АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1960/2024

Дело № А57-12334/2023

г. Казань

22 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Центр доктора Бубновского в Саратове» - ФИО1 (доверенность от 14.05.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр доктора Бубновского в Саратове»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024 

по делу № А57-12334/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр доктора Бубновского в Саратове» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), г. Саратов, о признании договора аренды нежилых помещений действующим,

с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр доктора Бубновского в Саратове» (далее – ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове», общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о признании договора аренды нежилых помещений от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 действующим до 27.10.2026.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.09.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024 решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.09.2023 отменено, принят новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении исковых требований. 

ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове», не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.09.2023.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. 

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2024 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Карповой В.А., Нагимуллина И.Р. на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено на 16.05.2024 на 12 часов 15 минут.

После отложения судебное заседание продолжено 16.05.2024 в 12 часов 15 минут в том же составе.

Представитель ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16, по условиям которого обществу за плату во временное владение и пользование сроком на пять лет предоставлены нежилые помещения общей площадью 537,4 кв.м, расположенные на третьем этаже в здании по адресу: 

<

...>, помещения I, II, III, IV.

По акту приема-передачи помещения от 28.10.2016 вышеуказанные  нежилые помещения переданы ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове».

Договор аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 зарегистрирован, о чем 11.11.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации. 

Дополнительным соглашением от 01.12.2018 № 1 стороны изменили срок действия договора аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 на десять лет с момента подписания договора, т.е. до 28.10.2026.

Данное дополнительное соглашение в установленном законом порядке не было зарегистрировано. 

ФИО3 по договору дарения от 23.12.2022 подарила ФИО2 нежилое помещение площадью 537,4 кв.м с кадастровым номером 64:48:060106:372, расположенное по адресу: 

<

...>, помещения I, II, III, IV, о чем 11.01.2023 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ИП ФИО2 направил в адрес общества письмо от 21.02.2023, в котором сообщил о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:060106:372, а также с предложением заключить с ним новый договор аренды на иных условиях.

Письмом от 01.03.2023 ФИО3 уведомила ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове» об изменении собственника арендуемого помещения с указанием новых реквизитов для оплаты арендных платежей на имя ИП ФИО2 

ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) с заявлением от 02.03.2023 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1 к договору аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16. 

Управление Росреестра по Саратовской области уведомлением от 16.03.2023 № КУВД-001/2023-8194814/1 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановило государственную регистрацию  дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1 к договору аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16, так как не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также ввиду поступления от предпринимателя возражений относительно государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1 к договору аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16. 

ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове», полагая, что договор аренды от 28.10.2016  № ОД Ш 11-15/03/16 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1 является действующим до 27.10.2026, обратилось в  арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что договор дарения от 23.12.2022 был заключен между близкими родственниками, в связи с чем ИП ФИО2 не мог не знать о наличии заключенного в отношении спорного имущества договора аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 и дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1, которым срок действия данного договора аренды был изменен до 28.10.2026, однако, не проявив должную степень добросовестности и осмотрительности, не выяснил обстоятельства законности занятия обществом нежилого помещения с  кадастровым номером 64:48:060106:372, а также об изменении срока действия договора аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что дополнительное соглашение от 01.12.2018 № 1 к договору аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, руководствуясь статьями 164, 433, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришел к выводу о том, что данное дополнительное соглашение является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий для ответчика, который не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1 об изменении срока действия договора аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.  

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16, по условиям которого обществу за плату во временное владение и пользование сроком на пять лет предоставлены нежилые помещения общей площадью 537,4 кв.м, расположенные на третьем этаже в здании по адресу: 

<

...>, помещения I, II, III, IV.

Договор аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 зарегистрирован, о чем 11.11.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации. 

На основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Поскольку договор аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 был заключен сроком на пять лет и подлежал обязательной государственной регистрации, то и соглашения об изменении данного договора аренды также подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове» (арендатор) было подписано дополнительное соглашение от 01.12.2018 № 1, которым стороны изменили срок действия договора аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 на десять лет с момента подписания договора, т.е. до 28.10.2026.

Вместе с тем данное дополнительное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было, в связи с чем не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о существовании незарегистрированного дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1.

ФИО3 по договору дарения от 23.12.2022 подарила ФИО2 нежилое помещение площадью 537,4 кв.м с кадастровым номером 64:48:060106:372, расположенное по адресу: 

<

...>, помещения I, II, III, IV, о чем 11.01.2023 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На момент заключения данной сделки в Едином государственном реестре недвижимости в отношении нежилого помещения площадью 537,4 кв.м с кадастровым номером 64:48:060106:372 было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды по договору аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 сроком на 5 лет. 

Таким образом, в рассматриваемом случае для ИП ФИО2 дополнительное соглашение от 01.12.2018 № 1 к договору аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 не влечет юридических последствий, поскольку он не знал и не мог знать о наличии дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1 об изменении срока действия договора аренды от 28.10.2016 № ОД Ш 11-15/03/16 на десять лет с момента подписания договора.

Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, регистрация дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1 могла быть осуществлена как по заявлению арендатора, так и по заявлению арендодателя.

Вместе с тем общество длительный период времени (более 4 лет) не предпринимало действий по государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1, а подало заявление о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения только после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:060106:372 от ФИО3 к ИП ФИО2, что не может свидетельствовать об его добросовестном поведении (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Центр доктора Бубновского в Саратове» в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что арендодатель уклонялся либо препятствовал в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2018 № 1, равно как и не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчик знал или должен был знать о заключении данного дополнительного соглашения на момент заключения договора дарения от 23.12.2022.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что требования общества необоснованны и не подлежат удовлетворению. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024 по делу № А57-12334/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья        Р.В. Ананьев 

Судьи        В.А. Карпова

        И.Р. Нагимуллин