АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6778/17

28 сентября 2017 года.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   27 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен            28 сентября 2017 года.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Димитриева М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску

Государственной компании «Российские автомобильные дороги» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

третье лицо: общество с ограниченное ответственностью «Твой город»

об  изъятии земельных участков для государственных нужд

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 08.08.2017 (до и после перерыва),

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 28.07.2017 (до и после перерыва), ФИО4, представитель по доверенности (после перерыва)

от третьего лица: ФИО5, представитель по доверенности (после перерыва).

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Ростовской области. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии истца, третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. Лицам, участвующим в деле процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Определением суда от 28.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Твой город».

установил:

Государственная компания «Российские автомобильные дороги» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> об изъятии для государственных нужд земельных участков:

- с кадастровым номером 61:15:0010111:66, площадью 382 кв.м с предоставлением возмещения в размере 317 801 рубля 00 копеек,

- с кадастровым номером 61:15:0010111:69, площадью 435 кв.м с предоставлением возмещения в размере  361 894 рублей,

- с кадастровым номером 61:15:0010106:108, площадью 191 кв.м с предоставлением возмещения в размере  158 901 рубля.

В судебном заседании, назначенном на 26.09.2017, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом объявлен перерыв до 27 сентября 2017 года до 17 часов 00 минут. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика, третьего лица.

Истцом требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит изъять земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0010111:66, 61:15:0010111:69, 61:15:0010106:108 с предоставлением возмещения, определяемого судом.

Уточнения судом приняты, требования рассматриваются в уточненной редакции.

Представители сторон, поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Представитель истца настаивал на проведении повторной экспертизы.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд пришел к выводу о его отклонении.

В рамках настоящего дела была проведена судебная экспертиза, по результатам судебной экспертизы в дело представлено заключение эксперта.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании. Само по себе несогласие участвующих в деле лиц с результатами экспертизы не является основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы. Суд отмечает, что в данном случае назначение повторной экспертизы приведет к необоснованному затягиванию сроков рассмотрения дела и нарушению баланса интересов сторон. Заявляя о порочности представленного экспертного исследования, представитель истца фактически пытается, по мнению суда, расширить рамки исследования. Принимая во внимание позицию сторон, в том числе при разрешении судом вопроса о назначении экспертизы, фактические обстоятельства дела, суд усматривает в поведении истца признаки злоупотребления правом. В соответствии с частью 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия. При таких обстоятельствах в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы надлежит отказать.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолскнефтепродукт»  является собственником земельных участков: с кадастровым номером 61:15:0010111:66, площадью 382 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, ориентир 907 км автомагистрали М-4 «Дон» в 30 м от дорожного полотна справа по ходу километража; с кадастровым номером 61:15:0010111:69, площадью 435 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, ориентир 907 км автомагистрали М-4 «Дон», с кадастровым номером 61:15:0010106:108, площадью 191 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, ориентир 907 км автомагистрали М-4 «Дон» в 30 м от дорожного полотна слева по ходу километража.

Государственная компания «Российские автомобильные дороги» (далее также по тексту - Государственная компания, истец) осуществляет реализацию проекта «Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 892 - км 907, Ростовская область на основании Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 14.12.2015) "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом частью 2 статьи 37 Федерального закона от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ установлены следующие полномочия Государственной компании в целях изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения автомобильных дорог Государственной компании:

1) обращение в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти с ходатайством об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов

1.1) подготовка проектов решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Российской Федерации в целях размещения автомобильных дорог Государственной компании;

2)    уведомление в установленном порядке лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог Государственной компании;

3)    подготовка и заключение с оценщиком договоров об оценке изымаемых для размещения автомобильных дорог Государственной компании земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества и об оценке убытков, причиненных таким изъятием;

4)    подготовка и заключение от имени Российской Федерации соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд для размещения автомобильных дорог Государственной компании (далее - соглашение);

5)    обращение от имени Российской Федерации в суд с исками об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог Государственной компании;

6)    обращение с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета изымаемых для размещения автомобильных дорог Государственной компании земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, а также с заявлениями об учете изменений таких земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества;

7)    обращение от имени Российской Федерации с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества для размещения автомобильных дорог Государственной компании.

При разрешении спора суд исходит из того, что стороны при согласии в необходимости изъятия имущества для государственных нужд не пришли к соглашению о размере подлежащей выплате компенсации. 

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии равноценного возмещения.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из оснований прекращения права собственности называет отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях ив порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (часть 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи  279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии со статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти вправе обратиться организации, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Как следует из нормы статьи  56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения оно осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

Организации, уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации осуществлять деятельность по строительству и реконструкции автомобильных дорог федерального значения входят в перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 N 442. 

В силу пункта 1 статьи 30 Федерального закона № 145-ФЗ от 17.07.2009 Государственная компания осуществляет правомочия собственника в отношении автомобильной дороги М-4 «Дон».

В силу пункта 1 постановления Правительства РФ от 06.04.2004 N 173 (ред. от 26.05.2011) Федеральное дорожное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, по управлению государственным имуществом в сфере автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, а также функции по оказанию государственных услуг в области обеспечения транспортной безопасности в этой сфере и на городском наземном электрическом транспорте.

Положением о Федеральном дорожном агентстве, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.07.2004 N 374 (ред. от 27.08.2016) закреплено, что Федеральное дорожное агентство осуществляет, в том числе следующие полномочия:

- принятие решений об изъятии, в том числе путем выкупа, для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, а также о резервировании земель для указанных целей ((пп. 5.4.1(1) введен Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 83, в ред. Постановления Правительства РФ от 11.03.2011 N153));

- принятие решений о подготовке документации по планировке территории в целях развития автомобильных дорог общего пользования федерального значения ((пп. 5.4.1(2) введен Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N83). 

В соответствии с Распоряжением Федерального дорожного агентства № 1948-р от 14.10.2014 для обеспечения реконструкции объекта, «Реконструкция автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 877 - км 907 в Ростовской области» заявленные земельные участки подлежат изъятию для нужд Российской Федерации.   

Характеристики земельных участков соответствуют кадастровым паспортам  №61/001/16-698410, №61/001/16-698941, №61/001/16-698610 от 20.07.2016.

Указанные земельные участки принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт», что подтверждается выписками из Единого государственном реестра недвижимости № 6/001/950/2017-6011, №61/001/950/2017-2016, №61/001/950/2017-6013 от 27.02.2017.  

Согласно норме части 9 статьи  56.6 Земельного кодекса Российской Федерации переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

По правилам части 5 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с вышеизложенными требованиями законодательства Государственная компания письмами РТУ № 3580-ОП, №3581-ОП от 26.11.2014 уведомила общество о принятом решении уполномоченного федерального органа исполнительной власти, направив в его адрес копию Распоряжения № 1948-р от 14.10.2014.

Наряду с чем, письмами РТУ № 99-НУ от 21.01.2016 Государственная компания предложила ответчику представить документы, требуемые для реализации процедуры изъятия недвижимости. Ответчиком указанные письма получены, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Как определено частью 6 статьи  279 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В порядке, предусмотренном статьей 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации  Государственная компания письмом № РТУ №99-НУ от 21.01.2016 направила в адрес ответчика проект соглашения об изъятии указанных земельных участков вместе с отчетом об оценке № 2654/4-4/15 от 29.05.2015, которые были получены им нарочно 05.02.2016.

В ответ на указанные письма ответчик сообщил письмом от 15.02.2016 о своем отказе в подписании соглашения по причине несогласия с определенной стоимостью возмещения за изъятие земельных участков, направил на рассмотрение отчет об оценке №2031895/0415 с датой оценки 13.10.2014 составленный обществом с ограниченной ответственностью «Нексиа Пачоли Консалтинг» 13.07.2015, а также направил замечания на отчет об оценке рыночной стоимости №2654/4-4/15 от 29.05.2015.

В ввиду того, что с момента составления отчета об оценке №2031895/0415, подготовленного ответчиком прошло более чем 6 месяцев, установленный в нем размер рыночной стоимости, не мог быть принят для целей совершения сделки, в связи с чем, экспертиза данного отчета об оценке Государственной компанией не проверилась (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации").

Замечания, направленные обществом на отчет об оценке рыночной 2654/4-4/15 от 29.05.2015, были перенаправлены в адрес подрядной организации с целью их рассмотрения и учета.

В результате рассмотрения замечаний ответчика, обществом с ограниченной ответственностью «Твой город» актуализировало результат оценки стоимости возмещения за изымаемые земельные участки в отчете от 24 августа 2016 № 3059-1/19-13/16 «Об оценке рыночной стоимости права требования возмещения убытков (размер возмещения), в том числе рыночной стоимости земельного участка и убытков, причиняемых бессрочным изъятием этого земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем данного земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, подлежащие возмещению правообладателю земельного участка в целях размещения объекта «Реконструкция автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 877 - км 907 в Ростовской области», за земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для строительства дорожного комплекса и для размещения комплекса дорожного автосервиса».

