ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-21938/2020-ГК

Дело № А40-267304/19

г. Москва

22 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО «РАНТЬЕ КЛУБ М»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2020

по делу № А40-267304/19, принятое судьей Хабаровой К.М.,

по иску АО «КИ ИНВЕСТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Апрель-Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 1) АО «ТрейдингИнвест» в лице к/у ФИО2, 2) ООО «РАНТЬЕ КЛУБ М», 3) АО «Риетуму Банка»

о признании Договора аренды нежилого помещения расторгнутым, об обязании освободить нежилое помещение,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО3 – директор на основании решения № 01-11-2017.01 от 01.11.2017, диплом АВС 0929095 от 30.07.1999; 

от ответчика: не явился, извещен;  

от третьих лиц: 3) ФИО3 по доверенности от 09.12.2019, диплом АВС 0929095 от 30.07.1999;  1, 2) не явились, извещены;  

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Трейдингинвест» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Апрель-Девелопмент» (далее - ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2015 № ДА-2015-01/06 расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке с 30.08.2019 и обязании ответчика освободить помещения. 

Определением суда от 14.11.2019, по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник помещений - ООО «КИ Инвест». 

Определением суда, в порядке процессуального правопреемства и на  основании п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», заменил первоначального истца на собственника предмета аренды -  общество с ограниченной ответственностью «КИ Инвест» (далее – истец).

Решением Арбитражного суда г. Москвы т 02.03.2020 по делу № А40-267304/19, суд признал договор аренды нежилого помещения от 01.06.2015 № ДА-2015-01/06, заключенный между ООО «Апрель-Девелопмент» и АО «Трейдингинвест», расторгнутым с 30.08.2019. 

Обязал ООО «Апрель-Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить нежилое помещение общей площадью 487,20 кв. м. (нежилое помещение на 2 этаже здания общей площадью 244,1 кв. м., номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение 1-комната 7,8; нежилое помещение на 3 этаже здания общей площадью 243,1 кв. м.: номера на поэтажном плане: чердак, помещение 1-комнаты 5,6.), находящееся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо- ООО «РАНТЬЕ КЛУБ М»   обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с ой жалобой, в которой просит  отменить решение суда первой инстанции    , и принять по делу новый судебный акт, котором в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца и  третьего лица -АО «Риетуму Банка» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по доводам изложенном в письменном отзыве на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей ответчика и третьих лиц: АО «ТрейдингИнвест» в лице к/у ФИО2  и  ООО «РАНТЬЕ КЛУБ М»,

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 01.06.2015 между АО «Трейдингинвест» (арендодателем) и ответчиком (арендатором)  заключен договор аренды нежилого помещения № ДА-2015- 01/06 (далее - Договор). 

Согласно п. 2.1 Договора и акта приема-передачи помещения от 01.06.2015 ответчик принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 487,20 кв. м., находящееся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. 

11.03.2013 между истцом (залогодателем) и АО «Риетуму Банка» (залогодержателем) заключен договор об ипотеке № 039/2013, по условиям которого, истец передал залогодержателю в залог помещение общей площадью 720 кв.м., находящееся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Определением арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2018 в деле о банкротстве истца, суд обратил взыскание на заложенное имущество истца и определил условия и порядок реализации предмета залога (аренды) в редакции Положения, предложенного залогодержателем, за исключением того обстоятельства, что имущество будет 3 реализовано не одним, а двумя лотами.

 Определение суда вступило в законную силу 18.12.2018 и не обжаловалось. Впоследствии, 28.05.2019 предмет договора аренды (залога) реализован на публичных торгах в деле о банкротстве истца, покупателем помещения стало ООО «КИ Инвест».

В нарушение условий Договора арендатор значительную просрочку при внесении арендных платежей.

В силу п. 10.2. Договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы на срок более чем 2 календарных месяца подряд (п. п. 10.2.1), а также в случае обращения взыскания на предмет аренды со стороны залогодержателя помещения - АО «Риетуму Банка» (п. 10.2.5).

В соответствии с п. 10.4., п. 10 для одностороннего внесудебного расторжения Договора, сторона Договора обязуется направить письменное уведомление другой Стороне об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора на основании п. 10.2, 10.3 Договора не менее чем за 15 дней до даты прекращения Договора, которая будет указана в уведомлении, при этом, арендатор обязуется освободить арендуемое помещение и, не позднее даты, указанной в уведомлении, передать его по Акту возврата Помещения.  

