АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

08.02.2018Дело № А62-9478/2017

Резолютивная часть решения объявлена 02.02.2018 

Полный текст решения изготовлен 08.02.2018

  Арбитражный   суд   Смоленской   области в составе судьи   Еремеевой В. И., 

при ведении протокола  судебного заседания  помощником судьи      Григорьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673121000430; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГАЛАКТИКА-С» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2,

о признании недействительным одностороннее расторжение договора  аренды нежилого помещения №1 от 24.05.2014 по уведомлению от 10.10.2017 №275,

при участии:

от заявителя: ИП ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ, паспорт), ФИО3, представитель (доверенность от 16.10.2017, паспорт);

от ответчика: ФИО4, представитель (доверенность от 01.12.2017, паспорт);

от третьего лица: ИП ФИО2 (выписка из ЕГРЮЛ, паспорт); ФИО5, представитель (доверенность от 30.11.2017, паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –истец, ИП ФИО1) обратился с заявлением в суд к обществу с ограниченной ответственностью «ГАЛАКТИКА-С» (далее – ответчик, ООО «ГАЛАКТИКА-С») о признании недействительным одностороннее расторжение договора  аренды нежилого помещения №1 от 24.05.2014 по уведомлению от 10.10.2017 №275 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 01.05.2014 № 24, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, указанное в п. 1.2. Договора, а Арендатор обязуется принять Помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату за пользование Помещением.

Согласно п. 7.1 договора Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящегоДоговора в следующих случаях:

В случае просрочки Арендатором уплаты платежей, предусмотренных Договором аренды более чем на 10 дней;

Если Арендатор осуществляет систематические задержки оплаты любых платежей, причитающихся по Договору аренды. Стороны договорились, что под термином «систематические задержки» понимается две и более задержки, общей продолжительностью 10 дней и более, выявленные в течение 360 дней;

Если Арендатор совершил неоднократные нарушения Правил ТРЦ и/или Регламента отделочных работ. Стороны договорились, что под термином «неоднократные нарушения Правил ТРЦ и/или Регламента отделочных работ» понимается нарушение 4 и более раза разных правил и/или 2 и более раза одного и того же правила в течение 360 дней;

Если Арендатор без согласования с Арендодателем не открывает Помещение для доступа посетителей (покупателей) и не осуществляет ведение коммерческой деятельности в Помещении более 1 дня, или Арендатором просрочен срок начала ведения коммерческой деятельности более чем на 10 дней с даты открытия ТРЦ для посетителей;

В случае передачи Арендатором Помещения или его части в субаренду или иное пользование третьих лиц без письменного разрешения Арендодателя;

В случае полной или частичной смены Арендатором профиля деятельности без письменного разрешения Арендодателя.

В случае отказа Арендодателя  от  исполнения  настоящего Договора   по  основаниям,   предусмотренным настоящим пунктом Договора, Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление, при этом датой прекращения (расторжения) Договора аренды будет являться дата, указанная в уведомлении Арендодателя.

Согласно п. 7.2 договора Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, уведомив письменно об этом Арендатора. При этом Арендодатель может воспользоваться правом отказа от Договора не ранее чем по истечении 24 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения по краткосрочному договору аренды № 24 от 30.12.2013. В таком случае Договор аренды считается расторгнутым по истечении 4 месяцев с момента получения Арендатором письменного уведомления Арендодателя об отказе от Договора, а сумма обеспечительного взноса засчитывается в счет уплаты постоянной части арендной платы за последний месяц аренды.

Согласно п. 2.1 договор заключен на три года с момента фактической передачи помещения арендатору. 

01.05.2014 сторонами подписан акт приема-передачи помещения.

Дополнительным соглашением от 21.04.2017 срок договора определён с 01.05.2017 на 11 месяцев.

Пунктом 4 дополнительного соглашения в пункт 7.2 договора внесены изменения, согласно которым Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, уведомив письменно об этом Арендатора за один месяц до даты его прекращения. Договор будет считаться прекращенным в дату, указанную в уведомлении, но не ранее одного месяца с даты получения уведомления о прекращении Договора.

Уведомлением № 275 от 10.10.2017 общество известило предпринимателя об одностороннем отказе от договора с 11.11.2017 со ссылкой на п. 7.2 договора.

Уведомление получено ФИО1 11.10.2017 в 12 часов 30 минут, что подтверждается письмом исх.№191017/1 от 19.10.2017 ООО «Смарт доставка» и накладной № 073058018 от 10.10.2017.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на статьи 168, 309, 431 ГК РФ, указал на следующее.

Истец, не имея юридического образования, путем сопоставления п.7.1 и п. 7.2 договора с другими условиями и смыслом договора в целом, приходит к пониманию, что обязательства, содержащиеся в договоре аренды № 24 от 01 мая 2014 г., позволяют Арендодателю в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в четко регламентированных случаях, установленных в п.7.1 договора.

Арендодатель, расторгнув договор по п. 7.2 не исполняет принятые на себя обязательства надлежащим образом, что нарушает требования закона, а именно ст. 309 ГК РФ и влечет признание судом сделки недействительной в силу ст. 168 ГК РФ, как совершенную с нарушением требования закона.

Ответчик просил отказать в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзыве, указав, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

Третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО2 просил отказать в удовлетворении требования по доводам, изложенным в отзыве.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской  Федерации все имеющиеся в   материалах дела документы, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 и ч. 1. 3 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 452 ГК РФ  одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

 В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

 Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание буквальное значение пунктов 7.1, 7.2 договора с учетом сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, действительной общей воли сторон, цели договора в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2017 правила п. 7.1, 7.2 договора позволяют определить их содержание.

Положения п. 7.1 договора предоставляют право арендодателю на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, определяя порядок и сроки отказа при условии ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по договору.

Между тем п. 7.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2017 предоставляет право арендодателю на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке независимо от каких-либо условий.

Положения договора в редакции дополнительного соглашения сторонами согласованы, не изменены, не признаны недействительными в установленном порядке.

Ответчиком получено 11.10.2017 уведомление от 10.10.2017 № 275 с требованиями о досрочном  расторжении договора аренды с 11.11.2017.

В судебном заседании ответчик указал на ненадлежащее исполнение предпринимателем условий договора.

В нарушение п. 3.4.2 договора, предусматривающего порядок и сроки оплаты постоянной части арендной платы (не позднее 5-го числа каждого текущего месяца), ИП ФИО1 платежи осуществлял несвоевременно.

Актами №13 от 12.03.2015, №87 от 16.05.2017 зафиксировано 7 нарушений в сфере пожарной безопасности, допущенных ИП ФИО1 при ведении коммерческой деятельности в помещении. Актом №55 от 06.09.2016 зафиксировано 19 нарушений в сфере электробезопасности, допущенных ИП ФИО1 при ведении коммерческой деятельности в помещении, которые на сегодняшний день не устранены. Актами от 16.11.2017 и от 24.11.2017 зафиксировано нарушение ИП ФИО1 обязательств, предусмотренных Правилами ТРЦ (не назначены два уполномоченных ответственных лица из числа сотрудников ИП ФИО1, не предоставлен ключ для проникновения в помещение в чрезвычайных ситуациях, отсутствует комплект документов, который должен находиться в помещении, использование микроволновой печи и электрического чайника).

На основании изложенных по делу обстоятельств, ответчик воспользовался своим правом на расторжение договора аренды, процедура расторжения соблюдена, договор аренды прекращен 11.11.2017 в порядке п. 7.2 договора.

Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик, действовал исключительно с намерением причинить вред заявителю, о нарушении ответчиком норм законодательства в материалах дела отсутствуют, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований государственная пошлина относится на заявителя.

ИП ФИО1 обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО «ГАЛАКТИКА-С» совершать действия, препятствующие заявителю в пользовании имуществом по договору аренды № 24 от 01.05.2014. 

Определением суда от 15.11.2017 предпринимателю предложено предоставить встречное обеспечение путем внесения на депозитный счет Арбитражного суда Смоленской области денежных средств в размере 500000 руб., либо путем представления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения.

Согласно платежному поручению № 4120 от 15.11.2017  предпринимателем перечислены денежные средства в размере 500000 рублей на депозитный счет суда.

Определением суда от 15.11.2017 приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «ГАЛАКТИКА-С» совершать действия, препятствующие заявителю в пользовании имуществом по договору аренды № 24 от 01.05.2014, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Согласно части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

В связи с тем, что обеспечительные меры, принятые определением суда от 15.11.2017, сохраняют свое действие до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, денежные средства, перечисленные заявителем в качестве встречного обеспечения в размере 500 000 рублей на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 15.11.2017 по делу № А62-9478/2017, подлежат возврату после вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу с депозитного счета Арбитражного суда Смоленской области.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673121000430; ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ГАЛАКТИКА-С» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) об оспаривании действий, выраженных в одностороннем расторжении договора  аренды нежилого помещения №1 от 24.05.2014 по уведомлению от 10.10.2017 №275, отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304673121000430; ИНН 

<

***>) после вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу с депозитного счета Арбитражного суда Смоленской области денежные средства, перечисленные им в качестве встречного обеспечения в размере 500 000 рублей на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 15.11.2017 по делу № А62-9478/2017.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья                В.И. Еремеева