Размер возмещения составил 838 596 рублей, из них:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:66 составляет 317 801 рубль,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:69 составляет 361 894 рубля,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010106:108 составляет 158 901 рубль,

В порядке, предусмотренном ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации  Государственная компания письмом №2290-НУ от 20.10.2016 в адрес ответчика вместе с отчетом об оценке от 24 августа 2016 № 3059-1/19-13/16 направлено соглашение об изъятии земельного участка, которое было получено им 31.10.2016.

Пунктом 2 статьи 282 Гражданского Кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если правообладатель земельного участка не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии.

По правилам части 9 статьи  56.10 Земельного кодекса Российской Федерации  правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии. Либо правообладатель вправе направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Как следует из части 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации  принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. Реализация судебного принудительного изъятия обусловлена определением сроков, размера возмещения и других условий, на которых оно осуществляется, судом (часть 6 статьи  279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (часть 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи  56.8 Земельного кодекса Российской Федерации  размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных рассматриваемой статьей.

В соответствии с частью 10 статьи  56.10 Земельного кодекса Российской Федерации  в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Срок для принудительного изъятия наступил 27.01.2017 (с 31.10.2016 по 29.01.2017 - 90 дней), соглашение сторонами не заключено, что делает правомерным обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Не оспаривая права на выкуп по существу, ответчик заявил возражения по размеру выкупной стоимости участка и просил  назначить по делу оценочную экспертизу.

Определением от 11.05.2017 судом назначена экспертиза, проведение экспертизы было поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг», эксперту ФИО6.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1)         Какова рыночная стоимость изымаемого земельного участка скадастровым номером 61:15:0010111:66 площадью 382 кв.м., категория земель -земли населённых пунктов, разрешенное использование - для строительствадорожного комплекса, расположенного по адресу: Ростовская обл., Каменскийрайон, ориентир 907 км. автомагистрали М-4 "Дон" в 30 м.от дорожного полотнасправа по ходу километража;

2)         Каков размер убытков, в том числе упущенной выгоды, возникших всвязи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:66площадью 382 кв.м., категория - земли населенных пунктов, разрешенноеиспользование - для строительства дорожного комплекса, расположенного поадресу: Ростовская обл., Каменский район, ориентир 907 км. автомагистрали М-4 "Дон" в 30 м.от дорожного полотна справа по ходу километража;

3)         Какова рыночная стоимость изымаемого земельного участка скадастровым номером 61:15:0010106:108 площадью 191 кв.м., категория земель -земли населённых пунктов, разрешенное использование - для строительствадорожного комплекса, расположенного по адресу: Ростовская обл., Каменскийрайон, 907 км. автомагистрали М-4 "Дон" в 30 м. от дорожного полотна слева походу километража;

4)         Каков размер убытков, в том числе упущенной выгоды, возникших всвязи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010106:108площадью 191 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенноеиспользование - для строительства дорожного комплекса, расположенного поадресу: Ростовская обл., Каменский район, 907 км. автомагистрали М-4 "Дон" в30 м. от дорожного полотна слева по ходу километража;

5)         Какова рыночная стоимость изымаемого земельного участка скадастровым номером 61:15:0010111:69 площадью 435 кв.м., категория земель -земли населённых пунктов, разрешенное использование - для размещениякомплекса дорожного автосервиса, расположенного по адресу: Ростовская обл.,р-н Каменский, 907 км. Автомагистрали М-4 "Дон";

6) Каков размер убытков, в том числе упущенной выгоды, возникших в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:69 площадью 435 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для размещения комплекса дорожного автосервиса, расположенного по адресу: Ростовская обл., р-н Каменский, 907 км. Автомагистрали М-4 "Дон"?

В материалы дела 06.06.2017 от экспертной организации общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» поступило заключение №3СЭ-35/2017 от 06.06.2017.

Согласно представленному в материалы дела заключению общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» №3СЭ-35/2017 от 06.06.2017, по результатам исследования, экспертом сделаны следующие выводы по первому вопросу: рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:66 площадью 382 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства дорожного комплекса, расположенного по адресу: Ростовская обл., Каменский район, ориентир 907 км автомагистрали М-4 «Дон» в 30 м от дорожного полотна справа по ходу километража составляет 804 981 рубль.

