АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-7957/2022

15 ноября 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2022 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Козиковой В.Е., 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1, при проведении судебного заседания в помещении Арбитражного суда Саратовской области по адресу: 

<

...>, этаж 7, каб.717

по делу по исковому заявлению 

Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ритуал», г. Саратов ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

о признании права собственности на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1010 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299

по исковому заявлению и.о. прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице Администрации муниципального образования «Город Саратов» 

к Администрации муниципального образования «Город Саратов»: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ритуал», город Саратов: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.10.2018 № К18- 260/Ю-4, заключенного между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ритуал» в отношении земельного участка площадью 5145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, обязании ООО «Ритуал» своими силами и за свой счет снести самовольное строение - объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящее из двух этажей общей площадью 1010,7 м 2 , расположенное на земельном участке кадастровым номером 64:48:040110:299, применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Ритуал» возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м , 64:48:040110:300 площадью 478 м 2 , 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м

по встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Ритуал», г. Саратов ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект «бюро ритуальных услуг», степень готовности 80%, площадью 1012 кв.м., состоящий из двух этажей, расположенный по адресу: г.Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Муниципальное унитарное специализированное похоронное предприятие «Ритуал», Комитет по управлению имуществом города Саратова, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, 

Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Прокуратура города Саратова,

ООО «Технострой»,

ООО «Региопроект», 

Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО2,

ФИО3 

при участии:

от прокуратуры Саратовской области - ФИО4 по служебному удостоверению 

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО5 по доверенности от 19.07.2021 года

от Общества с ограниченной ответственностью «Ритуал» - ФИО6 по доверенности от 25.05.2021, ФИО7 по доверенности от 20.04.2021г., ФИО8 по доверенности от 14.05.2022 г.

от Комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО9 по доверенности от 08.02.2021 года, ФИО10 по доверенности от 08.06.2022 г.

от Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «город Саратов» - ФИО11 по доверенности от 11.07.2022 года

эксперт ФИО12 – лично, паспорт обозревался

иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены,  

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Ритуал» о признании права собственности на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1010 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 (дело №А57-7957/2022). 

И.о. прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице Администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Обществу с ограниченной ответственностью «Ритуал» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.10.2018 № К-18-260/Ю-4, заключенного между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ритуал» в отношении земельного участка площадью 5145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, обязании ООО «Ритуал» своими силами и за свой счет снести самовольное строение - объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящее из двух этажей общей площадью 1010,7 м 2 , расположенное на земельном участке кадастровым номером 64:48:040110:299, применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Ритуал» возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м , 64:48:040110:300 площадью 478 м 2 , 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м (дело №А57- 8598/2021). 

Определением от 14.04.2022 г. дела А57-7957/2022, №А57-8598/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединённому делу №А57- 7957/2022.

Администрацией муниципального образования «Город Саратов» в судебном заседании заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит: 

«1. Признать право собственности на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1012 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299».

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражным судом приняты вышеуказанные уточнения исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Общество с ограниченной ответственностью «Ритуал» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области со встречным исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект «бюро ритуальных услуг», степень готовности 80%, площадью 1012 кв.м., состоящий из двух этажей, расположенный по адресу: г.Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено.

В судебное заседание явились представители Прокуратуры Саратовской области, 

Администрации муниципального образования «Город Саратов», Общества с ограниченной ответственностью «Ритуал», Комитета по управлению имуществом города Саратова, Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «город Саратов».

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом

Частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе

Также, информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседание, об объявленных перерывах в судебном заседании была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании изложенного, суд принял все меры к извещению ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с чем, они считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Неявка в судебное заседание заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствие.

В судебное заседание явились представители Прокуратуры Саратовской области, Администрации муниципального образования «Город Саратов», которые поддержали первоначально заявленные требования, возражали относительно удовлетворения встречных исковых требований. 

В судебное заседание явился представитель ООО «Ритуал», который возражал относительно удовлетворения требований Прокуратуры Саратовской области, Администрации муниципального образования «Город Саратов», поддержал заявленный встречный иск в полном объеме.

От Муниципального унитарного специализированного похоронного предприятия «Ритуал», Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «город Саратов» в материалы дела поступили письменные пояснения.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. 

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права. 

