Арбитражный суд Воронежской области

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                               Дело № А14-11381/2023

«3» октября 2023 г.  

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2023 г.

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Барковой Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания судьей Барковой Е.Н., с согласия лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Курск, ОГРНИП 318774600105423, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-порт», г.Курск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о расторжении договора купли-продажи, об обязании возвратить недвижимое имущество,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представитель, по доверенности 46АА1344312 от 13.11.2019, 

ответчик – не явился, надлежаще извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-порт» (далее – ответчик, ООО «Строй-порт») в котором просил:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 18.10.2022 между ИП ФИО1 и ООО «Строй-порт»;

- обязать ООО «Строй-порт» возвратить ИП ФИО1 следующее недвижимое имущество:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283934 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток,  кадастровый  номер:  36:16:5400004:2142;

2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283934 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток, кадастровый  номер:  36:16:5400004:2143;

3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283 933 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток, кадастровый  номер:  36:16:5400004:2144;

4) земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1250, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 221800 кв.м, адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004;

5) земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1852, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 188075 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004;

6) земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1249, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 460654 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004.

- взыскать с ответчика 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 17.07.2023 принято исковое заявление, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство назначены на 25.09.2023.

В предварительное судебное заседание 25.09.2023 ответчик не явился, о месте и времени его проведения надлежаще извещен, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. На основании статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предварительное судебное заседание проводилось в отсутствие ответчика.

От ответчика 13.09.2023 по системе «Мой арбитр» поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что при заключении спорного договора в октябре 2022 года имущественное положение ООО «Строй-порт» позволяло произвести оплату по договору до 31.01.2023. В настоящее время финансовое состояние общества ухудшилось, в связи с чем, своевременно исполнить свои обязательства по оплате по договору у общества не имеется финансовой возможности. 

Представитель истца в предварительном судебном заседании 25.09.2023 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, полагал дело подготовленным к судебному разбирательству.

С учетом того, что определением суда от 17.07.2023 дело было назначено к судебному разбирательству, стороны не высказали возражений относительно рассмотрения дела в судебном заседании, суд в предварительном судебном заседании 25.09.2023 вынес определение о завершении предварительного судебного заседания и переходе к судебному разбирательству.

В судебное заседание 25.09.2023 ответчик не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. На основании статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство проводилось в отсутствие ответчика.

Представитель истца в судебном заседании 25.09.2023 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 25.09.2023 объявлялся перерыв до 26.09.2023.

Из материалов дела следует, что 18.10.2022 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Строй-порт» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого (пункт 1.1 договора) продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283934 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток,  кадастровый  номер:  36:16:5400004:2142;

2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283934 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток, кадастровый  номер:  36:16:5400004:2143;

3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283 933 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток, кадастровый  номер:  36:16:5400004:2144;

4) земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1250, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 221800 кв.м, адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004;

5) земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1852, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 188075 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004;

6) земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1249, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 460654 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004.

Общая стоимость земельных участков по договору составляет 122000000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора, продавец принял на себя обязательства передать недвижимое имущество покупателю в день подписания договора по акту приема-передачи недвижимого имущества и передать все необходимые документы для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Указанные обязательства продавец исполнил перед покупателем, по акту приема-передачи недвижимого имущества от 18.10.2022, продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество в соответствии с договором от 18.10.2022.

Согласно пункту 3.2 договора, право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что оплата производится покупателем путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца или иным не запрещенным действующим законодательством способом в срок не позднее 31.01.2023.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 договора признается существенным нарушением обязательств по договору. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор с последующим возвратом продавцу всего недвижимого имущества переданного покупателю, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 5.3 договора).

В связи с неисполнением покупателем своих обязательств по договору, истец вручил ответчику претензию исх.№06/02-02 от 06.02.2023, в которой просил оплатить задолженность по договору от 18.10.2022 в срок не позднее 7 дней с момента получения претензии. Претензия исх.№06/02-02 от 06.02.2023, согласно имеющейся на ней отметки о получении, была получена ответчиком 06.02.2023.

Кроме того, истец 09.06.2023 направил в адрес ответчика претензию исх.№07/06-01 от 07.06.2023, в которой уведомил покупателя о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с нарушением покупателем существенных условий договора, и просил вернуть переданное по покупателю недвижимое имущество в течение 7 дней с момента получения претензии. 

Ответа на претензию не представлено.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате денежных средств по договору, неисполнение обязательств по возврату имущества в добровольном порядке, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон основаны на договоре купли-продажи.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (пункт 8 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 18.10.2022, ИП ФИО1 передал, а ООО «Строй-порт» принял недвижимое имущество в соответствии с договором от 18.10.2022.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что оплата производится покупателем путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца или иным не запрещенным действующим законодательством способом в срок не позднее 31.01.2023.

Доказательств оплаты в срок согласованный в договоре (до 31.01.2023) ответчиком не представлено.

В претензии, направленной ответчику, истец заявил о расторжении договора и возврате недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. 

Доказательств исполнения обязательств по договору ответчиком или возврата спорного недвижимого имущества, ответчиком не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В этой связи, исходя из согласованных сторонами условий договора, неисполнение ответчиком его обязательств по оплате, следует признать существенными нарушениями условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2022.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом доказано наличие предусмотренного статьей 450 ГК РФ основания для расторжения договора в судебном порядке, в связи с чем, договор, заключенный 18.10.2022 между ИП ФИО1 и ООО «Строй-Порт» следует расторгнуть.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» также разъяснил, что если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 ГК РФ).

В связи с прекращением договора ответчик утратил право владения и пользования спорным имуществом, поэтому земельные участки подлежат возврату истцу.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) заявленные исковые требования подлежат оплате государственной пошлиной в сумме 6000 руб. Истец при обращении в суд уплатил государственную пошлину в указанной сумме, в связи с чем, на основании статьи 110 АПК РФ, следует взыскать с ответчика в пользу истца 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 112, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 18.10.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (г.Курск, ОГРНИП 318774600105423, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-порт» (г.Курск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй-порт» (г.Курск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г.Курск, ОГРНИП 318774600105423, ИНН 

<

***>) следующее недвижимое имущество:

1)         земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283934 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток,  кадастровый  номер:  36:16:5400004:2142;

2)         земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283934 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток, кадастровый  номер:  36:16:5400004:2143;

3)         земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 283 933 кв.м., адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, примерно в 4 км от центра с. Новая Усмань по направлению на северо-восток, кадастровый  номер:  36:16:5400004:2144;

4)         земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1250, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 221800 кв.м, адрес: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004;

5)         земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1852, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 188075 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004;

6)         земельный участок с кадастровым номером 36:16:5400004:1249, категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадью 460654 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Новоусманский, северо-западная часть кадастрового квартала 36:16:5400004.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-порт» (г.Курск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г.Курск, ОГРНИП 318774600105423, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы в Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                                           Е.Н. Баркова