АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9367/2019

08 декабря 2019 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года, полный текст решения изготовлен 08 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 04.12.2019г. дело по иску

Муниципального унитарного предприятия «Меркурий» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Акционерному обществу «Тандер» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Эжвинского района Муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

о взыскании долга,

при участии в судебном заседании:

от истца:              ФИО2 - по доверенности от 16.09.2019,

от ответчика:      ФИО3   - по доверенности от 23.07.2019,

от третьего лица:         ФИО2 - по доверенности от 26.11.2019.

установил:

Муниципальное унитарное предприятие «Меркурий» (Истец, МУП, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Акционерному обществу «Тандер» (Ответчик, Общество) о взыскании 68 692 руб. 50 коп. задолженности за период с января по март 2019 года по договору аренды №28 от 20.09.2016. 

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск и в дополнительных возражениях.

Третье лицо поддержало позицию Истца в полном объёме, считает требования подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, судом установлено следующее.

В хозяйственном ведении МУП «Меркурий» находится магазин «Товары для дома» (в том числе помещения по плану БТИ №1,2, 2а, 26, 3-7, 9-43 - первом этаже; №1, 1а, 2-28 - в подвале), назначение: нежилое, общая площадь 2 795,6 кв.м., этаж подвал, 1 этаж, адрес объекта: 

<

...>, о чем в ЕГРПН сделана запись регистрации №11-11-01/023/2010-720 от 27.05.2010.

На основании протокола №23 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 09.09.2016 часть нежилых помещений общей площадью 625 кв.м. (номера на поэтажном плане №2, 3, 5, 12, 13, 16, 17, 18, расположенные на 1 этаже) переданы в аренду АО «Тандер» по договору аренды нежилых помещений №28 от 20.09.2016 для прочей розничной торговли в неспециализированных магазинах, включая алкогольные и другие напитки, замороженные и незамороженные продукты, а также табачные изделия (далее -договор аренды). Срок аренды установлен с 20.09.2016 по 19.09.2026. Нежилые помещения переданы АО «Тандер» по акту приема-передачи от 20.09.2016. Государственная регистрация договора в Управлении Росреестра по РК произведена 28.09.2016.

Согласно п.3.1 договора аренды ежемесячная арендная плата установлена в размере 532 500 рублей, без учета НДС, с учетом расходов на оплату коммунальных услуг, без учета расходов на электроэнергию.

Договор аренды был заключен с АО «Тандер», как с единственным участником аукциона, по начальной (минимальной) цене арендной платы, которая была определена по результатам оценки рыночной стоимости согласно отчету №08/04/02 от 17.08.2016, составленному ИП ФИО4, по состоянию на 15.08.2016 - 532 500 рублей в месяц без учета НДС, с учетом расходов на оплату коммунальных услуг, без учета расходов на электроэнергию.

В соответствии с п.3.1 договора аренды арендатор должен перечислять ежемесячно на основании выставленного арендодателем счета с оплатой до 10-го числа текущего месяца арендную плату в размере 532 500 рублей.

В п.3.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата может быть увеличена в течение срока действия договора аренды на основании проведенной независимой оценки рыночной стоимости аренды имущества, но не чаще одного раза в год. 

Согласно п.3.5 договора аренды увеличение размера арендной платы устанавливается путем заключения дополнительного соглашения. Указанное ежегодное увеличение (индексация) арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель не справе требовать иного увеличения арендной платы.

Истец сообщил, что Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 19.04.2017 №20/2017-235 (далее – Решение) была утверждена Методика определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом (за исключением земельных участков) (далее - Методика), которая вступила в силу с 01.06.2017. Согласно п. 1.2 Методики, обладатель права хозяйственного ведения производит расчеты арендной платы за передаваемое в аренду имущество в соответствии с настоящей Методикой. 

В соответствии с п.2.1. Методики размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В п.2.2 Методики предусмотрено, что при заключении договора аренды нежилого помещения, здания, сооружения на срок более 1 года размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в установленных законодательством случаях, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. 

Руководствуясь указанной Методикой, а также ст.1 Федерального закона РФ от 29.11.2018 №459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», 17.12.2018 МУП «Меркурий» направило в адрес АО «Тандер» уведомление, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2019 увеличен Истцом с учетом прогнозируемого уровня инфляции на 4,3 % - до 555 397,50 рублей в месяц. Данное уведомление было получено представителем АО «Тандер» 25.12.2018. Одновременно в уведомлении Ответчику предлагалось подписать дополнительное соглашение №2 от 17.12.2018 к договору аренды, согласно которому арендная плата в месяц устанавливается в размере 555 397,50 рублей без учета НДС, с учетом расходов на оплату коммунальных услуг, без учета расходов на электроэнергию.

В ответах от 27.12.2018 исх.№2478 и от 21.01.2019 №2533 АО «Тандер» не согласилось с увеличением размера арендной платы на основании Методики, поскольку условия договора аренды не предусматривают данное основание увеличения арендной платы.

Истец считает, что арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в собственности МО ГО «Сыктывкар», переданные в хозяйственное ведение МУП «Меркурий», является регулируемой ценой и ее размер может быть изменен в случаях и на условиях, предусмотренных решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 19.04.2017 №20/2017-235 «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом (за исключением земельных участков)», а именно в порядке, установленном п.2.2. Методики - не чаще одного раза в год, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

С 01.01.2019 МУП «Меркурий» выставляет АО «Тандер» счета на оплату арендной платы по договору аренды в размере 555 397,50 рублей. 

АО «Тандер» оплачивает арендную плату в размере, установленном в договоре аренды - 532 500 рублей, что подтверждается следующим:

№п/п

Период начисления

Сумма

арендной платы

Дата оплаты

Сумма оплаты

Сумма

недоплаты

 

1.

Январь 2019

555 397,50

10.01.2019 №12969

532 500,00

22 897,50

2.

Февраль 2019

555 397,50

11.02.2019 №388307

532 500,00

22 897,50

3.

Март

555 397,50

11.03.2019 №80201

532 500,00

22 897,50

Итого

1 666 192,50

 

1 597 500,00

68 692,50

Таким образом, за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 общий размер задолженности по арендной плате составляет 68 692 руб. 50 коп.

28.05.2019 МУП «Меркурий» направил в адрес АО «Тандер» претензию, в которой предложило в течение 10 календарных дней оплатить просроченную задолженность в размере 69 094,73 рублей (с учетом предъявленных пени в счетах на оплату). Претензия была получена АО «Тандер» 29.05.2019 (вх.№ 1406/19), но задолженность не оплачена, что послужило основанием для обращения Истца в суд с настоящим иском.

АО «Тандер» с исковыми требованиями не согласен.

Согласно пункту 21  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской   Федерации   от   17.11.2011   №73   "Об   отдельных   вопросах   практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). 

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 части 2 статьи 450 ГК РФ).

Условия повышения арендной платы Стороны согласовали в пунктах 3.3. и 3.5 Договора в соответствии с которыми арендная плата на основании оценки рыночной стоимости аренды имущества может быть увеличена в течение всего срока действия договора. При этом увеличение арендной платы устанавливается путём заключения дополнительного соглашения и указанной увеличение является соглашением сторон об ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, договором аренды установлен порядок повышения арендной платы на основании независимой оценки рыночной аренды имущества и подписанием дополнительного соглашения. 

При этом Договор не устанавливает право на повышение арендной платы со стороны Арендодателя (Истца) в одностороннем порядке, а также не содержит в себе императивного условия, согласно которого арендная плата в обязательном безусловном порядке повышается один раз в год. Стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению Арендодателя.

В спорном договоре аренды содержится положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон. Поскольку стороны не пришли к соглашению об изменении цены договора, внесудебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо.

Отсутствуют основания и для изменения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ, так как сами по себе процессы изменения рыночной стоимости аренды имущества не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Помимо того, что арендная плата изменяется по соглашению сторон, стороны таю/се в пункте 3.3. Договора установили, что арендная плата изменяется именно на основании независимой оценки рыночной стоимости аренды недвижимости, а не на основании Решения и Методики. Содержащееся в договоре аренды условие об изменении размера арендной платы на основании проведённой независимой оценки рыночной стоимости свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из развития экономики, при котором в дальнейшем произойдёт увеличение рыночной стоимости.

Изменение Методики определения арендной платы не является в соответствии со статьями 310 и 450 ГК РФ тем основанием, установленным Договором или действующим законодательством, которое бы влекло одностороннее право изменения арендой платы по Договору в сторону увеличения.

Исходя из буквального толкования пункта 3.3 и 3.5. спорного Договора не следует, что увеличение арендной платы поставлено в зависимость не от воли сторон, а от внесения изменений в муниципальный правовой акт "Методика расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности" и стороны при подписании договора не согласовали нормативный порядок регулирования изменения цены.

Следовательно, ни рыночная стоимость, ни новая Методика расчета, утверждённая Решением, не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в одностороннем и/или в судебном порядке.

Спорный Договор заключен на аукционе, что указано в пункте 1.1. Договора. Положением пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, предусмотрено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Поскольку спорный договор аренды заключен по результатам проведения торгов в форме аукциона, применение к нему положений о регулируемой арендной плате,  противоречит действующему законодательству.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения заявленного иска отсутствуют, Общество просит в исковых требованиях МУП «Меркурий» отказать в полном объёме.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, а соответственно могут участвовать в торгах на предложенных условиях, либо не принимать в них участие.

Следовательно, заключая договор аренды на торгах, участник торгов выражает свою волю на заключение договора аренды на предложенных условиях.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор аренды заключен по результатам аукциона. Протоколом о результатах аукциона, на основании которого был заключен спорный договор аренды, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер арендной платы– 532 500 рублей в месяц без учета НДС, с учетом расходов на оплату коммунальных услуг, без учета расходов на электроэнергию.

По условиям Договора, изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к Договору. Таким образом, договором аренды прямо предусмотрено, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору, поскольку в рассматриваемом случае такое изменение является изменением существенного условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соглашение об изменении арендной платы до заявленного Истцом размера, рассчитанного на основании Решения, Ответчиком подписано не было.

Поскольку соглашение об изменении порядка расчета арендной платы на основании Решения подписано не было, правовых оснований применять новый размер арендной платы у Предприятия не имелось, учитывая, что договор аренды был заключен на торгах и условиями договора аренды не предусмотрено, что размер арендной платы корректируется при изменении законодательства публично-правового образования, и изменение порядка расчета арендной платы происходит автоматически и не требует внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Доводы Истца о том, что в рассматриваемом случае не требовалось подписания сторонами соглашения к договору аренды об изменении арендной платы, поскольку стоимость аренды муниципального имущества относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях предусмотренных договором аренды, судом отклоняются, как основанные на неверном применении и толковании норм законодательства.

Размер арендной платы по договору аренды, заключенному на торгах, не может устанавливается и изменяться Предприятием, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего порядок расчёта арендной платы.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было указано, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен на торгах, следовательно, приняв участие в торгах, подписав договор аренды, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение арендной платы по договору, определенной на торгах, может производиться путем подписания дополнительных соглашений, арендная плата, вопреки доводам Предприятия, не является регулируемой и подлежит установлению по соглашению сторон, в порядке предусмотренном договором аренды. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы на основании Решения сторонами подписано не было.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность изменения порядка определения арендной платы без подписания дополнительного соглашения, суд пришёл к выводу о том, что перерасчет, произведенный Предприятием на основании Решения, является не законным. При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований Предприятия о взыскании задолженности по арендной плате с учетом незаконного ее изменения в сторону увеличения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            Е.С. Скрипина