ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-41772/2016

город Ростов-на-Дону

16 ноября 2017 года

15АП-16214/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31.08.2017 по делу № А32-41772/2016

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр культурного и природного наследия»

при участии третьих лиц: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ФИО2

о взыскании задолженности, признании договора недействительным,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр культурного и природного наследия» (далее – общество), в котором просила:

- взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0304006:53, общей площадью 1 580 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, за период с 01.07.2010 по 30.09.2016 в размере 185 366,37 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 651,94 руб.;

- признать договор от 15.03.2004 № 4900003037 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:53 общей площадью 1 580 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная,2, предоставленного под объект недвижимости (четырехэтажное капитальное строение) недействительной (ничтожной) сделкой;

- применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в том числе: погасить регистрационную запись № 23-01/19-23/2004-181 от 26.03.2004 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:53 в виде договора от 15.03.2004 № 4900003073 как несоответствующую действительности; истребовать из незаконного владения земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:53 путем освобождения его от объектов недвижимого имущества и иных объектов; обязать возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:53 общей площадью 1 580 кв.м, расположенный по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, в первоначальном состоянии.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчику на основании договора от 15.03.2004 № 4900003073 передан в аренду земельный участок, однако в последующем истцом установлено, что на момент заключения договора земельный участок находился в федеральной собственности, ввиду чего договор аренды является недействительным, истец просит признать его ничтожным и применить последствия недействительности сделки.  Также истец установил, что расчет арендной платы производился с использованием неверных ставок, ввиду чего образовалась задолженность за период с 01.07.2010 по 30.09.2016, на которую истец начислил проценты с 30.06.2010 по 01.09.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ФИО2.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд удовлетворил заявление ответчика о применении срока исковой давности, указал, что по требованию о признании договора недействительным срок исковой давности пропущен. Суд указал, что требование о погашении регистрационной записи представляет собой иск о применении последствий недействительности ничтожности сделки, в удовлетворении которого также надлежит отказать ввиду пропуска срока исковой давности. Суд также указал, что требование об изъятии земельного участка не подлежит удовлетворению, поскольку не определена судьба расположенного на нем объекта недвижимости. Согласно представленному акту сверки задолженности по арендным платежам и по пене на стороне ответчика не имеется.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что требование о погашении регистрационной записи должно квалифицироваться судом не как реституционное требование, а как иск о признании обременения отсутствующим, поскольку такой способ защиты своего права, как истребование земельного участка администрации недоступен в силу нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости.

Отзыв на апелляционную жалобу от ответчика не поступил.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 марта 2004 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900003073, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 580 кв. м, занимаемый летним кинотеатром с правом реконструкции под оздоровительный центр на 30 мест по ул. Шоссейной, 2 в Хостинском районе г. Сочи. Участок расположен в зоне санаторно-курортных учреждений и гостиниц по генплану города Сочи, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0304006:0053 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.09.2052 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне Х х 1,580 х 1,3.

Согласно приложению № 1 сумма платежей на момент заключения договора (по ставкам 2004 года) составляет 105 067 руб. и подлежит индексации. В последующем, заключено дополнительное соглашение  от 29.02.2008, согласно которому сумма арендной платы составляет 266 198,40 руб.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.09.2016 N 90-24965592.

Право муниципальной собственности на спорный земельный участок зарегистрировано 07.05.2009 N 23-23-19/031/2009-383.

Администрация, полагая, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент заключения договора земельный участок являлся федеральной собственностью, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. Истцом также установлено, что расчет арендной платы производился администрацией с применением неверных ставок, ввиду чего администрация также предъявила требование о взыскании задолженности и неустойки.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано следующее. При подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявил о пропуске администрацией срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании ее недействительной.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку право на предъявление иска в этом случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Таким образом, действия по фактическому исполнению оспариваемого договора аренды стороны начали совершать после его подписания и до момента его заключения, определяемого днем государственной регистрации сделок.

Следовательно, исполнение по оспариваемой сделки началось не позднее ее государственной регистрации.

Ввиду чего суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что срок исковой давности по требованиям истца о признании недействительным (ничтожным) договора от 15.03.2004 (дата государственной регистрации 26.03.2004) истек не позднее 26.03.2007.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 21.12.2006 N 576-О и от 19.06.2007 N 452-О-О подтвердил, что истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого суд обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае принудительная (судебная) защита прав лица независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенного судебного акта.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования в части признания договора аренды от 15.03.2004 № 49000003073, заключенного между администрацией и обществом, ничтожным (недействительным) не подлежащими удовлетворению.

Возникшее из договора от 15.03.2004 № 49000003073 обременение права собственности муниципального образования г. Сочи (в виде аренды в пользу общества) зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 26.03.2004 № 23-01/19-23/2004-181).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации; в применимой к спорным отношениям редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления N 10/22 разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Как указано выше земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0053 передан во владение общества на основании арендной сделки, стороной которой является администрация. В соответствии с пунктом 34 постановления N 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Поскольку исковой давностью погашены требования истца о признании договора недействительным и о применении реституции путем возращения участка, постольку оснований для корректировки реестра по иску администрации не имеется.

В данном случае суд пришел к верному выводу, что требование о погашении регистрационной записи об обременении спорного земельного участка в виде аренды договора фактически представляет собой иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

С учетом наличия на спорном земельном участке объекта недвижимости, зарегистрированного на основании решения суда по иску в том числе к администрации (л.д. 106-113 т.1), истец не может быть признан лицом, интересы которого будут каким-либо образом восстановлены корректировкой реестра. Данный иск в качестве негаторного истцу недоступен.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.08.2017 по делу N А32-30719/2015, поскольку между сторонами возникли правоотношения, связанные с недействительностью заключенного договора аренды, оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специального иска (о применении последствий ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Соответственно суд первой инстанции дал верную квалификацию требованию о корректировке реестра и правомерно применил к нему срок исковой давности по заявлению ответчика.

Администрация в рамках настоящего дела также в порядке применения реституции заявила об истребовании участка, то есть заявила виндикационное требование.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Между тем, необходимым условием избрания виндикационного способа защиты является отсутствие между сторонами договорных отношений.

Кроме того, из материалов дела следует и верно установлено судом первой инстанции, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, площадью 1 818, кв. м, находящийся в общей долевой собственности общества и ФИО2.

Таким образом, рассмотрение вопроса о возврате участка без одновременного определения судьбы расположенных на нем объектов недвижимости невозможно, а судьба объекта недвижимости, как указано выше, разрешена Хостинским районным судом г. Сочи по делу с участием администрации в качестве ответчика.

В части исковых требований о взыскании платы за пользование земельным участком и пени, судом установлено, что в период судебного разбирательства сторонами произведена сверка расчетов путем составления акта сверки, заверенного главным специалистом отдела аренды земли департамента имущественных отношений города Сочи. Из данного акта следует, что по состоянию на 15.02.2017 имеется переплата по арендным платежам, а также пене. Апеллянт содержание указанного документа не опровергает и, как видно из текста апелляционной жалобы, возражений по выводам суда об отсутствии долга не приводит, выражает несогласие с судом лишь в части отказа в корректировке реестра (ч. 5, 6 ст. 268 АПК РФ). Доказательств, опровергающих сведения отраженные в акте сверки, истцом в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд пришел к правомерному выводу, что исковые требования в указанной части также не подлежат удовлетворению.

Таким образом, отказ в иске правомерен, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2017 по делу № А32-41772/2016 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий М.Н. Малыхина

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов