СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А45-23773/2017

г. Томск

22 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2018 года 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,                                                                         

судей: Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи               Денисовой О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой" (апелляционное производство №07АП-11052/2017) на решение  Арбитражного суда Новосибирской области от 18 октября 2017 года по делу № А45-23773/2017 (судья Бутенко Е.И.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) 

к Мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) 

о взыскании 4 620 720 рублей 13 копеек убытков,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 02.03.2015,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Волховстрой" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска о взыскании 4 620 720 рублей 13 копеек убытков в виде начисленной арендной платы по договору аренды земельного участка от 30 июня 2006 года № 55761 т.

Исковые требования обоснованы статьями 405, 406, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью использования земельного участка по назначению.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18 октября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не применена подлежащая применению статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации; не принято во внимание, что арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в предусмотренных договором целях, о наличии недостатков арендуемого имущества арендатор уведомил арендодателя претензией №59 от 19 июля 2017 года; начисленная арендная плата является убытками арендатора, судом не применена подлежащая применению статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации; судом необоснованно приняты во внимание судебные акты по делу №А45-3408/2016.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил; извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, ходатайство об отложении заседания не направил. 

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30 июня 2006 года № 55761т, в силу которого ответчик передал истцу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:0034 площадью 22 172 кв. м, разрешенное использование - строительство жилых домов.

Срок договора был определен сторонами с 30 июня 2006 года по 30 июня 2009 года (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 3 417 253 рубля в год.

Дополнительным соглашением № 1 от 03 августа 2009 года срок действия договора продлен до 30 июня 2012 года.

Дополнительным соглашением № 3 от 28 июня 2012 года срок действия договора  продлен до 30 июня 2015 года, размер арендной платы с 30 июня 2012 года установлен в размере 4 028 000 рублей в год, или 335 666 рублей 66 копеек в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 28 июня 2012 года) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 28 июня 2012 года) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.5 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 28 июня 2012 года) предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Пунктом 3 указанного дополнительного соглашения стороны установили, что в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с обнаружением недостатков, препятствующих пользованию арендатором земельным участком по не зависящим от него обстоятельствам, стороны решили установить по договору годовой размер арендной платы 1 рубль в год за период с 30 июня 2009 года до 30 июня 2012 года.

Постановлением мэрии г. Новосибирска от 05 декабря 2014 года № 10786 был образован земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:063610:0034 площадью 22 172 кв. м (сохраняющегося в измененных границах) по ул. Немировича-Данченко в Ленинском районе с разрешенным использованием "многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения", предоставленного по договору аренды от 30 июня 2006 года № 55761 т. Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска предписано внести изменения в договор аренды.

Постановлением мэрии г. Новосибирска от 29 июня 2015 года № 4371 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:063610:0034 был изменен на "многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры".

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о внесении соответствующих изменений в договор аренды (письма от 16 декабря 2014 года № 31/16353, от 14 апреля 2015 года № 31/05561, от 03 июня 2015 года № 31/08105, от 01 июля 2015 года № 31/09460), между тем, соглашение между сторонами относительно условий договора, в том числе размера арендной платы, достигнуто не было. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25 января 2017 года по делу № А45-3408/2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2017 года, спорные пункты договора были изложены в следующей редакции:

пункт "1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22172 (двадцать две тысячи сто семьдесят два) кв. м. С 05.12.2014 года размер земельного участка изменяется до 15850 (пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) кв. м"; пункт "1.3. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе, с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры"; пункт "1.4. Срок действия договора: с "30" июня 2006 года по "30" июня 2018 года"; пункт "2.1. размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет:

с 30.06.2012 года – 4 028 000 (четыре миллиона двадцать восемь тысяч рублей 00 коп.) рублей в год или 335 666,66 (триста тридцать пять тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 66 коп.) рубля в месяц с 05.12.2014 года – 2 153 658 (два миллиона сто пятьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят восемь) рубля в год или 179 471,50 (сто семьдесят девять тысяч четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) рубля в месяц с 29.06.2015 года – 1 644 992 (один миллион шестьсот сорок четыре тысячи девятьсот девяносто два) рубля в год или 137 082,67 (сто тридцать семь тысяч восемьдесят два рубля 67 копеек) рубля в месяц".