По второму вопросу: размер убытков, в том числе упущенной выгоды, возникших в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:66 площадью 382 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства дорожного комплекса, расположенного по адресу: Ростовская обл., Каменский район, ориентир 907 км автомагистрали М-4 «Дон» в 30 м от дорожного полотна справа по ходу километража отсутствует.

По третьему вопросу: рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010106:108 площадью 191 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для строительства дорожного комплекса, расположенного по адресу: Ростовская обл., Каменский район, 907 км. автомагистрали М-4 «Дон» в 30 м от дорожного полотна слева по ходу километража составляет 402 490 рублей.

По четвертому вопросу: размер убытков, в том числе упущенной выгоды, возникших в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010106:108 площадью 191 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для строительства дорожного комплекса, расположенного по адресу: Ростовская обл., Каменский район, ориентир 907 км автомагистрали М-4 «Дон» в 30 м от дорожного полотна слева по ходу километража отсутствует.

По пятому вопросу: рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:69 площадью 435 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для размещения комплекса дорожного автосервиса, расположенного по адресу: Ростовская обл., р-н Каменский, 907 км автомагистрали М-4 «Дон» составляет 916 667 рублей.

По шестому вопросу: размер убытков, в том числе упущенной выгоды, возникших в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:69 площадью 435 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для размещения комплекса дорожного автосервиса расположенного по адресу: Ростовская обл., р-н Каменский, 907 км автомагистрали М-4 «Дон» отсутствует.

Представитель истца подверг критике заключение, в связи с чем, суд допросил эксперта, проводившего исследование. В судебном заседании заслушан эксперт общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг», ФИО6.

Оспаривая заключение эксперта, истец указывает, что экспертом не учтен нижний ценовой диапазон и не приведено обоснование об использованных аналогах из верхнего ценового диапазона.

Как следует из заключения, на страницах 59-63 приведена информация по двадцати одному сопоставимому объекту. По результатам анализа цен выявлено, что интервал цен составляет от 1 081 рубля до 18 029 рублей за один квадратный метр, среднее значение по всей выборке 4 421 рублей (страница 63 заключения).

При этом, принятые аналоги имеют цены от 1 795 рублей до 2 083 рублей за один квадратный метр, а итоговая стоимость составляет 2 107 рублей за один квадратный метр, то есть гораздо ниже среднего по выборке.

Таким образом, анализ проведен полностью объективно, анализировался весь диапазон цен и учтены только те объекты, которые наиболее подходят для оценки.

Довод истца об отсутствии принт-скринов по аналогам, о расхождениях в информации об аналоге №4 и информации в таблице 3-11 не соответствует действительности.

Информация по всем четырем аналогам приведена в приложениях заключению на страницах 96 -100 заключения.

Информация в сноске на странице 64 заключения идентична информации на странице 100 и связана с проверкой информации из объявления. И при указанном в объявлении и при альтернативных назначениях аналог попадает в сегмент участков коммерческого назначения, таким образом, его использование в качестве аналога не оспаривается.

Кроме того, на странице 72 заключения указано, что, как показывает анализ рынка, объекты коммерческого назначения по фасадам автодорог могут относиться к категориям «земли населенных пунктов» или «земли промышленности» под коммерческое использование. При этом, такая разница на стоимость влияния не оказывает.

Таким образом, цена аналога принята правильно в соответствии с информацией, указанной в объявлении. Объект сопоставим, и может использоваться в качестве аналога.

В отношении обоснованности отказа эксперта от корректировки на местоположение по аналогам №2 и №4 в связи с «удаленностью оцениваемых участков от областного центра». В заключении экспертом подробно разъяснено отсутствие необходимости проведения данной корректировки. При этом фактор местоположения рассматривался по всем аналогам и экспертом принято обоснованное решение от корректировки на местоположение отказаться, (например: страница 71 заключения).

Таким образом, экспертом подробно обосновано, для участков в целом, действительно местоположение может влиять на стоимость, но в данном случае, специфика назначения участка приводит к тому, что на стоимость влияет не расположение в том или ином географическом районе области, а иные факторы, и корректировка стоимости аналогов по данному фактору не нужна.

Таким образом, фактор местоположения рассматривался и экспертом обоснованно принят отказ от проведения данной корректировки, что является правом эксперта в рамках исследования, основанном на его опыт и специальных познаниях.

В то же время, необходимо отметить, что информация истца о том, что из-за неприменения корректировки на местоположение относительно удаленности от областного цена, результаты судебной экспертизы существенно завышены, не соответствует действительности противоречит материалам дела.

В заключении эксперта (страницы 55-56 заключения) приведена корректировка, которая используется в качестве корректировки на транспортную доступность и учитывается разница между расположением участков у федеральных или региональных автотрасс.

Корректировка определена не методом парных продаж, а по «Справочнику оценщика недвижимости», 2016г. Том 3. Земельные участки», ФИО7, ФИО8.(страница 56 заключения). При этом, сама корректировка и ее значение по справочнику истцом не оспаривается.

На странице 55 заключения эксперта, в таблице 3-5 приведены две пары объектов, которые используются для определения разницы на интенсивность трассы. При этом, разница выявляется в расположении у федеральной трассы М-4 и региональных дорог и в дальнейшем используется в качестве корректировки на транспортную доступность. В рамках анализа, экспертом обоснована идентичность объектов по основным факторам - идентичны отнесение к сегменту рынка и площадь, отличается статус трассы, у которой участок находится.

Согласно требованиям Федерального стандарта оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости», пункт 11а, анализ рынка включает «анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки».

Анализ данной информации приведен на странице 31-45 заключения. Не существует и не может существовать влияние общей политической ситуации на объект исследования. Все макрофакторы влияют на рынок объекта (в данном случае - рынок недвижимости и рынок земельных участков), через интервалы цен и ценнообразующие факторы, которые подробно экспертом проанализированы. Таким образом, требования ФСО №7 по анализу рынка, выполнены экспертом в полном объеме.

Согласно требованиям пункта 1 раздела IV «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений России от 07.03.2002 года № 568-р, метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Все данные этапы экспертом полностью выполнены.

Фактор местоположения экспертом не игнорировался. Однако, выполнение или отказ от той или иной корректировки являются правом эксперта, обладающего специальными познаниями.

Другие   корректировки   по   справочнику   Лейфера   истцом   не оспариваются.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Решение суда должно быть законным, обоснованным и мотивированным (статья 15 АПК РФ). Суд должен обосновать свое решение лишь на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании.

В статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перечислены виды доказательств. Из этого следует, что не всякие сведения могут быть использованы судом для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию и входящих в состав оснований иска или возражений против иска, а только те, которые могут быть получены судом во время рассмотрения дела с соблюдением всех процессуальных правил. Одним из видов доказательств является заключение эксперта (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленное заключение эксперта исследовано по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате чего сделан вывод о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), содержит полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов, оценку результатов исследований и содержит обоснованные выводы по поставленному вопросу.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, поскольку суд в этом случае исследует факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования (экспертизы), и которые могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и так далее. Поэтому экспертиза является средством получения верного знания о факте (фактах).

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В судебном заседании эксперт, привлеченный для проведения судебной экспертизы, ответил на вопросы лиц, участвующих в деле, а так же на вопросы суда.

Заключение эксперта №3СЭ-35/2017 от 06.06.2017 соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), содержит полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов, оценку результатов исследований и содержит обоснованные выводы по поставленным вопросам. Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:66, подлежащего выкупу, составляет 804 981 рубль, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010111:69, подлежащего выкупу, составляет 916 667 рублей, земельного участка с кадастровым номером 61:15:0010106:108 подлежащего выкупу, составляет 402 490 рублей. Изъятие земельного участка для государственных нужд собственнику убытков не нанесло.

Оснований для назначения по делу еще одной экспертизы, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не имеется.

Ответчиком определенная экспертом выкупная стоимость не оспаривается.

 

На основании изложенного, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признает вышеуказанное заключение допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.         

Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах и в результате исследования судом всех представленных в дело доказательств, оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, руководствуясь в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации своим внутренним убеждением при оценке представленных в дело доказательств, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, суд приходит к выводу о том, что материалы дела содержат надлежащие допустимые доказательства, позволяющие сделать вывод об обоснованности исковых требований.

При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению, а размер возмещения  в соответствии с выводами эксперта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять путем выкупа у общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу Государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 61:15:0010111:66, площадью 382 кв.м с предоставлением возмещения в размере 804 981 рубль.

Изъять путем выкупа у общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу Государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 61:15:0010111:69, площадью 435 кв.м с предоставлением возмещения в размере  916 667 рублей.

Изъять путем выкупа у общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу Государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 61:15:0010106:108, площадью 191 кв.м с предоставлением возмещения в размере  402 490 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                        М.А. Димитриев