Как следует из заявления истца (и.о. прокурора области) и подтверждается представленными суду документами, прокуратурой Саратовской области совместно с прокуратурой г. Саратова проведена проверка законности распоряжения объектами недвижимости, находившимися в хозяйственном ведении МУСПП «Ритуал», а также законности распоряжения земельными участками, по результатам которой установлено, что на основании контракта, заключенного 01.06.2007 между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и МУСПП «Ритуал», последнему переданы в хозяйственное ведение объекты нежилого фонда общей площадью 2 301 кв.м, в том числе литеры А, А1 - 414,9 кв.м, А2 - 29,5 кв.м, АЗ - 972,5 кв.м, А5 - 257,4 кв.м, А8 - 380,1 кв.м, А9 - 232,8 кв.м, А10 - 2,9 кв.м, All - 10,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище.

Объект муниципального нежилого фонда - литер А5, одноэтажное нежилое здание, площадь 257,4 кв.м, введен в эксплуатацию в 1989 году.

Согласно техническому паспорту наименование объекта - цех.

19.09.2016 года между администрацией МО «Город Саратов» и МУСПП «Ритуал» заключен договор № Ар-16-737/Ю-4 аренды земельного участка площадью 8 843 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый цехом. Зземельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:81 предоставлен в аренду МУСПП «Ритуал» на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

28.10.2016 года между МУСПП «Ритуал» и ООО «Ритуал» заключен договор купли-продажи объекта Литер А5 цех, назначение: нежилое, общая площадь 257,4 кв.м., 1-этажный посредством открытых торгов в форме аукциона, стоимость объекта составила 1 575 600 руб.

Соглашением от 09.12.2016 года договор аренды земельного участка от 19.09.2016 № Ар-16-737/Ю-4 с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, расторгнут.

05.07.2017 года между администрацией МО « Город Саратов» и ООО «Ритуал» заключен договор № Ар-17-285/Ю-4 аренды земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый объектами класса опасности по СанПин: объекты логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы, сроком на 49 лет.

25.07.2017 года между администрацией МО «Город Саратов» и МУСПП «Ритуал» заключен договор № Ар-17-340/Ю-4 аренды земельного участка площадью 3 698 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый бюро, магазином ритуального, похоронного обслуживания в порядке 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации под объектом недвижимости.

19.10.2018 года между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ритуал» заключен договор № К-18-260/Ю-4 купли продажи земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый нежилым зданием на основании п. п. 6 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

24.06.2019 года Администрацией МО «Город Саратов» ООО «Ритуал» выдано разрешение на строительство № 64-RU 64304000-35-2019 (1 этап строительства объект вспомогательного использования) бюро ритуальных услуг на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83, сроком действия до 24.06.2021.

Проверкой прокуратуры области установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв. м имеется объект недвижимого имущества, а объект - цех, приобретенный по договору купли-продажи между ООО «Ритуал» и МУСПП «Ритуал» снесен.

Как указывает прокуратура области, с заявлением о регистрации права на находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 объект в управление Росреестра обратилось ООО «Ритуал».

Считая, что при заключении вышеуказанных сделок допущены нарушения действующего законодательства, и.о. прокурора области в целях защиты интересов публично-правового образования обратился в  суд с исковым заявлением. 

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Право прокурора требовать признания недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, на основании контракта, заключенного 01.06.2007 между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и МУСПП «Ритуал», последнему переданы в хозяйственное ведение объекты нежилого фонда общей площадью 2 301 кв.м, в том числе литеры А, А1 - 414,9 кв.м, А2 - 29,5 кв.м, АЗ - 972,5 кв.м, А5 - 257,4 кв.м, А8 - 380,1 кв.м, А9 - 232,8 кв.м, А10 - 2,9 кв.м, All - 10,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище.

Объект муниципального нежилого фонда - литер А5, одноэтажное нежилое здание, площадь 257,4 кв.м, введен в эксплуатацию в 1989 году.

Согласно техническому паспорту наименование объекта - цех.

На основании постановления главы администрации МО «Город Саратов» № 1872 от 21.09.2011 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:2 площадью 1 182 033 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Елшанка в Ленинском районе г. Саратова, находящегося в собственности МО «Город Саратов», образованы земельные участки: с кадастровым номером 64:48:040110:14 площадью 23 682 кв.м; с кадастровым номером 64:48:040110:15 площадью 1 158 350 кв.м.

Постановлением главы администрации МО «Город Саратов» от 23.06.2016 №2446 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:14, согласно которой образованы земельные участки площадью 8 843 кв.м и 1 187 кв.м.

19.09.2016 года между администрацией МО «Город Саратов» и МУСПП «Ритуал» заключен договор № Ар-16-737/Ю-4 аренды земельного участка площадью 8 843 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый цехом.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:81 предоставлен в аренду МУСПП «Ритуал» на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

28.10.2016 года между МУСПП «Ритуал» и ООО «Ритуал» заключен договор купли-продажи объекта Литер А5 цех, назначение: нежилое, общая площадь 257,4 кв.м., 1-этажный посредством открытых торгов в форме аукциона, стоимость объекта составила 1 575 600 руб.

Соглашением от 09.12.2016 года договор аренды земельного участка от 19.09.2016 № Ар-16-737/Ю-4 с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, расторгнут.

Постановлением главы администрации МО «Город Саратов» от 28.04.2017 № 804 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:81. Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области из земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:81 образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:83.

05.07.2017 года между администрацией МО « Город Саратов» и ООО «Ритуал» заключен договор № Ар-17-285/Ю-4 аренды земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый объектами класса опасности по СанПин: объекты логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы, сроком на 49 лет.

25.07.2017 года между администрацией МО «Город Саратов» и МУСПП «Ритуал» заключен договор № Ар-17-340/Ю-4 аренды земельного участка площадью 3 698 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый бюро, магазином ритуального, похоронного обслуживания в порядке 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации под объектом недвижимости.

25.09.2017 года Администраций МО «Город Саратов» на основании заявления ООО «Ритуал» выдан градостроительный план №RU 64304000-532 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:83.

Постановлением главы МО «Город Саратов» от 10.07.2018 №54 ООО «Ритуал» предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - процент застройки в границах земельного участка - 25 % на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83.

19.10.2018 года между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ритуал» заключен договор № К-18-260/Ю-4 купли продажи земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый нежилым зданием на основании п. п. 6 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

24.06.2019 года Администрацией МО «Город Саратов» ООО «Ритуал» выдано разрешение на строительство № 64-RU 64304000-35-2019 (1 этап строительства объект вспомогательного использования) бюро ритуальных услуг на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83, сроком действия до 24.06.2021.

12.12.2019 года в адрес Комитета по управлению имуществом города Саратова направлено уведомление о завершении сноса сносе здания, площадью 257,4 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83

17.12.2019 года ООО «Ритуал» обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о прекращении права собственности и снятии с учета здания, площадью 257,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище с приложением проектной документации по демонтажу здания - цеха, площадью 257,4 кв.м, уведомления Комитета по управлению имуществом города Саратова о планируемом сносе здания, площадью 257,4 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83.

Как следует из материалов дела земельный участок площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83 разделен на земельные участки: 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м, 64:48:040110:300 площадью 478 кв.м, 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м.

В дальнейшем ООО «Ритуал» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о регистрации права на находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 объект незавершенного строительства.

Таким образом, материалами дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв. м имеется объект недвижимого имущества, а объект - цех, приобретенный по договору купли-продажи между ООО «Ритуал» и МУСПП «Ритуал» от 28.10.2016 года снесен.

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца и ответчика, и представленные в их обоснование документы в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования И.о. прокурора Саратовской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.10.2018 № К-18-260/Ю-4, заключенного между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ритуал» в отношении земельного участка площадью 5145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Ритуал» возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м , 64:48:040110:300 площадью 478 м 2 , 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи. 

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов. 

Из приведенной выше нормы следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Следовательно, собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. 

Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов были отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований. 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка. 

На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса. 

Пунктом 1 статьи 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действовавшим в редакции на дату заключения договора, предусматривалось, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное имущество и земельные участки, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже. 

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" закреплена позиция, согласно которой ничтожными являются сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу. Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 14831/09 по делу N А33-16188/2008 с указанием на то, что соответствующее толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. 

Обстоятельства спора свидетельствуют о том, что при совершении спорного договора нарушается порядок распоряжения муниципальной (публичной) собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки. 

Судом установлено, что реализация объекта Литер А5 цех, назначение: нежилое, общая площадь 257,4 кв.м., 1-этажный по договору от 28.10.2016 года, заключенного  между МУСПП «Ритуал» и ООО «Ритуал» проведена без учета земельного участка.

При этом между администрацией МО «Город Саратов» и МУСПП «Ритуал» 19.09.2016 заключен договор № Ар-16-737/Ю-4 аренды земельного участка площадью 8 843 м2 с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый цехом. Сделка заключена на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, земельный участок площадью 8 843 кв.м на момент совершения сделки был сформирован, поставлен на кадастровый учет, передан в аренду именно для эксплуатации продаваемого объекта недвижимости, но в сделке по продаже указанного объекта не учтен, не оценен, не поименован.

Принимая во внимание, что передача в собственность ООО «Ритуал» указанного объекта недвижимости в отсутствие земельного участка, неразрывно связанного с существующим на момент совершения сделки нежилым заданием, в том числе, ввиду наличия договора аренды земельного участка по основаниям 39.20 ЗК РФ, противоречит требованиям ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с положениями которой отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, сделка по передаче в собственность недвижимого имущества, является ничтожной по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает интересы муниципального образования «Город Саратов».

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, сделка по передаче в собственность недвижимого имущества, является ничтожной по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает интересы муниципального образования «Город Саратов».

09.12.2016 между тем договор № Ар-16-737/Ю-4 аренды земельного участка площадью 8 843 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81 расторгается двусторонним соглашением, производится межевание земельного участка на два земельных участка площадью 5 145 кв.м (64:48:040110:83) и 3 698 кв.м.(64:48:040110:81) Оба земельных участка представляются по заявлению ООО «Ритуал» и МУССП «Ритуал» в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, то есть для эксплуатации объектов недвижимости.

Анализ положений ст. 39.6 ЗК РФ свидетельствует о том, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду без проведения торгов в зависимости от определенных видов их разрешенного использования, а также в зависимости от субъектов, которым они предоставляются.

Кроме того, статья 39.20 ЗК РФ предполагает предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 39.20 ЗК РФ), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации (определением Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2019 № 306-КГ17-21377).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что следует учитывать, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В данном случае площадь земельного участка явно несоразмерна площади, назначению и состоянию объекта, расположенного на нем (исходя из оценки объекта и позиции по отношению к нему собственника и владельца до его реализации).

Анализ действия сторон правоотношений свидетельствует о нарушении земельного и антимонопольного законодательства, наличие антиконкурентного соглашения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

Соглашение - договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме (пункт 18 статьи 4).

Следовательно, доказывание наличия и фактической реализации соглашения между органом власти и хозяйствующим субъектом осуществляется на основании анализа их поведения в рамках их деятельности, с учетом принципов разумности и обоснованности.

Из статьи 16 Закона о защите конкуренции следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленных в ней запретов является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

Из закона о защите конкуренции следует, что в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-КГ16-16409 от 06.03.2017).

В рамках проверки установлено, что при продаже объекта недвижимости, органом местного самоуправление дано согласие на его реализацию без учета ст. 35 ЗК РФ, далее с ООО «Ритуал» заключен договор аренды земельного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ при явной несоразмерности объекта недвижимости испрашиваемой обществом площади земельного участка.

В последующем 25.09.2017 администраций МО «Город Саратов» в отношении указанного земельного участка ООО «Ритуал» выдан градостроительный план RU 64304000-532. 

На основании постановления главы МО «Город Саратов» от 10.07.2018 №54 ООО «Ритуал» предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - процент застройки в границах земельного участка - 25 % на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83.

После этого 19.10.2018 между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ритуал» заключается договор №К-18-260/Ю-4 купли-продажи земельного участка площадью 5 145 м2 с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

При этом в заявлении ООО «Ритуал» прямо предусмотрено, что целью представления земельного участка является Крематорий.

Таким образом, Администрация была извещена о намерении ООО «Ритуал» осуществить на испрашиваемом земельном участке строительство, а не эксплуатацию существующего объекта недвижимости.

Более того, предоставление земельного участка под существующими объектами недвижимости допускается законодательством с видом разрешенного использования, соответствующего данному объекту недвижимости.

Правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, в котором подчеркнуто, что фактическое использование земельного участка должно

Отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Представление возможности осуществления строительства на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых ООО «Ритуал» поставлено в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления строительства на земельном участке нежели другие хозяйствующие субъекты.

Реализация спорного соглашения привела к ограничению конкуренции, поскольку ограничила доступ иным хозяйствующим субъектам на товарный рынок строительства, что является нарушением пункта 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка нарушены и требования земельного законодательства в части соразмерности земельного участка площади объекта, с учетом которого он представлен.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, сделка по передаче в собственность недвижимого имущества, является ничтожной по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает интересы муниципального образования «Город Саратов».

В ходе судебного разбирательства истец в лице своего представителя надлежащим образом доказал суду, что договор купли-продажи от 19.10.2018 № К-18-260/Ю-4, заключенного между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ритуал» в отношении земельного участка площадью 5145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н заключен с нарушением действующего законодательства, в связи с чем суд приходит к выводу, что сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям действующего законодательства, а также вышеприведенным разъяснениям.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса РФ являются одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

Целью обращения прокурора с настоящим иском в суд является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, а также защита прав муниципального образования «Город Саратов» в виде возврата спорных земельных участков для последующей реализации прав на них в установленном законом порядке.

Поскольку земельный участок площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83 разделен на земельные участки: 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м, 64:48:040110:300 площадью 478 кв.м, 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м., и. п. прокурора области заявлено требование  о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Ритуал» возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м , 64:48:040110:300 площадью 478 м 2 , 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м.

В п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица и могут быть предъявлены в суд в срок, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

 Таким образом, земельные участки, являющиеся предметом договора купли-продажи от 19.10.2018 № К-18-260/Ю-4 подлежат возврату Администрации муниципального образования «Город Саратов» как полученные по недействительной сделке.

И.о. прокурора области заявлено также требование об обязании ООО «Ритуал» своими силами и за свой счет снести самовольное строение - объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящее из двух этажей общей площадью 1010,7 кв.м, расположенное на земельном участке кадастровым номером 64:48:040110:299.

Истец основывает заявленное требование о признании права собственности на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с возникшими в ходе судебного разбирательства вопросами, требующими специальных знаний, определением суда от 15.04.2022 года по ходатайству Администрации муниципального образования «Город Саратов» по делу  назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-правовой центр «Лекс» - ФИО12.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Соответствуют ли проектная документация, разработанная ООО «Технострой», и проектная документация, разработанная ООО «Региопроект», на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе», требованиям, предъявляемым к проектной документации, в том числе Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87? Если нет, то в чем конкретно не соответствует?

Возможно ли на основании проектной документации, разработанной ООО «Технострой», или проектной документации, разработанной ООО «Региопроект», возвести объект «Бюро ритуальных услуг»? Если невозможно, то по каким причинам?

Достаточна ли проектная документация, разработанная ООО «Технострой», для получения разрешения на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе? Если не достаточна, то по каким причинам?

Достаточна ли проектная документация, разработанная ООО «Региопроект», для получения разрешения на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе? Если не достаточна, то по каким причинам?

Имеются ли отличия между проектной документацией, разработанной ООО «Технострой», и проектной документацией, разработанной ООО «Региопроект», на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе? Если имеются, то в чем они заключаются?

Отвечает ли объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе признакам капитальности строительства?

Какова площадь объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе?

В границах какого земельного участка (каких земельных участков) расположен объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе?

Соответствует ли объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов,

Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе нормамградостроительного законодательства, а также строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам, если нет, то какие нарушения допущены?

Обеспечивается ли безопасность для жизни, здоровья людей при эксплуатации объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, а так же не нарушаются ли права и законные интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, если таковые имеются?

Имеются ли какие-либо охранные зоны в границах земельного участка (земельных участков), на котором расположен объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе?

Соответствует ли фактическое использование земельного участка (земельных участков), на котором расположен объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, разрешённому виду использования земельного участка (земельных участков) и целевому назначению земельного участка (земельных участков)?

Соответствует ли фактически возведенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной ООО «Технострой»? Если не соответствует, то в чем конкретно?

Соответствует ли фактически возведенный объект по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной ООО «Региопроект»? Если не соответствует, то в чем конкретно?

Эксперт, изучив материалы дела  и проведя  исследования, представил в материалы дела №А57-7957/2022 экспертное заключение № 110922-С, в котором сделали следующие выводы:

По первому вопросу:

Проектная документация, разработанная ООО «Технострой», и проектная документация, разработанная ООО «Региопроект», на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе», требованиям, предъявляемым к проектной документации, в том числе Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 не соответствует. В материалах дела А57-7957/2022 в обоих комплектах проектной документации отсутствуют основные разделы необходимые для строительства АР и КР.

По второму вопросу:

На основании проектной документации, разработанной ООО «Технострой», или проектной документации, разработанной ООО «Региопроект», возвести объект «Бюро ритуальных услуг» невозможно, имеющаяся в материалах дела проектная документация не содержит в себе информация о принятых конструктивных решениях, детальных узлов и сведений о необходимых материальных ресурсах.

По третьему вопросу:

Проектная документация, разработанная ООО «Технострой», для получения разрешения на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе не достаточна, так не содержит в себе всех сведений о конечном результате строительства и оценке его соответствия градостроительным регламентам.

По четвертому вопросу:

Проектная документация, разработанная ООО «Региопроект», для получения разрешения на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе так не содержит в себе всех сведений о конечном результате строительства и оценке его соответствия градостроительным регламентам.

По пятому вопросу:

Отличия между проектной документацией, разработанной ООО «Технострой», и проектной документацией, разработанной ООО «Региопроект», на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе имеются как в конструктивной части так и заявленных технико-экономчиеских показателях. Согласно проекта разработанного ООО «Регионпроект» планировалось строительство крематория, согласно проекта разработанного ООО «Технострой» планировалось строительства «Бюро ритуальных услуг» без монтажа оборудования необходимого для крематория.

По шестому вопросу:

Объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе обладает всеми признакам капитальности строительства.

По седьмому вопросу:

Площадь объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе составляет 1012 кв.м.

По восьмому вопросу:

Объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе расположен в границах земельного участка кадастровым номером 64:48:040110:299, на соседние земельные участке не накладывается.

По девятому вопросу:

Объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе нормам градостроительного законодательства, а также строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам соответствует. При этом порядок строительства объекта, отсутствие документов подтверждающих освидетельствование скрытых работ и ответственных конструкций нарушает требования СП 48.13330.2019. «Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.12.2019 N 861 /пр).

По десятому вопросу:

В силу того, что порядок строительства объекта нарушает, отсутствуют документы подтверждающие освидетельствование скрытых работ и ответственных конструкций, что нарушает требования СП 48.13330.2019 определить обеспечивается ли безопасность для жизни, здоровья людей при эксплуатации объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе на протяжении всего срока его эксплуатации не представляется возможным в силу отсутствия научно обоснованной методики определения. При этом права и законные интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, при эксплуатации исследуемого строения не нарушаются.

По одиннадцатому вопросу:

Объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе расположен в границах горного отвода для эксплуатации Елшано- Курдюмского подземного хранилища газа, расположенной в г. Саратове.

По двенадцатому вопросу:

Фактическое использование земельного участка (земельных участков), на котором расположен объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, разрешённому виду использования земельного участка (земельных участков) соответствует.

По тринадцатому вопросу:

Определить соответствует ли фактически возведенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной ООО «Технострой» не представляется возможным в силу того, что в материалах дела А57-7957/2022 отсутствуют основные раздела проекта АР и КР позволяющие установить принятые проектом конструктивные решения и принятые объемно-планировочные решения.

По четырнадцатому вопросу:

Определить соответствует ли фактически возведенный объект по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной ООО «Региопроект» не представляется возможным в силу того, что в материалах дела А57-7957/2022 отсутствуют основные раздела проекта АР и КР, позволяющие установить принятые проектом конструктивные решения и принятые объемно-планировочные решения.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В ходе судебного заседания был опрошен эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-правовой центр «Лекс» - ФИО12, который дал  устные пояснения по экспертному заключению, ответив на вопросы суда и сторон.

Суд, выслушав пояснения эксперта, пришел к выводу, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным ч. 2 ст. 86 АПК РФ, является обоснованным и мотивированным, его выводы аргументированы и вытекают из исследовательской части, однозначны, противоречий в выводах эксперта не выявлено, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов не усматривается. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, у суда отсутствуют основания для сомнения в его достоверности.

Оснований не доверять эксперту суд не находит. 

