АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

11 июня 2024 года

Дело №

А56-123734/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Филиппова А.Е.,

при участии от открытого акционерного общества «Завод «Лентеплоприбор» ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области ФИО2 (доверенность от 19.12.2023),

рассмотрев 29.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу                      № А56-123734/2019,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор», адрес: 194044, Санкт-Петербург, ФИО3 пер., д. 7, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А,                   ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – МТУ Росимущества), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ФИО3 пер.,              д. 7А, лит. З, - помещения 12Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2159, помещения 7Н, 8Н, 10Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2179, помещения 3Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2174, помещения 11Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2158, помещения 16Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2163, помещения 13Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, помещения 4Н с кадастровым номером 78:36:0501203:2176 (далее - Объекты), и принятии условий пунктом 1.2, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 5.4 договора в редакции, предложенной Обществом, с определением цены выкупа на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, адрес: 109012, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Агентство), и федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности», адрес: 107113, Москва, Песочный пер., д. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Дирекция).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2022 решение от 04.04.2022 и постановление от 03.08.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                  АПК РФ) уточнило исковые требования, просило урегулировать возникшие между сторонами при заключении договора разногласия, изложив пункты 2.1, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 7.2 договора купли-продажи в указанной истцом редакции, исключив при этом пункты 1.2 и 5.4 из договора. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2023 урегулированы разногласия, возникшие между                        МТУ Росимущества и Обществом, определены условия договора купли-продажи, в том числе условие о цене продажи помещений - 67 121 800 руб. без НДС.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 04.09.2023 и постановление от 16.02.2024, направить дело на новое рассмотрение в суде первой инстанции.

Податель жалобы выражает несогласие с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости Объектов, полагает, что  по делу должна была быть назначена повторная судебная экспертиза для разрешения вопроса о стоимости Объектов.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель МТУ Росимущества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 01.03.2016 № 89-р «О предоставлении государственной преференции                         ОАО «Завод Лентеплоприбор» (об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, ФИО3 пер., дом 7а, лит. 3, И)» между Дирекцией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 10.03.2016 № 52/Д/АР (далее - Договор № 52/Д/АР), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование  Объекты.

Распоряжениями Агентства от 19.07.2019 № 461-р, 462-р, 498-р, 499-р, 500-р, 501-р, 502-р приняты решения об условиях приватизации Объектов путем их продажи на аукционе с учетом реализации преимущественного права Общества как арендатора - субъекта малого предпринимательства на его приобретение.

Письмом от 07.08.2019 МТУ Росимущества направило в адрес Общества предложение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта среднего предпринимательства на приобретение Объектов, а также соответствующий проект договора купли-продажи арендуемого имущества и заверенные копии решений об условиях приватизации. 

В ответ на указанное предложение Общество направило в адрес                      МТУ Росимущества письмо от 03.09.2019 с приложением протокола разногласий от 03.09.2019 к договору купли-продажи по пунктам 1, 5, 2.1, 2.2, 3.1.2, 3.2.3, 4.1, 7.2, в том числе по цене продажи Объектов. Общество выразило несогласие со стоимостью Объектов, указанной в проекте, подготовленном                                    МТУ Росимущества, указав в том числе на необходимость вычета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В письме от 08.10.2019 МТУ Росимущества указало на непредставление арендатором документов, подтверждающих стоимость выполненных им улучшений имущества, просило представить такие документы для их направления в Агентство для принятия решения по существу этого вопроса.

Общество, ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условий договора купли-продажи Объектов при реализации арендатором преимущественного права их приобретения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -                         Закон № 159-ФЗ), обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости Объектов по состоянию на 15.04.2019, проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Петроэксперт» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019 рыночная стоимость Объектов по состоянию на 15.04.2021 составляет 67 121 800 руб. без НДС.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта ФИО4 от 08.06.2023 № 23/42-А56-123734/2019 требованиям действующего законодательства и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемых Объектов, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи Объектов на основании этого заключения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемых Объектов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости Объектов.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена Объектов должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта ФИО4 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость Объектов  по состоянию на 15.04.2019. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а сделанные на их основе выводы, обоснованы.

Возражения МТУ Росимущества по данному заключению были исследованы судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонены, в том числе с учетом поступивших от эксперта ответов на вопросы ответчика.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО4 суды не установили наличия предусмотренных частью 2                     статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства МТУ Росимущества и назначения повторной экспертизы.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу № А56-123734/2019, оставить без изменения, а кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

 

М.В. Захарова

А.Е. Филиппов