АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-9542/2022

г. Томск

18 января 2023 г.

– дата объявления резолютивной части решения

20 января 2023 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316703100052529)

3-е лицо: муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента дорожной деятельности и благоустройства администрации Города Томска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2020 № 11-р и взыскании 1 156 403,28 руб.

при участии:

от истца – ФИО2, адвоката по доверенности от 30.11.2022 № 02-16/4424 (регистрационный № 70/764 в реестре адвокатов Томской области),

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 01.04.2019.

установил:

Муниципальное образование «Томский район» в лице администрации Томского района (далее – администрация) обратилось в арбитражный суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о взыскании 1 156 403,28 руб., из которых 1 067 818,81 руб. – задолженность по договору аренды земельного участка от 31.07.2020 № 11-р за период с 01.08.2021 по 31.07.2022, 88 584,47 руб. – пеня на основании пункта 5.2 договора за период с 01.09.2021 по 31.07.2022, и расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2020 № 11-р.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды  земельного участка от 31.07.2020 № 11-р исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.08.2021 по 31.07.2022 составила 1 067 818,81 руб., за просрочку оплаты подлежит начислению пеня в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды. Допущенные ответчиком нарушения истец считает существенными, в этой связи просит суд расторгнуть договор (л.д. 3-5).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что у арендатора объективно не было возможности использовать спорный земельный участок, т.к.  с южной, северной и восточной стороны участок окружен участками соседей, с западной стороны, где по плану должен быть обустроен подъезд к арендованному земельному участку, с даты заключения договора по настоящий момент находятся деревья (сосны), что создает невозможность проезда на земельный участок. Указанные доводы с предложением произвести совместный выезд на место для комиссионного осмотра земельного участка на предмет возможности его использования были доведены до истца в письме от 31.08.2021 в ответ на претензию от 28.07.2021 № 02-38/2178. Факт наличия деревьев на участке с кадастровым номером 70:14:0100010:255 подтверждается представленные в деле доказательствами, в том числе заключением кадастрового инженера от 02.03.2022, актом обследования земельного участка  от 12.10.2022,  заявлением истца от 15.10.2021 о согласовании вырубки  в количестве 10 сосен; отзывом третьего лица, из которого следует о согласовании сноса зеленых насаждений. Ответчик полагает, что до момента устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом, требование уплатить арендную плату является злоупотреблением правом со стороны истца (л.д. 100-103).

3-е лицо в отзыве на исковое заявление указало следующее: 21.10.2022 в адрес департамента дорожной деятельности и благоустройства администрации Города Томска (далее – департамент) поступило заявление о согласовании вырубки (сноса) зеленых насаждений на земельном участке, расположенном по адресу: Томская область, город Томск, 

<

...> (вх. № 5695-ю). Согласно данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Города Томска «ГеоКад», земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, город Томск, 

<

...> с кадастровым номером 70:14:0100010:252, на котором произрастают  указанные в обращении зеленые насаждения, расположен в территориальной зоне Ж-3 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), на землях общего пользования и предназначен для объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, с видом разрешенного использования – для размещения улиц, проездов и проходов. Ранее вопрос о сносе зеленых насаждений, произрастающих на земельном участке с кадастровым номером 70:14:0100010:252, был рассмотрен на заседании ландшафтной комиссии от 26.08.2021. На основании заявления физического лица о согласовании сноса зеленых насаждений для обеспечения доступа к земельному участку, расположенному по адресу: Томская область, город Томск, с. Тимирязевское, мкр. Юбилейный, 89а (к.н.70:14:0100010:608). Данный земельный участок (кадастровый номер 70:14:0100010:608, мкр. Юбилейный, 89а) является смежным с земельным участком по адресу: Томская область, город Томск, 

