ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№18АП-1909/2019

г. Челябинск

29 марта 2019 года

Дело №А47-11835/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шабанова Интизама Иманверди Оглы на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.12.2018 по делу №А47-11835/2018 (судья Евдокимова Е.В.).

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Партнер» (далее - ООО «УК «Партнер», общество, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ФИО3 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о выселении из занимаемого встроенного нежилого помещения, находящегося в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, в связи с истечением срока действия договора аренды №40/5 от 28.09.2012.

Решением суда от 24.12.2018 (резолютивная часть объявлена 18.12.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. 

Так, податель жалобы указывает, что не был извещен о времени и месте судебного разбирательства и был лишен права реализовать свои права предусмотренные ст. 41 АПК РФ.

Ответчик отмечает, что при рассмотрении дела не было установлено, что ответчик нарушил условия договора аренды. Кроме того, суд не принял во внимание то обстоятельство, что истец до настоящего времени получает оплату за помещение.

Также податель жалобы не согласен с протоколом внеочередного собрания собственников жилья, на основании которого принято решение о расторжении договора аренды, поскольку оно принято с нарушением требований закона.

Апеллянт полагает, что истец не привел нормы закона, в силу которых арендодатель в рассматриваемом случае был бы вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. Истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

От истца отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не поступил.

ООО «УК «Партнер» представило возражения на апелляционную жалобу, по мотивам которых отклонило ее доводы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (далее - МКД), проводимого в форме очно-заочного голосования от 17.10.2016 №1, выбрана управляющая организация, осуществляющая управлением МКД - ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» (т. 1, л.д. 59-65).

Согласно договору управления многоквартирным домом от 18.10.2016 №215, заключенному по инициативе собственников МКД, на условиях согласованных с управляющей организацией (ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5»), последняя предоставляет услуги по содержанию и ремонту в границах эксплуатационной ответственности (т. 1, л.д. 40-58).

В соответствии с исковыми требованиями, ООО «УК «Партнер» (ранее - ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5»), на основании протокола №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 28.05.2018, представляет интересы собственников дома №13 по ул. Беляева в городе Орске.

29 мая 2018 года ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» приняло решение о внесении изменений в устав в связи с тем, что Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017 введено лицензионное требование, как отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее. Лицензиаты, не соответствующие на 11.01.2018 лицензионному требованию, установленному п. 1.1 ч.1 ст. 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение шести месяцев со дня вступления в силу указанных изменений (до 11.07.2018) обязаны внести изменения в свои учредительные документы.

Указанные изменения 09.06.2018 зарегистрированы (внесены в ЕГРЮЛ) в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

При этом, истец сообщает, что ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» не реорганизовано и не ликвидировано (реквизиты организации не изменены) и продолжает осуществлять деятельность, в том числе исполнять обязательства по договорам, под новым фирменным наименованием ООО «УК «Партнер».

Протоколом общего собрания (очного) собственников помещений в многоквартирном доме от 27.09.2012 принято решение о разрешении ИП ФИО2 размещения магазина «Елена» в данном МКД и передачи права на заключение договора аренды о размещении указанного магазина ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» и ответчиком (т. 1, л.д. 16-20).

Между ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор на аренду нежилого недвижимого имущества от 28.09.2012 №40/5 (далее - договор; т. 1, л.д. 14-15), по условиям которого объектом договора является следующее недвижимое имущество: встроенное нежилое помещение в цокольном этаже, находящееся по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1.2 договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает обязательства по аренде недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора, согласно условиям договора.

В силу п. 1.3 договора, срок аренды определяется договором с 01.10.2012 по 31.08.2017.

В соответствии с п. 1.4 договора, арендуемое помещение предоставляется для размещения продовольственного магазина «Елена».

Согласно условиям договора, арендатор обязан:

- использовать арендуемое недвижимое имущество в соответствии с условиями договора и исключительно по назначению, указанному в п. 1.4 договора;

- поддерживать арендуемое недвижимое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, нести коммунальные расходы по содержанию имущества; по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении, передать арендодателю безвозмездно все согласованные и произведенные в арендуемом недвижимом имуществе перестройки и переделки, а также для улучшения, составляющие принадлежность недвижимого имущества, не отделимые без вреда от его конструкций; своевременно;

- согласно п. 3.1. вносить в полном объеме арендную плату, определенную в 3.2 договора, или измененную, согласно разделу 3 договора, в размере, определяемом дополнительным соглашением.

В силу п. 2.2.7 договора, в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть арендуемое недвижимое имущество по передаточному акту в состоянии, обусловленном договором, письменно уведомив арендодателя не позднее, чем за один месяц.

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон письменно предупредив об этом другую сторону за 1 месяц или в судебном порядке (п. 6.1 договора). 

Договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае невыполнения арендатором хотя бы одного пункта договора (п. 6.2 договора).

Согласно п. 7 договора, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения им своих обязанностей по настоящему договору, а, именно:

- не имеет задолженности по арендной плате по договору;

- не имеет задолженности во все уровни бюджетов;

- не имеет задолженности по платежам за коммунальные услуги;

- надлежащим образом исполнены иные обязанности, установленные договором аренды (имущество использовалось по назначению, состояние помещения соответствует санитарным нормам и правилам, в разумный срок произведен текущий и капитальный ремонты и др.). Подача заявлений на заключение договора аренды на новый срок производится арендатором за один месяц до окончания срока договора аренды.

Согласно исковым требованиям, на протяжении долгого времени собственники помещений в МКД не могут урегулировать возникший вопрос с ИП ФИО2 (арендатор), поскольку собственники жилых помещений МКД возражают, чтоб в их доме находился магазин «Елена», соответственно, выразились против продления срока действия указанного договора.

В свою очередь, ответчик в адрес истца за заключением договора на новый срок не обращался, в связи с чем, по мнению истца, договор аренды прекратил свое действие 31.08.2017, и арендатор был обязан освободить и вернуть арендодателю имущество после прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вопреки действиям собственников и ООО «УК «Партнер», направленным на выселение ИП ФИО2 из нежилого помещения, ответчик продолжаете длительное время, а именно с 01.09.2017 по настоящее время, незаконно занимать вышеуказанное помещение.

Так, согласно выписке из протокола общего собрания жильцов от 13.01.2016, собственниками МКД принято решение о том, что в срок не позднее 15.02.2017 уведомить ИП ФИО2 о расторжении договора аренды с 31.08.2017, в связи с истечением срока аренды и освобождении занимаемого помещения (т. 1, л.д. 21-27).

Далее, в протоколе внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД №1/16 от 20.04.2016, проводимого в форме очного голосования отражено решение собственников МКД о расторжении договора аренды с ИП ФИО2, в связи с нарушением арендатором правил торговли, санитарных норм и нарушением постановления Правительства Оренбургской области от 14.09.2012 №786-п (т. 1, л.д. 28-32).

Уведомлением, направленным в адрес ответчика, ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» сообщило о прекращении арендных отношений по договору аренды от 28.09.2012 №40/5 с просьбой в срок до 31.08.2017 выехать из данного помещения и явиться в ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» для урегулирования арендных отношений и подписания соглашения о расторжении договора аренды на нежилое недвижимое имущество (т. 1, л.д. 66). Согласно отчету об отслеживании отправления уведомление получено ответчиком 09.04.2016 (т. 1, л.д. 67).

Кроме того, от старшей по МКД в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора аренды с отметкой на нем «получено 4 апреля 2018г» (т. 1, л.д. 68).

05 июня 2018 года ООО «УК «Партнер» почтой направило досудебную претензию ИП ФИО2 (т. 1, л. д. 13), в которой предлагало последнему в добровольном порядке до 13.07.2018 выселиться из незаконно занимаемого встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, и явиться в ООО «УК «Партнер» для урегулирования арендных отношений и подписания соглашения о расторжении договора аренды на нежилое недвижимое имущество.

Однако, ИП ФИО2 не стал получать данную претензию на почте и только 06.07.2018 управляющей компании удалось вручить указанную досудебную претензию лично в руки ИП ФИО2.

Не смотря на указанное, помещение освобождать в добровольном порядке ответчик отказывается.

На основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №1 от 28.05.2018 ООО «Октябрьский Жилкомсервис №5» наделено полномочиями представителя МКД №13 по ул. Беляева на представление интересов собственников в судебных органах, в том числе в арбитражном суде при подаче искового заявления о расторжении договора аренды и выселении ИП ФИО2 с данного нежилого помещения (т. 1, л.д. 33-39).

В соответствии с п. 8.2 договора, в случае невозможности разрешения споров переговорным путем, стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд.

На основании вышеизложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, которые регулируются главой 34 названного Кодекса.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.

В силу п. 1.3 договора, срок аренды определяется договором с 01.10.2012 по 31.08.2017.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик обращался к истцу с требованием заключить договор на новый срок.

Поэтому суд апелляционной инстанции полагает, что данный договор аренды прекратил свое действие 31.08.2017.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, материалами дела подтверждено соблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора (т. 1, л.д. 13).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 указанной статьи).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, письменно предупредив об этом другую сторону за 1 месяц или в судебном порядке (п. 6.1 договора).

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление, в котором сообщено о прекращении арендных отношений по договору аренды от 28.09.2012 №40/5 и просьба в срок до 31.08.2017 выехать из спорного помещения (т. 1, л.д. 66). Согласно отчету об отслеживании отправления уведомление получено ответчиком 09.04.2016 (т. 1, л.д. 67).

Кроме того, от старшей по МКД в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора аренды с отметкой на нем «получено 4 апреля 2018г» (т. 1, л.д. 68).

Учитывая, что п. 6.1 договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, а также порядок его расторжения, принимая во внимание, что материалами дела подтверждается соблюдение порядка расторжения договора арендодателем, суд апелляционной инстанции полагает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды считается расторгнутым с 31.08.2017.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства освобождения и передачи помещения истцу ответчиком не представлены.

Поскольку договор аренды расторгнут, право арендатора на пользование помещением прекратилось, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обязал предпринимателя освободить спорное помещение.

Довод подателя жалобы о том, суд не принял во внимание то обстоятельство, что истец до настоящего времени получает оплату за помещение, не принимается судом апелляционной инстанции.

Так, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Не принимает судебная коллегия в качестве обоснованной ссылку ответчика о том, что суд первой инстанции нарушил процессуальные права стороны по делу - предприниматель не был извещен о времени и месте судебного разбирательства и был лишен права реализовать свои права предусмотренные ст. 41 АПК РФ.

Согласно абзацам второму и третьему п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в Едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Как видно из соответствующей выписки, адресом (место нахождения) ИП ФИО2 является: 462421, 

<

...>. Этот же адрес указан ответчиком и в апелляционной жалобе.

На основании ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта. Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом в том случае, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чём орган связи проинформировал арбитражный суд.

Из материалов дела видно, что судом первой инстанции судебные акты направлялись ответчику по двум адресам: 462421, 

<

...>, и 

<

...> (магазин «Елена»). Однако, почтовые конверты возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения» (т. 1, л.д. 91, 92, 101, 102).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о соблюдении арбитражным судом первой инстанции порядка извещения участника спора - ответчика.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку они сводятся к несогласию заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, что не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального, а также процессуального права.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Таким образом, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.12.2018 по делу №А47-11835/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

Л.П. Ермолаева

М.И. Карпачева