Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-14/2023

13 февраля 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2023 года.Полный текст  постановления изготовлен 13 февраля 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей  Воронцова А.И., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в заседании:

от ИП ФИО2: ФИО3, по доверенности от 16.09.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от  12.12.2022

по делу №А04-6605/2021

Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304280735600076, ИНН 

<

***>)

к администрации города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на нежилое здание

третьи лица: публичное акционерное общество «Сбербанк России»,  управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного, акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания», общество с ограниченной ответственностью «Дельта», 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Свободного (Администрация), Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного (УИМИЗ администрации г.Свободного) о сохранении нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Свободный Амурской области, ул.50 лет Октября, д.23/1, в реконструированном виде с учетом характеристик, указанных в техническом паспорте, составленном 14.12.2020 ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» Амурский филиал Белогорского отделения; признании права собственности на реконструированное нежилое здание, общей площадью 585 кв.м, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010905:47 (общей площадью 300 кв.м) и 28:05:010905:105 (общей площадью 1 029 кв.м) по адресу: г.Свободный Амурской области, ул.50 лет Октября, д.23/1. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество «Сбербанк России»,  акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания», общество с ограниченной ответственностью «Дельта».

Определением от 18.04.2022 процессуальный статус УИМИЗ администрации г.Свободного изменен на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования: просил признать право собственности ИП ФИО2 на объект общественного питания, общей площадью 191,1 кв.м, расположенный по адресу: Амурская область, г.Свободный, на земельном участке с кадастровыми номером 28:05:010905:105.

Уточнение принято судом к рассмотрению.

Решением от 12.12.2022 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе с дополнениями ИП ФИО2 считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на строительство спорного здания предыдущим арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:105 и получение истцом в результате добровольного раздела совместно нажитого имущества супругов; отсутствие судом оценки отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство; отсутствие доказательств тому, что спорный объект не соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка, создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

По мнению заявителя жалобы, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не идентично истечению срока действия такого документа в момент обращения с заявлением либо о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо обращения в суд о признании права собственности, поскольку документы на земельный участок должны быть действующими в период осуществления работ по строительству. В этой связи вывод суда об отсутствии прав на земельный участок, как основание для отказа в иске, не основан на законе.

Кроме того, суд указал, что спорное здание не является самостоятельным объектом, в отсутствие судом оценки проектной документации. При этом, суд не предложил уточнить требования в части реконструкции спорного объекта, формально отказал в иске, что привело к правовой неопределенности объекта.

Указание суда на несоответствие спорного здания и ранее построенного объекта – игровой центр градостроительному плану не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку здание соответствует всем нормам и правилам, гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным получением соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

В отзыве на апелляционную жалобу  Администрация выразила несогласие с ее доводами, ссылаясь на возведение спорной постройки без получения соответствующих разрешений; отказ в выдаче разрешения на строительство истцом не обжаловался, повторно с аналогичным заявлением с приложением соответствующего пакета документов истец не обращался.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал доводы жалобы, настаивая на ее удовлетворении.

Иные участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», своих представителей  не направили.

Администрация заявила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела детский игровой центр с кафе, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 365,3 кв.м, лит.А, адрес объекта: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, находился в собственности ФИО4 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.12.2009 №28АА312029).

16.10.2018 между УИМИЗ администрации г.Свободного (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №194,  по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 28:05:010905:105, находящийся по адресу: 

<

...> для строительства объекта общественного питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1 029 кв.м (пункт 1.1 договора от 16.10.2018 №194).

Договор заключен сроком на 3 года с 16.10.2018 по 16.10.2021 (пункт 2.1 договора от 16.10.2018 №194).

16.10.2018 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. 

17.06.2019 на основании договора купли-продажи ФИО4 (продавец) продал ФИО5 (покупатель) нежилое здание – детский игровой центр с кафе, общей площадью 365,3 кв.м, расположенное на земельном участке, мерою 300 кв.м, находящийся по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, и земельный участок, мерою 300 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения детского игрового центра с кафе, кадастровый номер 28:05:010905:47, находящийся по адресу: Амурская область, г.Свободный,  ул.50 лет Октября, д.23/1.

В 2019 году на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010905:47, 28:05:010905:105 истцом за счет собственных средств, без соответствующего разрешения, к существующему зданию возведена пристройка, общей площадью 191,1 кв.м (обеденный зал, бухгалтерия, гардеробная, холл).