На основании указанного решения сторонами было подписано дополнительное соглашение № 5 от 13 июня 2017 года к договору, зарегистрированное Управлением Росреестра по Новосибирской области 22 июня 2017 года.

Претензией исх. № 59 от 19 июля 2017 года ответчик просил исключить начисление арендной платы и штрафные санкции за период с 05 декабря 2014 года по 22 июня 2017 года. Письмом от 02 августа 2017 года № 31/20/08344 ответчик ответил, что правовых оснований для удовлетворения претензии не имеется.

Указывая, что за период с 05 декабря 2014 года по 22 июня 2017 года ответчиком по договору начислена арендная плата в размере 4 620 720 рублей 13 копеек, из которых 1 726 994 рубля 53 копейки оплачено арендатором, 2 893 725 рублей 60 копеек - предстоит оплатить (будущие расходы), ссылаясь на предоставление ответчиком земельного участка в отношении которого была установлена санитарно-защитная зона, то есть имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, затягивание арендодателем внесение изменений в договор аренды в части площади земельного участка, его разрешенного использования и других условий, полагая начисленную арендную плату своими убытками, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 309, 310, 421, 606, 607, 608, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 37 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из правомерности начисления арендодателем платы на основании условий дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной статьи).

Заявляя рассматриваемые требования истец полагает неправомерным начисление арендной платы за период с 05 декабря 2014 года по 22 июня 2017 года в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению.

Между тем, из материалов дела следует, что 05 декабря 2014 года ответчиком из арендованного земельного участка был выделен участок с кадастровым номером 54:35:063610:455 площадью 6 322 кв. м, пригодный для жилищного строительства, на котором истцом возведен жилой дом. В отношении указанного участка сторонами заключен отдельный договор аренды от 27 февраля 2015 года № 120302т, в связи с чем площадь арендованного по договору от 30 июня 2006 года № 55761т участка уменьшилась до 15 850 кв.м. 29 июня 2015 года мэрией было изменено разрешенное использование арендованного земельного участка указанной площади, позволяющее использовать его для строительства объектов нежилого назначения, коммунальной инфраструктуры.

При рассмотрении дела № А45-3408/2016, имеющего в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, на основании проведенной экспертизы был определен размер арендной платы с 05 декабря 2014 года, а также с  29 июня 2015 года.  Размер подлежащей внесению арендной платы был определен с учетом качественного состояния арендованного земельного участка, принимая во внимание наличие санитарно-защитной зоны. Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований правомерно отказано судом первой инстанции.

Отклоняя доводы заявителя, апелляционный суд исходил также из следующего. 

Согласно пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Правовые последствия выявления арендатором недостатков в арендованном имуществе предусмотрены статье 612 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Мнение истца о возможности отнесения к убыткам начисленной арендодателем арендатору платы за пользование имуществом при наличии недостатков у последнего основано не неверном толковании норм права.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 133, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, должен рассматривать заявленное требование исходя из фактических правоотношений, определив при этом, нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05 декабря 2017 года № 310-ЭС17-19073 по делу № А62-337/2017.

На основании изложенного, апелляционный суд отклонил довод жалобы о том, что судом не применена подлежащая применению статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не применена подлежащая применению статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принято внимание то, что арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в предусмотренных договором целях, уведомил арендодателя о наличии недостатков арендуемого имущества арендатор претензией №59 от 19 июля 2017 года противоречат содержанию оспариваемого судебного акта.

Аргумент апеллянта о необоснованности принятия во внимание судебных актов по делу №А45-3408/2016 противоречит нормам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 октября 2017 года по делу № А45-23773/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий   Ю.И. Павлова

СудьиЛ.И. Жданова 

          М.А. Фертиков