Не согласившись с результатами проведенной экспертизы, ООО «Ритуал» заявило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Указанное ходатайство суд считает не подлежащим удовлетворению в силу следующего. 

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

Из содержания указанной нормы следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы). 

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона. 

При наличии сомнений у суда и неопределенности в ответах проведением повторной экспертизы могут быть устранены выявленные противоречия. 

Между тем, указанных оснований судом не установлено. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Аналогичное условие предусмотрено и в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 года №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». 

В силу положений пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

Из анализа названных правовых норм следует вывод, что назначение либо отказ в назначении экспертизы относится к компетенции суда исходя из конкретных обстоятельств дела и при наличии для того соответствующих оснований. 

В рассматриваемом случае суд не усматривает оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы. 

Следовательно, в удовлетворении заявленного ООО «Ритуал» ходатайства  о назначении повторной экспертизы следует отказать. 

Арбитражный суд, рассмотрев указанное ходатайство по правилам статьи 159 АПК РФ, руководствуясь положениями статьи 87 АПК РФ, отказал в  его удовлетворении, о чём в ходе судебного разбирательства вынесено устное определение.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учётом того, что ничтожные сделки по передаче ООО «Ритуал» земельного участка в аренду и впоследствии в собственность не влекут правовых последствий, а также являются недействительными с момента их совершения, объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1010,7 кв.м возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Кроме того, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенных построек определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (в применимой редакции) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (часть 2 статьи 62 Кодекса). Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном       участке       строительство,       реконструкцию,       капитальный       ремонт  объектов капитального строительства, а также  выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в применимой редакции) установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 названной статьи Кодекса федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. Данной статьей также предусмотрен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в применимой редакции) орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям (в случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции); выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в применимой редакции) уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из системного анализа статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что выдача разрешения на строительство, осуществляемая на основании положительного заключения государственной экспертизы, должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2015 №437 «О признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 №698» утверждена форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Минстроя России от 19.02.2015 №117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Согласно пункту 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

Согласно положениям ч. 2 и ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство здания должно осуществляться на основании выданного органами местного самоуправления разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, 24.06.2019 года Администрацией МО «Город Саратов» ООО «Ритуал» выдано разрешение на строительство № 64-RU 64304000-35-2019 (1 этап строительства объект вспомогательного использования) бюро ритуальных услуг на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83, сроком действия до 24.06.2021.

Получению разрешения на строительство, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 47 и ч. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, должны предшествовать проведение инженерных изысканий, а также подготовка проектной документации, представляющей собой материалы в текстовой и графической формах, которые определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно- технические решения для обеспечения строительства.

Работы по возведению объекта должны выполняться на основании подготовленной застройщиком проектной документации (ч. 3 и ч. 6 ст. 52 ГрК РФ). Как предусмотрено положениями ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, для получения разрешения на строительство обозначенного объекта застройщик, среди прочего, обязан представить в органы местного самоуправления результаты инженерных изысканий и материалы проектной документации по перечню, указанному в данной норме.

Однако, как установлено судом и следует из экспертного заключения не представляется возможным определить соответствует ли фактически возведенный объект по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной ООО «Региопроект» в силу того, что в материалах дела А57-7957/2022 отсутствуют основные раздела проекта АР и КР, позволяющие установить принятые проектом конструктивные решения и принятые объемно-планировочные решения.

Кроме того, сама проектная документация, разработанная ООО «Технострой», и проектная документация, разработанная ООО «Региопроект», на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе», не соответствует требованиям, предъявляемым к проектной документации, в том числе Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87, а также проектная документация, разработанная ООО «Технострой» и проектная документация, разработанная ООО «Региопроект» для получения разрешения на строительство объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе не содержит в себе всех сведений о конечном результате строительства и оценке его соответствия градостроительным регламентам.

Таким образом, в отсутствие у ООО «Ритуал» предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса вещных прав на земельный участок, на котором возведена спорная постройка (договор купли-продажи от 19.10.2018 № К-18-260/Ю-4 является недействительной (ничтожной) сделкой,), и с учетом нарушения норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, суд приходит к выводу, что возведенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1010 кв.м. является самовольной постройкой

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что и.о. прокурора области просит признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1010 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

Частью 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 той же статьи.

Администрацией муниципального образования «Город Саратов» заявлены исковые требования  о признании права собственности на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1012 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

Обращаясь с вышеназванными исковыми требованиями, Администрация муниципального образования «Город Саратов»ссылается на то, объект, который имеется на спорном земельном участке не является объектом, предусмотренным предпроектной разработкой ООО «Технострой» и не соответствует параметрам выданного разрешения на строительство, в следствии чего является самовольной постройкой и со ссылкой на нормы пункта 3 ст. 222 ГК РФ просит признать право собственности на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1012 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

Обществом с ограниченной ответственностью «Ритуал» заявлено встречное исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект «бюро ритуальных услуг», степень готовности 80%, площадью 1012 кв.м., состоящий из двух этажей, расположенный по адресу: г.Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

В обоснование встречных исковых требований  заявитель ссылается на следующие обстоятельства. 

Между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Ритуал» 19.10.2018 заключён договор купли-продажи земельного участка № К-18-260/Ю-4, по условиям которого ООО «Ритуал»приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:83, площадью 5145 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, на котором ответчиком начато строительство нежилого здания - бюро ритуальных услуг на основании выданного разрешения на строительство.

Как указывает ответчик, в настоящее время данное здание строительством не   завершено, степень готовности объекта составляет 80 %, здание имеет площадь 1012 кв.м.

Ссылаясь на то, что сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные, строительные и иные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, просит призанть право собственности на самовольную постройку на основании статьи 222 ГК РФ.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

Пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере. 

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Администрация муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Ритуал» основывают заявленные требования о признании права собственности на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку лица, у которого земельный участок, на котором создана постройка, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, при наличии определенных, установленных законом условий.

Признание права собственности на самовольную постройку за лицом, у которого отсутствуют вещные права на земельный участок, на котором создана постройка, законом не предусмотрено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 25), в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

На основании результатов проведённого исследования спорного объекта в рамках судебной экспертизы экспертом установлено, что объект «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе соответствует строительным нормам, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам.

С учётом того, что ничтожные сделки по передаче ООО «Ритуал» земельного участка в аренду и впоследствии в собственность не влекут правовых последствий, а также являются недействительными с момента их совершения, а земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:299 является собственностью муниципального образования «Город Саратов», спорный объект возведен на указанном земельном участке, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания права собственности Администрации муниципального образования «Город Саратов» на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1012 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

Пунктом 25 Постановления N 10/22 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель Прокуратуры Саратовской области, ссылаясь на пункт 3 ст. 222 ГК РФ пояснил, что с учетом заявленных исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» и выводов экспертного заключения о соответствии объекта «Бюро ритуальных услуг» по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе нормам градостроительного законодательства, а также строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам, исковые требования о сносе спорного объекта не снимает, но не возражает против удовлетворения исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», состоящий из двух этажей общей площадью 1010 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

Суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практикой по рассматриваемому вопросу, в том числе постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая во внимание, что у ООО «Ритуал» отсутствуют предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса вещные права на земельный участок, на котором возведена спорная постройка, при несоответствии проектной документации на строительство спорного объекта требованиям, предъявляемым к проектной документации, а самого спорного объекта -  проектной документации, а также с учетом того, что самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем на  праве собственности муниципальному образованию «Город Саратов», приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на спорный объект и отказе во встречном исковом заявлении ООО «Ритуал» о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект «бюро ритуальных услуг», степень готовности 80%, площадью 1012 кв.м., состоящий из двух этажей, расположенный по адресу: г.Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

С учетом вывода суда о необходимости удовлетворения исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на спорный объект, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования и.о. прокурора области  о сносе  объекта незавершенного строительства.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса   Российской   Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор  купли-продажи от 19.10.2018 № К-18-260/Ю-4, заключенный между Администрацией Муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Ритуал».  

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Ритуал»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) возвратить Администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299,  64:48:040110:300,   64:48:040110:301. 

В остальной части требований Прокуратуры Саратовской области в удовлетворении отказать.

Признать  право собственности муниципального образования «Город Саратов» на объект незавершенного строительства «Бюро ритуальных услуг», общей площадью 1012 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.  

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ритуал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход   бюджета   государственную пошлину в сумме 9000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Ритуал» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ритуал»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате экспертизы в размере 47500 рублей.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи соответствующей жалобы через арбитражный суд первой инстанции. 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области

В. Е. Козикова