ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А23-1335/2016

Резолютивная часть постановления объявлена   30.05.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме    01.06.2018 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, при участии  от истца – общества с ограниченной ответственностью «Горизонт плюс» (г. Калуга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) –  ФИО2 (доверенность от 12.04.2018) , в отсутствие  ответчиков – управления экономики и имущественных отношений (г. Калуга, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) и городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц – индивидуального предпринимателя ФИО3 и управления по охране объектов культурного наследия Калужской области,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2018 по делу № А23-1335/2016 (судья Сидорычева Л.П.), 

                                       УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Горизонт плюс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к управлению экономики и имущественных отношений (далее – управление) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (т. 1, л. д. 3).

Определением  суда от 15.06.2016, принятым  на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена городская управа города Калуги  (далее – управа).

Определением суда от 12.10.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 и управление по охране объектов культурного наследия Калужской области.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил возложить на управу обязанность заключить с обществом договор купли-продажи недвижимого имущества –  нежилого помещения общей площадью 7,7 кв. метров, этаж 1, в здании по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения составляет 85 700 (восемьдесят пять тысяч семьсот) рублей (без учёта НДС) – основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации»; изложив приложение к договору – график платежей в редакции, указанной в уточнениях  от 15.02.2018 (т. 3, л д. 62). Судом уточнение принято. 

Решением  суда от 20.03.2018 (т. 3, л. д. 107) исковые требования удовлетворены. Цена выкупаемого имущества, в связи с наличием у сторон разногласий по ней,  определена по результатам судебной  экспертизы.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что экспертное заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, является недостоверным, поскольку при производстве экспертизы не учтено обременение  помещения в виде  аренды и не применен доходный метод. 

В отзыве истец просит решение оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что в судебном заседании 04.12.2017 эксперт обяснил неприменение им доходного метода оценки  тем, что спорное помещение не используется для целей передачи в аренду.  

 В судебном заседании  представитель  истца поддержал  позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчики и третьи лица,  извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела,  в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца, судебное  заседание проводилось  в их  отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 7,7 кв. метров, этаж 1, в здании по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды муниципального недвижимого имущества аренды от 23.01.2008 № 143.  

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008                   № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), общество 18.11.2014 обратилось в управу с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Письмом от 17.12.2014 № 4399/16-14 управление отказало обществу в  преимущественном праве на приобретение спорного помещения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу № А23-457/2015 указанный отказ признан незаконным,  на управление возложена  обязанность в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 7,7 кв. метров, кадастровый номер 40:26:000321:1120, расположенного по адресу: 

<

...>; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации данного имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения направить в адрес общества  проект договора купли-продажи. 

Постановлением управы от 31.12.2015 № 17461-пи  принято  решение об условиях приватизации арендуемого помещения  (т. 1, л. д. 176–177).

На основании указанного решения  в адрес общества направлен проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 104), согласно которому цена приобретаемого помещения составляет 183 000 рублей.

В письме от 09.02.2016 общество выразило несогласия с ценой выкупа (т. 1, л. д. 10), представив отчет о рыночной стоимости, составленный ООО Независимая оценочная компания «Овалон», согласно которому выкупная стоимость составляет 70 647 рублей 26 копеек (т. 1, л. д. 54).

Наличие разногласий относительно цены  продажи выкупаемого имущества послужило основанием для обращения общества  в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия регионального значения, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а потому подлежат применению нормы как Закона о приватизации, так и Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Частью 4 статьи 50 Закона № 73-ФЗ установлено, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

Особенности приватизации объектов культурного наследия установлены в статье 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), в силу которой объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам (пункт 1).

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закон № 73-Фз, а при отсутствии данного охранного обязательства – требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

Такое охранное обязательство представлено в материалы дела (т. 2, л. д. 120). Договором купли-продажи предусмотрено наличие у отчуждаемого нежилого помещения обременения в виде обязанности собственника выполнять требования охранного обязательства, утвержденного приказом управления по охране объектов культурного наследия Калужской области от 17.05.2016 № 51 (т. 2, л. д. 119–128).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению из публичной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости № 52-1/2015, составленным  индивидуальным предпринимателем ФИО3 по заказу управления (т. 1, л. д. 107). Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между муниципальным органом и обществом  разногласиями по поводу цены выкупаемого имущества.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 16.09.2016 назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «РБК-экспертиза» (эксперт ФИО4).

Выкупная цена имущества определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 18.11.2014 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12) и по результатам проведенной судебной экспертизы составила 85 700 рублей (т. 2, л. д. 149).

Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства ввиду его соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Изложенный управой довод о неприменении экспертом  доходного метода и  ссылка на то, что при определении выкупной стоимости экспертом  не учтено обременение в виде договора аренды подлежат отклонению.

Во-первых, из материалов дела следует, что эксперт был вызван в судебное заседание  и дал ответ на указанный  вопрос, объяснив неприменение доходного метода  тем, что спорное помещение не имеет целевым  назначением сдачу в аренду, а используется как офисное.

Во-вторых,  данный довод  направлен на оспаривание примененных экспертом методов оценки. Между тем  выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. 

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность  в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Оснований для вывода о том, что  экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной  и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.

Оценка  методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом,  не является предметом судебного рассмотрения, поскольку  определяется лицом, проводящим  исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В   заключении эксперта указаны  источники  получения  информации,  в материалы  дела  экспертом  представлены  распечатки  использованных им справочных  изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

При таких обстоятельствах оснований для вывода  о недостоверности  экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость имущества, не имеется. О проведении дополнительной либо повторной экспертизы управой не заявлено. 

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

В соответствии с частью  3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2018 по делу № А23-1335/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко      

                         Н.В. Заикина