<

...> (к.н. 70:14:0100010:251). Комиссией по сохранению зеленых насаждений и ландшафтов в г. Томске от 26.08.2021 согласован снос зеленых насаждений в соответствии с выпиской из протокола № 30 от 26.08.2021, однако порубочный билет на производство работ по сносу зеленых насаждений не выдавался. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100010:252 находится в собственности муниципального образования «Томский район» сотрудниками департамента предложен совместный выезд с целью осмотра зеленых насаждений, с указанием способов обратной связи для согласования даты и времени совместного выезда. Ландшафтной комиссией принято решение о сносе зеленых насаждений с выполнением компенсационного озеленения, в связи с чем сотрудниками департамента предложено явиться для заключения соглашения о взаимных обязательствах о проведении работ по посадке зеленых насаждений. На основании вышеуказанного соглашения, подписанного сторонами, будет выдан порубочный билет на выполнение работ по сносу зеленых насаждений с выполнением компенсационного озеленения (л.д. 87-89).

3-е лицо, извещенное надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило. Сообщило о возможности рассмотрения дела в отсутствие своего представителя.  

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителя 3-его лица (часть 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика требования истца не признал, просил в удовлетворении иска отказать, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в сумме 1 112 978,67 руб. 

Как усматривается из материалов дела, 31.07.2020 между администрацией Томского района (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе № 1 от 16.06.2020 заключен договор аренды земельного участка № 11-р, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 533 кв. м с кадастровым номером 70:14:0100010:255 для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: Российская Федерация, Томская область, г. Томск, 

<

...> (далее - земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100010:255) (л.д. 19-20).

Данным договором предусмотрено, что арендная плата за землю взимается с даты подписания договора, т.е. с 31.07.2020 (пункт 3.1); размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе № 1 от 16.06.2020 составляет 1 067 818,81 руб. в год согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора (пункт 3.2); сумма, указанная в пункте 3.2 договора, вносится арендатором в течение 5 дней с момента указанного в пункте 3.1 договора (пункт 3.3); в последующие периоды сумма ежегодных платежей подлежит уплате равными долями ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца (пункт 3.6); арендатор в период с 01 января по 15 февраля каждого года направляет в адрес арендодателя своего представителя для получения расчета арендной платы на очередной год. Неявка арендатора для получения расчета не освобождает от обязанности по уплате арендной платы (пункт 3.8); не использование арендатором, указанного в пункте 1.1 договора участка, не является основанием для освобождения от уплаты им арендной платы или основанием для возврата сумм, уплаченных им в качестве арендной платы по договору (пункт 3.9); обязанность арендатора по оплате арендной платы возникает с момента подписания сторонами акта приемки-передачи земельного участка (пункт 3.10); арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи (пункт 4.2.2); арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату (пункт 4.4.3); арендатор обязан вырубку (снос) лесных насаждений осуществлять после получения разрешения на вырубку (снос) лесной растительности (зеленых насаждений) в порядке, установленном действующим законодательством с зачислением восстановительной стоимости лесной растительности (зеленых насаждений) (пункт 4.4.7); за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2); срок аренды участка устанавливается на двадцать лет. Начало действия договора аренды 31.07.2020, окончание действия договора 30.07.2040 (пункт 2.1 договора).

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 31.07.2020 (л.д. 21).

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 22.04.2022 по делу № А67-9659/2021, оставленным без изменения постановлением от 25.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 14.12.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют повторного доказывания при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды за пользование земельным участком не выполнял. На день подачи иска задолженность за период с 01.08.2021 по 30.07.2022  составила 1 067 818,81 руб.

Поскольку претензия от 23.08.2022 № 02-33/3048 с предложением о расторжении договора аренды и погашении задолженности по арендной плате осталась без удовлетворения (л.д. 27-31), администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Задолженность по арендной плате и пени за предыдущий период взыскана с ответчика вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 22.04.2022 по делу № А67-9656/2021.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 307).

