АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-16910/2020

02 августа 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2022 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по встречному иску – 

индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2021,

принятое судьей Кочетковой Е.С., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022,

принятое судьями Немчаниновой М.В., Великоредчаниным О.Б., Черных Л.И.,

по делу № А31-16910/2020

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

и по встречному иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1 

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы

о взыскании убытков

и   у с т а н о в и л : 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании:

42 444 рублей 25 копеек задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.12.2017 № Да.0375 за период с 01.10.2019 по 19.02.2020,

1467 рублей 09 копеек пеней за период с 02.01.2020 по 19.02.2020.

Исковые требования основаны на статьях 309, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы по названному договору.

Предприниматель обратился в суд первой инстанции со встречным иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению о взыскании 24 701 рублей убытков.

Встречное исковое требование основано на статьях 15 и 16 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Управление, по мнению Предпринимателя, неправомерно начислило арендную плату по этому договору с момента подачи заявления о выкупе арендуемого земельного участка до расторжения договора аренды.

Арбитражный суд Костромской области решением от 22.12.2021, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022, удовлетворил требования Управления, взыскав с Предпринимателя 42 444 рубля 25 копеек задолженности и 1467 рублей 09 копеек пеней и отказав в удовлетворении встречного иска.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и удовлетворить встречный иск. По мнению заявителя, обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником объектов недвижимости на нем возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с заявлением о выкупе; у уполномоченного органа не имелось оснований для отказа в выкупе земельного участка; несоразмерность площади земельного участка площади расположенных на нем объектов не является основанием для отказа в выкупе такого участка, поскольку статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа. Предприниматель полагает, что в результате указанных действий Управления договор купли-продажи был заключен позднее, чем мог бы быть заключен в отсутствие незаконных действий Управления. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и дополнении к ней.

Управление в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, жалобу Предпринимателя – без удовлетворения.

Стороны ходатайствовали о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 04.12.2017 заключили договор аренды земельного участка № Да.0375, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:070104:4153 площадью 1000 квадратных метров с видом разрешенного использования – под предприятия автосервиса, автозаправочные станции, автостоянки для хранения всех видов транспорта (пункт 1.1). Срок договора – 2 года 8 месяцев с момента подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора (пункт 2.1).

Размер арендной платы составляет 303 000 рублей за один год, 75 750 рублей за один квартал. Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15-го числа второго месяца отчетного (текущего) квартала путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области (пункт 3.1). В случае превышения платежа над начисленной суммой по арендной плате погашается задолженность по пеням за первый период (и последующий за ним), в котором образовалась задолженность. После погашения пеней, штрафов и всей суммы задолженности по арендной плате, оставшаяся сумма считается авансовым внесением арендной платы за ближайший оплачиваемый период (пункт 3.3). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, установленном в пункте 3.2 договора (пункт 5.3). 

Предприниматель 20.11.2019 обратился к Управлению с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Управление отказало ответчику в предоставлении земельного участка в собственность (распоряжение от 19.12.2019 № 2507-р). В письме от 19.12.2019 № 02-58-722/19 Предпринимателю разъяснено, что причиной отказа явилось то обстоятельство, что на земельном участке площадью 1000 квадратных метров расположено здание площадью 114,6 квадратного метра, а Предпринимателем не было приложено документов, подтверждающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемой им площади. В силу этого уполномоченный орган пришел к выводу об отсутствии оснований в предоставлении земельного участка. 

Предприниматель 30.12.2019 повторно обратился в Управление с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность. К заявлению им было приложено заключение специалиста по вопросу определения нормативной площади для размещения и эксплуатации спорного объекта недвижимости, в котором содержится обоснование необходимости земельного участка площадью 1000 квадратных метров.

Управление (продавец) и Предприниматель (покупатель) 03.02.2020 заключили договор купли-продажи земельного участка № 13. По условиям данного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:070104:4153 площадью 1000 квадратных метров, покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную настоящим договором цену (пункт 1.1). Переход права собственности зарегистрирован 20.02.2020.

По утверждению Управления, ответчик не внес арендную плату по рассматриваемому договору аренды за период с 01.10.2019 по 19.02.2020, в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме 42444 рублей 25 копеек; на основании пункта 5.3 договора Управление начислило Предпринимателю 1467 рублей 09 копеек пеней с 02.01.2020 по 19.02.2020.

Управление в претензии от 20.04.2020 №02-62исх-1188/20 потребовало от Предпринимателя погасить задолженность и уплатить пени. Данное требование не было исполнено. Только 28.05.2021 Предприниматель внес Управлению 32 842 рубля 63 копейки арендной платы и оплатил 1489 рублей 75 копеек пеней.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Управления и Предпринимателя в арбитражный суд с иском и встречным иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606, 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На основании статей 1 (подпункта 7 пункта 1) и 65 (пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 7, разъяснил следующее.

Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Рассмотрение заявления арендатора о выкупе земельного участка регламентировано положениями статьи 39.17 Земельного кодекса, предусматривающей порядок, сроки, а также необходимость совершения определенных действий уполномоченным органом в результате рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Данная статья предусматривает, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (пункт 5).

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее, чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7).

При этом в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются как основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных кодексом оснований, а также цель использования земельного участка (пункт 1).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» сформулировал следующие подходы. 

Отсутствие признания ненормативного правового акта в судебном порядке недействительным, а также решения или действия (бездействия) государственного органа незаконными, само по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда (пункт 4). Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (пункт 5).

По смыслу пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1064 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, которые уплатили арендную плату, не лишены возможности взыскать убытки, возникшие у них по вине государственных органов, незаконно отказавших в выкупе земельных участков (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2017 № 307-ЭС17-1291).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности первоначального отказа Управления в выкупе земельного участка.

В статье 39.20 (пункте 1) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил следующее.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Таким образом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Данный подход сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2.

Таким образом, указанные позиции однозначно указывают, что заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность обязан обосновать площадь испрашиваемого участка, занятого зданием, и необходимую для его эксплуатации. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Как видно из материалов дела, обоснование площади испрашиваемого земельного участка было представлено Предпринимателем с повторным заявлением, которое было рассмотрено и по результатам его рассмотрения заключен договор купли-продажи земельного участка. Суды правомерно не усмотрели незаконности первоначального решения об отказе в выкупе земельного участка, в силу чего оснований для взыскания с Управления убытков не имеется. Аргументы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права.

В силу изложенного, у Предпринимателя сохранилась обязанность по внесению арендной платы до момента регистрации права собственности на земельный участок. Расчет задолженности и пеней по арендной плате проверен судами и признан верным. Иное толкование не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Таким образом, суды двух инстанций правомерно отказали в удовлетворении встречного иска Предпринимателя и удовлетворили иск Управления.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы Общества подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2021, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по делу № А31-16910/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын