АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-9201/2021

город Вологда

28 сентября 2021 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Логиновой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройзаказчик» о признании частично недействительным предписания Департамента строительства Вологодской области от 18.05.2021 № 12-д,

при участии от общества - ФИО2 по доверенности от 26.07.2019, от департамента – ФИО3 по доверенности от 15.09.2021,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестстройзаказчик»  (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту строительства Вологодской области (далее – департамент) о признании недействительным пункта 2 предписания от 18.05.2021 № 12-д.

В обоснование предъявленных требований заявитель указывает, что обществом не допущено нарушений законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Оплата выполненных работ или поставленных материалов передачей прав на строящиеся квартиры путем заключения договоров долевого участия в строительстве с последующим подписанием соглашений о зачете является общепринятой у застройщиков. Прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачетом встречных однородных требований законом не запрещено.  

Департамент в отзыве на заявление и его представитель в судебном заседании предъявленные требования отклонили, считая оспариваемое предписание законным и обоснованным.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд считает предъявленные требования  не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество  осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в порядке и на условиях, соответствующих требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 214-ФЗ).

На основании распоряжения департамента от 30.03.2021 № 15-АД в отношении общества проведена внеплановая документарная проверка осуществления обществом деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Результаты проверки отражены в акте проверки от 18.05.2021 № 15-АД.

При проведении проверки департаментом установлено, что в нарушение части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ оплата цены договора участниками долевого строительства производилась путем проведения зачета взаимных требований на общую сумму 224 932,6 тыс. рублей. По состоянию на 31.12.2020 денежные средства, представленные дольщикам с отсрочкой платежа составляют 13 166,1 тыс. рублей, что подтверждается карточкой счета 76.5 (дебиторская задолженность).

По результатам проверки обществу выдано предписание от 18.05.2021 № 12-д об устранении нарушений законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, со сроком исполнения до 15.07.2021. В пункте 2 данного предписания указано, что обществу необходимо обеспечить соблюдение пункта 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, а именно уплату цены договора (предоставленные с рассрочкой платежа денежные средства участников долевого строительства в сумме 13 166,1 тыс. рублей) производить в безналичном порядке, путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период на расчетный счет общества, не допускать оплату цены договора участия в долевом строительстве путем проведения зачетов взаимных требований.

Не согласившись с пунктом 2 предписания, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условиями признания недействительными ненормативных актов органов, осуществляющих публичные полномочия, являются несоответствие таких актов закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение ненормативным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом № 214-ФЗ, который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

В силу пункта 9 части 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

В ходе проверки департаментом установлены факты оплаты цены договора долевого участия путем проведения зачета взаимных требований.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из указанной нормы, к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче объекта долевого строительства, указание в договоре ею проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Частью 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» положения Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса о купле-продаже будущей вещи и к положениям Жилищного кодекса.

Статьей 5 Закона № 214-ФЗ закреплены обязательные требования к цене договора участия в долевом строительстве.

В силу части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Доводы представителя общества о том, что положения пункта 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ не применяются к рассматриваемым отношениям, поскольку разрешение на строительство было получено обществом 22.02.2015, несостоятельны.

В соответствии с пунктом 7 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» части 3 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков, то есть застройщиков получивших разрешение на строительство до 01.07.2018.

Учитывая, что требования к цене договора и порядку ее уплаты носят императивный характер, стороны при заключении договора обязаны были соблюдать положения Закона № 214-ФЗ в указанной редакции.

Таким образом, пункт 2 предписания департамента от 18.05.2021 № 12-д принят в полном соответствии с положениям Закона № 214-ФЗ и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При вышеизложенных обстоятельствах не имеется предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ оснований для удовлетворения предъявленных  требований о признании недействительным пункта 2 предписания.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройзаказчик», расположенного по адресу: 

<

...> помещение 9н, зарегистрированного за основным государственным регистрационным номером 1063528000480, ИНН 

<

***>, о признании недействительным пункта 2 предписания Департамента строительства Вологодской области от 18.05.2021 № 12-д отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца после его принятия.

Судья                                                                                                      О.П. Логинова