Исходя из пункта 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Между сторонами заключен договор аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно пункту 20 статьи 39.12. Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Поскольку договор аренды земельного участка от 31.07.2020 № 11-р заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 16.06.2020 № 1, его условия, в том числе размер арендной платы, соответствуют условиям аукционной документации и не могут быть изменены одной из сторон.

По расчету истца  задолженность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.07.2020 № 11-р за период с 01.08.2021 по 30.07.2022 составила 1 067 818,81 руб.

Довод ответчика о фактической невозможности использования земельного участка по причине  передачи его арендодателем арендатору в отсутствие обустроенного к нему  проезда судом не принимается ввиду его несостоятельности.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Во втором абзаце указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанная норма права не предусматривает ответственности арендодателя в случаях явных недостатков, которые могли быть выявлены при обычной проверке арендуемого имущества.

Наличие   на   земельном   участке   древесно-кустарниковой растительностью не является скрытым недостатком имущества, и оно, безусловно, должно было быть известно арендатору.

Данные доводы ответчика уже являлись предметом оценки при рассмотрении дела №А67-9659/2021, решением по которому с главы КФХ ФИО1 была взыскана задолженность по рассматриваемому договору за предыдущие периоды. Решение вступило в законную силу.

В постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции по делу № А67-9659/2021 указано: передаче земельного участка с кадастровым номером 70:14:0100010:255, площадью 1 533 кв.м в аренду предшествовала процедура выставления земельного участка на аукцион, и ответчик знал или мог знать об условиях доступа к земельному участку, в том числе и проезду. Однако, игнорируя информацию, изложенную в конкурсной документации и находящуюся в открытом доступе, имея право осмотра земельного участка перед аукционом, ответчик принял участие в аукционе, выиграл его, подписал протокол о результатах торгов, договор аренды земельного участка и акт приема-передачи без возражений, что является, в том числе предпринимательским риском.

В отзыве на исковое заявление ответчик сослался на то, что спорный земельный участок с южной, северной и восточной стороны окружен участками соседей, с западной стороны, где по плану должен быть обустроен подъезд к арендованному земельному участку,  с даты заключения договора по настоящий момент находятся деревья (сосны), что создает невозможность проезда на  земельный участок. Поскольку возможности использовать находящийся в аренде земельный участок ответчик не имеет, по мнению последнего обязанность по оплате не возникает.

В обосновании указанной позиции ответчиком представлено заключение кадастрового инженера от 02.03.2022 (л.д. 116-140), в котором установлено, что земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100010:252 частично покрыт древесно-кустарниковой растительностью, которая препятствует доступу к земельному участку с кадастровым номером 70:14:0100010:255. Кадастровым инженером  сделан вывод о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 70:14:0100010:255 невозможно по его целевому назначению – для ведения личного подсобного хозяйства и начать строительство жилого дома.

К заключению кадастрового инженера от 02.03.2022, как к доказательству, подтверждающему невозможность пользования спорным земельным участком, суд относится критически по следующим основаниям.

Согласно пунктам 4, 4.1 и 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее – кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее – кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с Федеральным законом кадастровому учету (часть 4.1 статьи 1 Закона № 221-ФЗ).

Согласно части 4.2 этой же статьи в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. В случае, установленном настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100010:255 сформирован в соответствии с действующим законодательством, поставлен на кадастровый учет 25.04.2013 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.08.2022 № КУВИ-001/2022-144172940, л.д. 22-26), в отношении него не требуется выполнения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе. 

По существу, кадастровый инженер произвел фактический натурный осмотр земельного участка с фотофиксацией, что не требует специальных инженерных познаний и могло быть выполнено ответчиком самостоятельно.

Кроме того, в заключении содержатся правовые выводы о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 70:14:0100010:255, что является прерогативой суда при рассмотрении спора.

Более того, заключение кадастрового инженера по существу не является заключением специалиста, а является мнением лица, который на договорной основе с ответчиком, в одностороннем порядке, произвел фактический осмотр земельного участка.

Из акта обследования земельного участка, проведенного главным специалистом отдела земельного контроля Управления земельно-имущественных отношений администрации Томского района 12.10.2021 (л.д. 111), следует, что к земельному участку, расположенному по адресу: Томская область, г. Томск, 

<

...>, площадью 1533 кв. м, с кадастровым номером 70:14:0100010:255, имеется беспрепятственная возможность прохода и проезда по земельному участку с кадастровым номером 70:14:0100010:252, расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, 

<

...>, вдоль всей северной границ земельного участка с кадастровым номером 70:14:0100010:253, расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, 

<

...> г и до места установки линии электропередач (ориентир - столб 3-25/21). После указанного ориентира (столб 3-25/21) имеется древесно-кустарниковая растительность, которая не препятствует проходу и проезду к земельному участку. Вместе с тем, вблизи от ориентира (столб 325/21) примерно на расстоянии 5-6 метров имеются зеленые насаждения в виде деревьев (сосна) в количестве 5-6 штук, которые могут препятствовать проезду транспортных средств непосредственно до границы земельного участка кадастровым номером 70:14:0100010:255 в связи с чем, требуется их снос в установленном порядке.

Седьмой арбитражный  апелляционной суд в постановлении от 25.08.2022  по делу № А67-9659/2021 поддержал выводы суда первой инстанции о наличии доступа к спорному земельному участку по земельному участку с кадастровым номером 70:14:0100010:252, который находится по адресу:  Томская область, г. Томск, 

<

...>, целевое назначение (вид разрешенного использования) которого – для общего пользования (уличная сеть) несмотря на то, что земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100010:252 частично покрыт древесно-кустарниковой растительности (о чем зафиксировано и в заключение от 02.03.2022). 

При рассмотрении настоящего дела суд соглашается с указанными выводами.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 21) без каких-либо замечаний относительно того, что участок передается в состоянии, препятствующем осуществлению ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с договором аренды.

Пунктом 3.9 договора предусмотрено, что не использование арендатором, указанного в пункте 1.1 договора участка, не является основанием для освобождения от уплаты им арендной платы или основанием для возврата сумм, уплаченных им в качестве арендной платы по договору.

Доказательств, свидетельствующих об обращении арендатора к арендодателю по вопросам изменения условий договора относительно уменьшения арендной платы, расторжении договора в связи с невозможностью использования предоставленного в аренду земельного участка для целей, определенных в договоре аренды, ответчик в материалы дела не представил.

В период действия договора ответчик договор, протокол о результатах аукциона не оспорил, довод о невозможности использования земельного участка в связи с нахождением на смежном земельном участке древесно-кустарниковой растительности заявил только после направления в его адрес претензии об оплате задолженности (письмо от 31.08.2021). 

Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что арендодатель скрывал от арендатора состояние имущества или создавал препятствия в его осмотре. Указанные ответчиком недостатки не являются скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, как до подписания самого договора, так и при передаче имущества в аренду.

Наличие древесно-кустарниковой растительности нельзя рассматривать как неустранимые недостатки. 

По существу доводы ответчика сводятся к тому, что зеленые насаждения препятствует проезду транспортных средств, необходимых для строительства дома.

Вместе с тем, из письма от 19.12.2022 № 02-19/12980 департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска на запрос истца о том, обращалась ли в период с 31.07.2021 по настоящее время глава КФХ ФИО1 с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (или садового дома) в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на спорном земельном участке, департамент ответил отрицательно (л.д. 91-92).

Судом учтено, что согласно условиям договора аренды земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100010:255 предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, которое не ограничивается строительством дома.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд полагает, что ответчик не доказал невозможность использования земельного участка в целях ведения личного подсобного хозяйства, доказательств того, что свойства земельного участка относительно его доступа после заключения договора изменились или ухудшились не представил.

Ссылка ответчика на злоупотребление правом со стороны истца судом не принята во внимание.