09.08.2019 истец в соответствии с п.п.10.4 Договора письменно уведомил ответчика об отказе во внесудебном порядке от исполнения Договора по вышеуказанным основаниям. Дата расторжения Договора и освобождения помещений установлена - 30.08.2019. 

13.08.2019 ответчик письменные уведомления истца получил, однако помещения по Акту приема-передачи до сих пор не вернул ни первоначальному истцу, ни новому собственнику.

В связи с данными обстоятельствами Акционерное общество «Трейдингинвест» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что решением арбитражного суда г. Москвы от 11.04.2018 по делу № А40-1099/18- 16-1 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 10 114 053 руб. 66 коп.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 по делу № А40-273661/2018 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 6 129 032 руб. 26 коп.

В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что истцом  подтвержден факт длительного (более 2 месяцев подряд) неисполнения ответчиком обязательств по Договору, и договор аренды является расторгнутым по основаниям  предусмотренным п. 10.2.1.

Также суд учел, что 28.05.2019 предмет Договора (залога) реализован на публичных торгах в деле о банкротстве истца, покупателем помещения стало ООО «КИ Инвест».

Обращение взыскания на заложенный предмет аренды в пользу Банка указано как самостоятельное основание для расторжения договора аренды. Факт реализации заложенного предмета аренды в банкротстве АО «Трейдингинвест» дополнительно подтверждает правомерность расторжения договора аренды.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 10.4., п. 10 для одностороннего внесудебного расторжения Договора, Сторона Договора обязуется направить письменное уведомление другой Стороне об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора на основании п. 10.2, 10.3 Договора не менее чем за 15 дней до даты прекращения Договора, которая будет указана в уведомлении, при этом, арендатор обязуется освободить арендуемое помещение и, не позднее даты, указанной в уведомлении, передать его по Акту возврата Помещения.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 11.04.2018 по делу № А40-1099/18- 16-1 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 10 114 053 руб. 66 коп.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 по делу № А40-273661/2018 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 6 129 032 руб. 26 коп.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Учитывая, что вступившими в законную силу судебными актами подтвержден факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, то суд первой инстанции сделал верный вывод о наличии у истца права на расторжение Договора в одностороннем порядке.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой в ненадлежащем порядке рассмотрел заявление о фальсификации доказательств, подлежит отклонению.

 Согласно ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

Согласно определения Конституционного Суда РФ от 22.03.2012 № 560-О-О, закрепление в процессуальном законе правил, регламентирующих рассмотрение заявления о фальсификации доказательства, направлено на исключение оспариваемого доказательства из числа доказательств по делу; сами эти процессуальные правила представляют собой механизм проверки подлинности формы доказательства, а не его достоверности. 

По смыслу статьи 161 АПК РФ понятие "фальсификация доказательств" предполагает совершение лицом, участвующим в деле, или его представителем умышленных действий, направленных на искажение действительного содержания объектов, выступающих в гражданском, арбитражном или уголовном процессе в качестве доказательств путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл и содержащих ложные сведения.

Фальсификация доказательств является уголовно наказуемым деянием, ответственность за которое предусмотрена 303 УК РФ. Применительно к рассматриваемому деянию фальсификация заключается в сознательном искажении представляемых доказательств, например документов (доверенностей, расписок, договоров, актов ревизий, протоколов следственных действий и т.д.), путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, т.е. в искусственном создании доказательств в пользу истца (заявителя) или ответчика (подлог документов, уничтожение или сокрытие улик), создании искусственных (ложных) вещественных доказательств и т.д. Таким образом, для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательств, суд вправе принимать любые необходимые и достаточные меры, круг которых не ограничен назначением судебной экспертизы. Проверка заявления о фальсификации доказательства сводится к оценке оспариваемых доказательств до принятия окончательного судебного акта по делу. 

Заявление о фальсификации может проверяться не только с помощью экспертного исследования документа, но и путем оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств. 

Предположительные доводы о том, что спорные уведомления не подписывались Конкурсным управляющим ФИО2 не могут являться основанием для удовлетворения заявления о фальсификации, в заявлении не изложены обстоятельства, в обосновании заявления о фальсификации. 

