу:  Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул.Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:804; здание (отделение приема зерна с автотранспорта), назначение: нежилое, общая площадь 153,3 кв.м, литер Р, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул.Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:757; здание (механизированный склад), назначение: нежилое, общая площадь 1 113,3 кв.м, литера С, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, шт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:758; здание (вспомогательный склад), назначение: нежилое, общая площадь 588 кв.м, литера Ф расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:924; здание (склад готовой продукции), назначение: нежилое, общая площадь 565,3 кв.м, литер П,   1 - этажный, расположенное по адресу Российская Федерация  Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:806; здание (административное здание), назначение: нежилое, общая площадь 317,1 кв.м, литера О, 2 - этажное, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:401; здание (административное здание), назначение: нежилое, общая площадь 176 кв.м, литера А, 2 - этажный, расположенное по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, шт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11, кадастровый § (условный) номер: 57:16:0010202:807; здание (склад-пристройка), назначение: нежилое, общей площадью 44,5 кв. м, расположенный по адресу: Российская федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, улица Ленина, 11, кадастровый (условный) номером: 57:16:0010202:437; земельный участок, площадью 643 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Глазуновский район, пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 15 г, кадастровый (условный) номер: 57:16:0010202:108.

Земельные участки с кадастровыми номерами 57:16:0010202:143, 57:16:0010202:254 и спорный земельный участок с кадастровым номером 57:16:0010202:750 являются смежными, имеют единое ограждение, вход на территорию возможен через проходную, принадлежащую истцу (свидетельство о государственной регистрации права от 26.06.2013. 

Земельный участок с кадастровым номером 57:16:0010202:254 принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 15.11.2013. 

Здание весовой, расположенное на указанной территории, также принадлежит истцу согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2013. 

Согласно условиям мирового соглашения право собственности у ООО «АгроЛэнд» на поименованные в нем объекты, расположенные по адресу: пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д.11, возникло с момента подписания мирового соглашения. Одновременно мировое соглашение является и основанием прекращения права собственности у ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» на недвижимое имущество, указанное в мировом соглашении. 

Таким образом, прирельсовый склад и земельный участок с кадастровым номером 57:16:0010202:750 находятся внутри огороженной территории, включающей объекты, принадлежащие ООО «АгроЛэнд» на праве собственности.

В соответствии с техническим паспортом на объект недвижимого имущества - прирельсовый склад, последний имеет обустроенный выход  на  прилегающую платформу к  железнодорожному  пути, что также подтверждено фотоматериалами. 

В силу статьи 2  Федерального закона от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» под полосой отвода железных дорог понимаются земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта. 

Учитывая вышеизложенные нормы права, а также фактическое расположение прирельсового склада относительного железнодорожных путей, наличие выхода на платформу к железнодорожным путям, истец, проявляя необходимую степень заботливости  и  осмотрительности,  мог предвидеть  возможность  наличия спора  о праве собственности на земельный участок, прилегающий к железнодорожным путям. 

Из доказательств по делу следует, что ФИО7 в соответствии с доверенностями от  25.10.202011, от 29.10.2012,  являлся  представителем    ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» с полномочиями, в том числе быть представителем во всех государственных и негосударственных учреждениях и организациях, иных компетентных органах г.Орла и Орловской области, в том числе в УФРС по Орловской области, ФГБК «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Орловской области и т.д., представлять интересы по вопросам оформления и получения документов для оформления в собственность, государственной регистрации права собственности и т.д, на земельные участки и здания (сооружения), находящиеся по адресу: пгт. Глазуновка, ул. Ленина, д. 11.

В соответствии с заявлением об изготовлении и утверждении схемы расположения земельного участка от 20.05.2012 (л.д. 101 т. 14) ФИО7 являлся заявителем от ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» изготовления и утверждения схемы расположения земельного участка 3700 кв.м для эксплуатации и обслуживания объекта прирельсовый склад, в приложении к которому указана топографическая съемка.

Кроме того, в письме ТУ Росимущества в Орловской области № 236 от 20.03.2012, адресованном ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ» на имя ФИО7, сообщило в отношении обращения по вопросу продажи земельного участка, площадью 1051,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, что по представленной заявителем информации земельный участок входит в полосу отвода железной дороги в связи с чем ограничен в обороте, что влечет возможный запрет на предоставление в частную собственность в случае возможного отнесения земельного участка к землям ограниченным в обороте.

Истец являлся арендатором спорного земельного участка  и прирельсового склада в соответствии с договором аренды №КВИ-152/06/10 от 29.12.2011 и №1 от 14.01.2013.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что на момент заключения сделки  одно и тоже лицо являлось директором ООО «АгроЛэнд» и представителем ООО «Компания ВОИ-ИНВЕСТ», ООО «АгроЛэнд» знало и могло предвидеть риск возникновения ограничений в отношении части земельного участка, прилегающего к железнодорожным путям. 

Расположение прирельсового склада на земельном участке, входящем в полосу отвода железной дороги само по себе не является препятствием для его использования по назначению и в целях, которые преследовал истец при его приобретении (27.02.2013). 

Право собственности ООО «Компания «ВОИ-ИНВЕСТ» на прирельсовый склад зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено. Земельный участок под прирельсовым складом не был передан в аренду ОАО «РЖД» по договору. Право федеральной собственности на земельный участок под прирельсовым складом не зарегистрировано в установленном порядке, земельный участок не поставлен на кадастровый учет. 

При этом согласно абзацам первому и второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. 

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 87 Земельного кодекса РФ земли промышленности и иного специального назначения, названные в пункте 1 этой статьи (к которым относятся и земли транспорта), занятые федеральным транспортом, путями сообщения, являются федеральной собственностью. 

Пунктом 2 статьи 90 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода и охранных зон железных дорог. 

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных  для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. 

Из приведенных правовых положений следует, что Земельный кодекс Российской Федерации не содержит запрета на передачу в аренду гражданам и юридическим лицам свободных земельных участков на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, оговаривая возможность заключения таких договоров аренды использованием земельных участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Отсутствует указанный запрет и в иных федеральных законах, в том числе в Федеральном законе от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» также не содержит запрета на заключение договора аренды земельного участка, находящегося на полосе отвода железной дороги, с собственником расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Федеральный закон от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» предусматривает, что земли железнодорожного транспорта (в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог) должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 9). 

Следовательно, законодательством предусмотрено исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки. 

Спорный договор от 27.02.2013 в части прирельсового склада и земельного участка, площадью 1293 кв.м (в части не входящей в площадь наложения с земельным участком полосы отвода) не признан недействительным в установленном порядке.

Как пояснили представитель истца в судебном заседании прирельсовый склад приобретался им в целях использования для хранения зерна и дальнейшей отгрузке и транспортировке по железнодорожному пути. 

В связи с чем судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что, что стороны в момент заключения договора, действуя разумно,  могли предвидеть возникновение  возможных  ограничений в обороте земельного участка в части, прилегающей к железнодорожному пути. 

При этом обстоятельства расположения прирельсового склада и земельного участка   на землях, прилегающих к железнодорожным путям, имели место как в период использования истцом  указанных объектов на основании  договора аренды с 2011, так и на момент заключения договора 27.02.2013. 

Более того, как следует из вышеуказанных документов в 2014-2015 годах (в период рассмотрения дела № А48-1202/2013) на спорном земельной участке была проведена реконструкция прирельсового склада, построены котельная и цех переработки зерна гречихи. 

Обстоятельства предоставления покупателю продавцом в силу пункта 3 статьи 37 ЗК РФ заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, судом не установлены. 

Доказательств того, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, истцом в суд первой и апелляционной инстанций не представлены.

Истцом не доказано, что для эксплуатации и обслуживания прирельсового склада, площадью 617,9 кв.м (на дату заключения сделки) необходима площадь земельного участка 3700 кв.м, превышающая в 5,9 раз площадь объекта прирельсовый склад, а также не представлено доказательств того, что эксплуатация и обслуживание прирельсового склада невозможны без включения в площадь земельного участка части, соответствующей наложению с земельным участком с кадастровым номером 57:16:0000000:0001. 

Доказательств, подтверждающих, что расположение части спорного земельного участка в полосе отвода железной дороги привело к возникновению значительного ущерба истцу, не представлено. 

Судом первой инстанции также учтено,  что не  весь  спорный  земельный  участок  с  кадастровым №57:16:0010202:750 налагается на земельный участок с кадастровым №57:16:0000000:1, а выдела  земельного  участка,  составляющего  федеральную  собственность,  из  состава земельного участка с кадастровым №57:16:0010202:750 не произведено.

Однако, обстоятельства того, что земельный участок под прирельсовым складом не выделен в натуре, не относятся к основаниям расторжения договора, предусмотренным статьей 451 ГК РФ, и данное обстоятельство имело место и на момент заключения сделки. 

Обстоятельств нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, судом не установлено. 

На основании изложенного истцом не доказано наличие совокупности условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, для расторжения договора. 

При таких обстоятельствах исковые требования обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Учитывая отсутствие основания для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, отсутствуют основания для взыскания с ответчика 2723300 руб., как расходов истца в связи с исполнением договора от 27.02.2013. 

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 20.03.2017 по делу № А48-823/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АгроЛэнд» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Е.Ю. Щербатых

Судьи                                                                                И.В. Ушакова

                                                                                           ФИО1