На основании статьи 10 (пунктов 1 и 5) Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений, а также разумность их действий предполагаются.

Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 N 5-КГ15-92).

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (либо отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. Данное разъяснение приведено в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного его Президиумом 01.06.2022.

В рассматриваемом споре суд не усматривает наличия злоупотребления правом со стороны истца, поскольку материалами дела подтверждается, что муниципальное образование «Томский район» в лице администрации Томского района предпринимает действия, предусмотренные административными регламентами, по организации вырубки зеленых насаждений по заявлению в рамках своей компетенции, что подтверждается также пояснениями и документами, представленными департаментом дорожной деятельности и благоустройства администрации города Томска.

При наличии у ответчика доказательств причинения ему убытков действиями уполномоченных органов он не лишен права обратиться в суд с соответствующим иском.

Расчет основного долга судом проверен и принят, ответчиком контррасчет не представлен.

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 1 067 818,81 руб. не представил.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика основного долга в сумме 1 067 818,81 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 5.2  договора начислил пеню в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарных день просрочки за период с 01.09.2021 по 31.07.2022 в сумме 88 584,47 руб. 

Расчет неустойки  судом проверен, признан неверным.

Постановлением Правительства Российской  Федерации от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами,  на период 6 месяцев со дня его официального опубликования (с 01.04.2022 по 01.10.2022).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абз.5 и 7 - 10 пункта 1 статьи 63 названного закона. В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абз.10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Исходя из смысла и цели введения моратория для обеспечения стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам взыскание неустойки за нарушение обязательства в период действия моратория не отвечает существу соответствующего правового регулирования.

Действие моратория распространяется на всех подпадающих под него лиц, которые не обязаны доказывать свое тяжелое материальное положение для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в период моратория. Мера поддержки в виде не начисления неустойки распространяется на период действия моратория вне зависимости от даты образования задолженности.

По смыслу положений пункта 3 статьи 9.1 и абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве мораторий на начисление финансовых санкций не распространяется на требования, относящиеся к текущим платежам. Следовательно, неустойка, заявленная к взысканию за нарушение денежного обязательства, возникшего в период действия моратория, подлежит взысканию.

Абзацем третьим пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» установлено, что в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, в рассматриваемом споре мораторий распространяется на задолженность, возникшую в период с августа 2021 года по март 2022 года, в отношении задолженности, возникшей в период с апреля по июль 2022 года мораторий не распространяется.

По расчету суда размер пени за период с 01.09.2021 по 31.07.2022 составил 45 159,86 руб. 

Ответчик заявил о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 73 постановления Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 постановления Пленума № 7).

В пункте 2 Постановления от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению  ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик, заявляя о снижении неустойки, не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, и наличие у ответчика неблагоприятных последствий в связи с нарушением им обязательств является следствием применения к нему данного вида гражданско-правовой ответственности. 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательства подтверждается материалами дела, учитывая, что размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательства и рассчитан по разумной ставке – 0,05%, у суда отсутствуют правовые основания для снижения размера неустойки.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 45 159,86 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 45 159,86 руб. является обоснованным, в остальной части удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтверждается факт того, что ответчик не вносил арендные платежи по спорному договору более двух раз подряд.  

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок расторжения, установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрацией соблюден.

В претензии от  23.08.2022 № 02-33/3048 администрация предложила ответчику добровольно оплатить имеющуюся задолженность и пеню (неустойку) в тридцатидневный срок, подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2020 № 11-р.  

Ответчик соглашение о расторжении спорного договора не подписал, задолженность не оплатил.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2020 № 11-р является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина  по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, статей 307, 309, 330, 333, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть  договор земельного участка от 31.07.2020 № 11-р.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района (ИНН 

<

***>) 1 067 818 руб. 81 коп. основного долга, 45 159 руб. 86 коп. пени, а всего 1 112 978 руб. 67 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 641 руб. 59 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме.

 

Судья                        М.О. Попилов