В результате произведенной реконструкции (возведения пристройки) общая площадь здания составила 585 кв.м.

11.03.2020 между ФИО5 (даритель) и ФИО2 (одаряемый) заключен договор дарения, согласно которому даритель подарил, а одаряемый принял с дар нежилое помещение и земельный участок под ним, расположенные по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября 23/1. 

Сведения о нежилом помещении: назначение – нежилое, детский игровой центр с кафе, 2-х этажный, общей площадью 365,3 кв.м, лит.А, кадастровый (или условный) номер 28:05:010905:0047:10:430:002:007201710, расположен по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, 23/1, принадлежит дарителю на основании договора дарения нежилого помещения и земельного участка от 09.10.2019, дополнительного соглашения к нему от 31.10.2019, дата регистрации 01.11.2019 №28:05:010561:68-28/001/2019-19. 

Сведения о земельном участке: земельный участок, категории земель – земли начисленных пунктов, разрешенное использование: для размещения детского игрового центра с кафе, общая площадь 300 кв.м, местоположение: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, 23/1, с кадастровым (условным) номером 28:05:010905:47, принадлежит дарителю на основании договора дарения нежилого помещения и земельного участка от 09.10.2019, дополнительного соглашения к нему от 31.10.2019, дата регистрации 01.11.2019  №28:05:010905:47-28/001/2019-6.

31.08.2020 между ФИО4 и ИП ФИО2 подписано соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 16.10.2018 №194, в соответствии с которым ФИО4 передал ИП ФИО2 права арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 16.10.2018 №194, на земельный участок мерою 1 029,0 кв.м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для строительства объекта общественного питания, кадастровый номер 28:05:010905:105, находящийся по адресу: 

<

...>.

Согласно техническому паспорту, составленному 14.12.2020 ФГУП «Ростехинвентаризация», нежилое здание, расположенное по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, 23/2, состоит из литера А и А1. Год ввода в эксплуатацию литера А – 2009, год реконструкции – 2019. Год реконструкции литера А1 – 2019. Площадь здания для кадастрового учета составляет 585 кв.м, в том числе площадь 1 этажа 405,5 кв.м, площадь 2 этажа 179,5 кв.м.

Согласно техническому заключению, выданному 20.03.2019 ООО «Амургражданпроект», общее состояние несущих конструкций существующей пристройки к нежилому зданию, расположенного по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д,23/1, соответствует действующим на период строительства строительным нормам и правилам, в том числе по взрывопожарной и пожарной безопасности. Здание пристройки находится в работоспособном состоянии. Признаков деформаций и разрушений не обнаружено. Применяемые при возведении строения строительные материалы, конструкции и изделия соответствуют требованиям по несущей способности и сохранили свои технико-эксплуатационные качества. Дальнейшая эксплуатация пристройки возможна без каких-либо ограничений. Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта

В соответствии с проектной документацией, изготовленной ООО «Амургражданпроект», выполненная реконструкция нежилого здания не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности существующего здания, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные параметры разрешительного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:47, общей площадью 300 кв.м, следует, что данный земельный участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования – для размещения детского игрового центра с кафе.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:105, общей площадью 1 029 кв.м, земельный участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства объекта общественного питания.

10.02.2020 ИП ФИО2 обратилась в администрацию города Свободного с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства с кадастровым номером 28:05:010561:68, расположенного по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1.

Письмом от 14.12.2020 исх.№558-арх Администрация отказала в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта капитального строительства, указав на то, что Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена выдача разрешений на строительство объектов (зданий, сооружений), строительные работы по созданию которых уже начались. Поскольку строительные работы произведены в 2019 году, на 14.12.2020 выдать разрешение не представляется возможным.

ИП ФИО2, считая, что возведенная пристройка к нежилому зданию находится на земельных участках, принадлежащих ей на законных основаниях (на праве собственности и на основании договора аренды), не создает опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав других лиц; обратилась в арбитражный суд с иском о признании за ней права собственности на объект общественного питания общей площадью 191,1 кв.м, расположенный по адресу: Амурская область, г.Свободный, на земельном участке с кадастровыми номером 28:05:010905:105 (с учетом уточнения).

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом при условии, что она создана для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое  имущество,   созданное   на  земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных  норм   и   правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в отношении недвижимого имущества.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся   земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

Спорная постройка является объектом недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из  правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума  Верховного  Суда  РФ и  Высшего Арбитражного Суда  РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике  при разрешении  споров,   связанных   с   защитой    права собственности  и других  вещных прав» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22),  рассматривая иски о признании права собственности на самовольную  постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие  разрешения  на  строительство  и/или  отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014,  признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся   в  суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Бремя доказывания наличия условий для признания права собственности на самовольную постройку возложено на самовольного застройщика.

Как следует из материалов дела, истец без получения соответствующего разрешения на реконструкцию в 2019 году самовольно возвел пристройку, общей площадью 191,1 кв.м (обеденный зал, бухгалтерия, гардеробная, холл) к зданию, расположенному по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, принадлежащему истцу на праве собственности.

В результате произведенной реконструкции общая площадь здания увеличилась до 585 кв.м.

Судом установлено, что 31.08.2020 ИП ФИО2 по соглашению к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 16.10.2018 №194, приняла права арендатора по данному договору аренды на земельный участок, площадью 1 029,0 кв.м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для строительства объекта общественного питания, кадастровый номер 28:05:010905:105, находящийся по адресу: 

<

...>.

С целью постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на реконструированный объект, после окончания вышеуказанных работ, ИП ФИО2 обратилась в администрацию города Свободного за разрешением на реконструкцию объекта капитального строительства, в выдаче которого отказано ввиду обращения за разрешением после окончания работ по реконструкции объекта капитального строительства.

Материалами дела установлено, что спорный объект располагается на земельных участках с кадастровым номером 28:05:010905:47, площадью 300 кв.м, и с кадастровым номером 28:05:010905:105, площадью 1 029 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:47 принадлежит истцу на праве собственности, земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:105 использовался истцом на основании договора аренды от 16.10.2018  №194, со сроком действия до 16.10.2021.

При этом, на дату обращения с рассматриваемым иском земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:105, на котором расположена спорная постройка, не находился у истца на каком-либо праве, предусмотренном  пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Исходя из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 263 ГК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ,  собственник (арендатор) земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из анализа статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса РФ следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

По условиям договора аренды от 16.10.2018 №194 арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 28:05:010905:105, находящийся по адресу: 

<

...> для строительства объекта общественного питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1 029 кв.м.

С целью определения возможности самостоятельного использования по назначению спорного объекта, степени его готовности, отнесения к самостоятельным объектам недвижимого имущества, соответствия требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, строительных норм и правил, а также определения земельного участка, в границах которого расположен спорный объект, соответствия объекта разрешенному использованию земельного участка, судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «Предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» от 02.03.2022 (эксперт ФИО6) спорный объект, общей площадью 191,1 кв.м (пристройка нежилого здания – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: г.Свободный Амурской области, ул.50 лет Октября, д.23/1, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010905:47), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010905:105 по адресу: город Свободный Амурской области, ул.50 лет Октября, д.23/1, является недвижимым имуществом – самостоятельным нежилым зданием, сблокированным с существующим нежилым зданием с кадастровым номером 28:05:010905:68; может использоваться самостоятельно по назначению в соответствии с зоной расположения участка ДО-1 «Зона общественно-деловой застройки городского центра», зоны предназначенной – для центральных функций застройки формирующей общественно деловой центр Правил землепользования и застройки г.Свободного.

Учитывая противоречие вывода эксперта о самостоятельности спорного объекта техническому плану, техническому паспорту, рабочему проекту документации «Реконструкции нежилого здания по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, 23/1», суд отнесся критически к данному выводу эксперта, признав отсутствие у постройки признаков самостоятельного объекта недвижимости.

Так, из представленных в материалы дела доказательств, в том числе фотографических материалов, следует, что данная пристройка примыкает к основному объекту (детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м) и является частью объекта, площадью 365,3 кв.м, то есть имеется общий холл, гардеробная, обеденный зал, при  отсутствии раздельного входа и выхода от основного объекта (площадью 365,3 кв.м).

Доказательств того, что объект, площадью 191,1 кв.м, может самостоятельно эксплуатироваться, с учетом услуг водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и т.д. без объекта, площадью 365,3 кв.м, в материалы дела не представлено.

При этом, из пояснений эксперта ФИО6 следует, что услугами водоснабжения и канализации посетители кафе пользуются в помещении здания, площадью 365,3 кв.м, поскольку в здании, площадью 191,1 кв.м, система водоснабжения и водоотведения отсутствует.

