Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-20027/19

25 октября 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 14 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Раужевой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

дело по заявлению иску ООО "СтройТэкс" в лице к/у ФИО1

к ООО "СтройКаскад" в лице к/у ФИО2

о расторжении договора аренды земельных участков от 02.07.2015, взыскании задолженности в размере 279 000 000 руб.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройКаскад" (конкурсный управляющий ФИО1) (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройКаскад" (конкурсный управляющий ФИО2) (далее – ответчик, арендатор) с требованиями: о взыскании задолженности по договору аренды от 02.07.2015 за период с 12.07.2017 по 02.02.2019 в размере 279 000 000 руб.; о расторжении

договора аренды земельных участков от 02.07.2015, заключенного между ООО "СтройТэкс" и ООО "СТРОЙ КАСКАД".

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 02.07.2015 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать задолженность, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.07.2015.

В судебном заседании участвовал представитель истца, который поддержал исковые требования, по основаниям изложенным в исковом заявлении, пояснил, что в условиях договора аренды отсутствует положение о необходимости получения согласия для передачи права аренды иным лицам.

Суд в порядке статьи 163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 15.10.2019 до 14:05.

После перерыва представитель истца поддержал исковые требования.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ. 

Как установлено материалами дела, 02.07.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью "Промрегионбанк" и Обществом с ограниченной ответственностью "СтройКаскад" заключен договор аренды (далее – договор аренды) земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Бузланово в количестве 10 участков с кадастровыми номерами: 50:11:0050210:0132, 50:11:0050210:0135, 50:11:0050210:0179, 50:11:0050210:0180, 50:11:0050210:0189, 50:11:0050210:0197, 50:11:0050210:0199, 50:11:0050210:0200, 50:11:0050210:0205, 50:11:0050210:0211 (далее – спорные земельные участки). 

Срок аренды земельных участков устанавливается с даты фактической передачи в аренду по акту приема-передачи на пять лет в соответствии с пунктом 1.4. договора аренды.

Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема - передачи 02.07.2015.

Между Обществом с ограниченной ответственностью "Промрегионбанк" и истцом 22.07.2015 заключен договор купли-продажи №22/01-БУЗ, предметом которого являлись спорные земельные участки. Переход права собственности на земельные участки прошли государственную регистрацию, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Уведомлением от 27.07.2015 №15-085 истец уведомил арендатора о смене собственника переданных в аренду земельных участков и сообщило об уплате арендной платы по указанным банковским реквизитам в ООО "СтройТэкс", начиная с 02.08.2015. Данное уведомление получено ответчиком, о чем поставлена отметка о принятии от 29.07.2015.

Пунктом 5.1 договора аренды установлены сроки внесения арендной платы - арендная плата подлежит уплате ежемесячно (отчетный период с 02 числа месяца по 01 число следующего месяца).

Размер арендной платы установлен ежемесячно по отчетным периодам в размере - 15 000 000 руб. (пункт 5.1.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.2.2. договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случае однократного нарушения внесения арендатором арендной платы более чем на 30 календарных дней.

Согласно пункту 3.2.6. договора аренды в этом случае арендодатель направляет Арендатору заявление о намерении досрочно расторгнуть договор на основании пункта 3.2.2 договора аренды. Срок для урегулирования составляет 10 календарных дней с момента получения.

В соответствии с пунктом 3.2.7. договора аренды, если стороны не достигнут соглашения о продолжении арендных отношений, договор прекращается и арендатор в течение трех календарных дней обязуется возвратить объекты арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за период с 12.07.2017 по 02.02.2019 в размере 279 000 000 руб.

Конкурсным управляющим истца в адрес конкурсного управляющего ответчика 06.02.2019 направлено уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды в связи с нарушением условий договора о внесении арендной платы в связи с ее полной не оплатой за весь период аренды.

Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.07.2017 по делу №А41-47164/17 к производству принято заявление о признании должника Общества с ограниченной ответственностью "СтройКаскад"  несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.03.2018 по делу №А41-47164/17 должник Общество с ограниченной ответственностью "СтройКаскад" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума ВАС РФ №35 22 июня 2012 г. «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 63 от 23 июля 2009 г. «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве»).

Заявленная к взысканию задолженность  возникла после принятия к производству принято заявления о признании должника несостоятельным (банкротом). Следовательно, задолженность является текущим платежом.

Ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за взыскиваемый период.

Таким образом, задолженность подлежит взысканию.

Истцом также заявлено требование о расторжении договоров аренды в связи с существенным нарушением условий договора аренды выраженном в невнесении арендной платы двух периодов.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности существенного нарушения обязанности по внесению арендной платы в полном объеме два раза подряд, ввиду причинения истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Конкурсным управляющим истца в адрес конкурсного управляющего ответчика 06.02.2019 направлено уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды в связи с нарушением условий договора о внесении арендной платы в связи с ее полной не оплатой за весь период аренды.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного законом претензионного порядка в части требования о расторжении договора аренды.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что при подаче искового заявления истцом было заявлено ходатайство об отсрочке по уплате государственной пошлины, а заявленные исковые требования удовлетворены, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика и взыскиваются с него в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО "СТРОЙ КАСКАД" в пользу ООО"СтройТэкс"задолженность по договору аренды от 02.07.2015 за период с 12.07.2017 по02.02.2019 в размере 279000000 руб.

Расторгнуть договор аренды земельных участков от 02.07.2015,заключенный между ООО"СтройТэкс" и ООО "СТРОЙ КАСКАД".

Взыскать с ООО "СТРОЙ КАСКАД" в федеральный бюджетгосударственную пошлину в размере 200000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                             Ю.С. Петропавловская