АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-33/2024

город Псков

03 мая 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 22 апреля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Соколовой М.В., при ведении  протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания Глебовой К.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к жилищно - строительному кооперативу «Учхоз» (адрес: 180024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка №36 от 06.03.2017, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности, 

 

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - истец, Комитет) обратился с иском к жилищно - строительному кооперативу «Учхоз» (далее - ответчик, Кооператив) о расторжении договора аренды земельного участка №36 от 06.03.2017 с возложением на Кооператив обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В качестве основания заявленных требований истец указывает на невнесение ответчиком арендной платы более двух сроков подряд и неиспользование земельного участка в целях, для которых он предоставлен.

Представитель ответчика в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему. Ответчик считает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку невнесение арендной платы было связано с финансовыми трудностями, в настоящее время Кооперативу предоставлена рассрочка внесения арендных платежей, взысканных на основании решения суда, задолженность за 2023 год погашена; доводы истца о неосвоении земельного участка ответчик полагает несостоятельными, так как сроки освоения в договоре не определены.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации 06.03.2017  заключен договор аренды земельного участка № 36 (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 20 лет до 06.03.2037 земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 60:27:0200103:4, площадью 102140 кв. м, местоположение: 

<

...> (район Учхоза) с видом разрешенного использования: «для строительства 2-ой очереди жилых домов для вынужденных переселенцев и беженцев» (далее - земельный участок).

В силу пункта 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2021, годовой размер арендной платы составляет 410602 руб. 82 коп.

Арендная плата вносится арендатором единовременно в срок до 15 ноября текущего года (пункт 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2021).

Арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату (пункт 5.2.3 договора)

Из пункта 4.1.3 договора следует, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях нарушения арендатором условий договора; использования земельного участка не по целевому назначению, неиспользования земельного участка в течение установленного законодательством срока.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кооператив 09.03.2023 обратился в Комитет с заявлением об утверждении Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4 с сохранением исходного в измененных границах, с целью использования образованных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Приказом Комитета от 04.04.2023 №1735 утверждена Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4 с сохранением исходного в измененных границах.

Кооператив обеспечил выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4 в соответствии со Схемой раздела земельного участка на кадастровом плане территории, осуществил постановку образованных земельных участков на государственный кадастровый учет.

В отношении образованных земельных участков установлен вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства».

Кооператив обратился в Комитет с заявлением от 01.06.2023 (входящий Комитета от 02.06.2023 № ИМ-01-15259), в котором просил заключить договоры аренды на земельные участки, вновь образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4, расположенного по адресу: 

<

...> (район Учхоза), без проведения торгов.

В ходе рассмотрения заявления Комитет запросил у Кооператива информацию об участии Кооператива в государственных программах по оказанию содействия вынужденным переселенцам и беженцам и предоставлении списка членов Кооператива, являющихся вынужденными переселенцами, беженцами.

Письмом от 04.08.2023 (вх. Комитета от 04.08.2023 № ИМ-01-22373) Кооператив сообщил, что в настоящее время не участвует в государственных программах по оказанию содействия вынужденным переселенцам и беженцам, члены кооператива не являются переселенцами (беженцами), поскольку Кооператив брал на себя обязанность по строительству жилых домов. 

Кроме того, Кооператив сообщил, что осуществляет деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика, в связи с чем настаивал на заявлении о заключении договоров аренды на земельные участки, выделенные из земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4 в пределах ранее заключенного договора аренды для строительства жилых домов.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее - КУМИ) в письме от 31.08.2023 № КУМИ-02-8303 сообщил о наличии у Кооператива по состоянию на 24.04.2023 задолженности по договору в сумме 1 865 261 руб., в том числе 1 443 989 руб. 07 коп. основного долга, 421 271 руб. 93 коп. пеней.

Согласно приложенному к данному письму расчету ответчиком за период с 06.03.2017 по 04.08.2022 не произведено ни одного платежа по договору.

В письме от 05.10.2023 № КУМИ-02-9306 КУМИ сообщил о наличии у Кооператива задолженности по договору в размере 20 340 руб. 75 коп. (за период с 01.01.2023 по 24.04.2023), а также о том, что решением Арбитражного суда Псковской области от 27.07.2023 по делу № А52-1729/2023 с Кооператива с применением срока исковой давности взыскана задолженность по договору в размере 318 992 руб. 67 коп., в том числе 263 836 руб. 01 коп. основного долга за 2022 год, 55 156 руб. 66 коп. неустойки за период с 17.11.2020 по 31.03.2022, с 16.11.2022 по 13.03.2023.

В рамках вышеназванного дела КУМИ в арбитражный суд был предъявлен иск о взыскании с Кооператива 1 794 666 руб. 58 коп., в том числе 1 423 648 руб. 40 коп. основного долга по Договору за период с ноября 2017 года по декабрь 2022 года, 371018 руб. 18 коп. пеней за период с 16.11.2017 по 13.03.2023.

