АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

30 сентября 2021 года                                      Дело №А25-1086/2020

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2021 года

                                               Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2021 года

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи  Байчоровой Ф.Б.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Байрамуковой А.Б.,  рассмотрев в открытом судебном заседании заявление мэрии муниципального образования города Черкесска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 369000, КЧР, 

<

...>) к жилищно-строительному кооперативу «Сити-Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 369000, КЧР, 

<

...>), Обществу с ограниченной ответственностью «ТЗМ Спец-Строй» (ФИО1 улица, дом 65, Краснодар город, Краснодарский край, 352900; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о сносе самовольно возведенной постройки,

и по встречному исковому заявлению жилищно-строительного кооператива «Сити-Строй» к мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на самовольную постройку, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска,

ООО «ТЗМ Спец-Строй»,

при участии в судебном заседании:

от Мэрии и Управления – ФИО2, доверенность от 25.06.2020 №1806-01,

от ЖСК «Сити-Строй» – ФИО3, доверенность от 21.07.2020 №б/н,

У С Т А Н О В И Л:

Мэрия муниципального образования города Черкесска (далее - мэрия)  обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к жилищно-строительному кооперативу «Сити-Строй» (далее-кооператив) об обязании привести земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101135:202, расположенный по адресу: 

<

...> в первоначальное состояние путем демонтажа подвала здания, монолитного железобетонного каркаса блока 2 (7 этажей), монолитного железобетонного каркаса блока 2 (64% каркаса 1 этажа), и засыпки котлована.

Жилищно-строительным кооперативом «Сити-Строй» заявлен встречный иск(с учетом уточнений согласно экспертному заключению) о признании права собственности на самовольную постройку - объект незавершённого строительства, многоквартирный жилой дом, готовностью 28,4% строительства каркаса всего здания, строительный объем 20 745,6 куб.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202, площадью 2670 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Суд определением от 31.08.2021 г. привлек Общество с ограниченной ответственностью «ТЗМ Спец-Строй» к участию в деле в качестве соответчика в соответствии с ч.5,6 ст. 46 АПК РФ.

Исковое заявление органа местного самоуправления нормативно обосновано ссылками на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивировано нарушением ответчиком градостроительных норм, отсутствием разрешительной документации на объект незавершенного строительства, который возведен ответчиком.

Встречный иск на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивирован тем, что самовольная постройка не  создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов иных лиц, а также принятием мер для получения разрешения на строительство.

27.09.2021 г. от Общества с ограниченной ответственностью «ТЗМ Спец-Строй» поступил отзыв на исковое заявление и встречный иск, в котором общество просит удовлетворить встречный иск. Общество указало, что в рамках заключенного между ООО «ТЗМ Спец-Строй» и ЖСК «Сити-Строй» договора подряда осуществляет строительство спорного объекта недвижимости. Между ЖСК «Сити-Строй» и  ООО «ТЗМ  Спец-Строй» также заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2020, во исполнение которого обществом на расчетный счет кооператива перечислено 22 777 000 рублей. Обществом также поставлены в адрес кооператива материалы на сумму 49 171 933,10 рублей.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель Жилищно-строительного кооператива «Сити-Строй» поддержал доводы встречного иска, в удовлетворении первоначального иска просил отказать. Поддержал также дополнительные письменные пояснения от 27.09.2021, пояснив в судебном заседании, что строительство объекта производится за счет собственных денежных средств, а также  денежных средств, и строительных материалов, полученных от ООО «ТЗМ  Спец-Строй». Дольщиков (физических лиц), за счет денежных средств которых производится строительство объекта незавершенного строительства, на настоящее время не имеется. С ФИО4 договор купли-продажи будущей недвижимости №0033 расторгнут, денежные средства в размере 1 015 416 рулей ей возвращены.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьями 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что  иск о сносе самовольной постройки подлежит отклонению, встречный иск о признании права собственности на объект самовольного строительства - удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Мэрией муниципального образования города Черкесска в результате обследования земельных участков по адресу: 

<

...> выявлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:0101135:59 и 09:04:0101135:37 вырыт котлован размерами в осях около 55,00 х 55,00 м. 

По результатам обследования земельных участков составлен акт проверки от 21.08.2019.

21.08.2019  собственникам  земельных участков с кадастровыми номерами 09:04:0101135:59 и 09:04:0101135:37, ФИО5 и ФИО6, выдано предписание о засыпке котлована в срок до 21.09.2020.

26.11.2019 при проведении проверки на предмет выполнения требований предписания от 21.08.2019 Мэрией  муниципального образования города Черкесска установлено, что оно не исполнено. 

Мэрией также выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202, расположенном по адресу: 

<

...>, образованном путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 09:04:0101135:37 и 09:04:0101135:59, вырыт котлован размерами в осях около 55,00 х 51,00 м, залита фундаментная подготовка. Земельный участок находится в границах, соответствующих сведениям государственного кадастра недвижимости и огорожен по всему периметру забором, выполненным из профилированного листа металлического.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.11.2019 правообладателем (собственником) земельного участка площадью 2670 +/- 18 кв. м. с кадастровым номером 09:04:0101135:202 и видом разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка является Жилищно-строительный кооператив «Сити-Строй», о чем в ЕГРН 13.09.2019 сделана запись регистрации №09:04:0101135:202-09/001/2019-5.

Мэрией  муниципального образования города Черкесска на основании распоряжения от 04.12.2019 №855-р 23.12.2019 проведена внеплановая выездная проверка в отношении Жилищно-строительного Кооператива «Сити-Строй», осуществляющего деятельность по адресу: 

<

...>.

По результатам проведенной проверки выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202 вырыт котлован размерами в осях около 55,00 х 51,00 м, залита фундаментная подготовка, установлена опалубка, собран каркас из арматуры для заливки фундамента, без разрешения, оформленного в установленном порядке. Земельный участок находится в границах, соответствующих сведениям государственного кадастра недвижимости и огорожен по всему периметру забором, выполненным из профилированного листа металлического.

23.12.2019 Жилищно-строительному кооперативу «Сити-Строй» выдано предписание о немедленной остановке строительных работ, остановке строительных работ, демонтаже опалубки, каркаса из арматуры, фундаментальной подготовки, засыпке котлована до 23.02.2020 г.

10.03.2020 мэрией при проведении проверки на предмет исполнения выданного предписания установлено, что оно не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца по первоначальному иску в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, истца по встречному иску - с иском о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

 В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты прав является признание права.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные выводы приведены в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 (далее - постановление Пленума № 10/22).

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, во владении которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма № 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Судом установлено, что 13.08.2020 г. Жилищно-строительный кооператив «Сити-Строй» обращался в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>,предоставив соответствующие документы.

Письмом от 18.08.2020 №02-887 Управление указало, что рассмотрение заявления не представляется возможным ввиду несоответствия проектной документации нормативам градостроительного проектирования муниципального образования города Черкесска, а также планировачным требованиям, утвержденным  Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25.03.2010 №32 «Об утверждении Градостроительного плана муниципального образования города Черкесска с Правилами землепользования и застройки города Черкесска».

Таким образом, истец предпринимал меры к получению соответствующих документов для легализации самовольно возведенного объекта недвижимости.

Для установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением от 15.02.2021 по делу назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202 по адресу: 

<

...>?

2) Каков процент готовности объекта незавершённого строительства из планируемого объема строительства с указанием, в том числе, технических характеристик и планировочных объёмов строительства?

3) Находится ли спорное строение в пределах земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101135:202?

4) Соответствует ли объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202 по адресу: 

<

...>, техническим, строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, в том числе, планировочным и нормативным требованиям по минимальным отступам от красных линий, максимальному проценту застройки в границах земельного участка, количеству нахождения машино-мест ?

5) Соответствует ли объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202 проектной документации?

6) Создает ли объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202 по адресу: 

<

...> угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает ли права и законные интересы других лиц?