По приведенным основаниям суд пришел к выводу, что использование инженерного обеспечения в пристройке, площадью 191,1 кв.м, без основного объекта, площадью 365,3 кв.м, невозможно.

Более того, истцом произведена реконструкция объекта капитального строительства – объекта, площадью 365,3 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, в результате которого  увеличилась общая площадь здания до 585 кв.м.

Их пояснений эксперта ФИО6, данных в ходе рассмотрения спора,  следует, что спорное нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:105 и согласно межевому плану нарушения границ земельных участков не имеется.

Проанализировав фотографические материалы экспертного заключения от 02.03.2022, чертежи земельных участков, являющиеся приложением к данному экспертному заключению, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:105, площадью 1 029 кв.м, и градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47, площадью 300 кв.м, на котором отображено здание кафе с кадастровым номером 28:05:010561:68, суд пришел  к выводу, что спорный объект возведен за пределами зоны «места допустимого размещения объектов капитального строительства».

В этой связи, учитывая неполное исследование по вопросу определения земельного участка, на котором расположен спорный объект, не определение в границах какого земельного участка расположен спорный объект, имеется ли нарушение границ земельных участков, судом по делу назначена по делу дополнительная судебная экспертиза.

Согласно дополнительному экспертному заключению ООО «Портал» (эксперты ФИО7, ФИО8) от 23.09.2022 – при отображении местоположения фактических границ земельного участка, на котором расположены объекты – спорный объект, общей площадью 191,1 кв.м, и нежилое здание – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, на кадастровом плане территории кадастрового квартала 28:05:010905 от 17.08.2022 №КУВИ-001/2022-141292125, фактические границы земельного участка, на котором расположены объекты, частично в месте расположения декоративного ограждения сооружения в виде бетонной площадки незначительно выступают за границы участка с кадастровым номером 28:05:010905:105 по сведениям ЕГРН (Приложение №1 к экспертному заключению).

По результатам исследования эксперты пришли к выводу, что расположение нежилого здания – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, не соответствует градостроительному плану №Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47 в части установленного градостроительным планом места допустимого размещения здания.

Согласно пояснениям экспертов –  границы нежилого здания – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: Амурская область,  г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, смещены относительно места допустимого размещения здания, установленного в соответствии с градостроительным планом №Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47, в Северо-западном направлении на расстояние более 10 метров; нежилое здание – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, частично расположено в границах места допустимого размещения здания, установленного градостроительным планом  №Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47.

При отображении местоположения границ нежилого здания – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: Амурская область,  г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, местоположения границ спорного объекта – пристройки, общей площадью 191,1 кв.м., нежилого здания – детский игровой центр с кафе, определенных при проведении экспертизы, на кадастром плане территории кадастрового квартала 28:05:010905 от 17.08.2022 №КУВИ-001/2022-141292125 экспертами выявлено, что указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010905:105 и 28:05:010905:47, сведения о границах которых содержатся в ЕГРН.

Кроме того, экспертами в приложении №4 к экспертному заключению (схема) отображено местоположение границ нежилого здания – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: Амурская область,  г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, местоположение границ нежилого здания – пристройки, общей площадью 191,1 кв.м., нежилого здания – детский игровой центр с кафе, по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, определенных при проведении экспертизы, и границы земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010905:105 и 28:05:010905:47 по сведениям ЕГРН.

Проанализировав экспертное заключение ООО «Портал» от 23.09.2022 в порядке статьи 71 АПК РФ, суд признал его соответствующим требованиям статей 67, 68, 86 АПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, указанным  экспертным заключением установлено, что объект – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, д.23/1, не соответствует градостроительному плану №Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47 в части установленного градостроительным планом места допустимого размещения здания.

Учитывая факт нахождения спорного объекта в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010905:105 и 28:05:010905:47,  правообладателем первого из которых истец не является, что исключает признание права на объект в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, как расположенного на земельных участках с разными правами истца (собственность и аренда) на каждый из них, отказ в удовлетворении иска является обоснованным.

Довод апелляционной жалобы о строительстве спорного здания предыдущим арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:105 и получение истцом в результате добровольного раздела совместно нажитого имущества супругов подлежит отклонению, как противоречащий материалам дела.