Письмом от 12.10.2023 № ИМ-04-29890 Комитет разъяснил, что у Кооператива отсутствует право на приобретение для индивидуального жилищного строительства земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4, без проведения торгов, кроме того, указал на наличие задолженности по внесению арендной платы, в связи с чем предложил устранить выявленные нарушения, а также предложил расторгнуть договор, направив в адрес Кооператива проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 36.

Данная претензия получена лично 12.10.2023 председателем правления кооператива ФИО3

Однако кооперативом задолженность по договору не погашена, подписанные соглашения о расторжении договора в адрес Комитета не поступали.

С учетом отказа Комитета в предоставлении в аренду вновь образованных земельных участков, на момент рассмотрения настоящего дела предметом спорного договора аренды является земельный участок с кадастровый номер 60:27:0200103:4 в измененных границах (площадь 18663 кв.м).

Комитет, ссылаясь на неиспользование земельного участка и нарушение обязанности по оплате арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими  удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66) разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что во исполнение указанных норм истец в адрес ответчика направил письмо, в котором предложил расторгнуть договор аренды и подписать соответствующее соглашение.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Комитетом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае срок действия договора составляет более пяти лет, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 ЗК РФ.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Факт нарушения сроков внесения арендной платы более двух периодов подряд подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу №А52-1729/2023.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, в связи с чем имеются достаточные   правовые  основания  для  расторжения  договора  аренды  от 06.03.2017 № 36.

Доводы ответчика об отсутствии возможности погасить в установленный срок задолженность и неустойку в связи с возникновением обстоятельств, вызванными распространением новой коронавирусной инфекцией, отклоняются судом с учетом  положений Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020).

Судом установлено, что код основного вида экономической деятельности по ОКВЭД, осуществляемой ответчиком, не включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора со ссылкой на частичную уплату задолженности по арендной плате по договору аренды за 1 и 2 кварталы 2021 года, за 2023 год, а также о предоставлении рассрочки исполнения решения суда на основании письма от 09.02.2024 №КУМИ-02-1304 (л.д. 68) сроком на шесть месяцев равными платежами ежемесячно до 01 числа каждого месяца, начиная с 01 марта, не могут быть приняты судом, поскольку график погашения задолженности ответчиком не исполнялся, в связи с чем КУМИ уведомил ответчика о направлении исполнительного листа по делу №А52-1729/2023 в службу судебных приставов.

 Материалами дела подтверждено неоднократное обращение истца в адрес ответчика с требованием о погашении задолженности и неустойки по договору аренды, что указывает на систематическое, на протяжении длительного периода времени, нарушение ответчиком своих обязательств арендатора по уплате арендных платежей, что существенно нарушает права арендодателя, выполняющего публичные функции. Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий).

Поскольку вопрос о прекращении правоотношений рассматривается судом с учетом конкретных установленных фактических обстоятельств и дальнейшие изменения в правоотношении (последующее погашение задолженности) не имеют значения, в связи с чем имеющееся у арендатора намерение об уплате задолженности само по себе не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Также суд учитывает, что на дату предъявления иска по настоящему делу имеется существенное нарушение ответчиком условий договора по невнесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока и данное нарушение ответчиком условий договора носит длительный характер. Задолженность по арендной плате на дату вынесения решения судом Кооперативом не погашена.

Кроме того, в силу разъяснений, приведенных в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Также в обоснование иска Комитет ссылается на неиспользование земельного участка в соответствии с целью его предоставления.

Комитетом в материалы дела представлен акт обследования спорного земельного участка, составленный Государственным бюджетным учреждением Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», в котором указано, что признаков хозяйственной деятельности на обследуемой территории не обнаружено.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе.

Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ).

Одним из таких оснований, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

Таким образом, срок для строительства на земельном участке в указанном случае прямо установлен законом.

В соответствии с пунктом 4.1.3. арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случаях неиспользования земельного участка в течение установленного законодательством срока.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (определение от 06.10.2015 № 2317-0). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски.

При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях, не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Земельный участок предоставлен Кооперативу без торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. На основании статьи 3 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» подпункт 6 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, касающийся предоставления участков для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, признан утратившим силу с 30.12.2020.

Учитывая разумные ожидания Комитета в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления Кооперативом строительства жилых домов для беженцев и переселенцев, неиспользование земельного участка в течение столь длительного времени (более семи лет) представляется невыгодным и нецелесообразным для арендодателя, нарушающим его права на распоряжение земельным участком.

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание длительность и систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору аренды, неиспользование земельного участка, арендованного ответчиком для целей строительства домов для беженцев и переселенцев, суд приходит к выводу, что исковые требования Комитета о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 36 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, Комитет просит обязать Кооператив передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момент вступления решения суда в законную силу.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды подлежит расторжению, у ответчика отсутствуют основания для удержания имущества. Таким образом, требования об обязании Кооператива в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи Комитету спорный земельный участок подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

расторгнуть договор аренды земельного участка №36 от 06.03.2017, заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области и жилищно - строительным кооперативом «Учхоз».

Обязать жилищно - строительный кооператив «Учхоз» в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области земельный участок с кадастровым номером 60:27:0200103:4 по акту приема-передачи.

Взыскать с жилищно - строительного кооператива «Учхоз» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

 

Судья                                                                                                                    М.В.Соколова