АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-33277/2021

г. Новосибирск

20 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 20  мая 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания        помощником судьи Рахимовой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Арендная компания «СИДЕКО» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью Фабрика мебели «Конфесса» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

о взыскании 824 067 рублей 20 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 по доверенности от 01.03.2021, паспорт, копия диплома

ответчика:  ФИО2 по доверенности от 07.12.2021, паспорт, диплом

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской обратилось общество с ограниченной ответственностью Арендная компания «СИДЕКО» (далее – истец, ООО АК «Сидеко», арендодатель)  с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фабрика мебели «Конфесса» (далее – ответчик, ООО ФМ «Конфесса», арендатор) о взыскании 824 067, 20 рублей, из них: 721 600, 00  рублей – сумма основного долга по выплате арендной платы за период восстановительных работ; 102 467, 20 рублей неустойка за период с 16.09.2021 по 25.11.2021, взыскании неустойки с 26.11.2021 до момента фактической оплаты долга в размере 0,2 % о сумм долга за каждый день просрочки.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи  309, 330, 393, 614, п. 3 ст. 615, п. 2 ст. 616, 622 гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), мотивированы неисполнением арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, по приведению арендованного помещения после его освобождения в первоначальное  состояние.

Ответчик считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылается на то, что никакие ремонтные работы арендатором в помещении не проводились, договор аренды был прекращен и помещение  освобождено ООО ФМ «Конфесса» в марте 2021 года, правовых оснований для взыскания арендной платы в соответствии условиями договора аренды не имеется.

Как следует из материалов дела, 20.04.2020 стороны заключили Договор аренды  помещений № 0088/01/01 (далее – Договор), по условиям которого истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) за плату во временное владение и пользование нежилые помещения 65,6 кв.м. в здании по адресу пл. Труда, д. 1 для организации торгово-выставочного пространства.

Помещение передано арендатору по акту от 18.03.2020.

Стоимость ежемесячной арендной платы составляет 131 200,00 рублей (пункт 4.1 Договора).

Согласно пункту 1.9 Договора эксплуатирующей организацией  в здании по адресу пл. Труда, д. 1, обеспечивающей предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг законным владельцам нежилых помещений в здании  является ООО Эксплуатирующая компания  «Площадь Труда» (далее – эксплуатирующая организация).

В соответствии с пунктом 8.5 Договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив арендодателя о своем отказе за 60 календарных дней до расторжения договора.

02.02.2021 ответчик уведомил истца о расторжении Договора, в связи с чем  Договор расторгнут с 01.04.2021. 

Согласно пунктам 9.1, 9.2 Договора арендатор обязан вернуть арендодателю  по акту приема-передачи помещение  в состоянии не хуже, чем оно было первоначально передано арендатору, с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями.

При наличии замечаний к состоянию помещений  в момент их возврата лицами, подписывающими акт приема-передачи, составляется дефектная ведомость, на основании которой определяется объем работ и затрат, необходимых для восстановления помещения. Арендатор обязан компенсировать затраты арендодателя и (или) эксплуатирующей организации  на восстановление помещений и уплатить арендодателю денежную сумму, эквивалентную размеру арендной платы за весь период восстановительных работ; такая выплата должна производиться Арендатором до дня окончания восстановительных работ (пункт 9.3 Договора).

01.03.2021 эксплуатирующей организацией после выезда арендатора  был составлен Акт обследования помещения ООО ФМ «Конфесса», в котором зафиксировано, что для дальнейшей  сдачи помещения в аренду и его последующей эксплуатации требуется проведение восстановительных и ремонтных работ: демонтаж/монтаж розеточной части, демонтаж кабеля, восстановление освещения, восстановление стен, восстановление напольного покрытия, стоимость расходов составила 71 744, 60 рубля.

Указанный акт был направлен  09.03.2021 представителю ООО ФМ «Конфесса» по адресу электронной почты amihalev@confessa.su, кроме того, как следует из переписки в мессенджере WhatsApp, 06.04.2021 были также направлены фотографии недостатков. Из содержания переписки следует, что ответчик был осведомлен о наличии в помещении недостатков,  планировал согласовать работы со строителями, истцом, выйти на объект.