Сам по себе факт оспаривания подписи без его обоснования, не может являться безусловным основанием для удовлетворения заявленного ходатайства.

В данном конкретном случае, Арбитражный суд г. Москвы сделал верный вывод о том, что рассмотрение заявление о фальсификации возможно без  назначения судебной экспертизы.

Кроме того,  при рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции, заявитель повторного ходатайства о фальсификации и назначении экспертизы не заявил.  

Довод апеллянта о расторжении договора аренды судом и ссылка на п. 3 ст. 453 ГК РФ также является необоснованным.

Как следует из материалов дела, ни первоначальный истец (АО «Трейдингинвест»), ни правопреемник по иску (ООО «КИ Инвест») не обращались в суд с иском о расторжении договора аренды. Исковые требования заявлялись о признании договора аренды расторгнутым и освобождении (возврата) предмета аренды. 

Довод апеллянта о наличии согласия Банка на передачу предмета аренды в субаренду необоснованный и не подтверждается материалами дела.

Так,  договор от 07.09.2015залога №039/2013, на который ссылается апеллянт, свидетельствует об информированности Банка о договоре аренды, а не субаренды. 

Пункт 6.4.4. договора аренды ответчиком нарушен, и предмет аренды незаконно передан в субаренду. При этом письменного согласия на заключение самого договора аренды Банк изначально не выдавал.

 При этом  суд сделал веерный вывод о прекращении Договора на основании ст. 40 Закона об ипотеке, учитывая, что срок договора аренды превышает срок,  обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условии что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока, обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии с разделом 4.1.1. выписки из ЕГРН от 09.04.2019 на объект аренды, срок обеспеченного ипотекой обязательства составляет - до 31.12.2016.

Однако, договор аренды в нарушение ст. 40 Закона об ипотеке заключен сроком на 5 лет, до 01.06.2020.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 6616/12   указано, что Закон о банкротстве не содержит норм, исключающих применение норм права, указанных в ст. 40 Закона об ипотеке в процессе банкротства. Президиум ВАС РФ сделал следующие выводы:

-  поскольку в данном случае срок исполнения обеспеченных ипотекой обязательств должника наступил, а сам должник находился в процедуре банкротства, договор аренды его заложенного имущества сроком на 25 лет с правом выкупа арендатором не соответствовал требованиям статьи 40 Закона об ипотеке;

- в силу п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя. 

Аналогичные разъяснения даны в пунктах 22, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»;

Таким образом, сохранение договора аренды, заключенного с нарушением норм действующего законодательства (ст. 40 Закона об ипотеке, ст. 346 ГК РФ) не отвечает целям и последствиям осуществления процедуры банкротства.

В рамках дела № А40-155534/2016 Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество АО «Трейдингинвест». Определением суда от 18.07.2017, иск АО «Риетуму Банка» в части обращения взыскания на имущество АО «Трейдингинвест» оставлен без рассмотрения в связи с признанием АО «Трейдингинвест» банкротом, согласно решению арбитражного суда, г. Москвы от 23.05.2017 по делу № А40-194219/2016.

В соответствии с п. 4 ст. 148 АПК РФ, суд оставляет иск без рассмотрения, если заявленное требование подлежит рассмотрению в деле о банкротстве. В соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», если должник будет признан банкротом, суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица оставляет исковое заявление без рассмотрения на основании п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

 Из данного Постановления также следует, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера, которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, в последующем, обращение взыскания на заложенный предмет аренды осуществлялось Банком в деле о банкротстве АО «Трейдингинвест».

Определением арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2018 в деле о банкротстве АО «Трейдингинвест», суд обратил взыскание на заложенный предмет аренды и определил условия и порядок реализации предмета залога (аренды) в редакции Положения, предложенного залогодержателем, за исключением того обстоятельства, что имущество будет реализовано не одним, а двумя лотами. Определение суда вступило в законную силу 18.12.2018 и не обжаловалось.

Впоследствии, 28.05.2019 предмет договора аренды (залога) реализован на публичных торгах в деле о банкротстве истца, покупателем помещения стало ООО «КИ Инвест».

Обращение взыскания на заложенный предмет аренды в пользу Банка указано как самостоятельное основание для расторжения Договора.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2020 по делу                             № А40-267304/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                             О.В. Савенков 

 

Судьи:                                                                                     В.В. Валюшкина 

 

                                                                                                           М.С. Кораблева