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Архитерктурная мастерская ФИО7» технико-экономические показатели проектируемого объекта: площадь застройки -1652.1 м2, строительный объём - 73176,1 м3, в т.ч. ниже отм. 0,000 – 4615,3 м3, обшая площадь здания- 17354,2 м2, в т.ч. ниже отм. 0,000 - 1223,0 м2, общая площадь встроенных торговых помещений - 1047,7 м2, общая площадь квартир - 15083,23 м2. Конструктивная   схема   здания   - монолитный   железобетонный   каркас рамно-связевый с железобетонными диафрагмами, ядрами жесткости что соответствует предельным  параметрам  здания, выполненного  в данной конструктивной схеме согласно табл. 6.1 СП14.13330.2018 г. «Строительство в сейсмических районах». По состоянию на 23.03.2021 возведены полностью конструкции подвала здания, монолитный железобетонный каркас блока 1-7 этажей, монолитный железобетонный каркас блока 2 -64% каркаса 1 этажа, что составляет 28,4% строительных работ каркаса всего здания. Экспертом установлено, что по состоянию на 23.03.2021 возведенные конструкции здания находятся в пределах земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101135:202. Регламентированные Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий н сооружений» необходимые требования к зданиям в части механической безопасности; пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях обеспечиваются. Выявленные отклонения от Градостроительного плана земельного участка №RU09301000-000000000002272 по минимальным отступам от красных линий, максимальному проценту застройки в границах земельного участка, количеству нахождения машино-мест не нарушают требования технических регламентов. По состоянию на 23.03.2021 возведены полностью конструкции подвала здания, монолитный железобетонный каркас блока 1-7 этажей, монолитный железобетонный каркас блока 2 -64% каркаса 1 этажа в соответствии с проектной документацией. Раздел 4: «Конструктивные и объемно-планировачные решения». 17-19-КР. том 4. Объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202 по адресу: 

<

...> не влияет на благоприятные условия жизнедеятельности, установленные в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Нормируемая продолжительность непрерывной инсоляции не менее 1,5 ч. в день с 22 февраля по 22 октября для окружающей застройки обеспечивается. Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202 по адресу: 

<

...> не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, суд также учитывает, что в соответствии со схемой градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101135:202, расположенный по адресу: 

<

...> находится в зоне Ж-4 «Зона смешанной застройки».

Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденных Решением Думы муниципального образования города Черкесск от 25.03.2010 №32, зона Ж4 – зона смешанной застройки, в которой размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше, размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет 15 % от общей площади дома,  входит в число условно разрешенных видов  использования (код 2.6).

Суд также учитывает, что строительство спорного объекта осуществляется на основании договора подряда строительства жилого дома от 12.11.2019 г., заключенного между ООО «ТЗМ Спец-Строй» (подрядчик)  и ЖСК «Сити-Строй» (заказчик). ООО «ТЗМ Спец-Строй» является членом Регионального объединения работодателей «Союз «Саморегулируемая организация «Региональное объединение строителей Кубани», что подтверждается выпиской из реестра членов саморегулируемой организации от 21.05.2020, представленной обществом.

Таким образом, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, учитывая, что спорный объект построен на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом получено разрешение на строительство объекта, а также предпринимались надлежащие меры к легализации объекта, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Признание по встречному иску за Жилищно-строительным кооперативом «Сити-Строй» права собственности самовольную постройку, объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202, площадью 2670 кв.метров, расположенный по адресу: 

<

...>, исключает возможность удовлетворения иска Мэрии муниципального образования города Черкесска о сносе указанной постройки.

Руководствуясь  статьями 110,  167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд,

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований Мэрии муниципального образования города Черкесска о сносе самовольной постройки отказать.

2. Встречный иск удовлетворить.

 Признать за Жилищно-строительным кооперативом «Сити-Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) право собственности на самовольную постройку, объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома (монолитный железобетонный каркас - строительный объем-20745,6 кубических метров; 28,4%  строительных работ каркаса всего здания),расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101135:202, площадью 2670 кв.метров, по адресу: 

<

...>.

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики может быть обжаловано  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600)  в течение  месяца с момента его изготовления в полном объеме  через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (Ленина проспект, дом 9, г. Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000).

 

          Судья                                                                                                      Ф.Б. Байчорова