25.05.2021 письмом исх. № 060/21 (вх. №67 от 26.05.2021) истец уведомил  ответчика о необходимости провести восстановительные работы в спорном помещении. 

Письмом от 07.06.2021 арендатор сообщил арендодателю об устранении выявленных нарушений, проведении восстановительных работ согласно акту обследования от 01.03.2021 в срок по 11.06.2021.

ООО ФМ «Конфесса» письмами, адресованными эксплуатирующей организации, просило допустить сотрудников арендатора для выполнения работ в период с 02.04.2021 по 09.04.2021, с 30.05.2021 по 06.06.2021, с 07.06.2021 по 08.06.2021, с 08.06.2021 по 09.06.2021. 

09.09.2021 ООО АК «Сидеко» письмом от 09.09.2021 в целях возврата помещений и составления акта приемки-передачи предложило представителю ООО ФМ «Конфесса» явиться  15.09.2021 в 11 час. 00 мин. по адресу: пл. Труда, д.1, эт.1.

15.09.2021 сторонами был подписан Акт приема-передачи (возврата) спорного помещения.

26.10.2021 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о выплате в соответствии  с пунктом 3.4.14 Договора  денежной суммы, эквивалентной размеру арендной платы за период восстановительных работ с 01.04.2021 по 15.09.2021.

Письмом от 25.11.2021 ответчик отказался от удовлетворения требований истца,  сообщил арендодателю о том, что в связи с расторжением Договора помещение было освобождено арендатором 01.03.2021, требования истца о компенсации затрат  по восстановлению нежилого помещения, изложенные в письме от 25.05.2021, были исполнены ответчиком в оговоренный сторонами срок  06.06.2021.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО АК «Сидеко» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По общим правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что  между сторонами был заключен Договор аренды помещения, расторгнутый в соответствии с условиями Договора по инициативе арендатора с 01.04.2021. 

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Судом установлено, что необходимость проведения ремонтных работ, недостатки  помещения отражены в акте обследования от 01.03.2021.

Доводы ответчика о том, что акт обследования составлен эксплуатирующей организацией, а не арендодателем, судом не принимается во внимание, поскольку, как следует из материалов дела, арендатор не извещал арендодателя о дате освобождения помещения, времени и месте возврата помещения и составления соответствующего совместного акта, как предусмотрено условиями Договора. При этом с учетом пункта 8.5 Договора, Договор прекратил свое действие 01.04.2021, тогда как  на момент осмотра 01.03.2021  помещение уже  было освобождено арендатором без предварительного извещения арендодателя. Составление дефектной ведомости, определяющий объем замечаний к Договору, предусмотрено пунктом 9.3 Договора  в момент возврата помещения арендодателю по акту, чего арендатором не было сделано.

Факт наличия в помещении недостатков, зафиксированных в акте обследования, ответчиком не опровергнут.

В соответствии с пунктом 3.4.14 Договора арендатор обязан компенсировать затраты арендодателя или эксплуатирующей организации  по восстановлению (ремонту) нежилых помещений; кроме того, арендатор выплачивает арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате  за весь период восстановительных работ, если таковые превышают 15 календарных дней.

Как следует из материалов дела, в марте 2021 года акт обследования, содержащий объем работ и стоимость затрат, был направлен  арендатору.

Довод ответчика о том, что представленная истцом переписка в  мессенджере WhatsApp не является относимой, поскольку велась неизвестно с кем, судом не принимается во внимание, поскольку, как усматривается из материалов дела, после направления истцом представителю ответчика акта, фотографий, ООО ФМ «Конфесса» направило эксплуатирующей организации письмо с просьбой допустить сотрудников арендатора для выполнения работ в период с 02.04.2021 по 09.04.2021, что свидетельствует о получении претензий истца уполномоченным представителем арендатора.