Так, материалами дела установлено, что объект недвижимости – детский игровой центр с кафе, 2-х этажный, общей площадью 365,3 кв.м, лит.А, кадастровый (или условный) номер 28:05:010905:0047:10:430:002:007201710, расположенный по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября, 23/1,  и земельный участок под ним получен ИП ФИО2 по договору дарения от 11.03.2020, заключенному с ФИО5

В этой связи ссылка в жалобе на пункт 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного  Суда РФ 16.11.2022, является несостоятельной.

Довод жалобы об отсутствии судом оценки отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство не принимается,  учитывая указание в данном отказе на  отсутствие документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство, а также на фактическое осуществление строительных работ по возведению спорного объекта на момент обращения.

При этом, данный отказ Администрации истцом не обжалован; доказательств обращения с соответствующим заявлением предыдущего собственника в материалах дела не представлено, равно как и доказательств того, что истец не мог получить разрешение по независящим от него причинам до начала строительства или во время его проведения.

Ссылка в жалобе на отсутствие доказательств тому, что спорный объект не соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка, создает угрозу жизни и здоровью граждан, отклоняется, в отсутствие у истца какого-либо права на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:105.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства о соответствии спорного строения противопожарным нормам и правилам, регламентированные пунктом 4.11 правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», в части расположения относительно существующего здания кафе.

Позиция заявителя жалобы о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не идентично истечению срока действия такого документа в момент обращения с заявлением либо о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо обращения в суд о признании права собственности, со ссылкой на то, что документы на земельный участок должны быть действующими в период осуществления работ по строительству, не может быть принята во внимание.

В подтверждение указанной позиции заявитель сослался на пункт 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73); часть 2.1 статьи 40  Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Федеральный закон  от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

В соответствии с частью 2.1 статьи 40  Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим.

Таким образом, приведенные разъяснения  Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 и положения части 2.1 статьи 40  Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ касаются государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и не подлежат применению к настоящему спору.

По указанным основаниям довод жалобы о несоответствии закону вывода суда о том, что отсутствие прав на земельный участок является основанием для отказа в иске, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм права.

Материалами дела установлено, что спорный объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010905:105 и 28:05:010905:47, в отсутствие у истца прав на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:105.

Ссылка в жалобе на решение Свободненского городского суда от 20.04.2021 по делу №2-154/2021 также не может быть принята во внимание, учитывая факт отмены данного судебного акта.

Довод жалобы о неверном указании судом на то, что спорный объект не является самостоятельным объектом недвижимости, в отсутствие оценки судом проектной документации, является несостоятельным.

В материалы дела не представлен отдельный технический паспорт на спорный объект как на самостоятельный, индивидуально-определенный.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства возможной эксплуатации спорного объекта вне основного здания – объекта, площадью 365,3 кв.м, в котором находится система водоснабжения и водоотведения, в то время как в объекте, площадью 191,1 кв.м (обеденный зал, бухгалтерия, гардеробная, холл), водоснабжение и водоотведение отсутствует, равно как и отдельный вход.

С учетом изложенного, суд, проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный объект не является самостоятельным объектом недвижимости.

Ссылка в жалобе на то, что суд не предложил уточнить требования в части реконструкции спорного объекта, формально отказав в иске, что привело к правовой неопределенности объекта, отклоняется, как основанная на неверном толковании процессуальных норм. При этом, в ходе рассмотрения спора истец воспользовался правом, предусмотренным статьей 49 АПК РФ.

Довод жалобы о том, что несоответствие спорного здания и ранее построенного объекта – игровой центр градостроительному плану не имеет правового значения для настоящего спора, является несостоятельным, исходя из требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ, согласно которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертным заключением ООО «Портал» от 23.09.2022 установлено, что  расположение нежилого здания – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, по адресу: Амурская область, г.Свободный, ул.50 лет Октября,  д.23/1, не соответствует градостроительному плану №Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47 в части установленного градостроительным планом места допустимого размещения здания; границы здания смещены относительно места допустимого размещения здания, установленного в соответствии с градостроительным планом  №Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47, в Северо-западном направлении на расстояние более 10 метров; нежилое здание – детский игровой центр с кафе, площадью 365,3 кв.м, частично расположено в границах места допустимого размещения здания, установленного градостроительным планом №Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47.

Изложенное в совокупности свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы и отсутствии правовых оснований для ее удовлетворения.

В этой связи решение суда, принятое при правильном установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ  при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от  12.12.2022 по делу №А04-6605/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

М.О. Волкова

 

Судьи

А.И. Воронцов

 

И.В. Иноземцев