 Ответчик стоимость затрат на восстановление помещения не оплатил, при этом обязался своими силами и за свой счет осуществить восстановительный ремонт нежилых помещений, о чем свидетельствует письмо ООО ФМ «Конфесса» от 07.06.2021, адресованное ООО АК «Сидеко», в котором  арендатор сообщил арендодателю об устранении выявленных нарушений, проведении восстановительных работ согласно акту обследования от 01.03.2021 в срок по 11.06.2021.

 Доводы ответчика о то, что им не проводился ремонт в спорном помещении, опровергаются представленными доказательствами:   письмами, адресованные эксплуатирующей организации с просьбой допустить сотрудников арендатора для выполнения работ в периоды с 30.05.2021 по 06.06.2021, с 07.06.2021 по 08.06.2021, с 08.06.2021 по 09.06.2021; сравнительной фототаблицей, актом совместного осмотра помещения от 13.04.2022, ответом на претензию от 25.11.2021, журналом выдачи/сдачи ключей, видеозаписью.

Из пояснений истца следует, что ответчиком обязательства по восстановлению помещения не было выполнено в полном объеме, так как не была произведена замена декоративной планки витража в количестве 18 п.м., вместе с тем, помещение было принято по акту приема-передачи 15.09.2021 в целях завершения взаиморасчетов по Договору.

Принимая во внимание условия Договора, в соответствии с которыми арендатор принял на себя обязательства по оплате арендодателю суммы, эквивалентной арендной плате, на период восстановительных работ,  с учетом установленных по делу обстоятельств, в частности возврат помещения арендатором после проведения ремонтных работ  по акту приема-передачи только 15.09.2021, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика  задолженности за период с 01.04.2021 по 15.04.2021 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статьей 309, 310  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 330  ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.1 Договора предусмотрена ответственность за нарушение арендатором предусмотренных договором платежей в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Окончание срока действия договора не влечет прекращения всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4, ст. 425  ГК РФ, п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Аналогичное положение закреплено в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Истцом неустойка рассчитана в размере 102 467,20 рублей за  период с 16.09.2021 по 25.11.2021, при этом истец просит взыскать неустойку с 26.11.2021  по день фактического исполнения обязательства.

Ответчиком о применении статьи 333 ГК РФ не заявлено.

Вместе с тем, при взыскании неустойки суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Суд считает возможным применить к рассматриваемому спору разъяснения Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос № 7), согласно которым если решение о взыскании соответствующей неустойки принимается судом до введения моратория, то в резолютивной части решения суд указывает сумму неустойки, исчисленную за период до введения моратория. В части требований о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства суд отказывает в удовлетворении требований как поданных преждевременно. Одновременно суд разъясняет заявителю право на обращение с таким требованием в отношении дней просрочки, которые наступят после завершения моратория.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежит начислению заявленная истцом неустойка с 01.04.2022 и по день фактической уплаты долга.

По расчету суда  неустойка за период  по состоянию на 31.03.2022 при   размере    пени   0,2 % за каждый день от суммы задолженности  составляет  284 310, 40 рублей. 

За период с 01.04.2022 суд отказывает во взыскании неустойки, поскольку указанные требования поданы истцом преждевременно, при этом суд разъясняет право истца на предъявление соответствующих требований за период после завершения установленного моратория.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию  госпошлина в пользу истца  в размере 19 481, 00 рубль, в доход федерального бюджета – 3 578,00 рублей.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110,  170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

                                                    РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фабрика мебели «Конфесса» (ОГРН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью Арендная компания «СИДЕКО» (ОГРН 

<

***>) задолженность  по арендной плате на период восстановительных работ в размере 721 600 рублей 00 копеек, неустойку за период с 16.09.2021 по 31.03.2022 в размере 284 310 рублей 40 копеек,    расходы по уплате госпошлины в размере 19 481 рубль 00 копеек. 

В удовлетворении остальной  части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фабрика мебели «Конфесса» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3 578 рублей 00 копеек.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья Т.В. Абаимова